【正文】 會議、簽約室銷售會議、客戶簽約等使用會議桌椅等項(xiàng)目組辦公區(qū)策劃、廣告團(tuán)隊集體辦公的區(qū)域，用于現(xiàn)場組織計劃另定經(jīng)理辦公室日常辦公、銷售會議電腦1臺、文件柜1個、桌椅1套等售房部室外布局：——小廣場景觀（以雕塑+噴泉為主） ——臨售樓部水景（以小型疊水池+涌泉，配以浮萍等植物） ——停車場 第四節(jié)、項(xiàng)目主要推售策略項(xiàng)目產(chǎn)品組團(tuán)推售組團(tuán)形式：依據(jù)緹香名苑規(guī)劃紅線進(jìn)行分析，項(xiàng)目產(chǎn)品目前依園林規(guī)劃及交通流行可有效進(jìn)行組團(tuán)，為項(xiàng)目推售提供便利。售樓部設(shè)計要求:依緹香錦苑工程及營銷進(jìn)度考慮，8月底—9月初需要使用售樓部接待臨時客戶。教育成了星河灣地產(chǎn)的一張王牌。根據(jù)慣例，教育同地產(chǎn)結(jié)合起來以后，教育便成了一個可以點(diǎn)石成金的魔杖。 B、單項(xiàng)型加盟： 25000元—（熱瑜伽或其它單項(xiàng)課程，150平米以下，超過150平米以上每平米增加200元） C、經(jīng)濟(jì)型加盟： 5萬元—建筑面積為100200平米 D、標(biāo)準(zhǔn)型加盟： 12萬元建筑面積為210350平米 E、豪華型加盟：22萬元建筑面積為360平米起。壁球館：壁球場類似一個矩形的盒子。但它釀酒的歷史卻決不輸于法國，已經(jīng)超過了3000年。經(jīng)營模式：會所各功能區(qū)在交房前可憑購房卡免費(fèi)試用會所設(shè)施，突出其尊貴性。在下層臺地上，利用水位差可形成噴泉，或與雕塑結(jié)合，或形成各種優(yōu)美的噴水圖案和花紋。各臺層上往往以多種水體造型與雕像結(jié)合作為局部中心。（可以建為陽光花房）。不趨附于市場，只統(tǒng)領(lǐng)于市場。內(nèi)部認(rèn)購期，對于首批客戶折扣空間稍大，但明確開盤后價格的漲幅空間。銀行與高檔場所（咖啡館、賓館、電影院、酒店等）全面定點(diǎn)宣傳與講解。在項(xiàng)目后期策劃階段，同致行針對產(chǎn)品的優(yōu)化方案確定后，采取”以點(diǎn)代面”的操作手法對其規(guī)劃、配套、園林、戶型進(jìn)行優(yōu)化，為產(chǎn)品導(dǎo)入八大價值體系，率先在益陽市場推出“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”，形成一種“光暈效應(yīng)”。形象目標(biāo)的建立基礎(chǔ)是以產(chǎn)品為核心，沒有產(chǎn)品的出類拔粹，則很難以單純借助廣告的宣傳力量達(dá)到較高的形象目標(biāo)，因此同致行建議以產(chǎn)品優(yōu)化結(jié)合概念創(chuàng)新來完成形象建設(shè)工作。以同致行多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)來看，益陽市場下一步能真實(shí)吸引消費(fèi)市場的產(chǎn)品將是有強(qiáng)烈品牌訴求點(diǎn)的項(xiàng)目，因此于緹香名苑而言，市場給予了充分的訴求空間。項(xiàng)目營銷運(yùn)作有一個較長的時間周期，同樣，本報告的實(shí)施也有一個過程。本報告倡導(dǎo)“產(chǎn)品創(chuàng)新—理念超越—行動迅速”思想。 同致行（中國）長沙分公司益陽項(xiàng)目組 目錄綱要上篇：《目標(biāo)與策略》第一章：項(xiàng)目營銷執(zhí)行總目標(biāo)第一節(jié)、品牌建設(shè)目標(biāo)第二節(jié)、形象建設(shè)目標(biāo)第三節(jié)、價格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)第二章：項(xiàng)目營銷執(zhí)行總體策略第一節(jié)、營銷策略概述 第二節(jié)、項(xiàng)目形象打造策略 第三節(jié)、項(xiàng)目視覺形象提示第四節(jié)、項(xiàng)目推售策略第五節(jié)、項(xiàng)目銷售動線組織第六節(jié)、項(xiàng)目銷售策略組織第七節(jié)、項(xiàng)目活動營銷模式下篇：《執(zhí)行與風(fēng)險》第一章：項(xiàng)目各階段營銷執(zhí)行策略第一節(jié)、項(xiàng)目營銷階段劃分第二節(jié)、各階段營銷執(zhí)行策略第三節(jié)、各項(xiàng)目營銷費(fèi)用預(yù)算第二章：項(xiàng)目營銷風(fēng)險分析及應(yīng)對策略第一節(jié)：銷售周期風(fēng)險第二節(jié)：銷售價格風(fēng)險 【目標(biāo)與策略】第一章：項(xiàng)目營銷執(zhí)行總目標(biāo)《營銷策劃執(zhí)行報告》的技術(shù)支持任何一部思想深刻、創(chuàng)意非凡且切實(shí)可行的營銷策劃執(zhí)行報告，都是建立在對項(xiàng)目及區(qū)域市場充分理解的基礎(chǔ)之上。整個益陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的調(diào)研結(jié)果，包括開發(fā)供應(yīng)市場、住宅消費(fèi)市場和市場營銷狀況。在提供建議和方案時，充分考慮到發(fā)展商在本地配置的人力資源、資本資源和社會資源的總和，不提超越發(fā)展商能力之外的方案。必要的資金保證。在三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展前提下，同類產(chǎn)品其價格差超過300元/㎡以上者，無論你的廣告推廣力度有多強(qiáng)，都將是徒勞無功。在與同類產(chǎn)品的對比中，我們獨(dú)具優(yōu)勢的“價值”都是項(xiàng)目加分的理由，這些加分都將直接體現(xiàn)在價格上。堅持不鳴則已，一鳴驚人的宣傳手法，絕不做“填鴨式”宣傳。組建一支高素質(zhì)的直銷隊伍，其人員由置業(yè)顧問和新聞媒體人士組成，針對益陽市政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位以直銷上門的形式展開點(diǎn)對點(diǎn)的服務(wù)模式。對外明確承諾首批房源為200套（具體套數(shù)依情意另行制定），開盤當(dāng)日簽訂正式合同后，對外折扣作調(diào)整，恢復(fù)原98折報價，保持第二批產(chǎn)品銷售均價為2500元/㎡（實(shí)際成交價保持2400元/㎡）左右。CLD的定義是在一個大型城市中，在總體規(guī)劃引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干個居住區(qū)組成的，可滿足城市主流 人群集中居住、教育、消費(fèi)、娛樂、健身的區(qū)域，位于城市居住中心地帶，又有城市一流的生活和高尚人文、生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。（4）270度轉(zhuǎn)角景觀陽臺此概念是對兩房兩廳其轉(zhuǎn)角陽臺的概念提升，將其陽臺命名為270度景觀陽臺，是對產(chǎn)品自然景觀及園林景觀的一種訴求指引，便于產(chǎn)品概念的提練與推廣。地形、水池、瀑布、噴泉的造型都是人工幾何形體，全園景觀是一幅“人工圖案裝飾畫”。至于噴泉與背景的色彩、明暗方面的對比也都是經(jīng)過精心考慮的。而年輕人愛喝的卡布基諾就是它們中的代表作。該國的葡萄酒歷史久遠(yuǎn)。選手對面的墻下半部是由金屬錫制成的。 斯諾克（司諾克）臺球桌尺寸：3820*2035*850mm 美式落袋臺球桌尺寸：2810*1530*850mm 棋弈室：整體面積在150平米左右，采取大廳和包房兩種方式。該概念是其一炮打紅，并對后續(xù)項(xiàng)目造成良好的口碑示范作用。工地圍墻及施工點(diǎn)重點(diǎn)包裝。不破壞室內(nèi)柱網(wǎng)的情況下，力求用地方正，空間立體感強(qiáng)，各個區(qū)間劃分合理且實(shí)用。組團(tuán)一可以充分體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、建筑外觀等因素，同時也是項(xiàng)目臨海棠路的形象工程，因此是最適宜第一次推廣的產(chǎn)品。于益陽城市特性而言，消費(fèi)者的購房折扣將勢必成為置業(yè)過程中最為關(guān)注的因素，可充分利用此特性，合理化地游說與鼓動誠意客戶自發(fā)組織內(nèi)部“小團(tuán)購”的形式而獲取更多折扣。 售樓中心主入口主入口標(biāo)志米蘭廣場百泉路臨時停車天鵝湖臨時停車第五節(jié)：銷售動線組織園林示范區(qū)第六節(jié)、銷售策略組織銷售人員組織與培訓(xùn)緹香名苑營銷策劃項(xiàng)目組人員架構(gòu) 項(xiàng)目總控：王海 項(xiàng)目經(jīng)理：黎威 主案策劃師：1人 策劃執(zhí)行：2人 銷售經(jīng)理：1人（待定） 銷售組長：1人（待定） 置業(yè)顧問：810人銷售人員培訓(xùn)計劃銷售人員的培訓(xùn)主要分成以下幾個方面：項(xiàng)目基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 8月1日8月5日（考核）項(xiàng)目理念培訓(xùn) 8月6日8月10日（考核）項(xiàng)目產(chǎn)品100問培訓(xùn) 8月12日8月15日（考核）競爭市場及產(chǎn)品分析培訓(xùn) 8月16日8月20日（考核）培訓(xùn)考核及實(shí)操演練 8月20日8月30日（考核）銷售價格控制策略價格控制原則 緹香名苑作為目前益陽市同類產(chǎn)品中價格最高的項(xiàng)目，其營銷過程中最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容就是價格控制，價格控制策略作為一重要營銷手段，在其整個銷售進(jìn)程，特別是在開盤時期具有重要的作用。真正做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的認(rèn)購價格。因此，其噪音差體現(xiàn)在價格上可考慮以均價35%左右較為適宜。開盤系列活動（具體活動組織方案待定）“幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤”抽獎活動名車、名盤展示活動活動說明：開盤活動其主要目的在于吸引消費(fèi)者眼球的同時，為產(chǎn)品樹立形象，通過抽獎活動不效聚集人氣；通過名車名盤的展示與演出活動，在益陽市內(nèi)形成轟動效應(yīng)。）熱銷持續(xù)期體驗(yàn)營銷示范園林、樣板房參觀活動尾盤營銷期附加價值營銷老業(yè)主答謝活動（口碑營銷）四、核心攻略實(shí)施細(xì)節(jié)：模型制作：（1）區(qū)域模型：主要展示緹香名苑作為城市中央生活區(qū)的的區(qū)位優(yōu)劣。所有噴泉都是自上而下呈拋物線狀噴水，在下部匯聚成一條細(xì)長的河溝，溝坎上又鑿出一排噴泉，正好與上一排噴泉平行，再往下又有一條河溝，將噴下的水排放出去。）米蘭廣場——在11117樓之間，由于其地下為小區(qū)停車場，因此園林不宜以高大喬木為主，建議采取廣場形式，突出意大利園林規(guī)劃布局嚴(yán)謹(jǐn)，中軸線貫穿全園的做法。平面廣告僅為告知性作用，另少量投放長沙地區(qū)作為引進(jìn)外來投資用。本項(xiàng)目于益陽市場而言，體量過大，常規(guī)營銷手法其銷售周期23年左右，在此過程中會不斷有新樓盤面市，并可以斷定其品質(zhì)勢必有較大的提升，對緹香名苑項(xiàng)目也將起到較大沖擊，從而導(dǎo)致市場疲軟，影響銷售進(jìn)度。 以上報告為營銷策略思想體現(xiàn)，其具體執(zhí)行報告同致行將以專案形式進(jìn)行PPT匯報！ 緹香名苑項(xiàng)目組200768