【正文】 地是具有較大殺傷力的。 政策要點(diǎn)： 土地閑臵滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價臵換、安排臨時使用、納入政府儲備等 途徑及時處臵、充分利用。 政策 要點(diǎn) ： 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對省級地區(qū)住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計利潤率不低于 20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。消費(fèi)者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)自 2020年 5 月以來逐月走低，反映出目前國民對經(jīng)濟(jì)市場的悲觀情緒有進(jìn)一步蔓延的趨勢 。而在 08年資本市場低迷、融資渠道不暢的情況下，沒有了銀行的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況很可能出現(xiàn)危機(jī)。 2020 年， 在 市場發(fā)生急劇變化的情況下 ， 出臺的政策涉及到金融、稅收、土地、行業(yè)規(guī)劃 等各方面， 政策傾向明顯開始向有利于房企 良性 發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變 。該項目建設(shè)規(guī)模為年產(chǎn)鐵 150 萬噸、鋼 萬噸、寬厚板 140 萬噸。 ? 龍耀路越江工程項目開工建設(shè)。 虹橋機(jī)場擴(kuò)建工程是按照滿足 2020 年旅客吞吐量 4000 萬人次、貨郵吞吐量 100 萬噸和飛機(jī)起降量30 萬架次設(shè)計，將新建一條長 3300 米、寬 60 米的跑道， 萬平方米的新航站樓，并建設(shè)年處理能力60 萬噸的西貨運(yùn)站，配套建設(shè)消防、供電、供油、通信等設(shè)施?？傮w來看， 2020 年的重大工程建設(shè)呈現(xiàn)五大特點(diǎn)。 圖 15： 20012020 年上海居民消費(fèi)價格指數(shù)（以 1990 年為 100） 250260270280290居民消費(fèi)價格指數(shù) 25 0. 9 25 2. 2 25 2. 5 25 7. 8 26 0. 3 26 3. 4 27 1. 8 28 7. 6 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站 ■ 房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)小幅上漲 2001 年至 2020 年，上海房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)總體上漲趨勢。 圖 11： 20012020 年上海長期貸款利率變動情況 5. 0%5. 5%6. 0%6. 5%7. 0%7. 5%8. 0%五年以上長期貸款利率 6. 21 % 5. 76 % 5. 76 % 6. 12 % 6. 12 % 6. 39 % 7. 83 % 5. 94 %2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站 二、 2020 年上海社會運(yùn)行分析 人口總量 ■ 戶籍人口出現(xiàn)負(fù)增長，自然增長率保持負(fù)增長 2001 年至 2020 年，上海戶籍人口總體維持較平穩(wěn)，而在 2020 年出現(xiàn) 2001 年以來 首次負(fù)增長，自然增長率仍為負(fù)增長。 圖 7： 20012020 年上海房地產(chǎn)投資情況 0%10%20%30%40%50%房地產(chǎn)開發(fā)占比 31 . 3% 34 . 0% 37 . 5% 44 . 2% 41 . 9% 38 . 0% 34 . 0% 28 . 3%房地產(chǎn)開發(fā)增長率 11 . 4% 18 . 7% 20 . 3% 30 . 4% 6. 1% 2. 3% 2. 5% 4. 5%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來源：上海 統(tǒng)計局網(wǎng)站 ■ 外商直接投資維持增長趨勢 2001 年至 2020 年上海外商直接投資額持續(xù)增長。 圖 4： 20 2020 年 上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動情況 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站 2 0 0 8 年上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)0 . 8 %第三產(chǎn)業(yè)5 3 . 7 %第二產(chǎn)業(yè)4 5 . 5 %2 0 0 7 年上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)5 1 . 9 %第二產(chǎn)業(yè)4 7 . 3 %第一產(chǎn)業(yè)0 . 8 % 消費(fèi)需求總量 ■ 市場零售依舊快速增長 2001 年以來，上海社會消費(fèi)品零售額保持著持續(xù)穩(wěn)定的上漲趨勢。 2020 年上海房地產(chǎn)市場年度報告 年度報告之 一 ： 2020 年上海城市運(yùn)行與房地產(chǎn)宏觀運(yùn)行報告 核心導(dǎo)讀 ： ■ 2020 年上海 國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，固定資產(chǎn)投資 結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化， 預(yù)計未來幾年仍將保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭； ■ 金融機(jī)構(gòu)加快集聚， 金融信貸規(guī)模 繼續(xù) 擴(kuò)大，個人購房信貸持續(xù)增長，預(yù)計未來政府 下調(diào) 利率的可能性仍然較大； ■ 2020 年上海社會發(fā)展穩(wěn)定，居民收入水平和消費(fèi)水平穩(wěn)步提高 ，社會消費(fèi)品物價水平持續(xù)快速增長 ； ■ 2020 年上海各大國家級重點(diǎn)項目施工進(jìn)展順利， 圍繞著世博會的建設(shè)速度加快，使 城市結(jié) 構(gòu)與功能改造逐步落實(shí)，市內(nèi)交通 及對外交通快速發(fā)展 ，隨 著 城市規(guī)劃 不斷的發(fā)展將 給上海房地產(chǎn)更多 發(fā)展 機(jī)遇； ■ 2020 年政府宏觀調(diào)控政策頻出，對上海房地產(chǎn)市場 有 一定 程度 的影響，將有利于上海房地產(chǎn)市場 穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展 ； ■ 在上海宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下， 2020 年上海房地產(chǎn)將保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，不會出現(xiàn)太大變動。上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 2020 年，上海房地產(chǎn)投資額為 億元，增長幅度為 %，在房地產(chǎn)投資增長的情況下出現(xiàn)在總投資額比例下降的現(xiàn)象，說明固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在逐漸轉(zhuǎn)變。而在 2020 年下半年連續(xù)五次的下調(diào)貸款利率，目前長期貸款利率為 %，預(yù)計在2020 年可能將進(jìn)一步的下調(diào)貸 款利率。 2001 年至2020 年居民消費(fèi)價格指數(shù)較平穩(wěn)，物價基本穩(wěn)定；從 2020 年至 2020 年居民消費(fèi)價格指數(shù)開始上升，物價開始上漲； 20202020 年居民消費(fèi)價格指數(shù)大幅上升，物價上漲十分明顯。全年重大工程完成投資超過 1300 億元，有 27 個項目開工建設(shè)， 13 個項目基本建成并投入運(yùn)行，為上海拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長作出了貢獻(xiàn)。 （ 1） 如 上海虹橋國際機(jī)場擴(kuò)建工程 的批準(zhǔn)，將帶動這個區(qū)域發(fā)展 2020 年 4 月 國家發(fā)改委批準(zhǔn)了上海虹橋國際機(jī)場擴(kuò)建工程可行性研究報告，這意味著虹橋機(jī)場有望在2020 年 新增一條跑道和一個航站樓，定位為國內(nèi)樞紐機(jī)場。 圖 4：上海軌道交通規(guī)劃概況 圖片來源：上海城市規(guī)劃網(wǎng) （ 4）其他市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 京滬高速鐵路項目開工建設(shè)。 按照“推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級”的戰(zhàn)略，重大產(chǎn)業(yè)項目有序推進(jìn) 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，增強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁和國際競爭力 寶鋼集團(tuán)上海浦東鋼鐵有限公司搬遷工程（羅涇地塊）第二步實(shí)施項目 啟動 。 市場政策 方面 也 隨著整體經(jīng)濟(jì)的走向而變化 莫測 ， 從年初的存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的打擊囤地到年底時存貸款利率的下調(diào)、存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，再到擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 政策影響： 新的《通知》徹底截斷了土地擱臵 2 年以上的房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取貸款的渠道。 政策影響： 受到國際金融風(fēng)暴的影響，我國面臨著經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險。 稅收政策 —— 針對房企，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控加強(qiáng) ■ 房企稅收新政 按≥ 20%的利潤預(yù)繳稅 2020 年 4 月 16 日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2020]299 號） 。嚴(yán)格執(zhí)行閑臵土地處臵政策。但不可否 認(rèn)的是，該項政策的出臺對于房地產(chǎn)發(fā)展還是存在一定影響的。 政策要點(diǎn)： 明確要求今后所有公寓式辦公建筑層高控制在 米以內(nèi)，此類建筑今后將嚴(yán)格禁止擅自內(nèi)部插層建設(shè)行為。 ■ 我國“工程條例”公布 建筑企業(yè)走出去門檻抬高 溫家寶總理簽署國務(wù)院令公布了《對外承包工程管理條例》（以下簡稱“條例”），條例將于 2020 年 9月 1 日起施行。降首付是緩解購房者一次性投入的壓力；降息和降稅費(fèi)是適當(dāng)降低購房者的購房費(fèi)用。 政策影響： 新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)準(zhǔn)相比，一是單價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為總價標(biāo)準(zhǔn)，受惠面有較大幅度提高。 2020 年， 在全球金融危機(jī)的大背景下， 國家 經(jīng)濟(jì)政策以擴(kuò)大內(nèi)需為目標(biāo)，在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)政策回暖現(xiàn)象 ，以促使房地產(chǎn)業(yè) 良性發(fā)展，市場活躍帶動經(jīng)濟(jì)增長 。 （ 3） 世博會逐漸臨近， 籌辦 工作的逐步加快，對上海房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年世博會 臨近，場館方面全面開始建設(shè)，配套設(shè)施包括道路的改造工程火熱地進(jìn)行，是近幾年上海市重大工程中的重中之重。 預(yù)計在 2020年房企的資金鏈依然緊張，還有逐步惡化的可能性，在這種大環(huán)境下也將是考驗(yàn)行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在逆境中的生存能力，整體市場面臨新一輪的洗牌 。