【正文】 Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。東莞中原一線城市旅游地產(chǎn)案例 萬科鹽田濱海城營銷策略報告區(qū)域定位分析濱海深圳：濱海 +城市氣息 ——南山中心區(qū)、寶安中心區(qū) 有濱海資源的地方，催生中心的潛力也越大。大約 34年就一個新中心，直接拉動區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展深圳城市多核發(fā)展：一個新濱海城市中心的將要誕生結(jié)束東部 “只適合度假 ”的局限認知！寶安中心區(qū)20232023后海中心區(qū)20232023西部跨海通道地鐵 1號線、 5號線寶安中心區(qū)規(guī)劃跨海大橋地鐵 1號線、 2號線后海規(guī)劃鹽田規(guī)劃東部有比西部更好的山海鹽田屬于關內(nèi)，本身城市屬性強未來蓮塘口岸的帶動趨勢所在，中心所在！城市功能進一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。 鹽田規(guī)劃 —— 深圳城市多核發(fā)展東部的核心區(qū)鹽田區(qū) “十一五規(guī)劃 ”中指出，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟效益提高、能源消耗降低的基礎上，實現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值在 “十五 ”期間翻一番的基礎上再翻一番，人均超過。城市功能進一步完善，建成國家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。 1997年 10月，經(jīng)國務院批準，深圳市在特區(qū)東部新成立了鹽田區(qū)，行政范圍包括沙頭角、鹽田、大小梅沙等片區(qū)，總面積為 。深圳市城市總體規(guī)劃確定沙頭角 — 鹽田城市片區(qū)是深圳市第一圈層的城市次中心，是東部發(fā)展軸的核心區(qū)。鹽田區(qū)位于深圳東部距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。人口狀況 —— 鹽田常住人口 ，其中戶籍人口 ，非戶籍人口 ，目前人氣比較有限 。 鹽田規(guī)劃 —— 三大功能中心多核驅(qū)動鹽田片區(qū)被確定為深圳市第一圈層的城市次中心 ,也是東部發(fā)展軸的核心區(qū)，是鹽田區(qū)建設深圳東部濱海地區(qū)旅游綜合服務基地，打造深圳城市副中心的重要依托。沙頭角片區(qū) 鹽田港片區(qū) 梅沙片區(qū)行政文化商貿(mào)中心 國際生態(tài)港物流中心 旅游渡假中心山、城、海一體化、濱海特征、適宜居住擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。山海城邦 +宜居住區(qū)調(diào)整工業(yè)用地布局，增加生活居住用地和行政配套設施建設。生活居住用地的配置要逐漸提高人均居住用地的指標，改善生活居住環(huán)境。遵循山、城、海一體化的城市發(fā)展原則，通過海濱區(qū)開發(fā)將沙頭角地區(qū)建設成具有良好的生態(tài)環(huán)境，突出的濱海特征，適宜居住且擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。沙頭角片區(qū)發(fā)展原則與定位 沙頭角的用地布局原則調(diào)整數(shù)字鹽田：實現(xiàn)深圳首個全無線覆蓋區(qū)域城市地位躍然升級，無線網(wǎng)絡覆蓋率領先國內(nèi)水平規(guī)劃利好：鹽田區(qū)將實現(xiàn)無線接入網(wǎng)的城市覆蓋率達 99%，無線寬帶人口覆蓋率達到 99%以上，處于全國領先水平。國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)?！?周大福 ” 國內(nèi)總部落戶鹽田樓高 ,集運營、結(jié)算、辦公、物流等多功能于一體的周大福集團大廈將于 2023年上半年正式竣工并投入使用。除了優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、在生物科技等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上繼續(xù)突破外，利用區(qū)內(nèi)有利條件，抓住深圳成為廣東低碳經(jīng)濟試點城市的契機，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)，譜寫綠色低碳華章?！】偛拷?jīng)濟初具規(guī)模周大福、萬科、大百匯、中興康訊、鵬能控股等國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶鹽田。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得新突破，國家音樂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（深圳園區(qū)）正式在梅沙掛牌成立。低碳經(jīng)濟示范區(qū)，譜寫華章區(qū)域向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展：多元化總部經(jīng)濟初見雛型客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變《深圳濱海（深圳河）岸線整體城市設計研究》 承接深圳中、東部海岸線規(guī)劃，生態(tài)與城市生活綜合東部岸線（壩光 —— 沙頭角）：生態(tài)主題岸線中部岸線（沙頭角 —— 蛇口）：現(xiàn)代化濱海城市生活集中展示區(qū)西部岸線（蛇口 —— 海上田園）：生產(chǎn)主題岸線中部岸線地帶，《研究》提出了如下設計策略１、加強深港合作，保育深圳灣自然生態(tài)，優(yōu)化濱海城市休閑生活空間場所；２、加強深港合作，探討深圳河邊防管理模式，推進河套地區(qū)利用和深圳河沿岸城市公共空間的規(guī)劃研究；３、加強深港合作，完善、塑造口岸地區(qū)功能和景觀。在資源日益稀缺的深圳，優(yōu)質(zhì)的該片區(qū)正步入城市功能全面升級的大好時機，借助政府規(guī)劃和大盤綜合體開發(fā)從而催生出新的中心。片區(qū)前景分析城市東擴，交通升級。區(qū)域邊沿經(jīng)濟以港務和旅游為主，單一化承接中、東部海岸線規(guī)劃生態(tài)旅游城市濱海生活升級城市核心總部經(jīng)濟多元發(fā)展客戶主動外擴政策轉(zhuǎn)型，規(guī)劃利好。城市地位有效升級片區(qū)的轉(zhuǎn)變 ——在城市中心與海岸線的聯(lián)動規(guī)劃下，區(qū)域?qū)④S升為比肩香港西九龍、深圳灣的國際灣區(qū)香港機場核心香港機場核心 計劃計劃 后海后海 規(guī)劃規(guī)劃國際化形象、配套完善生態(tài)資源帶動整個區(qū)域經(jīng)濟、效益升級比肩深圳灣、西九龍的國際生態(tài)港n鹽田規(guī)劃 —— 東部發(fā)展軸的核心區(qū)；三大功能中心多核驅(qū)動；片區(qū)規(guī)劃 —— 山海城邦 +高品質(zhì)居住區(qū)n生態(tài)資源 —— 國家級山海資源，高指標基礎配置n交通配套 —— 東部快速干道、沿一線、隧道取消收費、地鐵 8號線途經(jīng)等多項交通利好；沙頭角口岸和未來蓮塘口岸直接刺激深港經(jīng)濟貿(mào)易交流n產(chǎn)業(yè)升級 —— 多元化總部經(jīng)濟初見雛型n綜合配套 —— 行政配套、多所省市級重點學校林立；公共及醫(yī)療衛(wèi)生配套區(qū)內(nèi)最齊全；濃郁的人文環(huán)境城市新中心崛起：國際濱海活力區(qū)BAZ 說明：：濱?；盍^(qū)， 英文 。濱海活力區(qū)內(nèi)包括金融商務、休閑娛樂、觀光旅游、交通中轉(zhuǎn)等活動，其范圍等同于通常所說的，但更強調(diào)除商務活動以外的文化設施、旅游設施、國際機構(gòu)及其活動等對于城市中心地區(qū)的重要性，濱?；盍^(qū)（）是中央商務區(qū)（）在功能上的擴展和延伸。基于城市升級下的項目整體定位分析 1 2重新設計城市：壹海城營銷策略報告報告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項目各產(chǎn)品線定位分析 3 項目推售策略分析 4 項目推廣策略分析 5 項目價格策略分析 6 附件：銷售團隊組建、市場分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議當大家都在關注中心區(qū)，這一塊土地似乎被邊緣化但這是一塊讓身臨其境的人憧憬和震撼的土地蒼山、碧海、藍天、陽光、富氧 ……這是一塊價值被低估的璞玉！城市發(fā)展背景城市化多核發(fā)展改變單一中心格局，實現(xiàn)城市升級隨著大都市圈的發(fā)展成熟，區(qū)域?qū)⒂蓡沃行南蚨嘀行慕Y(jié)構(gòu)演變；形成明確的城市分工體系制造貿(mào)易制造制造制造手工業(yè)農(nóng)業(yè)手工業(yè)農(nóng)業(yè)高新科研貿(mào)易金融服務高新教育制造貿(mào)易制造旅游制造制造科技研發(fā)貿(mào)易金融服務教育文化重工制造高新旅游制造制造工業(yè)化時期 后工業(yè)化時期 信息化時期S—S—S 模式 M—S—S 模式 M—M—M 模式單一功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；制造業(yè)是城市群主導產(chǎn)業(yè)，中心城市影響范圍與程度有限，周邊城鎮(zhèn)成為中心城市的產(chǎn)業(yè)配套與附屬。多功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)業(yè)升級，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，承擔低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。該時期城市群涵蓋整個制造業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同。多功能 —— 多中心 —— 綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市興起與其形成多中心模式，各主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)獨立且互為補充，城市產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化細分，城市群形成綜合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)。國際成熟都市發(fā)展規(guī)律深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的 “城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃。東部組團中部組團西部組團項目定位分析區(qū)域價值利好，地處區(qū)域中心區(qū)位，項目區(qū)位價值、地標價值明顯n本項目位于鹽田沙頭角組團，處于鹽田核心區(qū)域，是鹽田區(qū)的行政文化中心，同時是沙頭角組團的頂級住宅區(qū)域。片區(qū)的功能定位是：以綜合服務為主導，集行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、居住及配套于一體的綜合性城市中心區(qū)。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性深圳首個濱海資源性綜合體 —— 東部中心引領者項目 35萬㎡體量，多種業(yè)態(tài)組合，以住宅為主導，商業(yè)、酒店等功能的資源型綜合體項目地標價值，引領東部中心發(fā)展。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目的綠色生態(tài)優(yōu)勢在同類項目中脫穎而出項目 地點 容積率萬象城 羅湖 金地大百匯 福田 本項目 鹽田 中低密度綜合體 —— 項目容積率僅為 ，對比其他都市綜合體，項目密度更低，生態(tài)利用率更高大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項目親海價值區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性萬科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻實現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動項目整體價值項目綜合體地標價值完全具備承載力區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目西面 藍郡項目西面 東埔海景花園項目東面 皇家海灣公館航母世界車站項目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道項目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書館項目東面 海山公園項目西面 沙頭角中學項目東面 外國語小學項目周邊環(huán)境分析背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目景觀資源分析南北軸向 —— 北望梧桐山，南瞰沙頭角海和香港西貢； 東西軸向 ——東經(jīng)東和公園和中英街看海，西眺鹽田港港灣。沙頭角海梧桐山國家森林公園香港西貢鹽田港二期沙頭角灣香港八仙嶺海山公園東和公園本項目中英街區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性區(qū)域交通利好，可達性提高；項目未來交通便利，利于提高項目認知區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性區(qū)域配套集中于本片區(qū)，扎堆于本項目地塊周邊，綜合配套升級相得益彰區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性　 優(yōu)勢（ S) 劣勢 (W)1. 城市綜合體，業(yè)態(tài)多，體量大 ,地標價值；，提升為項目配套，契合項目高端氣質(zhì)；，行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。，南面看海，北面看山， 絕佳山海資源，視線無遮擋；6．未來交通便捷，交通貫通東西7．環(huán)境、水質(zhì)空氣質(zhì)量好，宜居產(chǎn)權(quán)只有 50年配套尚有待升級區(qū)域認知度不高，大部分深圳人知道大梅沙度假物業(yè)屬于高端物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展欠缺活力，本地客源難以滿足項目需要機會 (O) 戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會） 戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢，克服劣勢）區(qū)域價值利好，項目地處區(qū)域中心區(qū)位、地標價值明顯區(qū)域配套集中，相互升級交通利好、可達性高提高項目認知；區(qū)域總部經(jīng)濟已具雛形，商業(yè)落后，需關鍵性綜合體項目帶動，客戶外來以品牌驅(qū)動項目，項目綜合體地標價值完全具備承載力，以山、海、城資源一體化整合打造東鹽田中央軸心首個大型綜合體項目。，以產(chǎn)品打造提升項目的附加值，在產(chǎn)品的方面成為區(qū)域的標桿。，吸引外來高端客戶威脅 (T) 戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） 戰(zhàn)略（減少劣勢，轉(zhuǎn)化威脅），近期市場成交價格不高，市場前景需謹慎對待系統(tǒng)走高端化路線，產(chǎn)品尊貴性挖掘、內(nèi)、外部環(huán)境營造、增加配套，成為區(qū)域標桿產(chǎn)品硬件、軟件升級，增加附加值；規(guī)避項目劣勢內(nèi)部外部項目分析項目核心價值 —— 顛覆傳統(tǒng)城市綜合體打造：新中心 首席資源型城市綜合體1234一線資源絕頂天賦焦距未來豪宅氣質(zhì)交通便利品牌、規(guī)模體量稀缺模式 項目背山面海，緊鄰國家一級森林公園梧桐山公園，擁有與香港西貢聯(lián)通的鹽田港灣。頂級開發(fā)商聯(lián)合，項目涵蓋：高級住宅、甲級寫字樓、五星級酒