【正文】 月份推出后續(xù)產(chǎn)品，但具體時間尚不確定，且像保利壟上項(xiàng)目表示，如果明年 5月不能推出，那么肯定要在奧運(yùn)會后推了不確定的競爭形勢： 各項(xiàng)目后續(xù)具體供應(yīng)時間雖不明朗，但供應(yīng)量依然存在，同時政策的不可預(yù)期等原因?qū)⒖赡苄纬尚庐a(chǎn)品在上半年迅速上市、快速消化，可能形成新一輪的市場沖擊波，對本項(xiàng)目形成干擾或成交障礙競爭環(huán)境 —— 存量及未來供應(yīng)結(jié)論5/7/2023 23競爭環(huán)境 —— 參考項(xiàng)目競爭力情況 區(qū)域內(nèi)項(xiàng) 目名稱 灣流 匯 長 河玉墅 保利 壟 上 納 帕溪谷 麥卡 倫 地 壹千 棟 東 方普 羅 旺斯 潤澤 莊園物 業(yè) 形 態(tài) 獨(dú) 棟 獨(dú) 棟 獨(dú) 棟 獨(dú) 棟 獨(dú) 棟 獨(dú) 棟 獨(dú) 棟 雙拼、 聯(lián) 排、疊拼位置交通北六 環(huán) 與立 湯 路交口 東 北角立 湯 路與溫 榆 河交口西南 側(cè) /六環(huán) 內(nèi)北六 環(huán) 61出口西北 側(cè) /六 環(huán) 外大柳 樹環(huán)島東800m/六 環(huán) 外北七家 鎮(zhèn) 立 湯路 38號北七家 鎮(zhèn) 向西兩公里京承高速北七家出口直行 約 1000米北五 環(huán)顧 家莊 橋 正北3000米容 積 率 外部自然 環(huán) 境 葫蘆河 溫 榆 河 北 臨 葫蘆河沙溝河、葫蘆河 環(huán)繞 ，西 鄰4000畝 苗圃溫 榆 河 溫 榆 河 溫 榆 河、老河灣 清河社區(qū) 規(guī) 劃景 觀 亮點(diǎn) 葉脈水系 /灣浦公園內(nèi)部峽地景 觀 與水系人造坡地與網(wǎng)狀水系社區(qū)氛圍成熟約 8000平米人工湖西岸 帶 狀公園，精裝庭院 濕地主 題 公園“ 大景 觀 ” 設(shè)計， 55%產(chǎn) 品 臨 景觀23萬平米公園建筑 風(fēng) 格 現(xiàn) 代 現(xiàn) 代 北美 北美原 鄉(xiāng)風(fēng) 格 歐洲古典 歐式 新古典主 義風(fēng) 格 歐式庭院（平方米）100~500平米南向完整庭院350~600平米南向完整庭院與 產(chǎn) 品全面 積基本相等 300~800 5001500 4060戶 型 設(shè)計大面 寬 、短 進(jìn) 深，利用率高，全南向布局小 戶 型空 間細(xì) 碎，不 夠?qū)?用 傳統(tǒng) 歐美 戶 型 傳統(tǒng) 歐美 戶 型傳統(tǒng) 歐美 戶 型， 贈 送 閣 樓 傳統(tǒng) 歐美 戶 型 步出式地下室 大面 寬面 積 區(qū) 間（平方米） 地上 200330建面 360500地上 260380地上面 積 230270剩余 產(chǎn) 品： 350370，無地下室建面 440570地上 280380建面： 400600地上： 270400建面 4301000地上 300550全面 積 ： 226550聯(lián) 排地上： 230310雙拼地上： 400總 價區(qū) 間（萬元） 400800萬預(yù)計370650萬總 價 預(yù)計320400萬 670750萬左右 1000萬以上 6001000萬 1500萬起 4901600萬單 價區(qū) 間（元 /平方米） 地上 21000成交地上 12023左右預(yù)計 08年 5月推出，成交地上15000左右剩余 產(chǎn) 品 單 價25000左右 約 30000預(yù)計 2500027000 均價 約 25000 全面 積 ： 2023028000項(xiàng) 目銷 售 階 段 二期已售 20% 一期剩余 7套三期基本售罄，四期 暫 無開 盤 信息。實(shí)現(xiàn)了聯(lián)排產(chǎn)品的價格突破。奧運(yùn)概念一直是支撐北京近年房價持續(xù)走高的重要因素 。投資者 的貸款成本大幅上升，置業(yè)投資收益將大幅下降，持有資金的價值大幅上升，投資積極性將受到極大打擊，可能會使這部分客戶 將資本轉(zhuǎn)移到股票或其他市場 。加快升值或成重點(diǎn)！2023年貨幣政策將由 “穩(wěn)健 ”改為 “從緊 ”，加快匯率升值、提高利率水平，控制貨幣供應(yīng)增速，并將在明年的宏觀調(diào)控中發(fā)揮重要作用。216。央行于 79月 3次上調(diào)節(jié)存款利率， 2023年，先后上調(diào)存款利率 5次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 8次2023. 9月2023. 第二套住房首付不得低于 4成，貸款利率不得低于同期貸款利率的 第二套房界定以家庭為單位2023. 12月5/7/2023 9金融稅收政策開始介入 , 通過緊縮銀根、提高置業(yè)門檻的手段抑制投資政策區(qū)域 時間 相關(guān)政策 關(guān)鍵詞金融稅收 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 控制囤地，降低土地成本時間價值對利潤的貢獻(xiàn) 央行 8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 6次加息 增加置業(yè)壓力部分銀行取消加按揭、貸款審批手續(xù)嚴(yán)格、控制多套購房貸款成數(shù)，購買三套以上客戶銀行可能不予辦理按揭金融機(jī)構(gòu)緊縮銀根，收緊房貸，貸款門檻提高 第二套住房個人房貸首付不得低于40% ，貸款利率不得低于 完善稅收政策，提高首付門檻遏制炒房投機(jī) 二套房以家庭為單位認(rèn)定住房貸款的次數(shù) 遏制炒房投機(jī)07年政策回顧市場大勢 —— 政策環(huán)境5/7/2023 10一系列政策 對于高端客戶購房決策產(chǎn)生的影響 不容小覷提高首付、提高貸款利率、二套房認(rèn)定政策出臺的同時，銀行加大了貸款審查力度，手續(xù)時間延長， 導(dǎo)致客戶放棄購買或因?qū)彶椴缓细癖黄确艞壻徺I 。 2023. 中國人民銀行發(fā)布公告，決定從 2023年 6月 5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 從 2023年 5月 19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。灣流 匯 08年 營銷執(zhí) 行 報告謹(jǐn) 呈：北京康堡房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司1現(xiàn)場包裝競爭環(huán)境外部環(huán)境分析目標(biāo)營銷推廣工程配合價格調(diào)整市場大勢報告提綱07年銷售情況對08年的啟示08年整體營銷策略 營銷活動分階段執(zhí)行計劃費(fèi)用預(yù)算 銷售力提升客戶認(rèn)知5/7/2023 2目標(biāo)外部環(huán)境分析目標(biāo)07年銷售情況對 08年的啟示08年整體營銷策略5/7/2023 308年銷售目標(biāo)08年全年銷售金額 7億08年 15月二期銷售 60%以上，即 56套銷售額目標(biāo)速度目標(biāo)注：以上目標(biāo)不包含三期產(chǎn)品5/7/2023 408年銷售目標(biāo)解析速度目標(biāo) 08年 15月二期銷售 60%以上，即 56套608116088140891308105108111613610銷售目標(biāo)0812087086085084083082081月份56套 62套全年實(shí)現(xiàn)簽約 118套，加 07年已售的 37套，二期基本售罄價格目標(biāo) 08年全年銷售金額 7億目前二期剩余產(chǎn)品地上面積剩余產(chǎn)品 08年實(shí)現(xiàn)均價2186523547元 /平方米08年全年銷售金額 7億銷售額目標(biāo)速度目標(biāo) 08年 15月二期銷售 60%以上，即 56套分解客戶量 125 75 163 75 138 100 125 75 175 163 75 635/7/2023 5目標(biāo)實(shí)現(xiàn)問題界定如何積累足夠的客戶量作為銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)？如何實(shí)現(xiàn)速度與價格目標(biāo)的雙實(shí)現(xiàn)？5/7/2023 6外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析目標(biāo)07年銷售情況對 08年的啟示08年整體營銷策略5/7/2023 7結(jié)構(gòu)外部環(huán)境分析市場大勢 競爭環(huán)境 客戶認(rèn)知政策環(huán)境 奧運(yùn)影響5/7/2023 8市場大勢 —— 政策環(huán)境07年政策回顧2023. 中國人民銀行決定從 2023年 4月 16日 起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。深圳等地房地產(chǎn)市場波動影響，導(dǎo)致客戶對北京市場未來預(yù)期不樂觀， 觀望情緒持續(xù)加重，成交量持續(xù)下降，整個市場呈現(xiàn)有價無市的狀況 。在以上環(huán)境下， 2023年貨幣政策的思路是利用匯率政策和利率政策控制應(yīng)對通貨膨脹和國際收支不平衡，并且通過利率政策對資產(chǎn)價格產(chǎn)生長期的影響；利用數(shù)量政策回收流動性，控制貨幣供應(yīng)增長速度以此控制經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展和資產(chǎn)泡沫，要達(dá)到貨幣政策的目標(biāo)取決于貨幣政策工具及其配合使用的方式。整體貨幣政策市場大勢 —— 政策環(huán)境制約政策5/7/2023 1208年政策預(yù)期銀行放貸形勢216。08年的置業(yè)門檻將進(jìn)一步提升，自住型貸款客戶將面臨更大壓力，投資者的目光將向股票或其他市場轉(zhuǎn)移制約政策小結(jié)5/7/2023 14市場大勢 —— 政策環(huán)境08年政策預(yù)期土地供應(yīng)政策自 03年 07年，一系列 “ 嚴(yán)禁別墅土地供應(yīng) ” 的政策陸續(xù)發(fā)布，預(yù)計 08將依然繼續(xù) “ 禁墅令 ” 的局面，別墅類土地儲備經(jīng)過 4年的消化， 已進(jìn)入存量消化的尾聲階段。特別是 06年下半年以來 ,市場增幅進(jìn)一步加大 ,顯示隨著 08年奧運(yùn)會的臨近 ,奧運(yùn)概念對住宅市場價格的推動越發(fā)強(qiáng)勁 ,同時也 在一定程度上出現(xiàn)了價值的透支 .216。潤澤莊園 ——07年底入市的項(xiàng)目，以 “城市別墅 ”為推廣核心，配合現(xiàn)場成熟、大氣的展示，有節(jié)奏分批次推盤，在實(shí)現(xiàn)類獨(dú)棟產(chǎn)品價格突破的同時，銷售速度也是淡季市場中的亮點(diǎn) 亮點(diǎn)項(xiàng)目競爭環(huán)境5/7/2023 20競爭環(huán)境 —— 存量及未來供應(yīng)（區(qū)域內(nèi)）項(xiàng)目 產(chǎn)品形 式 合計套數(shù) 簽約 認(rèn)購 未售 成交均價 剩余產(chǎn)品情況 后續(xù)供應(yīng)情況長河玉墅 獨(dú)棟 100 93 0 7 9142 4套 ， 1套 平米， 1套 ， 1套無具體后續(xù)放量時間，目前正在進(jìn)行銷售人員招聘保利壟上 獨(dú)棟 447 446 0 1 10548 建筑面積 后續(xù)規(guī)劃供應(yīng) 210棟， 70%是全面積 300400平米，還有一部分全面積 500600平米的產(chǎn)品，預(yù)計明年 5月推出，一旦無法推出，就要到奧運(yùn)會后了，目前銷售資料已經(jīng)不對外發(fā)放了納帕溪谷 獨(dú)棟 601 558 0 43 16113（精裝修） 建筑面積 240670平米 　麥卡倫地 獨(dú)棟 156 99 2 55 19892（地上 ) 地上面積 280380平米，建筑面積 440580平米 后續(xù)無供應(yīng)壹千棟 獨(dú)棟 149 146 　 3 10358 還剩 3套， 2套 ， 1套 二期、三期共 270余套，預(yù)計明年 6月份推出二期，全面積 400600平米，均價 2500027000元 /平米，地下室為步出式，客戶前期積累方式為 10萬元一個號中海瓦爾登湖 獨(dú)棟 181 93 0 88 12721 建筑面積 415790平米 95套，推出時間未定潤澤莊園 雙拼 10 5 1 4 21312　建筑面積 540平米 一期整體規(guī)劃 433套，目前還有 317套未推　聯(lián)排 78 61 10 7 建筑面積 296370平米疊拼 20 3 0 17 227234平米東方普羅旺斯 獨(dú)棟 207 201 0 6 1426 、 、后期情況未定本區(qū)域項(xiàng)目存量普遍較少，存量以舒適型獨(dú)棟為主，面積區(qū)間 400500平米較集中，總價集中在500800萬、 1000萬以上兩個區(qū)間段， 08年供應(yīng)集中在 5月份， 預(yù)計 08年上半年片區(qū)內(nèi)部競爭較為激烈數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 數(shù)據(jù)截止時間： 2023年 12月 31日5/7/2023 21競爭環(huán)境 —— 存量及未來供應(yīng)（區(qū)域外）項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形式 合計套數(shù) 簽約 認(rèn)購 剩余 成交均價 剩余產(chǎn)品情況 后續(xù)供應(yīng)情況龍湖滟瀾山（地下室無產(chǎn)權(quán)） 聯(lián)排 300 256 7 3726117（地上）地上面積 2 250、 260、 280、 290、 300，總價 6401000萬項(xiàng)目第四期也是全盤的最后一期預(yù)計明年 3月份推出龍湖香醍漫步（地下室無產(chǎn)權(quán)）獨(dú)棟 210 210 0 0 17530（地上） 無 　北京灣 獨(dú)棟 106 82 0 24 12064 325495平米，總價 6001100萬 總規(guī)劃 300套，后續(xù)供應(yīng)還有194套，均為獨(dú)棟產(chǎn)品，預(yù)計明年下半年推出觀山悅 獨(dú)棟 77 67 0 10 10914 3套 ， 5套 ， 1套 ，目前均價14000元 /平米左右，總價 490650萬