【正文】 區(qū)為主，新城區(qū)及高速公路為輔老城區(qū)集中面市，高速公路輔助上市現(xiàn)場導(dǎo)識策略集中于海棠路、龍洲路與康復(fù)路。因此8月底售樓部外觀設(shè)計、內(nèi)部布置及整體裝飾需全部到位?！偃ぁ禊Z堡——米蘭陽光——羅馬假日（產(chǎn)品組團(tuán)形式） 組團(tuán)策略（百泉郡）組團(tuán)一：項目最初表現(xiàn)建筑形象的產(chǎn)品?？梢栽谶m合的地點，如酒店大堂等區(qū)域人流量較高且顯眼的地方設(shè)立背景板、資料架，特殊地點可安排咨詢?nèi)藛T；節(jié)假日可安排集中性的現(xiàn)場講解或禮品派發(fā)活動。對于此類投資者，建議在長沙媒體適當(dāng)作宣傳，并開設(shè)一臺看房專車（可每周一趟）。要切實做到低開高走，兩個難點在于：一是調(diào)價頻率；二是調(diào)價幅度，必須做到高頻率、小幅度的調(diào)價措施。（待園林規(guī)劃完成后，取其權(quán)重進(jìn)行差別區(qū)分）噪音差控制組團(tuán)一受噪音影響最小，組團(tuán)二與組團(tuán)三分別受海棠路與龍洲路噪音影響，其影響權(quán)重如下：組團(tuán)一﹤組團(tuán)二﹤組團(tuán)三其中組團(tuán)一與組團(tuán)二因噪音所產(chǎn)生差別問題需考察以下幾個因素：益陽市消費者對噪音差的重視程度：從周邊樓盤銷售及定價原則分析來看，對其噪音差感受并不強(qiáng)烈。本項目推崇意大利風(fēng)情，卻不能過于強(qiáng)調(diào)其小資情調(diào)，只能是通過產(chǎn)品以點代面地進(jìn)行抽象概述，更多的是從產(chǎn)品本身著手。四、 其它節(jié)點活動組織：【執(zhí)行及風(fēng)險】第一章：項目各階段營銷執(zhí)行策略第一節(jié)、項目總體按工程進(jìn)度營銷階段總覽第一期工程（20萬平方米左右）內(nèi)部認(rèn)購期：（20078月28日—9月30日）開盤熱售期：（10月1日12月31日） 20%銷售強(qiáng)勢期：（20081月1日5月31日） 60%銷售持續(xù)期：（20086月1日9月30日） 95%銷售清盤期：（200810月1日12月31日） 100%第二期工程（）內(nèi)部認(rèn)購期：（20087月15日—8月15日）開盤熱售期：（8月15日12月31日） 70%銷售持續(xù)期：（2009年1月1日—3月31日） 85%銷售清盤期：（4月1日6月30日） 100%第二節(jié)、各階段營銷執(zhí)行策略一、各階段營銷工作內(nèi)容及重點序號營銷階段時間工作大綱重點工作執(zhí)行1內(nèi)部認(rèn)購期8月28日—10月1日樣板房裝修完成認(rèn)籌方案確定及活動組織開盤方案擬定及審議媒體廣告的發(fā)布產(chǎn)品設(shè)計方案修正營銷、推廣策略與執(zhí)行樣板房裝修（家具擺設(shè)、電器展示、個性化風(fēng)格設(shè)計）認(rèn)籌、解籌方案制作及活動組織；開盤方案擬制（認(rèn)籌、解籌方案，價格制定、銷控組織、銷售動線組織、開盤活動營銷方案制定）媒體廣告設(shè)計投放（戶外、電視、報紙投放計劃及金額確定）2開盤熱銷期10月—12月開盤方案細(xì)節(jié)執(zhí)行樓體包裝執(zhí)行外銷展銷活動組織媒體廣告發(fā)布示范園林景觀完成開盤活動組織與實施樣板房示范工程完成開盤細(xì)節(jié)執(zhí)行（現(xiàn)場人流動向組織、開盤流程、禮儀及簽約儀式與流程，開盤各個區(qū)域劃分等）外銷活動組織執(zhí)行（酒店、賓館等特殊外銷點的統(tǒng)一管理與組織，要求與售樓部同步進(jìn)行）媒體廣告發(fā)布（媒體集中發(fā)揮優(yōu)勢，以戶外廣告為主，平面報紙廣告為輔）樣板房、園林示范工程完成3銷售強(qiáng)勢期2009年1月—5月媒體廣告發(fā)布營銷活動執(zhí)行營銷策略修正營銷活動執(zhí)行（組織直銷模式，針對企事業(yè)及行政機(jī)關(guān)人員；設(shè)立長沙看房通道，每周一趟班車接送看房者）策略修正（根據(jù)銷售進(jìn)度對產(chǎn)品控盤進(jìn)行修正）4銷售持續(xù)期2009年6月—9月媒體廣告發(fā)布營銷活動執(zhí)行相關(guān)活動執(zhí)行營銷活動執(zhí)行（以業(yè)主答謝活動為主，充分采用口碑營銷的作用，以客帶客的模式；5過渡期2009年10月—12月媒體廣告發(fā)布營銷活動執(zhí)行二期推廣準(zhǔn)備二期推售準(zhǔn)備（制定二期推售計劃、價格調(diào)整，準(zhǔn)備推出二期產(chǎn)品）二、各階段工程要求及節(jié)點控制5月 6月 7月內(nèi)部登記期8月9月10月 11月 7月12月現(xiàn)場工程進(jìn)度營銷階段時）注釋：百泉路是一條小路，路旁有一長堤，堤上點綴著各種鳥獸的雕刻，排列十分整齊、美觀。（園林常用樹種有意大利柏、石松、月杜、夾竹桃、冬青、紫杉、青栲、棕櫚、懸鈴木、榆樹、七葉樹等。 營銷活動起促銷作用，主要應(yīng)用于開盤后。以點代面首推組團(tuán)二：改變開發(fā)策略，單獨以組團(tuán)二為唯一施工對象，集中優(yōu)勢推出產(chǎn)品，以組團(tuán)二為項目整體形象進(jìn)行推售。產(chǎn)品不是針對大眾，而是只針對一個城市中5%的高端群體，從佳寧娜產(chǎn)品推售情況分析，益陽市的高端客戶群體完全能承受緹香名苑2300—2500元/㎡的價格區(qū)間。注重產(chǎn)品策略，以產(chǎn)品創(chuàng)新為前提突出其價值，配合以集中型廣告宣傳，促進(jìn)銷售速度。主要媒體投放方式為戶外廣告、電視媒體及平面媒體，分別投放金額為130萬、50萬、36萬，：1：。細(xì)節(jié)關(guān)注：商鋪門樓雨篷墻體商業(yè)街關(guān)鍵點：海棠路小區(qū)入口處——社區(qū)標(biāo)志（建議只做兩座小塔樓，給業(yè)主營造出強(qiáng)烈的歸屬感，但由于其工期較晚，對項目銷售支持力度不大，所以取消雕塑的設(shè)計）售樓部門前小廣場——布局嚴(yán)謹(jǐn)，動靜結(jié)合。天鵝湖——主景觀示范區(qū)（11號樓之間）景觀規(guī)劃三個原則：親水性、豐富性、層次性。（面積：15平方米、選材：木制） （四）景觀配套描述：意大利臺地園林設(shè)計建議——“人工圖案裝飾畫”建議：整體規(guī)劃原則——重點突出，以小見大。此活動在益陽市有先例，可與相關(guān)文化部門或?qū)W校聯(lián)合舉辦。層差控制緹香名苑產(chǎn)品多為11層小高層，其層差關(guān)系體現(xiàn)不大，主要是底層與最頂層，建議其層差關(guān)系適度縮小，基層差控制在2%3%之間，具體要主要考慮以下因素：A：消費者習(xí)慣：一般而言多數(shù)在5樓以下選擇步行，5樓以上選擇乘坐電梯?，F(xiàn)樓銷售時，價格逐漸升高，因為物業(yè)的整體形象展現(xiàn)會對客戶有較強(qiáng)的吸引力。避免價格做空：不能人為地制造人氣，在即使市場實際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價，而在實際銷售中，又隨意地給客戶還價、打折，出現(xiàn)價格做空現(xiàn)象。此外，還可以借助其它行業(yè)人士的工作方便進(jìn)行直銷推廣，如媒體從業(yè)人員，行政單位工作人員等。（建議在景觀規(guī)劃時第二組團(tuán)需重點考慮，以免給后期控盤留下隱患。主要功能區(qū)域劃分：劃分原則：主次分明、動靜分區(qū)功能區(qū)作用物料接待區(qū)接待客戶、派資料、客戶登記接待臺1張、一號多線電話8部、椅12張、電腦等洽談區(qū)講解、洽談椅12張、桌4臺、飲水機(jī)1臺、空調(diào)1臺（注：桌椅風(fēng)格要與項目形象統(tǒng)一）沙盤區(qū)展示建筑、園林、戶型、形象小區(qū)模型1個、代表戶型模型多個展示區(qū)建筑風(fēng)情片、媒體及資深客戶接待。嚴(yán)格控制建設(shè)成本，售樓部通過臨街商鋪改造而成。開發(fā)商參與辦學(xué)，是經(jīng)過資源整合后的營銷組合，星河灣的學(xué)校不僅僅具有國際水準(zhǔn)的硬件設(shè)施，同時引進(jìn)了執(zhí)信中學(xué)的教育模式。國際雙語幼兒園根據(jù)我們業(yè)主的年齡層次和身份地位，對幼兒教育會有較高要求，因此要本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行規(guī)劃與建造。乒乓球室：標(biāo)準(zhǔn)場地為10米*10米，一般5米*8米即可。由于維蘇威火山爆發(fā)而一夜之間化為死城的龐貝城的遺跡里，仍保留有很多完整的葡萄酒壺。主題酒吧：意大利是歐洲最早得到葡萄酒種植技術(shù)的國家之一。如水風(fēng)琴、水劇場，利用流水穿過管道，或跌水與機(jī)械裝置的撞擊產(chǎn)生悅耳的音響；又如秘密噴泉、驚愕噴泉等也能夠產(chǎn)生出其不意的游觀效果。由于位處臺地，意大利園林的水景在不斷的跌落中往往能形成遼遠(yuǎn)的空間感和豐富的層次感。臺地園林規(guī)劃布局嚴(yán)謹(jǐn)，有明確的中軸線貫穿全園，聯(lián)系各個臺層，使之成為統(tǒng)一的整體?，F(xiàn)就戶型創(chuàng)新提出以下幾個重要概念：關(guān)鍵詞： 陽光花房 空中庭院 270度景觀陽臺 花園露臺（1）陽光花房部分入戶花園建議住戶用玻璃門或窗進(jìn)行隔斷，建成一個玻璃陽房的格局，增加其功能使性的靈活性，同時注入生活理念，即陽光花房。以工程節(jié)點為價格提升依據(jù)，在產(chǎn)品拿到預(yù)售證或封頂時再次提升價格，將其銷售均價超越首批報價2550元/㎡。 開通熱線電話，但不受理電話咨詢，為項目開盤營造充分的神秘感的同時力邀參與其內(nèi)部認(rèn)購時的產(chǎn)品發(fā)布會。建立豪宅標(biāo)準(zhǔn)、鎖定高端（銷售）以價格為導(dǎo)向，將潛在客戶群體進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，以“現(xiàn)實眼光”區(qū)別對待不同客戶?；诖艘蛩兀覀円跃熛忝钒舜髢r值體系為參考，以對比的形式針對項目價格實現(xiàn)目標(biāo)進(jìn)行考證：選取參照樓盤根據(jù)本項目小高層的結(jié)構(gòu)特性，我們選用城上城、上城世家小高層、時代廣場、佳寧娜小高層、香港城五個項目的小高層、高層作為參照樓盤。緹香名苑應(yīng)該樹立一個怎樣的品牌形象？緹香名苑應(yīng)該是一個為益陽市樹立豪宅標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，這個標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)為一句話：“高尚人居生活形象大使”或“身份主義者的生活圈”，這一品牌的暗示語則為“豪宅”。第一節(jié)、品牌建設(shè)目標(biāo)緹香名苑為何需要樹立品牌形象？益陽市房地產(chǎn)起步于2005年，發(fā)展于2006年，本項目正處于益陽市房地產(chǎn)發(fā)展的“井噴年”。執(zhí)行者對本土房地產(chǎn)營銷運作的宏觀、理性認(rèn)識與把握。對項目及產(chǎn)品自身的優(yōu)化，包括建筑外觀