【正文】 23 一月 20234:23:21 上午 04:23:21一月 21v 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/1/23 4:23:2104:23:2123 January 2023v 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023v 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 2104:23:2104:23Jan2123Jan21v 1故人江海 別 ，幾度隔山川。業(yè)態(tài)分布建議一層銀行網(wǎng)點(diǎn) 或高檔餐飲 業(yè)態(tài)分布建議 二層高檔餐飲 咖啡、棋牌員工餐廳業(yè)態(tài)分布建議三層 咖啡、棋牌員工活動(dòng)中心業(yè)態(tài)分布建議四層 足療、健身、養(yǎng)生會(huì)所小型會(huì)議室VIP洽談室業(yè)態(tài)分布建議五層 酒店多功能廳酒店餐飲區(qū)本案商業(yè)模式建議 本案商業(yè)為整層不可分割物業(yè)，單層面積過大銷售周期長銷售難度大。⊿ 通過軟文宣傳來鎖定大眾媒體和金融、地產(chǎn)行業(yè)媒體。把已購業(yè)主、國資之友俱樂部 會(huì)員歸結(jié)在一起，共同交流商務(wù)資訊及金融資訊，全方位詮釋大事業(yè)要懷抱大資源，商務(wù)地產(chǎn)投 資價(jià)值分析，統(tǒng)一目標(biāo)受眾的理性及感性認(rèn)識(shí)，從而刺激目標(biāo)受眾，形成購買?！?客戶證言，他們?yōu)槭裁催x擇商務(wù)中心，他們?yōu)槭裁催x擇國資大廈。◇ 金九銀十主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍◇“ DM精準(zhǔn)鎖定 ” 和 “ 媒體廣泛覆蓋 ” 同時(shí)部署執(zhí)行！◇ 硬性廣告為主、投資軟宣為輔。 搶購國資大廈；未來城市巨子。 （辦公商?。? 營銷推廣初步策略PARTⅢ 營銷推廣整合聚集人氣、盛大公開，進(jìn)入深耕階段！◇ 強(qiáng)烈震撼力的開盤告之的基礎(chǔ)上，順勢(shì)造勢(shì)，借題發(fā)揮，深入引導(dǎo)社會(huì)輿論。營銷推廣初步策略PARTⅢ 營銷推廣整合第一階段 醞釀引導(dǎo)期 （ 2023/122023/01）◇ 5， 000筆目標(biāo)客源整合鎖定并?？?DM實(shí)名郵寄◇ 10， 000份派夾報(bào)及精美禮品（撲克牌）鎖定贈(zèng)送。第三階段 主力強(qiáng)銷期 （ 2023/052023/10）金九銀十主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍。本項(xiàng)目客層特征描述目 錄 ︱ CONTENTSPARTⅡ 項(xiàng)目審視PARTⅢ 營銷推廣整合PARTⅠ 合肥市場(chǎng)調(diào)查 安 徽 國 資 大 廈PARTⅣ 合作模式PARTⅢ 營銷推廣整合20－ 24層（高區(qū)）產(chǎn)品以半層和整層的方式出售10－ 20層（ 中 區(qū)）產(chǎn)品以34個(gè)單位的 的方式出售6－ 10層（ 低 區(qū)）產(chǎn)品以12個(gè)單位的 的方式出售推售策略以市場(chǎng)比較法分析價(jià) 格 策 略PARTⅢ 營銷推廣整合 運(yùn)用可比樓盤量化定價(jià)法（市場(chǎng)比較法）鎖定了可比性較強(qiáng)的下列物業(yè)進(jìn)行量化對(duì)比：p祥源廣場(chǎng)p匯銀廣場(chǎng)p萬豪廣場(chǎng)權(quán)重說明：地理位置及環(huán)境配套 27%，項(xiàng)目本體素質(zhì) 42%，樓盤附加值 31%。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——客層定位目前寫字樓客層分析第二類 散戶： 投資客戶從對(duì)寫字樓客源的分析來看： 本項(xiàng)目因規(guī)模因素難以引起國內(nèi)外大型企業(yè)的關(guān)注，但可以與中小企業(yè)形成聯(lián)動(dòng)，以其為營銷工具，炒作項(xiàng)目，增強(qiáng)買家信心?！笳猩桃Y重點(diǎn)項(xiàng)目，政府重點(diǎn)推薦形象；安徽國資大廈項(xiàng)目審視PARTⅡ 項(xiàng)目審視 SWOT分析第一類 集團(tuán)客戶（整層）企業(yè)類型：1. 跨國公司總部，現(xiàn)多為金融機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目定位：合肥首席服務(wù)式寫字樓 (SVO)項(xiàng)目定位PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞解析： 國企 ，以開發(fā)商國企的背景寓意項(xiàng)目實(shí)力和高端形象。寫字樓的大堂服務(wù)中心可以為租戶收發(fā)信件、代繳費(fèi)用；洽談室可以為尊貴客戶定點(diǎn)服務(wù)，提供私密空間；會(huì)議室更是為了滿足小型公司或是公司大型會(huì)議的需要；餐飲區(qū)有效解決了員工就餐不便的棘手問題；休閑區(qū)是服務(wù)式寫字樓的特色，特有的休閑服務(wù)項(xiàng)目及種類更好地滿足員工閑暇時(shí)間的娛樂，將快樂帶進(jìn)工作，才能更好的生活。項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì) —— 整體 區(qū)域優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目最大的軟肋 —— 產(chǎn)品同質(zhì)化同質(zhì)化的負(fù)面影響 區(qū)域優(yōu)勢(shì)正面影響PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目 SWOT分析根據(jù)對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的認(rèn)知本項(xiàng)目必須另辟蹊徑，方能突破市場(chǎng)堅(jiān)冰！安徽國資大廈項(xiàng)目審視PARTⅡ 項(xiàng)目審視 SWOT分析競 爭 對(duì) 手提出哪些推廣概念？？PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略看看 客戶需 要什么？第一層面：對(duì)區(qū)位的需求。 環(huán)球中心 PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展 —— 周邊主要寫字樓個(gè)案分析匯銀廣場(chǎng) PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展 —— 周邊主要寫字樓個(gè)案分析PARTⅡ 項(xiàng)目自我審視PARTⅢ 營銷推廣整合PARTⅠ 合肥市場(chǎng)調(diào)查安 徽 國 資 大 廈PARTⅣ 合作模式安徽國資大廈項(xiàng)目審視PARTⅡ 項(xiàng)目審視 SWOT分析區(qū)域主要交通要道為東西走向的北一環(huán)路，北二環(huán)路，均為為雙向八車道，為合肥市內(nèi)最重要的交通要道，人流量，車流量較大，西接四里河立交橋，與阜陽路、蒙城路、肥西路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通通達(dá)度好?！锸褂萌巳盒枨髤^(qū)域?yàn)榘鍓K合肥主要的辦公集中區(qū)，吸引了較多的大的品牌企業(yè)如：恒大地產(chǎn)、平安保險(xiǎn)等國內(nèi)大中型企業(yè)齊聚，成為合肥有名的寫字樓一條街，是合肥辦公企業(yè)的高檔化的代表地段，將吸引更多的企業(yè)來此辦公，其辦公的市場(chǎng)需求巨大。此時(shí)出現(xiàn) “ 商住倒掛 ” ，給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)，而且從目前整體的寫字樓價(jià)格和銷售量上看，這一效應(yīng)已經(jīng)凸顯 。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和實(shí)力的逐步增強(qiáng)，部分商戶和企業(yè)逐步走向品牌化、規(guī)?；?、企業(yè)化，促使該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求大大加強(qiáng)。但是由于舊城改造的地塊相對(duì)來說比較分散，寫字樓在老城區(qū)的發(fā)展因?yàn)榈貕K的限制而呈不規(guī)則，點(diǎn)狀分布的特點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展，無法形成組團(tuán)，具有一定規(guī)模的商務(wù)區(qū)在老城區(qū)建立的可能性較小。從 2023 年開始新推出的寫字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以 “ 財(cái)富廣場(chǎng) ” 、 “ 中環(huán)國際大廈 ” 、 “ CBD 中央廣場(chǎng) ” 等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象。但該區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，而且未來幾年的供應(yīng)量變化不大，很難成為合肥未來幾年 寫字樓的增長點(diǎn)。黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)位于在合肥市的西南部的黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目，最大的特點(diǎn)是為新興項(xiàng)目，無論是質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目外立面、寫字樓整體綜合品質(zhì)都是可謂是合肥最新最好的寫字樓群之一。PARTⅠ 市調(diào)分析 /廬陽區(qū)政策扶持 政府加大了對(duì)區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)，如對(duì)穎上路、義井路和阜陽北路等板塊內(nèi)的重要交通要道進(jìn)行了改造，是區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)更為突出。 這一規(guī)劃將大力促進(jìn)規(guī)劃內(nèi)的城市外圍方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，具有巨大的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市總體城市規(guī)劃u2023年 1月 12日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施 《 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃 》 ，合肥 產(chǎn)業(yè)組團(tuán)亮相其中；u合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的 “ 雙核 ” 之一，本身就具備全方位承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系， 國家設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設(shè)成產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)等多項(xiàng)政策的疊加 都預(yù)示著合肥將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，迎來工業(yè)化、城市化的新高潮。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的∶∶ ∶∶。合肥市轄瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣，代管縣級(jí)巢湖市，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)、合肥巢湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。注：合肥市已于 2023年正式納入長三角經(jīng)濟(jì)圈，享受長三角城市發(fā)展待遇。u現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)基地。伴隨省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展， 必將有效促進(jìn)合肥提高經(jīng)濟(jì)首位度，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展。該區(qū)將開展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要抓手，并為此制定和出臺(tái)了一系列的服務(wù)措施和扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策用于鼓勵(lì)商用地產(chǎn)的發(fā)展。 政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展216。該區(qū)位于老城區(qū)護(hù)城河內(nèi)，地段優(yōu)越、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，是合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了 郵電大廈，百大CBD等高端樓盤。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn) ： 投資方主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位；計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場(chǎng)，合肥寫字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會(huì)成寫字樓在這個(gè)區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。新政給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)。部分中檔物業(yè)的入住企業(yè)的租賃面積集中在 41——140㎡ 不等 ★入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯，配套設(shè)施齊全，商務(wù)辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設(shè)立辦公場(chǎng)所。高檔甲級(jí)寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展的主要方向。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費(fèi)，無中高檔餐飲設(shè)施濉溪路小學(xué)、廬陽中學(xué)、金谷醫(yī)院等設(shè)施配套齊全 。第三步：選擇購買根據(jù)寫字樓物業(yè)服務(wù)確定。出版宣傳冊(cè)通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競爭力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運(yùn)營成本和提升效率。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目定位項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉◇中環(huán)稀缺位置，北一環(huán) CBD輻射帶 。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。 、影響項(xiàng)目收益。營銷推廣初步策略PARTⅢ 營銷推廣整合營銷推廣初步策略PARTⅢ 營銷推廣整合資源創(chuàng)富平臺(tái)資源創(chuàng)富平臺(tái)———— 突破單純賣樓的范疇，以概念引領(lǐng)市場(chǎng)突破單純賣樓的范疇，以概念引領(lǐng)市場(chǎng)資源整合 創(chuàng)富國資： 根據(jù)市場(chǎng)情況， 我們項(xiàng)目的客戶 60％以上是中小型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，我們通過網(wǎng)絡(luò)、信息匯編、俱樂部等手段，為他們搭建一個(gè)全方位的的溝通平臺(tái)，充分實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的整合和優(yōu)化，讓行業(yè)的 “ 共生 ” 在樓宇內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)，辦公樓將不再是簡單的 “ 辦公之地 ” ，而成為企業(yè)共同的 “ 母體 ” ，借助這個(gè) “母體 ” ，各個(gè)企業(yè)高效協(xié)作共同創(chuàng)富?！?專家研討、權(quán)威證言。 高效率，高針對(duì)性、高頻率的軟性新聞廣告立體轟炸，形成強(qiáng)烈的熱銷氛圍，建立項(xiàng)目強(qiáng)大的提前優(yōu)勢(shì) 。因此，這一期間的重點(diǎn)是大量 軟宣報(bào)道，從投資客、政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體的角度全面評(píng)述國資大廈項(xiàng)目；引 起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！ 具體將前階段隱性行銷轉(zhuǎn)化 為口碑行銷，造成： 、傳媒報(bào)導(dǎo)策略重點(diǎn) 口碑行銷 營