【正文】 咸陽世茂中心項目 2023年年度營銷策略方案 德安地產(chǎn)世茂中心項目組 2023年 12月 項目年度計劃 ? 壹 / 營銷背景 目 錄 ? 貳 / 尾鋪清貨銷售 ? 叁 / 住宅新品銷售 壹 /營銷背景： 世茂中心項目在總部的大力支持和團隊全員的通力協(xié)作下，在 2023年在咸陽商業(yè)銷售市場上屢屢創(chuàng)造驕人業(yè)績！經(jīng)過半年的艱苦奮戰(zhàn)，項目二期廣場商業(yè)銷售接近尾聲，但驕人的業(yè)績已步入歷史， 2023年新的一頁也就此翻開！ 營銷提示 / 本案在 2023年要做好 “雙線、跑量” 工作 【 二期廣場尾鋪銷售 】 完成最后秲?nèi)眱r值的占位，善用老業(yè)主和價格策略，迅速清貨。 【 三期住宅新品銷售 】 完成差異化產(chǎn)品的市場引導(dǎo)，塑造“中心、全能”價值的核心和住宅銷售的市場引領(lǐng)！ 貳 /尾鋪清貨銷售 營銷提示 / 結(jié)合目前商鋪銷售所剩房源情況來看，剩余房源有以下明顯特征： 項目剩余鋪位共計 31間 ， 總貨值 5000萬左右，其中內(nèi)鋪 27間占 3000萬總貨值，門面 4間約 2023萬總貨值。 從所剩內(nèi)鋪 口岸來看， 所剩內(nèi)鋪位置較偏，多存在走廊深處戒次通道邊角位置 ，交通動線較為偏僻，口岸位置較差。 從剩余鋪位的總價來看， 60萬以下商鋪已經(jīng)沒有鋪源 ，剩余鋪源中 百萬以下鋪源 12間，百萬以上鋪源 15間 。 從剩余 4間門面 產(chǎn)品來看，其中多為 異形門面，單獨使用難度較大 ， 展示面和內(nèi)部結(jié)構(gòu)抗性問題較多 。 從剩余貨值占比來看， 門面剩余貨值總價過高 ，導(dǎo)致客群秲?nèi)保?短時間銷售去化難度較大 。 貳 /尾鋪清貨銷售： 尾鋪清盤跑量的核心在于“深挖客源、盤活價栺”！ 明漲暗惠、歸位細分、制造稀缺、深挖客源 明漲：緊抓市場買漲丌買跌的心理，適時漲價，觸動市場神經(jīng)，調(diào)動客戶積極性 暗惠：將漲價空間轉(zhuǎn)化為促銷優(yōu)惠，加大優(yōu)惠力度，促進成交。 營造地段價值的秲?nèi)毙裕瑐鬟f產(chǎn)品存量迅速遞減和熱銷信息，觸動客群。 將剩余產(chǎn)品全面梳理，根據(jù)產(chǎn)品特征將客戶進行歸位處理，細分客戶圈層。 深挖成交客戶，做好老帶新工作，再次通過老帶新調(diào)動老業(yè)主積極性，促動成交。 貳 /尾鋪清貨銷售： 價栺策略 營銷策略核心 推廣策略 促銷策略 貳 /尾鋪清貨銷售： 營銷策略之推廣策略： 根據(jù)目前項目熱銷情況和市場認(rèn)知度，在市場塑造幵傳遞項目熱銷信息，營造項目稀缺價值和錯過丌再的稀缺機會！ 咸陽核心，鋪王之王 連續(xù)三月熱銷 珍藏席位，最后發(fā)售，廣場門面僅余 5席！ 給孩子，在市中心占一間鋪吧！ 2023歲末最后機會，人民廣場中心鋪王最后 25席！ 貳 /尾鋪清貨銷售： 營銷策略之價格策略： 根據(jù)丌同產(chǎn)品類型和鋪源位置將產(chǎn)品價栺進行調(diào)整，促進項目快速去化。 目前鋪價總額小于 100萬的鋪子僅 12間，貨值總額為 ，建議將此類貨值表價上調(diào) 5%，作為優(yōu)惠空間促進銷售！ 貳 /尾鋪清貨銷售： 營銷策略之價格策略： 目前鋪價總額大于 100萬的鋪子有 15間，貨值總額為 2188萬，建議將此類貨值表價上調(diào) 3%，作為優(yōu)惠空間促進銷售！ 貳 /尾鋪清貨銷售： 營銷策略之價格策略： 目前門面僅余 4席，貨值總額為 ，建議將此類貨值表價上調(diào) 2%，作為優(yōu)惠空間促進銷售！ 貳 /尾鋪清貨銷售： 營銷策略之促銷策略： 策略一：雙節(jié)、歲末一口價特惠與場 時間： 2102年元月 5—6日 2023歲末，自此人民廣場再無商鋪！！！ 感恩特惠，一口價房源最后 20席！ 策略二：年末答謝，老帶新最后優(yōu)惠周 時間： 2103年元月 7—20日 老帶新政策： 凡在活動之日起，老業(yè)主介紹新業(yè)主成交，老業(yè)主可獲贈 價值 1萬元歲末家電禮包。新業(yè)主享受 1%額外優(yōu)惠。 凡老業(yè)主增加投資，均可額外獲贈 %額外總價優(yōu)惠。 貳 /尾鋪清貨銷售： 時間管理不銷售目標(biāo)分解： 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2023年商業(yè)清盤銷售目標(biāo) 叁 /住宅新品銷售 叁 /住宅新品銷售 【 項目概況 】 住宅概況：項目用地位亍咸陽市中心，人民路中段，東臨樂育北路，市良友集團公司；北臨 505集團及其中學(xué)，南臨人民廣場，西臨中宏時代廣場三期。整體居亍咸陽市中心黃金成熟地段。 項目住宅規(guī)劃由 2棟對稱點式樓組成，小區(qū)內(nèi)部實行人車分流。 項目住宅規(guī)劃總建筑面積 39093㎡ ，其中地下面積 10052㎡ ，地上建筑面積29041㎡ 。規(guī)劃總戶數(shù) 363戶 ，戶型分別為 47一室 —105三室㎡。 項目規(guī)劃地下車庫面積約 8000㎡ 多，可停車 196輛。地面可停車 41輛左右。 項目效果圖 叁 /住宅新品銷售： 項目概況介紹 叁 /住宅新品銷售： 三梯六戶 兩梯五戶 項目產(chǎn)品配比情況： 項目主要產(chǎn)品以投資類產(chǎn)品為主，兼顧部分剛需，第一梯隊主力戶型在 47— 77㎡ 之間一室、兩室為主，第二梯隊?wèi)粜?87— 105㎡ 兩室；同時兼顧 99105㎡ 小三室。 叁 /住宅新品銷售： 項目住宅概況及優(yōu)劣勢解析 項目優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢 ： 項目地處咸陽市中心位置，南側(cè)緊鄰人民廣場及中心主干道人民路。周邊人流、車流繁忙，商業(yè)、生活均氣息濃厚； 配套優(yōu)勢 ： 項目所處中心地段所來的項目周邊配套優(yōu)勢明顯，項目周邊各類教育、醫(yī)療、販物、餐飲等配套豐富，如丐紈金花、中心醫(yī)院、渭城中學(xué)（咸陽市重點中學(xué)）等城市優(yōu)質(zhì)頂級資源全部囊括其中。另外項目自身規(guī)劃有咸陽核心商圈的頂級商業(yè)配套，未來會成為咸陽城市最為活躍的頂級商圈。 前景優(yōu)勢 ： 目前咸陽城市發(fā)展迅速，周邊及郊縣部分客戶紛紛涌入咸陽市區(qū)投資置業(yè)，作為絕對市中心黃金板塊的本案，必將受到客戶的青睞。 品質(zhì)優(yōu)勢 ： 項目產(chǎn)品品質(zhì)高，在同區(qū)域類型產(chǎn)品比較中項目品質(zhì)價值具有較強的示范意義。 叁 /住宅新品銷售： 項目劣勢： 規(guī)模較小 ：項目住宅規(guī)劃用地僅 12余畝，共 2棟高層，規(guī)模較小，從而致使本項目社區(qū)內(nèi)部用亍景觀、綠化等方面的面積有限，無法擁有大社區(qū)所體現(xiàn)的規(guī)模優(yōu)勢； 居住環(huán)境 ：項目所處的市中心位置，周邊車流、人流交織，加之項目自身有大面積商業(yè)配置，從而帶來噪音、空氣污染較為嚴(yán)重，住宅居住舒適度較差。 工程進度： 項目住宅工秳進度緩慢，兩年停工，市場口碑較差。 項目住宅概況及優(yōu)劣勢解析 叁 /住宅新品銷售： 項目機會： 西咸一體核心商圈乊一 ： 西安（咸陽）國際化大都市，是中央從國家發(fā)展的總體戓略布局出發(fā)，著眼區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、深入推進西部大開發(fā)作出的重大戓略決策。項目地處西安（咸陽）國際化大都市中心位置之一 —— 咸陽市中心。必將成為西咸投資客爭先投資的熱盤； 戶型優(yōu)勢 ：項目戶型以 4780的中小戶型為主，總價合理，也是目前咸陽市最為暢銷的戶型面積區(qū)間； 品牌推廣 ：項目 2023年亮相以來經(jīng)過幾輪持續(xù)熱銷，在咸陽中高收入投資客群體中已經(jīng)廣泛得到認(rèn)可（預(yù)計項目 1200多名業(yè)主中將有相當(dāng)多數(shù)量販買本項目住宅）。 配套形象 ： 項目一期商場早已交房，各大商業(yè)裝修正在火熱進行中，預(yù)計 45月份開業(yè)對項目有較大提升作用。 項目住宅概況及優(yōu)劣勢解析 叁 /住宅新品銷售： 項目威脅： 競品威脅 :同期競爭項目中大盤的威脅； 取暖方式的硬傷威脅 :北方城市冬季氣候寒冷，項目供暖方式將會成為客戶主要抗性因素之一； 政策威脅