某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 主題已然輝煌，依然時(shí)尚主要內(nèi)容媒體廣告的系列宣傳：針對(duì)產(chǎn)品的主要買(mǎi)點(diǎn)系列性廣告宣傳；媒體通路適當(dāng)鋪開(kāi)，以吸引最廣泛的客戶(hù)資源：報(bào)紙/電臺(tái)/電視/樓書(shū)/DM等的組合拳；DS作業(yè)的落實(shí)和執(zhí)行：針對(duì)性的派送和投放作業(yè)；大型SP活動(dòng)的組織和實(shí)施：（1） 勝利廣場(chǎng)推介會(huì)（2） 現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)的組織根據(jù)銷(xiāo)售情況制定的針對(duì)性促銷(xiāo)策略銷(xiāo)售配合 銷(xiāo)售價(jià)格的動(dòng)態(tài)調(diào)整，銷(xiāo)售策略的調(diào)整變化；銷(xiāo)售房源的合理控制和調(diào)配； 銷(xiāo)售資料的調(diào)整和及時(shí)補(bǔ)充； 配合SP活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的銷(xiāo)售組織和人員安排。主題OPEN！“合肥時(shí)尚生活新特區(qū)”驚爆開(kāi)盤(pán)！主要內(nèi)容11/28日前后的密集媒體投放，形成開(kāi)盤(pán)的立體宣傳攻勢(shì)；（1） 報(bào)紙廣告：主要集中在合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)等主流媒體的直版/整版/跨版廣告；（2） 電視廣告：電視新聞專(zhuān)題片、形象廣告的投放；（3） 戶(hù)外廣告：包括戶(hù)外引導(dǎo)旗、橫幅等的懸掛、引導(dǎo)。 登場(chǎng)計(jì)劃：“掘金”9/209/30：以9/30開(kāi)工典禮為核心，啟動(dòng)首輪宣傳攻勢(shì)核心任務(wù)及目標(biāo)1. .借助開(kāi)工典禮活動(dòng)啟動(dòng)首輪宣傳攻勢(shì)；2. 通過(guò)戶(hù)外、電視、報(bào)紙等形象廣告實(shí)施項(xiàng)目的整體概念告知，樹(shù)立樓盤(pán)的整體形象； 3. 以開(kāi)工活動(dòng)公開(kāi)亮相、登記和銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)接待截留目標(biāo)客戶(hù)；4. 開(kāi)展各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)推廣的籌備工作并迅速落實(shí)；5. 對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行形象上的定位，力求提升產(chǎn)品品質(zhì)，為銷(xiāo)售鋪墊；6. 全面分析意向客戶(hù)資料，制定本案營(yíng)銷(xiāo)與媒體策略以及公關(guān)活動(dòng)；7. 積極準(zhǔn)備銷(xiāo)售前期的所有相關(guān)工作；主題新站生活新坐標(biāo)――合肥時(shí)尚生活新特區(qū)閃亮登場(chǎng)主要內(nèi)容 1. 開(kāi)工典禮準(zhǔn)備（邀請(qǐng)對(duì)象、現(xiàn)場(chǎng)道具、新聞統(tǒng)發(fā)稿、媒體選擇、戶(hù)外廣告、引導(dǎo)旗等）2. 工地現(xiàn)場(chǎng)攔截，道旗、戶(hù)外看板制作，市內(nèi)戶(hù)外定點(diǎn)廣告選址/設(shè)計(jì)/制作/投放；3. 實(shí)施報(bào)紙媒體軟文宣傳，重在企業(yè)形象推廣與產(chǎn)品實(shí)體概念宣傳。調(diào)價(jià)的關(guān)鍵在于控制漲幅和頻率，要做到既可以刺激銷(xiāo)售，又能夠減少漲價(jià)的負(fù)面效應(yīng)。合肥新站區(qū)住宅項(xiàng)目產(chǎn)銷(xiāo)狀況處于合肥市的領(lǐng)先地位。要適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，必須找準(zhǔn)自己的市場(chǎng)定位，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)于所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，必須審時(shí)度勢(shì)，一方面完善自己樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)和包裝，另一方面必須以有效的、科學(xué)的推廣思路，盡快完成銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資金積累和規(guī)模的擴(kuò)大，以適應(yīng)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速增加，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。如何合理利用好地塊的每一點(diǎn)資源是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高利潤(rùn)的重要保證。168。二、優(yōu)劣勢(shì)分析：市場(chǎng)層面： 大環(huán)境分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)）優(yōu)勢(shì)：1. 新站區(qū)為合肥的房產(chǎn)熱點(diǎn)新興區(qū)域，市民對(duì)于區(qū)位的認(rèn)知度和接受度較高；。 2房面積范圍75—；3房室面積范圍106－120M2；。該地塊地形平坦屬組團(tuán)級(jí)居住區(qū)，規(guī)劃共建一幢多層住宅，三幢小高層住宅及一幢18層高層組成。216。216。4. 目前臨泉路尚未打通，同時(shí)項(xiàng)目沿臨泉路橫向公交網(wǎng)絡(luò)缺乏；5. 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境較差，商業(yè)及生活配套檔次不高且相對(duì)缺乏；6. 小區(qū)周邊攤點(diǎn)小販、修理廠繁多，會(huì)有噪音、垃圾、閑雜人員等對(duì)小區(qū)不利的因素；7. 小區(qū)離火車(chē)站、汽車(chē)站距離較近，外來(lái)人員與車(chē)輛比較混雜；8. 本地塊處于張洼路附近，其周邊生活配套尚不完善，且短時(shí)間不會(huì)全部到位；9. 周邊有尚未確定規(guī)劃用途的土地，有可能會(huì)有不利的生活機(jī)能出現(xiàn)；10. 市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)平均價(jià)格普遍不高，（單價(jià)2100－2600元/m2）易分流本項(xiàng)目的客源；11. 今年下半年待建樓盤(pán)較多，會(huì)分流大量本案的客源，同時(shí)新站區(qū)中心完善的生活配套對(duì)新購(gòu)房產(chǎn)吸引力較大；12. 合肥市房地產(chǎn)消費(fèi)目前處于基本飽和的狀態(tài)，商品房空置率比去年同期增高；13. 本地居民與發(fā)達(dá)地區(qū)交流較少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去勢(shì)及變化不了解，接受新興事務(wù)的時(shí)間較長(zhǎng)；14. 銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的發(fā)放開(kāi)始嚴(yán)格管理，容易造成前期項(xiàng)目外來(lái)人口購(gòu)房不便。如何尋找適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)突破口成為項(xiàng)目前期考慮的難點(diǎn)和重點(diǎn)。新近開(kāi)盤(pán)的有萬(wàn)豪花園、瑞景家園、黃金廣場(chǎng)、淺水灣、鼎好家、金星花園等。隨著合肥市十年規(guī)劃的出臺(tái)，到2010年合肥市區(qū)人口將達(dá)到300萬(wàn)，隨著城市人口的翻番，城市的市政建設(shè)與住宅的開(kāi)發(fā)也將大幅度的提升。新站區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)始皆以低價(jià)位入市，以中低檔樓盤(pán)為主，逐步掀起新站區(qū)房地產(chǎn)的產(chǎn)銷(xiāo)熱潮。根據(jù)“金橋?yàn)场钡奶卣?，結(jié)合周邊樓盤(pán)的情況，作如下定價(jià)：“金橋?yàn)场迸R泉路周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：“金橋?yàn)场蓖瞥鍪袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的目的是為了取得最佳銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而創(chuàng)造最高的經(jīng)濟(jì)收益，在附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中，唯有“惠園”的素質(zhì)及檔次最接近本“金橋?yàn)场表?xiàng)目。 3) 對(duì)于比較高的樓層如6層、8層、9層，層數(shù)比較吉利，復(fù)樓層可考慮樓層差為2％－％。VIP卡預(yù)約銷(xiāo)售配合廣告：1) “一卡在手，新巢時(shí)代”，表達(dá)“新居時(shí)代到來(lái)”的核心概念；2) “新站生活新坐標(biāo)”――時(shí)尚生活新特區(qū)；1
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