【正文】 會(huì)議、簽約室銷售會(huì)議、客戶簽約等使用會(huì)議桌椅等項(xiàng)目組辦公區(qū)策劃、廣告團(tuán)隊(duì)集體辦公的區(qū)域，用于現(xiàn)場(chǎng)組織計(jì)劃另定經(jīng)理辦公室日常辦公、銷售會(huì)議電腦1臺(tái)、文件柜1個(gè)、桌椅1套等售房部室外布局：——小廣場(chǎng)景觀（以雕塑+噴泉為主） ——臨售樓部水景（以小型疊水池+涌泉，配以浮萍等植物） ——停車場(chǎng) 第四節(jié)、項(xiàng)目主要推售策略項(xiàng)目產(chǎn)品組團(tuán)推售組團(tuán)形式：依據(jù)緹香名苑規(guī)劃紅線進(jìn)行分析，項(xiàng)目產(chǎn)品目前依園林規(guī)劃及交通流行可有效進(jìn)行組團(tuán)，為項(xiàng)目推售提供便利。售樓部設(shè)計(jì)要求:依緹香錦苑工程及營(yíng)銷進(jìn)度考慮，8月底—9月初需要使用售樓部接待臨時(shí)客戶。教育成了星河灣地產(chǎn)的一張王牌。根據(jù)慣例，教育同地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)以后，教育便成了一個(gè)可以點(diǎn)石成金的魔杖。 B、單項(xiàng)型加盟： 25000元—（熱瑜伽或其它單項(xiàng)課程，150平米以下，超過(guò)150平米以上每平米增加200元） C、經(jīng)濟(jì)型加盟： 5萬(wàn)元—建筑面積為100200平米 D、標(biāo)準(zhǔn)型加盟： 12萬(wàn)元建筑面積為210350平米 E、豪華型加盟：22萬(wàn)元建筑面積為360平米起。壁球館：壁球場(chǎng)類似一個(gè)矩形的盒子。但它釀酒的歷史卻決不輸于法國(guó)，已經(jīng)超過(guò)了3000年。經(jīng)營(yíng)模式：會(huì)所各功能區(qū)在交房前可憑購(gòu)房卡免費(fèi)試用會(huì)所設(shè)施，突出其尊貴性。在下層臺(tái)地上，利用水位差可形成噴泉，或與雕塑結(jié)合，或形成各種優(yōu)美的噴水圖案和花紋。各臺(tái)層上往往以多種水體造型與雕像結(jié)合作為局部中心。（可以建為陽(yáng)光花房）。不趨附于市場(chǎng)，只統(tǒng)領(lǐng)于市場(chǎng)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，對(duì)于首批客戶折扣空間稍大，但明確開(kāi)盤后價(jià)格的漲幅空間。銀行與高檔場(chǎng)所（咖啡館、賓館、電影院、酒店等）全面定點(diǎn)宣傳與講解。在項(xiàng)目后期策劃階段，同致行針對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化方案確定后，采取”以點(diǎn)代面”的操作手法對(duì)其規(guī)劃、配套、園林、戶型進(jìn)行優(yōu)化，為產(chǎn)品導(dǎo)入八大價(jià)值體系，率先在益陽(yáng)市場(chǎng)推出“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”，形成一種“光暈效應(yīng)”。形象目標(biāo)的建立基礎(chǔ)是以產(chǎn)品為核心，沒(méi)有產(chǎn)品的出類拔粹，則很難以單純借助廣告的宣傳力量達(dá)到較高的形象目標(biāo)，因此同致行建議以產(chǎn)品優(yōu)化結(jié)合概念創(chuàng)新來(lái)完成形象建設(shè)工作。以同致行多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，益陽(yáng)市場(chǎng)下一步能真實(shí)吸引消費(fèi)市場(chǎng)的產(chǎn)品將是有強(qiáng)烈品牌訴求點(diǎn)的項(xiàng)目，因此于緹香名苑而言，市場(chǎng)給予了充分的訴求空間。項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作有一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間周期，同樣，本報(bào)告的實(shí)施也有一個(gè)過(guò)程。本報(bào)告倡導(dǎo)“產(chǎn)品創(chuàng)新—理念超越—行動(dòng)迅速”思想。 同致行（中國(guó)）長(zhǎng)沙分公司益陽(yáng)項(xiàng)目組 目錄綱要上篇：《目標(biāo)與策略》第一章：項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行總目標(biāo)第一節(jié)、品牌建設(shè)目標(biāo)第二節(jié)、形象建設(shè)目標(biāo)第三節(jié)、價(jià)格實(shí)現(xiàn)目標(biāo)第二章：項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行總體策略第一節(jié)、營(yíng)銷策略概述 第二節(jié)、項(xiàng)目形象打造策略 第三節(jié)、項(xiàng)目視覺(jué)形象提示第四節(jié)、項(xiàng)目推售策略第五節(jié)、項(xiàng)目銷售動(dòng)線組織第六節(jié)、項(xiàng)目銷售策略組織第七節(jié)、項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷模式下篇：《執(zhí)行與風(fēng)險(xiǎn)》第一章：項(xiàng)目各階段營(yíng)銷執(zhí)行策略第一節(jié)、項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分第二節(jié)、各階段營(yíng)銷執(zhí)行策略第三節(jié)、各項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第二章：項(xiàng)目營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略第一節(jié)：銷售周期風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)：銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 【目標(biāo)與策略】第一章：項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行總目標(biāo)《營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告》的技術(shù)支持任何一部思想深刻、創(chuàng)意非凡且切實(shí)可行的營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告，都是建立在對(duì)項(xiàng)目及區(qū)域市場(chǎng)充分理解的基礎(chǔ)之上。整個(gè)益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的調(diào)研結(jié)果，包括開(kāi)發(fā)供應(yīng)市場(chǎng)、住宅消費(fèi)市場(chǎng)和市場(chǎng)營(yíng)銷狀況。在提供建議和方案時(shí)，充分考慮到發(fā)展商在本地配置的人力資源、資本資源和社會(huì)資源的總和，不提超越發(fā)展商能力之外的方案。必要的資金保證。在三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展前提下，同類產(chǎn)品其價(jià)格差超過(guò)300元/㎡以上者，無(wú)論你的廣告推廣力度有多強(qiáng)，都將是徒勞無(wú)功。在與同類產(chǎn)品的對(duì)比中，我們獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的“價(jià)值”都是項(xiàng)目加分的理由，這些加分都將直接體現(xiàn)在價(jià)格上。堅(jiān)持不鳴則已，一鳴驚人的宣傳手法，絕不做“填鴨式”宣傳。組建一支高素質(zhì)的直銷隊(duì)伍，其人員由置業(yè)顧問(wèn)和新聞媒體人士組成，針對(duì)益陽(yáng)市政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位以直銷上門的形式展開(kāi)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的服務(wù)模式。對(duì)外明確承諾首批房源為200套（具體套數(shù)依情意另行制定），開(kāi)盤當(dāng)日簽訂正式合同后，對(duì)外折扣作調(diào)整，恢復(fù)原98折報(bào)價(jià)，保持第二批產(chǎn)品銷售均價(jià)為2500元/㎡（實(shí)際成交價(jià)保持2400元/㎡）左右。CLD的定義是在一個(gè)大型城市中，在總體規(guī)劃引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干個(gè)居住區(qū)組成的，可滿足城市主流 人群集中居住、教育、消費(fèi)、娛樂(lè)、健身的區(qū)域，位于城市居住中心地帶，又有城市一流的生活和高尚人文、生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。（4）270度轉(zhuǎn)角景觀陽(yáng)臺(tái)此概念是對(duì)兩房?jī)蓮d其轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)的概念提升，將其陽(yáng)臺(tái)命名為270度景觀陽(yáng)臺(tái)，是對(duì)產(chǎn)品自然景觀及園林景觀的一種訴求指引，便于產(chǎn)品概念的提練與推廣。地形、水池、瀑布、噴泉的造型都是人工幾何形體，全園景觀是一幅“人工圖案裝飾畫”。至于噴泉與背景的色彩、明暗方面的對(duì)比也都是經(jīng)過(guò)精心考慮的。而年輕人愛(ài)喝的卡布基諾就是它們中的代表作。該國(guó)的葡萄酒歷史久遠(yuǎn)。選手對(duì)面的墻下半部是由金屬錫制成的。 斯諾克（司諾克）臺(tái)球桌尺寸：3820*2035*850mm 美式落袋臺(tái)球桌尺寸：2810*1530*850mm 棋弈室：整體面積在150平米左右，采取大廳和包房?jī)煞N方式。該概念是其一炮打紅，并對(duì)后續(xù)項(xiàng)目造成良好的口碑示范作用。工地圍墻及施工點(diǎn)重點(diǎn)包裝。不破壞室內(nèi)柱網(wǎng)的情況下，力求用地方正，空間立體感強(qiáng)，各個(gè)區(qū)間劃分合理且實(shí)用。組團(tuán)一可以充分體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、建筑外觀等因素，同時(shí)也是項(xiàng)目臨海棠路的形象工程，因此是最適宜第一次推廣的產(chǎn)品。于益陽(yáng)城市特性而言，消費(fèi)者的購(gòu)房折扣將勢(shì)必成為置業(yè)過(guò)程中最為關(guān)注的因素，可充分利用此特性，合理化地游說(shuō)與鼓動(dòng)誠(chéng)意客戶自發(fā)組織內(nèi)部“小團(tuán)購(gòu)”的形式而獲取更多折扣。 售樓中心主入口主入口標(biāo)志米蘭廣場(chǎng)百泉路臨時(shí)停車天鵝湖臨時(shí)停車第五節(jié)：銷售動(dòng)線組織園林示范區(qū)第六節(jié)、銷售策略組織銷售人員組織與培訓(xùn)緹香名苑營(yíng)銷策劃項(xiàng)目組人員架構(gòu) 項(xiàng)目總控：王海 項(xiàng)目經(jīng)理：黎威 主案策劃師：1人 策劃執(zhí)行：2人 銷售經(jīng)理：1人（待定） 銷售組長(zhǎng)：1人（待定） 置業(yè)顧問(wèn)：810人銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃銷售人員的培訓(xùn)主要分成以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 8月1日8月5日（考核）項(xiàng)目理念培訓(xùn) 8月6日8月10日（考核）項(xiàng)目產(chǎn)品100問(wèn)培訓(xùn) 8月12日8月15日（考核）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)及產(chǎn)品分析培訓(xùn) 8月16日8月20日（考核）培訓(xùn)考核及實(shí)操演練 8月20日8月30日（考核）銷售價(jià)格控制策略價(jià)格控制原則 緹香名苑作為目前益陽(yáng)市同類產(chǎn)品中價(jià)格最高的項(xiàng)目，其營(yíng)銷過(guò)程中最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容就是價(jià)格控制，價(jià)格控制策略作為一重要營(yíng)銷手段，在其整個(gè)銷售進(jìn)程，特別是在開(kāi)盤時(shí)期具有重要的作用。真正做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的認(rèn)購(gòu)價(jià)格。因此，其噪音差體現(xiàn)在價(jià)格上可考慮以均價(jià)35%左右較為適宜。開(kāi)盤系列活動(dòng)（具體活動(dòng)組織方案待定）“幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤”抽獎(jiǎng)活動(dòng)名車、名盤展示活動(dòng)活動(dòng)說(shuō)明：開(kāi)盤活動(dòng)其主要目的在于吸引消費(fèi)者眼球的同時(shí)，為產(chǎn)品樹(shù)立形象，通過(guò)抽獎(jiǎng)活動(dòng)不效聚集人氣；通過(guò)名車名盤的展示與演出活動(dòng)，在益陽(yáng)市內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)。）熱銷持續(xù)期體驗(yàn)營(yíng)銷示范園林、樣板房參觀活動(dòng)尾盤營(yíng)銷期附加價(jià)值營(yíng)銷老業(yè)主答謝活動(dòng)（口碑營(yíng)銷）四、核心攻略實(shí)施細(xì)節(jié)：模型制作：（1）區(qū)域模型：主要展示緹香名苑作為城市中央生活區(qū)的的區(qū)位優(yōu)劣。所有噴泉都是自上而下呈拋物線狀噴水，在下部匯聚成一條細(xì)長(zhǎng)的河溝，溝坎上又鑿出一排噴泉，正好與上一排噴泉平行，再往下又有一條河溝，將噴下的水排放出去。）米蘭廣場(chǎng)——在11117樓之間，由于其地下為小區(qū)停車場(chǎng)，因此園林不宜以高大喬木為主，建議采取廣場(chǎng)形式，突出意大利園林規(guī)劃布局嚴(yán)謹(jǐn)，中軸線貫穿全園的做法。平面廣告僅為告知性作用，另少量投放長(zhǎng)沙地區(qū)作為引進(jìn)外來(lái)投資用。本項(xiàng)目于益陽(yáng)市場(chǎng)而言，體量過(guò)大，常規(guī)營(yíng)銷手法其銷售周期23年左右，在此過(guò)程中會(huì)不斷有新樓盤面市，并可以斷定其品質(zhì)勢(shì)必有較大的提升，對(duì)緹香名苑項(xiàng)目也將起到較大沖擊，從而導(dǎo)致市場(chǎng)疲軟，影響銷售進(jìn)度。 以上報(bào)告為營(yíng)銷策略思想體現(xiàn)，其具體執(zhí)行報(bào)告同致行將以專案形式進(jìn)行PPT匯報(bào)！ 緹香名苑項(xiàng)目組200768