【正文】 項目整體價值新中心 n“ 設(shè)計就是人通過對物質(zhì)的創(chuàng)造來解釋生活和生存的意義及愿望的過程 ”n“ 再設(shè)計 ” ：從已知到陌生的魅力，其內(nèi)在追求在于回到原點，重新審視我們周圍的設(shè)計，以最為平易近人的方式，來探索設(shè)計的本質(zhì)。n“ 再設(shè)計 ” 就是對現(xiàn)成產(chǎn)品設(shè)計的再創(chuàng)造、再設(shè)計，賦予其新的內(nèi)涵和生命。報告稱，盡管深圳人均全省第一p在建設(shè)幸福廣東綜合指數(shù)的排名中， 2023年深圳名列第三， 2023年卻滑落第四。n上海新天地是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。n面積超過１０萬平方米的 “ 四季商業(yè)中心 ” 、 “ 奧尚 ” 超級市場、Ｃ＆Ａ商場等為人們提供了購物的便利。日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。城市升級的本質(zhì)離不開中心區(qū)的升級，城市標志性建筑是中心區(qū)升級的主要載體。Z））項目定位：新中心項目定位：新中心 頂級開發(fā)商聯(lián)合，項目涵蓋：高級住宅、甲級寫字樓、五星級酒店、豪華會所、中心公園。，南面看海，北面看山， 絕佳山海資源，視線無遮擋；6．未來交通便捷，交通貫通東西7．環(huán)境、水質(zhì)空氣質(zhì)量好，宜居產(chǎn)權(quán)只有 50年配套尚有待升級區(qū)域認知度不高，大部分深圳人知道大梅沙度假物業(yè)屬于高端物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展欠缺活力，本地客源難以滿足項目需要機會 (O) 戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會） 戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢，克服劣勢）區(qū)域價值利好，項目地處區(qū)域中心區(qū)位、地標價值明顯區(qū)域配套集中，相互升級交通利好、可達性高提高項目認知；區(qū)域總部經(jīng)濟已具雛形，商業(yè)落后，需關(guān)鍵性綜合體項目帶動，客戶外來以品牌驅(qū)動項目，項目綜合體地標價值完全具備承載力，以山、海、城資源一體化整合打造東鹽田中央軸心首個大型綜合體項目。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性深圳首個濱海資源性綜合體 —— 東部中心引領(lǐng)者項目 35萬㎡體量，多種業(yè)態(tài)組合，以住宅為主導(dǎo)，商業(yè)、酒店等功能的資源型綜合體項目地標價值，引領(lǐng)東部中心發(fā)展。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨立且互為補充，城市產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化細分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。濱?；盍^(qū)內(nèi)包括金融商務(wù)、休閑娛樂、觀光旅游、交通中轉(zhuǎn)等活動，其范圍等同于通常所說的，但更強調(diào)除商務(wù)活動以外的文化設(shè)施、旅游設(shè)施、國際機構(gòu)及其活動等對于城市中心地區(qū)的重要性，濱?；盍^(qū)（）是中央商務(wù)區(qū)（）在功能上的擴展和延伸。區(qū)域邊沿經(jīng)濟以港務(wù)和旅游為主，單一化承接中、東部海岸線規(guī)劃生態(tài)旅游城市濱海生活升級城市核心總部經(jīng)濟多元發(fā)展客戶主動外擴政策轉(zhuǎn)型，規(guī)劃利好。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得新突破，國家音樂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（深圳園區(qū)）正式在梅沙掛牌成立。國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)。山海城邦 +宜居住區(qū)調(diào)整工業(yè)用地布局，增加生活居住用地和行政配套設(shè)施建設(shè)。鹽田區(qū)位于深圳東部距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。 鹽田規(guī)劃 —— 深圳城市多核發(fā)展東部的核心區(qū)鹽田區(qū) “十一五規(guī)劃 ”中指出，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟效益提高、能源消耗降低的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值在 “十五 ”期間翻一番的基礎(chǔ)上再翻一番，人均超過。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。城市功能進一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。人口狀況 —— 鹽田常住人口 ，其中戶籍人口 ，非戶籍人口 ，目前人氣比較有限 。生活居住用地的配置要逐漸提高人均居住用地的指標，改善生活居住環(huán)境?！?周大福 ” 國內(nèi)總部落戶鹽田樓高 ,集運營、結(jié)算、辦公、物流等多功能于一體的周大福集團大廈將于 2023年上半年正式竣工并投入使用。低碳經(jīng)濟示范區(qū)，譜寫華章區(qū)域向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展：多元化總部經(jīng)濟初見雛型客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變《深圳濱海（深圳河）岸線整體城市設(shè)計研究》 承接深圳中、東部海岸線規(guī)劃，生態(tài)與城市生活綜合東部岸線（壩光 —— 沙頭角）：生態(tài)主題岸線中部岸線（沙頭角 —— 蛇口）：現(xiàn)代化濱海城市生活集中展示區(qū)西部岸線（蛇口 —— 海上田園）：生產(chǎn)主題岸線中部岸線地帶，《研究》提出了如下設(shè)計策略１、加強深港合作，保育深圳灣自然生態(tài)，優(yōu)化濱海城市休閑生活空間場所；２、加強深港合作，探討深圳河邊防管理模式，推進河套地區(qū)利用和深圳河沿岸城市公共空間的規(guī)劃研究；３、加強深港合作，完善、塑造口岸地區(qū)功能和景觀。城市地位有效升級片區(qū)的轉(zhuǎn)變 ——在城市中心與海岸線的聯(lián)動規(guī)劃下，區(qū)域?qū)④S升為比肩香港西九龍、深圳灣的國際灣區(qū)香港機場核心香港機場核心 計劃計劃 后海后海 規(guī)劃規(guī)劃國際化形象、配套完善生態(tài)資源帶動整個區(qū)域經(jīng)濟、效益升級比肩深圳灣、西九龍的國際生態(tài)港n鹽田規(guī)劃 —— 東部發(fā)展軸的核心區(qū)；三大功能中心多核驅(qū)動；片區(qū)規(guī)劃 —— 山海城邦 +高品質(zhì)居住區(qū)n生態(tài)資源 —— 國家級山海資源，高指標基礎(chǔ)配置n交通配套 —— 東部快速干道、沿一線、隧道取消收費、地鐵 8號線途經(jīng)等多項交通利好；沙頭角口岸和未來蓮塘口岸直接刺激深港經(jīng)濟貿(mào)易交流n產(chǎn)業(yè)升級 —— 多元化總部經(jīng)濟初見雛型n綜合配套 —— 行政配套、多所省市級重點學(xué)校林立；公共及醫(yī)療衛(wèi)生配套區(qū)內(nèi)最齊全；濃郁的人文環(huán)境城市新中心崛起：國際濱?；盍^(qū)B基于城市升級下的項目整體定位分析 1 2重新設(shè)計城市：壹海城營銷策略報告報告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項目各產(chǎn)品線定位分析 3 項目推售策略分析 4 項目推廣策略分析 5 項目價格策略分析 6 附件：銷售團隊組建、市場分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議當大家都在關(guān)注中心區(qū)，這一塊土地似乎被邊緣化但這是一塊讓身臨其境的人憧憬和震撼的土地蒼山、碧海、藍天、陽光、富氧 ……這是一塊價值被低估的璞玉！城市發(fā)展背景城市化多核發(fā)展改變單一中心格局，實現(xiàn)城市升級隨著大都市圈的發(fā)展成熟，區(qū)域?qū)⒂蓡沃行南蚨嘀行慕Y(jié)構(gòu)演變；形成明確的城市分工體系制造貿(mào)易制造制造制造手工業(yè)農(nóng)業(yè)手工業(yè)農(nóng)業(yè)高新科研貿(mào)易金融服務(wù)高新教育制造貿(mào)易制造旅游制造制造科技研發(fā)貿(mào)易金融服務(wù)教育文化重工制造高新旅游制造制造工業(yè)化時期 后工業(yè)化時期 信息化時期S—S—S 模式 M—S—S 模式 M—M—M 模式單一功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；制造業(yè)是城市群主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，中心城市影響范圍與程度有限，周邊城鎮(zhèn)成為中心城市的產(chǎn)業(yè)配套與附屬。國際成熟都市發(fā)展規(guī)律深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的 “城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目的綠色生態(tài)優(yōu)勢在同類項目中脫穎而出項目 地點 容積率萬象城 羅湖 金地大百匯 福田 本項目 鹽田 中低密度綜合體 —— 項目容積率僅為 ，對比其他都市綜合體，項目密度更低，生態(tài)利用率更高大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項目親海價值區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性萬科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻實現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動項目整體價值項目綜合體地標價值完全具備承載力區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目西面 藍郡項目西面 東埔海景花園項目東面 皇家海灣公館航母世界車站項目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道項目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書館項目東面 海山公園項目西面 沙頭角中學(xué)項目東面 外國語小學(xué)項目周邊環(huán)境分析背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。，以產(chǎn)品打造提升項目的附加值，在產(chǎn)品的方面成為區(qū)域的標桿。周邊有市政廣場、海濱棧道等市政配套。首席資源型城市綜合體首席資源型城市綜合體鹽田區(qū)中軸線規(guī)劃設(shè)計中，全面貫徹實施精品戰(zhàn)略，精心規(guī)劃，嚴格把關(guān)，力爭將中軸線建設(shè)成為深圳東部地區(qū)經(jīng)濟商務(wù)中心、商業(yè)旅游服務(wù)中心和展示深圳東部地區(qū)城市形象的國際化精品工程。n城市中心區(qū)，城市升級動力之源n 城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標簽，集中了城市的標志性建筑，是城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎，是城市發(fā)展的方向。代表性項目是六本木新城。法國巴黎城市的升級，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉 ? 德芳斯掀起。上海城市的升級，由上海市中心開啟。被珠海擠出幸福廣東前三甲。 “” ，包含了把社會中人們共有的、熟知的事物進行再認識的意義。從無到有，當然是創(chuàng)造；但將已知的事物陌生化，更是一種創(chuàng)造。 首席資源型城市綜合體城市化發(fā)展體現(xiàn) 城市的價值中心所在城市中心的標志問題思考住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略住宅組團分析核心價值點分析 —— 附屬于綜合體的高端資源型居住體1234一線資源區(qū)域優(yōu)勢綜合體價值稀缺模式 占據(jù)良好景觀資源：山、海以及中央公園景觀。 梅沙灣 梅沙 聯(lián)泰 32100 別墅 300平米 2023年上半年八十步海寓 (海麗晶商住園 ) 梅沙 西帝 3606255000（其中商務(wù)公寓約 37700，商業(yè)約17300） 一居 4070平米，二居8090平米，三居 130147平米 2023年 5月海山道 1號 —— 客戶情況客戶特征：項目在開售初期 70%客戶為沙頭角和鹽田港客戶，但啟動大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶集中在羅湖蓮塘和福田北。成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項目 2藍郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級工作人員鹽田私營企業(yè)主福田、羅湖私營企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項目良好居住氛圍、一線無敵海景以及超高贈送率，致使項目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購買項目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場格局，外區(qū)域客戶占比超過 50%2023年鹽田（沙頭角）二手市場成交情況選取中原三級市場 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當?shù)芈殕T為主。鹽田本區(qū)域客戶羅湖福田南山客戶香港人外省人深圳其余鹽田購房客戶組成變化 鹽田中心區(qū)購房客戶社會職業(yè)變化客戶來源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳置業(yè)焦點鹽田中心區(qū)購房客戶由原來鹽田周圍的本地客戶為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶關(guān)注的區(qū)域！客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū)鹽田中心區(qū)購房客戶逐漸高端，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。80%成交客戶為公司中高管，其中 16%為老板級別客戶。產(chǎn)品要求：原料獨特，外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，包裝有品質(zhì)和使用價值良好，質(zhì)量和工藝獨特，情感附加值高。購買特征： 注重圈層感與標簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所。 梧桐灣國際住區(qū)定位：首席官邸住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略項目分析經(jīng)濟指標： 1寫字樓建筑面積 30000㎡可售層數(shù) 20層平層面積 1480㎡平層戶數(shù) 10戶戶型面積段 45250㎡層高 n 寫字樓項目體量偏小，戶數(shù)較少，較難形成規(guī)模效應(yīng)。n 項目臨近鹽田區(qū)政府，昭示性、標志性較好，有利于企業(yè)商務(wù)展示。同時，積極引進創(chuàng)業(yè)投資、金融服務(wù)等領(lǐng)域優(yōu)勢企業(yè)在轄區(qū)設(shè)立總部，鼓勵支持轄區(qū)企業(yè)進入上市快速通道。n 華大基因迅速成長，以 “科技服務(wù) +醫(yī)療健康 ”為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，成功組建國家基因庫暨