【正文】 咸陽世茂中心項目2023年年度營銷策略方案德安地產(chǎn)世茂中心項目組2023年 12月項目年度計劃p壹 / 營銷背景目 錄p 貳 / 尾鋪清貨銷售p 叁 / 住宅新品銷售壹 /營銷背景： 世茂中心項目在總部的大力支持和團隊全員的通力協(xié)作下，在 2023年在咸陽商業(yè)銷售市場上屢屢創(chuàng)造驕人業(yè)績！經(jīng)過半年的艱苦奮戰(zhàn)，項目二期廣場商業(yè)銷售接近尾聲，但驕人的業(yè)績已步入歷史， 2023年新的一頁也就此翻開！營銷提示 / 本案在 2023年要做好 “ 雙線、跑量 ” 工作【二期廣場尾鋪銷售】 完成最后稀缺價值的占位，善用老業(yè)主和價格策略，迅速清貨?！救谧≌缕蜂N售】 完成差異化產(chǎn)品的市場引導，塑造 “中心、全能 ”價值的核心和住宅銷售的市場引領！貳 /尾鋪清貨銷售營銷提示 / 結合目前商鋪銷售所剩房源情況來看，剩余房源有以下明顯特征：項目剩余鋪位共計 31間，總貨值 5000萬左右，其中內鋪 27間占 3000萬總貨值，門面 4間約 2023萬總貨值。從所剩內鋪口岸來看，所剩內鋪位置較偏，多存在走廊深處或次通道邊角位置，交通動線較為偏僻，口岸位置較差。從剩余鋪位的總價來看， 60萬以下商鋪已經(jīng)沒有鋪源，剩余鋪源中百萬以下鋪源 12間，百萬以上鋪源 15間。從剩余 4間門面產(chǎn)品來看，其中多為異形門面，單獨使用難度較大，展示面和內部結構抗性問題較多。從剩余貨值占比來看，門面剩余貨值總價過高，導致客群稀缺，短時間銷售去化難度較大。貳 /尾鋪清貨銷售：尾鋪清盤跑量的核心在于 “深挖客源、盤活價格 ”！明漲暗惠、歸位細分、制造稀缺、深挖客源明漲：緊抓市場買漲不買跌的心理，適時漲價，觸動市場神經(jīng)，調動客戶積極性暗惠：將漲價空間轉化為促銷優(yōu)惠，加大優(yōu)惠力度，促進成交。營造地段價值的稀缺性，傳遞產(chǎn)品存量迅速遞減和熱銷信息，觸動客群。將剩余產(chǎn)品全面梳理，根據(jù)產(chǎn)品特征將客戶進行歸位處理，細分客戶圈層。深挖成交客戶，做好老帶新工作，再次通過老帶新調動老業(yè)主積極性，促動成交。貳 /尾鋪清貨銷售：價格策略營銷策略核心推廣策略 促銷策略貳 /尾鋪清貨銷售：營銷策略之推廣策略：根據(jù)目前項目熱銷情況和市場認知度，在市場塑造并傳遞項目熱銷信息，營造項目稀缺價值和錯過不再的稀缺機會！咸陽核心，鋪王之王連續(xù)三月熱銷 珍藏席位，最后發(fā)售，廣場門面僅余 5席！給孩子，在市中心占一間鋪吧！2023歲末最后機會，人民廣場中心鋪王最后 25席！貳 /尾鋪清貨銷售：營銷策略之價格策略：根據(jù)不同產(chǎn)品類型和鋪源位置將產(chǎn)品價格進行調整，促進項目快速去化。房間號 銷售面積 單價 總價 單價 一次性 返租后單價 返租后總價 3 1,049,611 165。 965,642 165。 820,796 4 1,151,589 165。 1,059,462 165。 900,543 5 1,154,634 165。 1,062,263 165。 902,924 139 951,049 165。 874,965 165。 743,720 218 1,092,345 165。 1,004,958 165。 854,214 223 798,116 165。 734,267 165。 624,127 224 1,239,725 165。 1,140,547 165。 969,465 226 814,379 165。 749,229 165。 636,845 229 814,379 165。 749,229 165。 636,845 233 1,193,369 165。 1,097,900 165。 933,215 260 897,152 165。 825,379 165。 701,573 430 1,101,417 165。 1,013,303 165。 861,308 目前鋪價總額小于 100萬的鋪子僅 12間，貨值總額為 ，建議將此類貨值表價上調 5%，作為優(yōu)惠空間促進銷售！貳 /尾鋪清貨銷售：營銷策略之價格策略：戶型 房間號 銷售面積 單價 總價 單價 一次性 返租后單價 返租后總價 次通道商鋪 6 2,370,526 2,180,884 1,853,751 次通道商鋪 7 2,030,126 1,867,716 1,587,558 主通道商鋪 60 1,671,246 1,537,546 1,306,914 主通道商鋪 61 1,801,927 1,657,773 1,409,107 主通道商鋪 62 1,874,131 1,724,201 1,465,571 主通道商鋪 64 2,128,627 1,958,337 1,664,586 主通道商鋪 95 2,117,410 1,948,018 1,655,815 主通道商鋪 100 1,370,981 1,261,303 1,072,107 主通道商鋪 101 1,431,088 1,316,601 1,119,111 主通道商鋪 102 1,461,567 1,344,641 1,142,945 主通道商鋪 130 1,346,670 1,238,936 1,053,096 主通道商鋪 214 3,149,456 2,897,499 2,462,874 主通道商鋪 215 2,002,349 1,842,161 1,565,837 主通道商鋪 240 1,534,412 1,411,659 1,199,910 次通道商鋪 246 1,691,192 1,555,896 1,322,512 目前鋪價總額大于 100萬的鋪子有 15間，貨值總額為 2188萬，建議將此類貨值表價上調 3%，作為優(yōu)惠空間促進銷售！貳 /尾鋪清貨銷售：營銷策略之價格策略：　 　 　 原價 一次性（ ） 返租后 戶型 房間號 銷售面積 單價 總價 單價 一次性 返租后單價 返租后總價 臨內環(huán)商鋪 94 9,608,694 8,839,998 7,513,998 臨內環(huán)商鋪 331 12,146,973 11,175,216 9,498,933 臨內環(huán)商鋪 347 3,350,619 3,082,569 2,620,184 臨內環(huán)商鋪 344 2,804,371 2480021 　 目前門面僅余 4席，貨值總額為 ，建議將此類貨值表價上調 2%，作為優(yōu)惠空間促進銷售！貳 /尾鋪清貨銷售：營銷策略之促銷策略：策略一：雙節(jié)、歲末一口價特惠專場 時間： 2102年元月 5—6日 2023歲末，自此人民廣場再無商鋪?。?！ 感恩特惠，一口價房源最后 20席！策略二：年末答謝，老帶新最后優(yōu)惠周 時間： 2103年元月 7—20日 老帶新政策： 凡在活動之日起，老業(yè)主介紹新業(yè)主成交，老業(yè)主可獲贈 價值 1萬元歲末家電禮包。新業(yè)主享受 1%額外優(yōu)惠。 凡老業(yè)主增加投資，均可額外獲贈 %額外總價優(yōu)惠。商戰(zhàn)無序，策劃先行《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！火爆促銷中 ……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！貳 /尾鋪清貨銷售：時間管理與銷售目標分解：1月 2月 3月 4月 5月 6月產(chǎn)品類型（存量）廣場商業(yè)目標銷售額1500萬產(chǎn)品類型（存量）廣場商業(yè)目標銷售額500萬產(chǎn)品類型（存量）廣場商業(yè)目標銷售額1000萬產(chǎn)品類型（存量）廣場商業(yè)目標銷售額忽略不計產(chǎn)品類型（存量）廣場商業(yè)目標銷售額忽略不計產(chǎn)品類型（存量）廣場商業(yè)目標銷售額清盤2023年商業(yè)清盤銷售目標叁 /住宅新品銷售叁 /住宅新品銷售【 項目概況】住宅概況：項目用地位于咸陽市中心，人民路中段，東臨樂育北路，市良友集團公司；北臨 505集團及其中學，南臨人民廣場，西臨中宏時代廣場三期。整體居于咸陽市中心黃金成熟地段。 項目住宅規(guī)劃由 2棟對稱點式樓組成，小區(qū)內部實行人車分流。 項目住宅規(guī)劃總建筑面積 39093㎡，其中地下面積 10052㎡，地上建筑面積29041㎡。規(guī)劃總戶數(shù) 363戶，戶型分別為 47一室 —105三室㎡。 項目規(guī)劃地下車庫面積約 8000㎡多，可停車 196輛。地面可停車 41輛左右。項目效果圖叁 /住宅新品銷售：項目概況介紹叁 /住宅新品銷售：三梯六戶 兩梯五戶項目產(chǎn)品配比情況：項目主要產(chǎn)品以投資類產(chǎn)品為主，兼顧部分剛需，第一梯隊主力戶型在 47—77㎡之間一室、兩室為主，第二梯隊戶型 87—105 ㎡兩室；同時兼顧 99105㎡小三室。叁 /住宅新品銷售：項目住宅概況及優(yōu)劣勢解析 項目優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：項目地處咸陽市中心位置，南側緊鄰人民廣場及中心主干道人民路。周邊人流、車流繁忙，商業(yè)、生活均氣息濃厚；配套優(yōu)勢：項目所處中心地段所來的項目周邊配套優(yōu)勢明顯，項目周邊各類教育、醫(yī)療、購物、餐飲等配套豐富，如世紀金花、中心醫(yī)院、渭城中學（咸陽市重點中學）等城市優(yōu)質頂級資源全部囊括其中。另外項目自身規(guī)劃有咸陽核心商圈的頂級商業(yè)配套，未來會成為咸陽城市最為活躍的頂級商圈。前景優(yōu)勢：目前咸陽城市發(fā)展迅速，周邊及郊縣部分客戶紛紛涌入咸陽市區(qū)投資置業(yè)，作為絕對市中心黃金板塊的本案，必將受到客戶的青睞。品質優(yōu)勢：項目產(chǎn)品品質高，在同區(qū)域類型產(chǎn)品比較中項目品質價值具有較強的示范意義。叁 /住宅新品銷售： 項目劣勢：規(guī)模較?。喉椖孔≌?guī)劃用地僅 12余畝，共 2棟高層，規(guī)模較小，從而致使本項目社區(qū)內部用于景觀、綠化等方面的面積有限，無法擁有大社區(qū)所體現(xiàn)的規(guī)模優(yōu)勢；居住環(huán)境：項目所處的市中心位置，周邊車流、人流交織，加之項目自身有大面積商業(yè)配置，從而帶來噪音、空氣污染較為嚴重，住宅居住舒適度較差。工程進度：項目住宅工程進度緩慢，兩年停工，市場口碑較差。項目住宅概況及優(yōu)劣勢解析叁 /住宅新品銷售：項目機會：西咸一體核心商圈之一：西安（咸陽）國際化大都市，是中央從國家發(fā)展的總體戰(zhàn)略布局出發(fā)，著眼區(qū)域協(xié)調發(fā)展、深入推進西部大開發(fā)作出的重大戰(zhàn)略決策。項目地處西安（咸陽）國際化大都市中心位置之一 ——咸陽市中心。必將成為西咸投資客爭先投資的熱盤；戶型優(yōu)勢：項目戶型以 4780的中小戶型為主，總價合理，也是目前咸陽市最為暢銷的戶型面積區(qū)間；品牌推廣：項目 2023年亮相以來經(jīng)過幾輪持續(xù)熱銷，在咸陽中高收入投資客群體中已經(jīng)廣泛得到認可（預計項目 1200多名業(yè)主中將有相當多數(shù)量購買本項目住宅）。配套形象：項目一期商場早已交房，各大商