【正文】 、福田中高檔寫字樓，例如馬士基、達(dá)飛均在地王，海盈在嘉里中心，而倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸在鹽田；港口物流行業(yè)黃 金 設(shè)計(jì)煉 金零售分 銷 行 業(yè)黃 金加工 業(yè)黃金珠寶行業(yè)采金l企業(yè)實(shí)力：擁有自己的礦場(chǎng)或者冶煉廠；l企業(yè)形態(tài)：挖礦和冶煉黃金；l企業(yè)分布：分布在國(guó)家 “ 金 ” 礦產(chǎn)比較豐富的趨于，在深圳暫時(shí)沒有此類工業(yè)；l企業(yè)實(shí)力：純粹的黃金珠寶設(shè)計(jì)公司注冊(cè)資金要求不高，但對(duì)于大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公l 司，對(duì)于設(shè)計(jì)的經(jīng)典款型、獲得的各類獎(jiǎng)項(xiàng)需要專門的展示空間，因此對(duì)l 于公司的形象要求較高，要求有一定的展示性l企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶設(shè)計(jì)為主，大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公司有自己的生產(chǎn)、加工廠；l企業(yè)分布：水貝；l企業(yè)實(shí)力：黃金珠寶加工行業(yè)注冊(cè)資金 500萬(wàn)上，但通常主要是工廠主的l 不動(dòng)產(chǎn)核算，如廠房、機(jī)器l企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶加工為主，黃金珠寶加工廠珠寶設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)但設(shè)計(jì)能l 力弱；l企業(yè)分布：鹽田；l企業(yè)實(shí)力：對(duì)于主策資金要求較小， 100萬(wàn)以上即可，店面主要為租賃形式l企業(yè)形態(tài)：以開分店或加盟的形式進(jìn)行黃金珠寶的銷售，主要面對(duì)終端客戶；l企業(yè)分布：各大商圈；從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公羅湖、福田商用物業(yè)的逐步飽和，將產(chǎn)生大量的外溢需求，為項(xiàng)目帶來更多銷售契機(jī)聚集經(jīng)濟(jì)利益交通節(jié)約利益 N1N2N3A 聚集經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)情況 N 聚集凈利益的變動(dòng)情況飽和度藍(lán)色框?yàn)樽罹呶^(qū)間，此時(shí)商務(wù)物業(yè)價(jià)值最高。n 2023年總部經(jīng)濟(jì)繼續(xù)成長(zhǎng)壯大，納稅額占全區(qū)稅收收入接近六成；n 港口物流業(yè)從企穩(wěn)到做強(qiáng)做大。同時(shí)，積極引進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資、金融服務(wù)等領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)在轄區(qū)設(shè)立總部，鼓勵(lì)支持轄區(qū)企業(yè)進(jìn)入上市快速通道。在政策面將加大對(duì)此類產(chǎn)業(yè)的扶持，使生物科技產(chǎn)業(yè)在區(qū)域形成規(guī)模。n 項(xiàng)目臨近鹽田區(qū)政府，昭示性、標(biāo)志性較好，有利于企業(yè)商務(wù)展示。n 標(biāo)準(zhǔn)層高為 ，綜合素質(zhì)未能達(dá)到甲級(jí)寫字樓配置。 梧桐灣國(guó)際住區(qū)定位：首席官邸住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1寫字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1寫字樓建筑面積 30000㎡可售層數(shù) 20層平層面積 1480㎡平層戶數(shù) 10戶戶型面積段 45250㎡層高 n 寫字樓項(xiàng)目體量偏小，戶數(shù)較少，較難形成規(guī)模效應(yīng)。他們對(duì)地段、配套的敏感遠(yuǎn)沒有對(duì)環(huán)境、健康要求的那么高生活 閱歷 忙于工作，對(duì)家庭顧及偏少，與父母同住比例偏高，需求大戶型生活閱歷豐富，多具有國(guó)際視野和海外經(jīng)歷，有自己原則，但會(huì)變通投資觀 眼光敏銳實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，認(rèn)為居住必須具備良好生態(tài)資源，不能缺少?gòu)?qiáng)大城市資源配套，作為投資認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于整體區(qū)域價(jià)值作用大目標(biāo)客戶特征 關(guān)鍵詞 注解背景?年齡： 3050?行業(yè)：自由職業(yè)、跨企高管、國(guó)企高管、私企主、高級(jí)公務(wù)員等?置業(yè)角色：決策者、左右大局企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定相當(dāng)部分有國(guó)際化背景的國(guó)際自由人用途 ?居所的功能多樣性 前期以居住兼長(zhǎng)期投資、少量投資客為輔；多功能使用，如收藏，接待等置業(yè)價(jià)值點(diǎn)排序在項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品本身、企業(yè)品牌的基礎(chǔ)下，結(jié)合大環(huán)境多個(gè)因素的疊加考慮，對(duì)資源的整合利用是客戶愈加重視的。購(gòu)買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。功能要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，功能盡可能的多元復(fù)合與完善。產(chǎn)品要求：原料獨(dú)特，外觀（表現(xiàn)形式）獨(dú)具個(gè)性，包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特，情感附加值高。大中華客戶群整體特征描述：客戶主要看中項(xiàng)目的地段及綜合體地標(biāo)價(jià)值，同時(shí)，由于面積段較小，客戶購(gòu)買主要以投資行為為主，典型的城市稀缺資源占有型客戶【 三湘海尚 】 【 皇庭港灣 】 【 卓越維港 】 【 君匯新天 】 【 鴻威海怡灣】?jī)?nèi)地頂級(jí)富豪、煤礦主、私企業(yè)主、外資企業(yè)高層管理層，追求稀缺創(chuàng)新型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)的占有潮汕生意人、有留洋經(jīng)歷的高收入人群，強(qiáng)調(diào)對(duì)主人空間的享受及高隱私度后海如蔚藍(lán)海岸換房的實(shí)用型住家，希望再次從房產(chǎn)的交易中獲利并繼續(xù)升級(jí)追求海景景觀換房自住客，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的占有和支配項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)應(yīng)客戶大規(guī)模、大園林科技智能產(chǎn)品奢華享受、大主臥、主傭分梯 大贈(zèng)送、超實(shí)用 大尺度一線海景、大贈(zèng)送享受使用型類別資產(chǎn)持有型 享受使用型享受使用型 資產(chǎn)持有型享受使用型享受使用型交易獲利型 享受使用型資產(chǎn)持有型以金融證券及貿(mào)易行業(yè)客戶較為突出，追求高性價(jià)比，贈(zèng)送空間對(duì)其最具吸引力后海灣片區(qū)資源型豪宅的成交客戶來源結(jié)論 ——項(xiàng)目未來客戶群構(gòu)成及研判項(xiàng)目目標(biāo)客戶精神描摹：資源整合使用型、隨性生活方式高自我能動(dòng)創(chuàng)新、領(lǐng)御事物認(rèn)知價(jià)值層面舊式 轉(zhuǎn)型 新式財(cái)富層面高中低沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在高度整合資源獲得高品質(zhì)生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)隨性生活方式、較強(qiáng)創(chuàng)造力和領(lǐng)御感、懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方思想守舊、頑固、愛面子講派場(chǎng)、在對(duì)金錢的看法和使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有些敏感豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理，同時(shí)注重生活品質(zhì)和舒適性責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上有節(jié)儉精神、對(duì)價(jià)格有一定敏感度重視生活舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新東西、追求適合自己新方式小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感本項(xiàng)目客戶n 獲得利益的財(cái)富人士都會(huì)選擇頂級(jí)豪宅，不是客戶選擇項(xiàng)目，而是項(xiàng)目選擇客戶；n他們沒有心理價(jià)位，只有價(jià)格排序，購(gòu)買主要誘因是擁有一個(gè)在 簽名的權(quán)力；n他們?nèi)蛳M(fèi)，只為尋找合適自己的，選擇隨性生活方式；n追求空間的極致，不是房間數(shù)量的多少，而是尺度的極致；n 品味觸覺、身份等級(jí)的高人一等；n實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的終極自由，追求別人無(wú)法擁有、無(wú)法企及的創(chuàng)新、高科技資源整合型的尖端產(chǎn)品客戶精神 —— 資源整合使用型、隨性生活方式、高自我能動(dòng)創(chuàng)新、領(lǐng)御事物認(rèn)知資源整合使用型、隨性生活方式高自我能動(dòng)創(chuàng)新、領(lǐng)御事物認(rèn)知客戶置業(yè)趨向分析投資趨向：不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對(duì)于城市資源的占有。80%成交客戶為公司中高管，其中 16%為老板級(jí)別客戶。結(jié)論：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷資源型豪宅客戶研究綜合體豪宅案例分析：幸福里幸福里客戶基本特征：50%為自住客戶。鹽田本區(qū)域客戶羅湖福田南山客戶香港人外省人深圳其余鹽田購(gòu)房客戶組成變化 鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶社會(huì)職業(yè)變化客戶來源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳置業(yè)焦點(diǎn)鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶由原來鹽田周圍的本地客戶為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶關(guān)注的區(qū)域！客戶群趨于高端化，社會(huì)頂級(jí)財(cái)富階層越來越青睞灣區(qū)鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶逐漸高端，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展多元化，總部經(jīng)濟(jì)初見雛型，客戶置業(yè)從被動(dòng)擠出向主動(dòng)溢出轉(zhuǎn)變周大福、萬(wàn)科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級(jí)工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項(xiàng)目 2藍(lán)郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項(xiàng)目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級(jí)工作人員鹽田私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項(xiàng)目良好居住氛圍、一線無(wú)敵海景以及超高贈(zèng)送率，致使項(xiàng)目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購(gòu)買項(xiàng)目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場(chǎng)格局，外區(qū)域客戶占比超過 50%2023年鹽田（沙頭角）二手市場(chǎng)成交情況選取中原三級(jí)市場(chǎng) 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個(gè)有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價(jià)格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。成交客戶類型：在鹽田開廠或經(jīng)商的私營(yíng)企業(yè)主鹽田公務(wù)員單位高級(jí)工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)負(fù)Q房客戶福田、羅湖投資客戶沙頭角片區(qū)在售典型項(xiàng)目 1上東灣 —— 客戶情況客戶特征：項(xiàng)目開售不到一個(gè)月，開盤銷售約 250套，其中 7成以上為沙頭角、鹽田本地客，由于靠近口岸，香港客戶也占了一定比例。 梅沙灣 梅沙 聯(lián)泰 32100 別墅 300平米 2023年上半年八十步海寓 (海麗晶商住園 ) 梅沙 西帝 3606255000（其中商務(wù)公寓約 37700，商業(yè)約17300） 一居 4070平米，二居8090平米，三居 130147平米 2023年 5月海山道 1號(hào) —— 客戶情況客戶特征：項(xiàng)目在開售初期 70%客戶為沙頭角和鹽田港客戶，但啟動(dòng)大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶集中在羅湖蓮塘和福田北。梅沙片區(qū)現(xiàn)狀鹽田港片區(qū)現(xiàn)狀沙頭角片區(qū)現(xiàn)狀均價(jià)（元 /m2） 2023023000左右 1600019000 30000元以上物業(yè)檔次 中高檔、中檔 中檔 高檔，中高檔戶型特征 兩房 /三房中小戶型為主 兩房 /三房中小戶型為主 戶型種類豐富主要客戶置業(yè)者多元化本地居民企業(yè)員工、相鄰周邊區(qū)域居民、港人鹽田港員工附近企業(yè)員工本地居民、少量港人各地投資客各區(qū)二次置業(yè)者以渡假 /投資為主要目的片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港未來供應(yīng)項(xiàng)目面向本區(qū)域消費(fèi)群體的居家型中低檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型；而梅沙片區(qū)未來供應(yīng)以面向投資度假型消費(fèi)群體為主。 首席資源型城市綜合體城市化發(fā)展體現(xiàn) 城市的價(jià)值中心所在城市中心的標(biāo)志問題思考住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1寫字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略住宅組團(tuán)分析核心價(jià)值點(diǎn)分析 —— 附屬于綜合體的高端資源型居住體1234一線資源區(qū)域優(yōu)勢(shì)綜合體價(jià)值稀缺模式 占據(jù)良好景觀資源：山、海以及中央公園景觀?！?重新設(shè)計(jì) ” 是一種銳意進(jìn)取的態(tài)度、是一種打破常規(guī)的勇氣、一種都市創(chuàng)新的精神城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度的時(shí)間，在這個(gè)聚積體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)都市綜合體這樣一種綜合形態(tài)，都市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級(jí)與城市空間的延續(xù)重新設(shè)計(jì)生活、工作、商業(yè)項(xiàng)目形象定位：壹海城 從無(wú)到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；但將已知的事物陌生化，更是一種創(chuàng)造。n從無(wú)到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后蘊(yùn)藏著對(duì)人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計(jì) “ 日常生活 ” 所具有的無(wú)限可能性。 “” ，包含了把社會(huì)中人們共有的、熟知的事物進(jìn)行再認(rèn)識(shí)的意義。 p—— 《建設(shè)幸福廣東綜合評(píng)價(jià)報(bào)告》人均全省第一幸福廣東綜合指數(shù)排名第四居民主觀幸福排名第 20城市空間擁擠生活節(jié)奏快工作壓力大生活成本高這座城市亟待升級(jí)，以 “ 人” 出發(fā)，重塑城市幸福感n“ 再設(shè)計(jì) ” 概念最早是由日本平面設(shè)計(jì)大師原研哉提出的。被珠海擠出幸福廣東前三甲。壹海城一個(gè)承載城市中心提升使命的項(xiàng)目！一個(gè)讓全深圳人重新認(rèn)識(shí)東部的形象工程！一個(gè)基于本土又超越本土可輻射全國(guó)的頂級(jí)物業(yè)！一個(gè)重新設(shè)計(jì)城市生活的運(yùn)營(yíng)者正如六本木新城之于東京拉 ? 德芳斯之于巴黎新天地之于上海壹海城將承載鹽田中軸線發(fā)展引領(lǐng)未來深圳城市中心升級(jí)為城市帶來生活、工作、休閑的本質(zhì)改變深圳城市升級(jí)時(shí)代即將到來！鹽田是東部核心的引領(lǐng)者！本案是鹽田中心的城市運(yùn)營(yíng)者！本案是深圳城市全面升級(jí)過程中的第一批引領(lǐng)者！本案是城市全面升級(jí)的【運(yùn)營(yíng)者】項(xiàng)目城市地位認(rèn)知深圳 —— 與幸福嚴(yán)重倒掛的城市p在珠三角區(qū)域，深圳成為人均與幸福指數(shù)倒掛最為嚴(yán)重的城市，主要原因在于深圳的社會(huì)發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持同步。上海城市的升級(jí)，由上海市中心開啟。n上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。法國(guó)巴黎城市的升級(jí)，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉 ? 德芳斯掀起。眾多法國(guó)和歐美跨國(guó)公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。代表性項(xiàng)目是六本木新城。