【正文】 三居 120－ 160 45% 躍層 180－ 200 頂層， 5% ⑵ 塔樓： ? 應(yīng)采取細(xì)塔形式，標(biāo)準(zhǔn)層面積不要超過 800平米，電梯配置方面應(yīng)達(dá)到或超過2梯 6— 8戶，滿足大家出行的需要。 ⑺ 市場形象定位 ① 目標(biāo)客群所欣賞的環(huán)境清新、居住舒適的產(chǎn)品形 式。 ③ 注重商業(yè)配套的完善。 ⑸ 與北四環(huán)至北五環(huán)區(qū)域內(nèi)的競爭項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目價(jià)位最低。 ? 營造項(xiàng)目的 景觀性、親切性、和諧性和舒適性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭力項(xiàng)目的形象。 （ 1）、差異性的產(chǎn)品： ? 通過整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來削弱容積率偏高所造成的不利影響，同時(shí)形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，達(dá)到項(xiàng)目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區(qū)規(guī)劃形式。 (2) 工作于中關(guān)村、 CBD 的注重居住環(huán)境和價(jià)格的白領(lǐng)一族，想擁有自己的生活空間，滿足居住需求，首次置業(yè)。 (6) 購買能力： ◆ 塔樓中小戶型： 30－ 40 萬元支付能力， 8 萬元左右存款，價(jià)格為主要決定因 素，戶型以一居和小二居為宜，對(duì)交通通達(dá)性和快捷性以及居住生活的便 利性要求較高，出行主要依賴公共交通。 （三）、本案的市場突破點(diǎn) 差異化的產(chǎn)品策略，區(qū)別于八達(dá)嶺沿線的高塔項(xiàng)目，區(qū)別于北五環(huán)區(qū)域北辰綠色家園呆板程式化的規(guī)劃格局，強(qiáng)調(diào)最好的生活環(huán)境、景觀和最適宜居住的地段打造最適宜居住的產(chǎn)品。 威脅分析 (1) 臨近項(xiàng)目北辰綠色家園三期即將建設(shè)，由于土地成本較低，所以售價(jià)可能較低，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的影響。 (3) 項(xiàng)目用地為北辰轉(zhuǎn)讓，成本較高，不利于項(xiàng)目成本的控制。 ④ 建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線將于 2020 年全面通車運(yùn)營，給本區(qū)域居民提供更加經(jīng)濟(jì)、快捷的出行方式選擇。 ? 本案所屬區(qū)域的形象已基本形成，對(duì)于項(xiàng)目的品質(zhì)形成很大的提升作用。 ? 本案周邊競爭區(qū)域內(nèi)既有強(qiáng)勢營銷與產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì)，如萬科星園、北京青年城、 風(fēng)林綠洲，也有低調(diào)入市以價(jià)格及產(chǎn)品的實(shí)用性取勝的澳洲新星和北苑家園等項(xiàng)目，兩種產(chǎn)品均取得了較好的銷售業(yè)績，為本案在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷推廣策略選擇方面提供了較大的運(yùn)作調(diào)整空間。 （ 2）、望京區(qū)域項(xiàng)目特征 這一區(qū)域的發(fā)展主要源自一些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來的。該類項(xiàng)目面向人群主要也是集中于亞運(yùn)村及部分中關(guān)村或其他區(qū)域人群，屬高端人群。該區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格明顯高于其他兩個(gè)區(qū)域，主要價(jià)格區(qū)域在： 65008800 元 /平米，更有高端項(xiàng)目如：亞運(yùn)新新家園和價(jià)格高達(dá)萬元以上。 ? 以北辰綠色家園及新華聯(lián)地產(chǎn)的北京青年城為代表的普通商品住宅。 ? 主要射競爭區(qū)：北四環(huán)至北五環(huán)之間、八達(dá)嶺高速公路與安立路所構(gòu)成區(qū)域。 ? 西北五環(huán)路區(qū)域由于鄰近頤和園和圓明園，有山有水，環(huán)境十分優(yōu)美，是京城一個(gè)別墅項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，另外又有五環(huán)路的通過，解決了這一區(qū)域的出行問題，所以本區(qū)域的別墅項(xiàng)目也比較受歡迎，價(jià)位基本在萬元以上，代表項(xiàng)目有：半山楓林、圓明園花園 別墅，主要面向高端人群，價(jià)格一般在 10000元 /平米附近，明顯的，該區(qū)域物業(yè)類型與本案不具可比性。 (2) 北京市已通過了 五環(huán)路百米綠化帶的綠化方案，按照目標(biāo)， 五環(huán)路 兩側(cè)將完成不低于１００米寬的綠化帶 建設(shè)， 形成點(diǎn)線片結(jié)合、氣勢宏大、景色宜人的生態(tài)景觀大道 ，再加上西面的萬畝森林公園，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢將進(jìn)一步體現(xiàn)出來。 (4) 建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線大羊坊站正好位于本區(qū)域東側(cè)的北苑路上，為本區(qū)域的出行帶來了更大便捷。 ◆ 本項(xiàng)目開發(fā)商是首次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，沒有經(jīng)驗(yàn)和品牌實(shí)力，對(duì)項(xiàng)目的品牌形象的推廣不是很有利。 ◆ 擬建面積：約 30萬平方米，規(guī)劃容積率為 。 ◆ 目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的修改。 ◆ 區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢明顯，但周邊配套比較缺乏，會(huì)在一定程度上影響項(xiàng)目的推廣。本區(qū)域出行的公交線路多達(dá)三十余條，而且多集中在北苑路上，不同程度上造成了道路擁堵。 四、區(qū)域市場分析 （一） 區(qū)域界定 本案位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村正北 3 公里， 毗鄰北五環(huán)，位于安立路與北五環(huán)交界處的 東北角，向西接北苑路。 ? 再繼續(xù)向東的東北五環(huán)區(qū)域是已經(jīng)概念十分深入的望京地區(qū)，這一區(qū)域的發(fā)展主要源自一些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發(fā)展起來的，這一區(qū)域的形成先于五環(huán)路的建設(shè)，但五環(huán)路和輕軌的通車進(jìn) 一步帶動(dòng)了這一區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，目前本區(qū)域已經(jīng)成為一個(gè)新興的、大規(guī)模的居住集中區(qū)，所以物業(yè)的包容性非常強(qiáng)，有塔樓、板樓，還有低密度的低板，價(jià)格也從 5000 到 8000 元不等。項(xiàng)目憑借 “萬科”的良好企業(yè)品牌形象及產(chǎn)品品牌知名度、以項(xiàng)目的景觀規(guī)劃及周邊國家森林公園良好的環(huán)境優(yōu)勢為賣點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目地處奧運(yùn)商圈所具有的奧運(yùn)概念。產(chǎn)品形式上，北辰家園有板樓及塔樓兩種，而青年城全為 12 層以下的板樓。 ⑵ 緊鄰?qiáng)W運(yùn)主會(huì)場，奧運(yùn)概念提升項(xiàng)目價(jià)值。戶型以二居和三居（面積 90150平米）為主。 （四） 區(qū)域競爭格局 分析 競爭狀態(tài)： ? 本案競爭區(qū)域樓盤非常多，同質(zhì)類項(xiàng)目也比較多，競爭非常激烈。 ? 目標(biāo)客群主要來自看重亞奧區(qū)域環(huán)境和升值潛力的其他區(qū)域的購房者、亞運(yùn)村、中關(guān)村和 CBD單身貴族或夫婦和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會(huì)核心家庭。 五、本案的價(jià)值體現(xiàn) （一）、項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 (1) 區(qū)位概念優(yōu)勢 ① 比鄰?qiáng)W林匹克公園，具有極其突出的 奧運(yùn)概念。 ② 由于 今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū) 的 建設(shè) ，所以周邊自然環(huán)境將得到很好的保障。 機(jī)會(huì) 分析 (1) 比鄰?qiáng)W林匹克公園，隨著奧運(yùn)會(huì)日期的臨近，以及五環(huán)百米綠化帶的逐步建設(shè)完成 ，本區(qū)域的升值潛力將不斷的體現(xiàn)出來。 (4) 在這個(gè)主打環(huán)境品牌的區(qū)域內(nèi)， ，認(rèn)同度低。 六、目標(biāo)客群分析 本區(qū)域的購買人群主要來自看重本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢和升值潛力的其他購房者；原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的搬遷居民；亞運(yùn)村、中關(guān)村的首次置業(yè)者；以及少部分 CBD工作的注重生活環(huán)境的白領(lǐng)，以下是對(duì)這些客群的具體分析： 目標(biāo)客群形態(tài)特征分析： (1) 年齡： 25— 45歲社會(huì)主流群體。 (2) 亞運(yùn)村區(qū)域的民營、私企老板及公司高層管理人員。 (2) 南鄰?qiáng)W林匹克公園和百米城市綠化帶，西靠萬畝國家級(jí)森林公園，擁有無可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。 ? 在戶型設(shè)計(jì)上，以中大戶型為主，兼顧中小戶型，并提供多種戶型設(shè)計(jì)形式，如平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等，滿足需求多樣性的要求。 結(jié)論 ：本項(xiàng)目將通過差異性的產(chǎn)品、差異性的營銷、以及樹立產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢戰(zhàn)略等多環(huán)節(jié)的組合，協(xié)調(diào)成為北五環(huán)區(qū)域內(nèi)內(nèi)較大規(guī)模，具有指標(biāo)性、均好性、超前性的現(xiàn)代綠色居住社區(qū)，本案為各單項(xiàng)指標(biāo)全面提升從而達(dá)到整體價(jià)值提升的 樓盤。 ⑵ 產(chǎn)品概念 ① 強(qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)勢，倡導(dǎo)健康生活理念，注重生活品質(zhì)。 ③ 社區(qū)環(huán)境的人居和諧性。板塔結(jié)合的社區(qū)建筑形式，消除較高容積率帶來的不利影響，大面積的中庭園林與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，使項(xiàng)目與環(huán)境融為一體。 ? 應(yīng)根據(jù)朝向和景觀的不同適當(dāng)設(shè)置 100－ 120平米的中檔戶型。 通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目形象。 ⑶ 窗 ① 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。 戶型設(shè)計(jì) 目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 ? 廚房帶服 務(wù)型家政小陽臺(tái)，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺(tái)設(shè)有電源，上下水。 ⑴ 在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。 （ 1）、采取地下車庫形式，實(shí)現(xiàn)人車分流。 ④ 樣板房必須裝修，本案可在現(xiàn)樓中直接裝修，條件允許可修建樣板層，根據(jù)戶型不同配以不同的裝修風(fēng)格，但在注重展示功能的同時(shí)強(qiáng)