【正文】 2332023年 10月1113152023年 3月23272023年 10月2023年 12月1819222023年 10月保留別墅，價(jià)格飆升，與上期樓王產(chǎn)品有效銜接3536373839505152535556572023年 12月說明樓號(hào)時(shí)間批次2354平穩(wěn)過渡，溫和拉價(jià)格，快速建倉，沖量為主67810911平穩(wěn)過渡，溫和拉價(jià)格，快速建倉，沖量為主2023年 3月2023年 7月2023年 3月與前期價(jià)格持平推出，利用價(jià)差去化，沖量為主商業(yè)，最后推出，完成整個(gè)項(xiàng)目去化推量 銷售 力爭 2023年下半年推量 上年存量 銷售 2023年推量 上年存量 5萬方銷售 15萬方2023年推量 上年存量 銷售 2023年 13季度項(xiàng)目銷售體量約 （含商業(yè)）本項(xiàng)目銷售周期 3年，自 2023年下半年 —2023年三季度。當(dāng)年去化率 90% 當(dāng)年去化率 72% 當(dāng)年去化率 75% 當(dāng)年去化率 100%推售策略 —銷售目標(biāo)分解推售策略 —2023年貨量指標(biāo)12旭輝 ?御府 2023年貨量指標(biāo)項(xiàng)目 　 類型 公開時(shí)間 樓棟號(hào) 層數(shù) 戶型 面積 戶數(shù) 預(yù)計(jì)面 積 戶數(shù)比 面積比 總建筑面積2023年貨量聯(lián)排2023年 10月2829303132333層帶地下室——（預(yù)估為 5房，含工人房） 249 34 8466 % % 83802 高層2023年 11月8 30層 （ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（邊套） 89 60 5340 % %10660（ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（端頭） 89 60 5340 % %10 34層 （ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（中間套） 89 34 3026 % %26040（ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（端頭） 89 68 6052 % %（ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（端頭） 97 34 3298 % %（ 3+1）房 2廳 2衛(wèi)（邊套） 114 34 3876 % %（ 3+1）房 2廳 2衛(wèi)（邊套） 133 68 9044 % %合計(jì) 　 392 44442 % % 45080高層：市場同質(zhì)產(chǎn)品 ,體 量最大 ,市場壓力較大。利用別墅及低密度住宅所拔高的 項(xiàng)目形象定位 ,與市場競品形成的 差異化 ,迅速跑量。聯(lián)排：市場頂端產(chǎn)品，拉高形象 ,拉升項(xiàng)目 ,打造生活檔次%%2+1房面積比占到 %，為 2023年房源主力房型， 3+1房次之。 （萬）高層： 32296聯(lián)排： 7968高層： 6606聯(lián)排： 498高層： 25690聯(lián)排： 1245聯(lián)排： 6225402647104268356225銷售面積（ m2） 高層： 320套聯(lián)排： 32套高層： 70套聯(lián)排： 2套高層： 250套 聯(lián)排： 5套聯(lián)排： 25套352套 72套 255套 25套 銷售套數(shù) 90%19%65%6%套數(shù)銷售率高層均價(jià)： 8500元 /m聯(lián)排別墅均價(jià)： 25000元 /m245080 m2 面積： 8380m2 面積： 36700m2392（套） 套數(shù)： 34套 套數(shù)： 358房源推量合計(jì) 12月11月10月時(shí)間段注 :未考慮調(diào)價(jià)因素推售策略 —2023年銷售計(jì)量表本案銷售方針 ——以第一批開盤為例蓄水期（試探期）：考慮到現(xiàn)階段市場情況，第一批開盤前需要特別的客戶渠道及銷售動(dòng)作來做客戶引導(dǎo)，深挖客戶渠道，達(dá)到開盤時(shí)所需的充足有效客源的要求。在這個(gè)階段，發(fā)動(dòng)老業(yè)主、回訪老客戶、尋找新客戶及客戶接待、客戶梳理及是工作重點(diǎn)。此外，通過這個(gè)階段與客戶的接觸，對(duì)目標(biāo)價(jià)格進(jìn)行試探，為銷售做準(zhǔn)備。預(yù)約期（測試期）：根據(jù)建筑工期和市場情況，計(jì)劃9月底開始預(yù)約客戶辦理卡（憑卡享受開盤優(yōu)惠），10月 15號(hào)開始繳納預(yù)約金確定選房資格， 10月 22日開盤。開盤期：當(dāng)預(yù)約量達(dá)到目標(biāo)，各方面符合條件，將首推資源占有最好的聯(lián)排別墅（共計(jì) 34套房源），開盤時(shí)間暫定在 10月 22日。通過區(qū)域稀缺的高端別墅，達(dá)到拉升項(xiàng)目形象和檔次，提升后續(xù)產(chǎn)品價(jià)值的目的。在這前后，媒體投放的力度、密度和方式也將會(huì)較為強(qiáng)勢和緊密。后續(xù)期（循環(huán)期）：一方面將充分利用好開盤造成的市場反響和關(guān)注，盡可能延續(xù)初期良好銷量和氛圍。第二點(diǎn)，當(dāng)?shù)谝黄阡N售過一定量，也要為后一期銷售做客源和業(yè)務(wù)準(zhǔn)備。對(duì)于多期銷售的大型個(gè)案，這個(gè)過程將是多次重復(fù)的循環(huán)過程。客戶召集 —銷售方針客戶召集執(zhí)行主線 ——以第一批開盤為例基礎(chǔ)接待 客戶辦理 開盤選房客戶升級(jí)選房資格獲得蓄水期 預(yù)約期 開盤期考慮到本案分多批推出，且第 1批為同期最高端產(chǎn)品，為積累第一批開盤時(shí)足夠多的客戶，計(jì)劃于 9月下旬即啟動(dòng)客戶辦理工作。（成為客戶門檻不高，填寫客戶申請(qǐng)并提供身份證復(fù)印件即可） 10月 15日當(dāng)客戶達(dá)到一定數(shù)量時(shí)。第一批開盤真正預(yù)約工作即啟動(dòng)。（客戶升級(jí)高門檻、高優(yōu)惠，需支付 20230元預(yù)約金即可拿到第一批選房當(dāng)日的選房資格并享受開盤日當(dāng)日優(yōu)惠）說明客戶召集 —執(zhí)行主線客戶召集的具體執(zhí)行 —以第一批開盤為例8月 9月 10月 客戶辦理9月初 9月底 10月初 銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)組建完成 示范區(qū)開放粗報(bào)開盤均價(jià)公布價(jià)格開盤銷售重要銷售階段開盤外展點(diǎn)投入使用選房資格獲得9月上旬重要銷售節(jié)點(diǎn)客戶召集 —具體執(zhí)行源自 858商鋪網(wǎng)： 8月底 9月底 10月 15日10月 22日客戶召集的重要事件 ——第一批開盤為例客戶辦理啟動(dòng)目標(biāo)： 9月 25日別墅儲(chǔ)客 200組， 高層 300組對(duì)象：基礎(chǔ)客戶客戶開盤選房目標(biāo)：別墅參加選房客戶 100組對(duì)象：預(yù)約客戶話題：獲得第一批選房資格并享受優(yōu)惠。配合：價(jià)目表話題：先來先選配合：開盤當(dāng)天優(yōu)惠政策話題：將第一時(shí)間了解產(chǎn)品信息和樣板房（贈(zèng)送小禮品）配合：外展點(diǎn)開放客戶選房資格辦理目標(biāo)：至 10月 15日別墅辦卡 150組對(duì)象：客戶客戶召集 —重要事件整合推廣篇n 戰(zhàn)略思考n 營銷戰(zhàn)略n 推廣策略n 渠道建議n 推廣布局n 費(fèi)用預(yù)算合肥城市發(fā)展迅速，141發(fā)展規(guī)劃逐步推進(jìn)，城市呈現(xiàn)多熱點(diǎn)發(fā)展趨勢，近期房地產(chǎn)熱點(diǎn)已向城北板塊轉(zhuǎn)移的趨勢 2023年合肥住宅市場較 09年出現(xiàn)價(jià)漲量跌的現(xiàn)象，伴隨 11年政策的持續(xù)跟進(jìn)，房價(jià)漲幅出現(xiàn)趨緩，成交量萎縮，價(jià)格開始松動(dòng)。 2023年濱湖板塊新增供應(yīng)量約70萬方以上，加之約 300萬方的房源交付，潛在的二手房供應(yīng)量龐大，進(jìn)一步影響整個(gè)板塊的量價(jià)良性增長，競爭壓力加劇。 2023年濱湖區(qū)板塊依然維持 09年的供需兩旺趨勢，但 2023年隨著供應(yīng)減少和價(jià)格的攀升，成交量同比 10年開始萎縮。從板塊看：濱湖板塊會(huì)不會(huì)持續(xù)的受市場熱捧？住宅市場會(huì)不會(huì)再次強(qiáng)勁反彈？我們認(rèn)為隨著政策的深入和 2023年區(qū)域的供求情況，濱湖板塊將逐步進(jìn)入 “ 退燒 ” 期，但日趨成熟的城市資源導(dǎo)入（如地鐵 /商業(yè) /學(xué)校 /醫(yī)院 /政府遷入 /巢湖市的拆分政策出臺(tái)，合肥正式將巢湖納入城市體系）為板塊的價(jià)格提供了良性的價(jià)值支撐。從項(xiàng)目本體看：區(qū)域環(huán)境短期難以對(duì)項(xiàng)目提供價(jià)值支撐，項(xiàng)目土地及開發(fā)成本較高，同期競爭激烈。項(xiàng)目體量較大，開發(fā)順序的先后，首批產(chǎn)品上市的選擇對(duì)于項(xiàng)目整體的推廣，形象的建立以及市場缺口的打開至關(guān)重要。應(yīng)對(duì)措施：除了產(chǎn)品力提升，以差異化產(chǎn)品攻擊市場外，我們必須以差異化的項(xiàng)目形象打動(dòng)客戶，切割市場，去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值。那么，在營銷動(dòng)作和推廣手段上如何在激烈的競爭中脫穎而出？ 戰(zhàn)略思考? 核心問題：在營銷上如何引領(lǐng)客戶居住需求，領(lǐng)導(dǎo)市場？? 分問題 1：如何在項(xiàng)目前期快速建立高認(rèn)知度？? 分問題 2：如何使項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到熱銷？? 分問題 3：如何通過營銷使項(xiàng)目建立市場影響力并保持持續(xù)銷售？? 分問題 4：如何在保證熱銷基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終價(jià)值？ 策略一：營銷工作前置 ——快速建立第一形象策略二：拓寬客源渠道 ——強(qiáng)勢推廣極致展示策略三：推廣整合覆蓋