【正文】 一月 21一月 2104:36:2504:36:25January 23, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 214:36 上午 一月 2104:36January 23, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 4:36:25 上午 4:36 上午 04:36:25一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 04:36:2504:36:2504:361/23/2023 4:36:25 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。? 時(shí)間和結(jié)構(gòu)。 一月 2104:36一月 21? 選擇 ?選擇這個(gè)詞對(duì)我來說太奢侈了。? 溝通是管理的濃縮。不信任他，就不要用他。 04:3604:36:25一月 21? 經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。? 每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。一則樹立了項(xiàng)目的高端形象，宣揚(yáng)了國(guó)際化的生活理念，有助于本 p 案的銷售；二則又可借此宣傳公司的品牌形象。p 領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓觸摸水晶球，宣布開盤。p 注重與功能的結(jié)合源自 858商鋪網(wǎng)： 功能轉(zhuǎn)變，標(biāo)準(zhǔn)取勝p從入戶大堂到電梯間，從裝修到裝p 飾，從毛坯樣板間到工法展示p對(duì)灰空間的處理，引導(dǎo)功能轉(zhuǎn)變p涵蓋各主力戶型和特色戶型（開盤公開期）關(guān)鍵點(diǎn)建議示范區(qū) /樣板房細(xì)節(jié)提示p 聯(lián)排別墅戶型處理： 通過豪華裝修提升項(xiàng)目整體檔次 ，本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) 1000元 /平米，別墅標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整為 1500/平米左右。p 設(shè)置電影，冷餐，游戲，抽獎(jiǎng)等環(huán)節(jié)吸引客戶。合肥重點(diǎn)企業(yè)：聯(lián)系合肥各重點(diǎn)企業(yè)工會(huì)，實(shí)施企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠策略，以工會(huì)名義發(fā)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠券（可直接抵扣房款）。網(wǎng)絡(luò) “ 旭輝御府 ” 業(yè)主論壇、搭建答疑平臺(tái)、新浪網(wǎng)、合房網(wǎng)等等重點(diǎn)：日常維護(hù)，解疑，互動(dòng)，去除不良信息，增加正面報(bào)道，既是對(duì)項(xiàng)目的宣傳，也是對(duì)旭輝品牌的宣傳。印刷品 ——提升品質(zhì)，傳遞信息。輔以電臺(tái)、電視臺(tái)、短信、導(dǎo)示等多種方式。項(xiàng)目體量較大，開發(fā)順序的先后，首批產(chǎn)品上市的選擇對(duì)于項(xiàng)目整體的推廣，形象的建立以及市場(chǎng)缺口的打開至關(guān)重要。（成為客戶門檻不高，填寫客戶申請(qǐng)并提供身份證復(fù)印件即可） 10月 15日當(dāng)客戶達(dá)到一定數(shù)量時(shí)。預(yù)約期（測(cè)試期）：根據(jù)建筑工期和市場(chǎng)情況，計(jì)劃9月底開始預(yù)約客戶辦理卡（憑卡享受開盤優(yōu)惠），10月 15號(hào)開始繳納預(yù)約金確定選房資格， 10月 22日開盤。1樓王產(chǎn)品 價(jià)格沖頂，放緩銷售速度，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。一部分作為啟市產(chǎn)品，首發(fā)市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿，另一部分長(zhǎng)線持有，后續(xù)追求高溢價(jià)。一方面可以為下批產(chǎn)品的推出打下良好的價(jià)格提升基礎(chǔ)；另一方面也可以利用價(jià)格杠桿去化相對(duì)劣勢(shì)房源。按照二年銷售周期 ,常規(guī)年漲幅 12%計(jì)算，整盤均價(jià) =約 28730元 /㎡?？腿簩?dǎo)入路徑分析項(xiàng)目潛在項(xiàng)目潛在客源分析客源分析區(qū)域?qū)雲(yún)^(qū)域?qū)?——改善居住客群改善居住客群主要是濱湖區(qū) ﹑ 包河區(qū) 及經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)或首次改善居住需求客群省會(huì)導(dǎo)入省會(huì)導(dǎo)入 ——省內(nèi)地市省內(nèi)地市省內(nèi)地市收入較高人群是合肥市高端物業(yè)購(gòu)買生力軍，以淮南 、六安、 阜陽、亳州等皖西北為主，受政策影響，目前較為受限。價(jià)格測(cè)算 —高層旭輝御府高層比較法表格比較內(nèi)容 權(quán)重 濱湖世紀(jì)城 高速濱湖時(shí)代廣場(chǎng) 濱湖假日 書香門第（指標(biāo)） 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 　 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo) / / / / 建筑規(guī)模 15% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 1 戶型設(shè)計(jì) 15% 物業(yè)管理 8% 附加因素 7% 項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo) / / / / 交通狀況 10% 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 合計(jì) 100% / / / / 　 濱湖世紀(jì)城 高速濱湖時(shí)代廣場(chǎng) 濱湖假日 書香門第比較系數(shù) 比較 成交均價(jià) 7300 6885 7600 6800項(xiàng)目 （ 11年 7月）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 住宅 7125 7147 7570 7154 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 （元 /平方米） 價(jià)格測(cè)算 —聯(lián)排別墅旭輝御府別墅比較法表格比較內(nèi)容 權(quán)重 棠溪人家 綠地內(nèi)森莊園 置地廣場(chǎng) 柏悅府 中國(guó)鐵建國(guó)際城（指標(biāo)） 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 　 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo) / / / / 建筑規(guī)模 15% 社區(qū)景觀 15% 1 立面設(shè)計(jì) 10% 1 戶型設(shè)計(jì) 15% 1 物業(yè)管理 8% 1 附加因素 7% 1 項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo) / / / / 交通狀況 10% 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 合計(jì) 100% / / / / 　 棠溪人家 綠地內(nèi)森莊園 置地廣場(chǎng) —柏悅府 中國(guó)鐵建國(guó)際城比較系數(shù) 比較 成交均價(jià) 28000 18737 20230 18000項(xiàng)目 （ 11年 7月）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 住宅 26922 17997 19550 18252 （元 /平方米） 216。 為保證首期開盤的熱銷，營(yíng)銷良好的市場(chǎng)口碑，為后期加推做鋪墊，同時(shí)考慮到周邊在售項(xiàng)目銷售不景氣的現(xiàn)狀，建議首期項(xiàng)目以稍低市場(chǎng)價(jià)格開盤。D類（一般）： 2 2 1 12樓，南向?yàn)槿龑觿e墅，整體視野開闊。適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，小頻快跑，每次以 2棟左右為限，擠壓市場(chǎng)推售策略 —分期控制1234567111098現(xiàn) 建議分期 原2023年2023年2023年2023年2023年2023年216。 （萬）高層： 32296聯(lián)排： 7968高層： 6606聯(lián)排： 498高層： 25690聯(lián)排： 1245聯(lián)排： 6225402647104268356225銷售面積（ m2） 高層： 320套聯(lián)排： 32套高層： 70套聯(lián)排： 2套高層： 250套 聯(lián)排： 5套聯(lián)排： 25套352套 72套 255套 25套 銷售套數(shù) 90%19%65%6%套數(shù)銷售率高層均價(jià)： 8500元 /m聯(lián)排別墅均價(jià)： 25000元 /m245080 m2 面積： 8380m2 面積： 36700m2392（套） 套數(shù)： 34套 套數(shù)： 358房源推量合計(jì) 12月11月10月時(shí)間段注 :未考慮調(diào)價(jià)因素推售策略 —2023年銷售計(jì)量表本案銷售方針 ——以第一批開盤為例蓄水期（試探期）：考慮到現(xiàn)階段市場(chǎng)情況，第一批開盤前需要特別的客戶渠道及銷售動(dòng)作來做客戶引導(dǎo)，深挖客戶渠道，達(dá)到開盤時(shí)所需的充足有效客源的要求。第二點(diǎn)，當(dāng)?shù)谝黄阡N售過一定量，也要為后一期銷售做客源和業(yè)務(wù)準(zhǔn)備。 2023年濱湖區(qū)板塊依然維持 09年的供需兩旺趨勢(shì)，但 2023年隨著供應(yīng)減少和價(jià)格的攀升，成交量同比 10年開始萎縮。三大戰(zhàn)略方向達(dá)成營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷戰(zhàn)略線上：立形象 品質(zhì)超越、產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)值提升雙管齊下熱點(diǎn)炒做形象更新 活動(dòng)發(fā)散 行銷方式 通路擴(kuò)展客服營(yíng)銷持續(xù)作用老帶新口碑傳帶引發(fā)持續(xù)新增關(guān)注活動(dòng)影響力 兩 條 推 廣 線 并 行定向拓客，配合專項(xiàng)推薦，最大化增加客戶蓄水活動(dòng)營(yíng)銷造成銷售力，放大成交，提升企業(yè)品牌實(shí)力，引發(fā)品牌宣傳效應(yīng)。戶外看板：效果圖或宣傳口號(hào)，廣而告之，設(shè)置在主要路口處。我們將依據(jù)項(xiàng)目自身的情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。定點(diǎn)投遞定點(diǎn)派單老帶新基礎(chǔ)：現(xiàn)有的旭輝中央宮園 1000余名老客資源老帶新效果： ——客源深挖遭遇堅(jiān)石， “ 老帶新 ” 是成交最佳的突破客戶獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：介紹型 ” 客戶獎(jiǎng)勵(lì)，成交客戶登記的介紹人（介紹人必須在前期登記或購(gòu)買過旭輝產(chǎn)品），合同簽約即獎(jiǎng)老客戶 2023元， 2套 4000， 3套 6000，依次累加