某房地產(chǎn)營(yíng)銷策略提案-文庫(kù)吧資料
2025-03-05 13:41本頁(yè)面
【正文】 組外地：46組閔行22組青浦 3組松江 2組普陀54組楊浦52組 虹口24組閘北19組長(zhǎng)寧20組靜安24組徐匯15組黃浦24組盧灣10組西南莘閔別墅區(qū) 聯(lián)洋、碧云、三林板塊保利葉語(yǔ)理由二：從來(lái)訪客戶分布圖看，客戶已由 區(qū)域客逐步輻射至全市范圍 ，客戶區(qū)域范圍擴(kuò)張理由三：整體市場(chǎng)客源有效，需進(jìn)行全市客源搶占 ，方有機(jī)會(huì)帶動(dòng)銷售手法建議 遠(yuǎn)交外區(qū)域高端客群聚集地 定向巡展時(shí)間： 3月 7月，綜合考慮銷售節(jié)點(diǎn)及場(chǎng)地租賃，提前準(zhǔn)備目的：結(jié)合推案節(jié)奏針對(duì)性進(jìn)行全市高端定向巡展地點(diǎn)：浦東古北、聯(lián)洋大拇指廣場(chǎng)建議巡展注重展臺(tái)搭建，不設(shè)模型第一：以展板背景墻噴繪項(xiàng)目鳥瞰圖第二，搭建展臺(tái)，展臺(tái)平面噴繪項(xiàng)目效果圖巡展節(jié)省之成本建議在 “ 請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去 ” 蓄客策略中， 2023年我們依然 貫穿公園主線進(jìn)行大型活動(dòng)——活動(dòng)蓄客全年活動(dòng)以 公園四季活動(dòng)為主題 ，借助顧村公園的全市影響力進(jìn)行推廣，達(dá)到擴(kuò)大客戶量并同步提升項(xiàng)目形象傳播的雙重作用。介紹比例高，圈層效應(yīng)明顯216?？蛻魜?lái)訪渠道分析 客戶來(lái)訪年齡分析 客戶來(lái)訪職業(yè)分析當(dāng)前來(lái)訪客戶購(gòu)房心態(tài)分析u價(jià)格的心理預(yù)期持續(xù)降低 未及時(shí)采取降價(jià)促銷的項(xiàng)目，難以獲得市場(chǎng)關(guān)注u轉(zhuǎn)而盲目追逐區(qū)域低價(jià)項(xiàng)目 各板塊低價(jià)入市樓盤，均取得良好的銷售業(yè)績(jī)u不關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)與資源 高品質(zhì)產(chǎn)品因其價(jià)格劣勢(shì)，受到市場(chǎng)冷落u等待觀望明年價(jià)格繼續(xù)下行 年末傳統(tǒng)淡季，大批不急于置業(yè)的改善性需求暫時(shí)離場(chǎng)觀望樓市低迷催生嚴(yán)重的觀望氣氛，客戶置業(yè)的緊迫感完全消失，買方市場(chǎng)特征顯現(xiàn)客戶分析總結(jié)216。渠道建議如下：但是，嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，單一的 “請(qǐng)進(jìn)來(lái) ”的蓄客手法已不能滿足本案的客戶需求，因此，我們更需要“走出去 ”挖掘更多的市場(chǎng)潛在客戶寶山 164組浦東 27組嘉定 7組外地： 46組閔行 22組青浦 3組松江 2組普陀 54組楊浦 52組虹口 24組閘北 19組長(zhǎng)寧 20組靜安 24組徐匯 15組黃浦 24組盧灣 10組?工作區(qū)域集中于 寶山、普陀、楊浦， 分別占 32%、 11%、 10%；?工作在黃埔、盧灣、靜安、徐匯的客戶也占一定比例，他們多擁有一套房，由公寓改善別墅的居多；?客戶主力需求面積段 230250平米，需求總價(jià) 600700萬(wàn)占46%， 700800萬(wàn)占 33%走出去的客戶地圖 —— 2023年 1月 11月別墅來(lái)訪客戶工作區(qū)域分析在輻射寶山及北上海區(qū)域外，本案客群已覆蓋全市客群，重點(diǎn)區(qū)域以浦東閔行為主?主力渠道是通過(guò)介紹客戶來(lái)訪，比例高達(dá) 66%?副渠道是網(wǎng)絡(luò)和短信，其中網(wǎng)絡(luò)信息和硬廣的交叉認(rèn)知比例較高?傳統(tǒng)媒體以新聞晨報(bào)和道旗為主，占 9%，2023年 1月 11月別墅來(lái)訪客戶分析介紹客戶比例最高，已購(gòu)客戶多集中鋼材、金融等行業(yè)，可作為后期重點(diǎn)拓展客源渠道深入挖掘，進(jìn)行圈層營(yíng)銷 。強(qiáng)勢(shì)放量610月期間，共計(jì)投放紙媒180次，費(fèi)用測(cè)算 3600萬(wàn)長(zhǎng)泰東郊御園保利葉語(yǔ) VS長(zhǎng)泰東郊御園 “請(qǐng)進(jìn)來(lái) ”蓄客手法對(duì)比保利葉語(yǔ)： 2023年 600800萬(wàn)別墅銷冠長(zhǎng)泰東郊御園： 2023年全市聯(lián)排銷冠推廣蓄客動(dòng)作 保利葉語(yǔ) 長(zhǎng)泰東郊御園報(bào)廣 新聞晨報(bào) √ √新民晚報(bào) √ √時(shí)代報(bào) √ √?hào)|方早報(bào) √ √網(wǎng)絡(luò) 搜房網(wǎng) √ √新浪網(wǎng) √ √短信 短信 √ √活動(dòng) 大型活動(dòng) √暖場(chǎng)活動(dòng) √ √高炮 高炮 √相較而言，長(zhǎng)泰東郊御園采取更密集、更全面 的蓄客手法 —— 借助電子商務(wù)平臺(tái)全面覆蓋網(wǎng)絡(luò)客群 —— 提升項(xiàng)目品牌形象、擴(kuò)大傳播面 —— 提高現(xiàn)場(chǎng)客戶來(lái)訪，帶動(dòng)成交綜上所述，開門迎客 “請(qǐng)進(jìn)來(lái) ”！作為保利地產(chǎn)傳統(tǒng)蓄客手法，已充分發(fā)揮媒體效果 .因此， “請(qǐng)進(jìn)來(lái) ”我們?cè)?固本 的基礎(chǔ)進(jìn)行局部修訂完善 。?每一次所推貨源產(chǎn)品線一致，降低客戶等待下一次優(yōu)勢(shì)房源的可能性，壓縮客戶的等待周期，并對(duì)客戶在心理上傳遞價(jià)格穩(wěn)定、一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)變即將上揚(yáng)的觀念，均鋪貨量 形成產(chǎn)品稀缺供應(yīng)2023年 312月別墅推案順序排布15套15套15套15套15套15套15套15套15套15套推案貨量和頻次將根據(jù)市場(chǎng)的變化和客戶蓄客情況靈活調(diào)整，月推案 1520套之間3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手11套串串4套手拉手合計(jì)新增供應(yīng)總套數(shù)： 150套總面積：總金額： 推售日期推售計(jì)劃存貨總套數(shù)： 27套總面積：總金額： ＋ ＝ 總套數(shù)： 177套總面積： 總金額： 在推貨量較大的情況下客戶基數(shù)成為明年別墅銷售的關(guān)鍵 如何在現(xiàn)有來(lái)訪客戶的基數(shù)上擴(kuò)大客戶基數(shù)，廣納客源？為此，我們采取以下蓄客策略請(qǐng)進(jìn)來(lái)走出去全市 “ 請(qǐng)進(jìn)來(lái) ” 典型案例分析——長(zhǎng)泰東郊御園實(shí)施多層次的 “ 請(qǐng)進(jìn)來(lái) ” 蓄客手段報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 高炮 短信 活動(dòng)新聞晨報(bào)東方早報(bào)搜房網(wǎng)新浪網(wǎng)主干道楊高南路沿線 銷售節(jié)點(diǎn)發(fā)送會(huì)所公開意大利家居展在多渠道組合 “ 請(qǐng)君入甕 ” 的蓄客手段下，項(xiàng)目大規(guī)模供應(yīng)鋪貨，共計(jì)推出 394套 別墅， ？但是，成交情況又是如何呢滯 銷216。全市市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)零供應(yīng)全年別墅成交結(jié)構(gòu)目前別墅市場(chǎng)的需求已滅失殆盡，整體市場(chǎng)陷入全面滯銷216。7月，區(qū)域市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，已跌落至全年低位；216。自限購(gòu)令以來(lái)，全市別墅市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交量同比去年 下滑近 40%。市場(chǎng)層面：自 8月份起市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，觀望氣氛再度彌漫市場(chǎng)2023年2023年市場(chǎng)走勢(shì)明年上半年： 繼續(xù)保持下行趨勢(shì)明年下半年： 市場(chǎng)存在走出政策消化期的可能上半年 下半年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月?2023年下半年市場(chǎng)持續(xù)惡化全市大幅降價(jià)頻現(xiàn)216。行政調(diào)控：力度不減，各地調(diào)控毫無(wú)放松跡象，限購(gòu)令到期的城市明年將順延明年地方政策無(wú)放松趨勢(shì)，將延續(xù) 2023年嚴(yán)厲調(diào)控整體大勢(shì)走向整體市場(chǎng)惡化趨勢(shì)將延續(xù)，明年基本延續(xù) 2023年四季度走勢(shì)216。保利葉語(yǔ)2023年度營(yíng)銷策略提案2023年，全國(guó)范圍內(nèi)正經(jīng)歷一場(chǎng)力度空前的政策調(diào)控，市場(chǎng)正面臨前所未有的危機(jī) ……滬渝正式起征房產(chǎn)稅新國(guó)八條加強(qiáng)限購(gòu)產(chǎn)權(quán)不滿 5年二手房將全額征收營(yíng)業(yè)稅存 利上海補(bǔ)稅證明將不被認(rèn)可存 存 利 存
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