【正文】 10130㎡的兩房戶型為舒適性房型，與本項目亦無可比性。自從2012年10月份起售價呈上漲的趨勢，網(wǎng)簽量平穩(wěn)增長，預(yù)計2013年售價也會穩(wěn)步上漲，市場也將會得到良好的發(fā)展并達到供求穩(wěn)定的態(tài)勢。但本項目的片區(qū)內(nèi)庫存產(chǎn)品以大戶型改善性產(chǎn)品為主，與本項目產(chǎn)品沖突不大，故本項目在面臨市場庫存量大的情況下，仍能在市場上占有一定優(yōu)勢。預(yù)計2013年將有更好的機會及市場環(huán)境。二、2012年博羅縣市場回顧2012年博羅市場回顧2012年博羅縣網(wǎng)簽均價4105元/平米，同比2011年，上漲6%；住宅共成交8838套，從整體上看，博羅片區(qū)與惠城區(qū)成交情況呈正比關(guān)系，3月份起量價有所上升，5月份迎來量價小高潮，均價4536元/㎡，而后持續(xù)平衡，至11月份呈穩(wěn)定態(tài)勢?；莩菂^(qū)2013年市場預(yù)判由于2012年上半年受2011年市場政策影響，客戶持觀望情緒濃重，為緩解資金壓力，部分開發(fā)商在上半年通過以價換量的方式取得一定的成效后，市場成交量持上漲趨勢。物業(yè)型態(tài)方面，70—90㎡的創(chuàng)新型兩房、110—130㎡的緊湊型三房均為熱銷產(chǎn)品。華泓星岸城2013年營銷策略報告合縱聯(lián)行華泓項目專組二O一三年三月第一部分 惠城和博羅2012年市場信息一、2012年全年惠城區(qū)市場回顧2012年惠城區(qū)市場回顧2012年惠城區(qū)網(wǎng)簽均價5996元/平米，同比2011年，%；，%，呈量漲價跌的態(tài)勢。按目前的市場情況，以滿足自住需求的中等戶型依然是市場的主流產(chǎn)品?；莩菂^(qū)2012年市場呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求的態(tài)勢。今年1月份開始，成交量劇降大約48%，說明2012年年初受政策影響強烈，投資客戶觀望氛圍濃厚，成交主要以剛需自住客戶為主，從6月成交量小高潮看到，市場逐漸好轉(zhuǎn)。市場成交分析根據(jù)合縱聯(lián)行的監(jiān)測，博羅縣2012年1~12月份供應(yīng)住宅面積為143萬平方米，供求比約為1：。博羅縣2013年市場預(yù)判從2012年供求情況分析中可以看出，在2012年博羅縣供應(yīng)量呈上升趨勢，市場呈現(xiàn)供大過于求的態(tài)勢。三、競爭對手情況分析供應(yīng)成交走勢分析【釣魚臺】項目戶型面積段成交套數(shù)存量套數(shù)供應(yīng)套數(shù)釣魚臺二房二廳一衛(wèi)88平米165268三房二廳一衛(wèi)95平米0565697平米302656115平米223254三房二廳一衛(wèi)142平米28232260170平米0156156合計96580650釣魚臺2012年11月27日營銷中心開放，12月份樣板房對外開放，于2013年1月份正式對外銷售，由于釣魚臺與華泓星岸城的地理位置和區(qū)域配套一致，其中面積段88115㎡的三房，與本項目的91116㎡的戶型面積基本相似，從成交套數(shù)分析中97142平米戶型成交最好，88115㎡存量為116套。主要競爭產(chǎn)品為110130㎡的三房戶型?！救A基江山】項目戶型面積段成交套數(shù)成交面積存量套數(shù)存量面積華基江山三房95平米817695112平米10812096144180平米511四房144180平米410180平米以上24別墅180平米以上3576合計46101華基江山項目的戶型產(chǎn)品以144㎡以上的三、四房大戶型產(chǎn)品為主，但根據(jù)市場需求調(diào)整策略，推售三房面積為95112㎡的戶型產(chǎn)品，與本項目戶型一致，存在競爭性。2012年惠博沿江路全年成交情況中看出，在片區(qū)中給項目造成威脅的項目總戶存量為379套。市場小結(jié)： 2012博羅市場庫存量大，片區(qū)推售同時期產(chǎn)品較多，市場競爭激烈，而且片區(qū)開發(fā)商出貨壓力較大，但隨著片區(qū)發(fā)展的態(tài)勢，博羅市場也將從去年的以價換量向著供求平衡的方向持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。截止2013年2月24日，累計來電844批，累計來訪1676批；u 一期單位共429套，目前已售418套，剩余11套。 從2012年4月29至2013年2月24日止，由于本項目在9月正式對外廣告宣傳，10月份盛大開盤，來電量在該階段最高。 從2012年4月29至2013年2月24日止，目前來電途徑以短信為主，為421批，其次為路過客戶，為170批，網(wǎng)絡(luò)客戶63批，介紹50批，媒體27批，戶外廣告23批，樓體廣告13批，圍堵和燈桿路旗分別為3批和2批。 從2012年4月29至2013年2月24日止，客戶需求以自住為主，有809批，占96%，投資客戶14批，占比2%，兩用客戶20批，占2%。［客戶來訪區(qū)域］216。 ［本周來訪客戶職業(yè)］216。 一般職員主要購買特征是首付能力較高，月收入較為良好；［來訪客戶了解事項］216。其中需求91平米479批占比29%，需求99平米355批占比21%，需求116平米841批，占比50%。 在成交客戶其購房期間，客戶最為關(guān)心的問題在于項目的價格、戶型、配套及交通情況；[成交客戶到訪途徑分析]216。 成交客戶置業(yè)目的以自用為主，占比95%，投資客戶較少，占比4%；——成交客戶小結(jié)：2012年4月29日至2013年2月24日本項目共成交416套；成交客戶主要居住區(qū)域在江北及博羅，因此下階段營銷活動主要以這兩個片區(qū)為主；成交客戶的到訪途徑以友介、路過為主；成交客戶以一般職員為主，置業(yè)目的為自用，說明本項目主要客戶為剛需客戶；成交因素分析： ，比江北區(qū)域的房價節(jié)省將近一半，性價比高； b．戶型吸引人，贈送面積多，使用率高； c．看中片區(qū)發(fā)展?jié)摿?，未來升值潛力大；不成交因素分析? a. 交通不便，距離惠城較遠； b. 配套尚不完善，缺少生活氛圍； c．剩余貨量樓層單位可選擇性少；——【整體客戶小結(jié)】項目核心客戶為博羅和江北客戶，意味著未來展場、派單、網(wǎng)絡(luò)及各類宣傳活動，將圍繞博羅和江北兩大片區(qū)的客戶群體進行，是項目核心客戶來源；目標(biāo)客戶主要從事行業(yè)以個體戶和一般職員為主，個體戶偏向一次性付款購房，一般職員偏向于分期付款，故后期相關(guān)政策需要根據(jù)目標(biāo)客戶群的職業(yè)特性進行相應(yīng)調(diào)整；客戶以自住客戶為主，對于項目價格和戶型敏感，并且關(guān)心項目未來的交通便捷度，故下階段將建議開發(fā)商開通華泓巴士專線連接江北與博羅之間，以降低客戶對區(qū)域交通的抗性；客戶來訪中，老帶新占有相當(dāng)?shù)谋壤?，老客戶維護在后期活動中需要加強；根據(jù)目前星岸城推售策略狀況，二期產(chǎn)品推售計劃較為緩慢，入市前先造勢，通過派單、巡展、網(wǎng)絡(luò)推廣、軟文炒作等推廣工作。第三部分 剩余貨量情況 一期貨量盤點一期產(chǎn)品共429套，已售418套，剩余11套?，F(xiàn)有的11套存貨單位，在2013年本項目大力度推廣的的情況下，最終必將達到一期100%完美售罄的效果。由于工程進度的限制，無法在2013年上半年進行對外銷售。7月21日~8月30日，13棟認(rèn)籌目標(biāo)165批，按解籌率60%計算，9月1日開盤銷售165*60%=99套，實現(xiàn)銷售率80%，開盤銷售額：㎡*80%*3800元=。9月23日~10月30日，9棟認(rèn)籌目標(biāo)276批，按解籌率60%計算，11月2日開盤銷售276*60%=165套，實現(xiàn)開盤銷售90%，開盤銷售額：㎡*90%*3800元=。11月23日~12月30日，11棟認(rèn)籌目標(biāo)143批，按解籌率60%計算，2014年1月1日開盤銷售1