【正文】 源自 858商鋪網(wǎng)： 在進入本次主體報告之前，讓我們先對近期房地產(chǎn)新政深入解析并針對后續(xù)市場進行展望，以期為本項目的開發(fā)提供更為精準的政策與前景研判?？腿簩肼窂椒治鲰椖繚撛陧椖繚撛诳驮捶治隹驮捶治鰠^(qū)域?qū)雲(yún)^(qū)域?qū)?——改善居住客群改善居住客群主要是濱湖區(qū) ﹑ 包河區(qū) 及經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)或首次改善居住需求客群省會導入省會導入 ——省內(nèi)地市省內(nèi)地市省內(nèi)地市收入較高人群是合肥市高端物業(yè)購買生力軍，以淮南 、六安、 阜陽、亳州等皖西北為主，受政策影響，目前較為受限。文教導入文教導入 ——較為廣泛的客群較為廣泛的客群濱湖三小和四十六中南區(qū)的優(yōu)勢教育，將導入較多市內(nèi)及市外客群交通導入交通導入 ——廬陽區(qū)客群廬陽區(qū)客群交通的便利性導入廬陽區(qū)老城區(qū)客群品質(zhì)導入品質(zhì)導入 ——合肥市客源合肥市客源全新理念、高配置也將吸引部分走在前端的城市新銳品牌導入品牌導入 ——旭輝集團旭輝集團全國百強房企第 65名，以用心構(gòu)筑美好生活的企業(yè)理念打造品質(zhì)人居客戶導入路徑研究銷售策略篇n 戰(zhàn)略目標n 價格測算n 推售策略n 客戶召集銷售目標：品牌目標：2023年開盤推貨面積約 ，套數(shù) 392套，預計總銷金額 確立旭輝地產(chǎn)在合肥高端住宅領域的品牌地位，綜合提升品牌形象戰(zhàn)略目標整體目標：打造濱湖區(qū)最具有影響力的精工御邸216。依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設條件， 11年三季度上市價預測如下：216。預計三季度入市價格 =7249元 /㎡ *｛1+1個季度增幅合計 3%（季度漲幅 3%）｝ =7466元 +1200元（精裝修報價） +200元（合富操盤溢價） =約 8866元 /㎡ 216。按照三年銷售周期 ,常規(guī)年漲幅 12%計算，整盤均價 =約 10460元 /㎡。價格測算 —高層旭輝御府高層比較法表格比較內(nèi)容 權重 濱湖世紀城 高速濱湖時代廣場 濱湖假日 書香門第（指標） 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 　 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標 / / / / 建筑規(guī)模 15% 社區(qū)景觀 15% 立面設計 10% 1 戶型設計 15% 物業(yè)管理 8% 附加因素 7% 項目周圍環(huán)境指標 / / / / 交通狀況 10% 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 合計 100% / / / / 　 濱湖世紀城 高速濱湖時代廣場 濱湖假日 書香門第比較系數(shù) 比較 成交均價 7300 6885 7600 6800項目 （ 11年 7月）項目價格定位 住宅 7125 7147 7570 7154 項目價格建議 （元 /平方米） 價格測算 —聯(lián)排別墅旭輝御府別墅比較法表格比較內(nèi)容 權重 棠溪人家 綠地內(nèi)森莊園 置地廣場 柏悅府 中國鐵建國際城（指標） 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 　 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標 / / / / 建筑規(guī)模 15% 社區(qū)景觀 15% 1 立面設計 10% 1 戶型設計 15% 1 物業(yè)管理 8% 1 附加因素 7% 1 項目周圍環(huán)境指標 / / / / 交通狀況 10% 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 合計 100% / / / / 　 棠溪人家 綠地內(nèi)森莊園 置地廣場 —柏悅府 中國鐵建國際城比較系數(shù) 比較 成交均價 28000 18737 20230 18000項目 （ 11年 7月）項目價格定位 住宅 26922 17997 19550 18252 （元 /平方米） 216。依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設條件， 11年三季度上市價預測如下：216。預計三季度入市價格 =23255元 /㎡ *｛ 1+1個季度增幅合計 3%（季度漲幅3%）｝ =23952元 +1200元（精裝修報價） +500元（合富操盤溢價） =約25652元 /㎡ 216。按照二年銷售周期 ,常規(guī)年漲幅 12%計算，整盤均價 =約 28730元 /㎡。旭輝 ?御府首期入市價格252。 本案首次入市，必須以區(qū)間合理價格引爆市場252。 通過對本項目可比項目的對比分析，加上 1200元 /㎡的精裝報價，得出本項目首期產(chǎn)品精裝基準均價為：252。 高層約 8866元 /㎡；聯(lián)排別墅約： 25652元 /㎡252。 為保證首期開盤的熱銷，營銷良好的市場口碑，為后期加推做鋪墊，同時考慮到周邊在售項目銷售不景氣的現(xiàn)狀，建議首期項目以稍低市場價格開盤。根據(jù)目前后市下滑市場情況并結(jié)合周邊項目價格，為保證快速銷售，建議均價區(qū)間為： 高層均價： 8500元 /㎡，區(qū)間均價 80008800元 2；聯(lián)排別墅均價： 2500元 /㎡，區(qū)間均價 2202328000元 2；采用合理的推盤方式與推盤節(jié)奏的控制，從而達到快速去化、均衡去化、高價去化目的。關鍵詞：良性去化原則 1少量多次：在推盤量上，遵循快速去化的原則，造成房源緊俏熱銷的局面。一方面可以為下批產(chǎn)品的推出打下良好的價格提升基礎；另一方面也可以利用價格杠桿去化相對劣勢房源。原則 2合理搭配：在推盤房源上，遵循優(yōu)劣合理搭配，量與價相對平衡的原則。一方面兼顧產(chǎn)品的豐富性，另一方面達到價值最大化的目的。推售策略 —推售原則項目分為三個區(qū)域：高層公館區(qū) ﹑ 聯(lián)排別墅區(qū)和商業(yè)街區(qū)按照在小區(qū)中所處位置的不同和產(chǎn)品形態(tài)不同，分為五個等級A類（優(yōu)勢資源占有）：聯(lián)排別墅（ 2857樓共 18棟聯(lián)排別墅，產(chǎn)品形態(tài)資源占有好，日益稀缺）B類（優(yōu)質(zhì)）： 1 1 2 20 、 16樓，南向景觀，又位于中心景觀區(qū)，超大樓距保證了充足的采光。C類（較好）： 2 1 1 1 26 樓，享有園區(qū)內(nèi)南北雙向景觀資源，處于園區(qū)核心。D類（一般）： 2 2 1 12樓，南向為三層別墅，整體視野開闊。E類（較差）： 9 、 2 8 、 10樓，位于小區(qū)邊緣，景觀資源共享少，且 9號樓與 8號樓均受商業(yè)干擾較多。 方向：A類房源，資源占有佳，日益稀缺，可作為長線產(chǎn)品。一部分作為啟市產(chǎn)品，首發(fā)市場，樹立項目標桿，另一部分長線持有，后續(xù)追求高溢價。B類房源，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，大視野景觀，高溢價產(chǎn)品，保障利潤空間。C類房源，均衡量價產(chǎn)品，承接價格逐步提升作用D類房源，補量產(chǎn)品 ,注重銷售速度E類房源：最次產(chǎn)品，短線銷售，可作為首發(fā)沖量，保障高性價比入市。推售策略 —房源分析786511 312503257 552151525356 37333938 36 31 292835 3027232018262522191716159131210聯(lián)排別墅區(qū)， A類高層公館區(qū)商業(yè)街區(qū)216。在現(xiàn)有分期的基礎上，考慮工程節(jié)點，適當微調(diào)216。適當控制銷售節(jié)奏，小頻快跑，每次以 2棟左右為限，擠壓市場推售策略 —分期控制1234567111098現(xiàn) 建議分期 原2023年2023年2023年2023年2023年2023年216。2梯四戶和 2梯三戶的產(chǎn)品線合理組合， 2房和 3房產(chǎn)品合理搭配，每次推出216。的產(chǎn)品均搭配沖量和追求溢價的產(chǎn)品。1樓王產(chǎn)品 價格沖頂，放緩銷售速度，實現(xiàn)利潤最大化。123567產(chǎn)品升級，價格提升，合理銷售控，強勢沖市；1620平穩(wěn)過渡，溫和拉價格，快速建倉，為價格啟動埋下伏筆；2526高調(diào)起勢，批量入市，集中去化；17212023年 7月高調(diào)入市，低調(diào)首發(fā)，價格摸底，快速去化；8102023年 11月912建議分 11批推售首期別墅入市，樹立高端形象，拔高后續(xù)產(chǎn)品價值282930313