【正文】 加重。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京均價每平方米在 1 萬元以上的房屋，外地人購房比例約占 43%。 天津市市長戴相龍 3月 13日表示，天津?qū)⒃跒I海新區(qū)建立住房信貸銀行，實行先存后貸、存貸掛鉤的政策，解決中低收入家庭購買住房困難。 與上月比，漲幅超過 1%的城市有 19 個， 其中目標市場 沈陽 為 %；六個漲幅略有下降的城市含 包頭。 北京 2020 年的土地供應(yīng)計劃還沒有出臺，目前已經(jīng)審批了的建設(shè)用地當中 ，有一些地塊已經(jīng)納入到今年的土地供應(yīng)當中 。 2020 年萬科實現(xiàn)銷售收入 億元，增長 %；實現(xiàn)凈利潤 億元，同比增長 %。通過本次交易，萬科完成了對浙江南都 的股權(quán)受讓，進一步鞏固了在杭州的發(fā)展，并為實現(xiàn)長三角地區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展目標奠定了更堅實的基礎(chǔ)。年內(nèi)三大區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積 萬平方米和銷售收入 億元，分別占公司整體的 %和 %，實現(xiàn)結(jié)算收入 ，分別占公司整體的 %和 %。 11． 3 中海動態(tài) 11． 3． 1 中國海外集團 集團與香港理工大學簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議 為 進一步建立產(chǎn)學研相結(jié)合的科技創(chuàng)新體系，關(guān)注建筑業(yè)的熱點、難點，共同研究、開發(fā)和推廣應(yīng)用建筑核心技術(shù)與關(guān)鍵技術(shù)，致力于推動行業(yè)管理創(chuàng)新和科技進步，不斷提升行業(yè)生產(chǎn)力水平， 中國海外集團 有限公司 (下稱 中國海外集團 )與香港理工大學在多年來開展技術(shù)合作的基礎(chǔ)上，進一步開展戰(zhàn)略合作，進行優(yōu)勢互補，以實現(xiàn)共贏。盧灣區(qū)規(guī)劃局 網(wǎng)站 獲悉，目前，該大型項目的首幅地塊已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。中海發(fā)展在盧灣區(qū)建國東路 的一個大型綜合商住項目，還處于規(guī)劃階段，總建筑面積預(yù)計將超過 70 萬平方米，其中，商業(yè)面積將占到約 40 萬平方米。同時， 中國海外集團 向香港理工大學 捐贈一百八十萬港元，資助香港理工大學建設(shè)及地政學院建筑創(chuàng)新研究。同時，為適應(yīng)快速發(fā)展的需要，打造更為高效的組織平臺，從 2020 年開始，萬科正式從以往總部、一線公司的兩級管理架構(gòu)，過渡到戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級管理架構(gòu)，將過去總部負責的設(shè)計、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心。因富春東方還分別持 有南京恒邦 5%、南京富春 70%的股權(quán)，因而該股權(quán)包實際包括南京恒邦、南京富春 70%的股權(quán)。作為中國最大的上市住宅開發(fā)企業(yè)，萬科以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為經(jīng)營重點，堅持普通住宅為主的開發(fā)方向。 第十一章 行業(yè)龍頭企業(yè)動態(tài) 11． 1 摩根士丹利投資 13 億開發(fā)上海盧灣項目 據(jù)悉，在上海房地產(chǎn)業(yè)越來越順風順水的摩根士丹利已不滿足于單純的物業(yè)收購，這家房地產(chǎn)投資基金最近正 試圖正式進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。與去年同月比，漲幅較高的主要城市 中目標市場城市 :北京 %和大連 %等。 目前，市民買房往往通過住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩種方式，但對一些中低收入家 庭貸銀行，市民可先存款后貸款，實行存款和貸款掛鉤，然后再和公積金貸款和按揭貸款配套，政府同時提供一些土地，使部分低收入家庭住房能夠有保障。政府一系列的調(diào)控文件，其主題 詞都是“限制供給”。 2020 年以來，中國經(jīng)濟增長連續(xù)多年在 10%以上，其中城市化率上升很快，但是市場并未有相應(yīng)的商品房供應(yīng)。日本擠出泡沫，停滯了十年。在國際上盛行的中國和平崛起，是中國主導世界經(jīng)濟增長的鮮明寫照。整體的發(fā)展勢頭，決定了中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈。房地產(chǎn)企業(yè)的致勝之道勝于土地，房價之道在于地價。 近來國家和地方連續(xù)出臺有關(guān)土地的政策表明，土地調(diào)控已經(jīng)從最初的重行政手段，發(fā)展到目前的更加注重經(jīng)濟手段，強調(diào)法律責任追究的綜合體系。 也正因為如此，國務(wù)院 28號文件和 31號文件對土地執(zhí)法和監(jiān)督檢查提出了明確要求，而實施國家土地督察制度更被業(yè)內(nèi)人士稱為其中的“新式武器”。特別是龍子湖高校園區(qū)違法占地一案，查處級別之高、懲處力度之大前所未有。 《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》發(fā)布，對我國實行了近 20年的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準作出了重大調(diào)整。顯然，看似放權(quán)的背后，國土資源部明松暗緊。更為重要的是，新辦法還完善了土地利用計劃執(zhí)行情況的考核方式，將以實際發(fā)生的新增建設(shè)用地面積為依據(jù)進行年度評估和考核，考核結(jié)果將作為下一 年度計劃編制和管理的依據(jù)。這些新規(guī)，在給予人們對新的一年更多期盼與希望的同時，也傳遞出這樣一個信號 —— 囊括經(jīng)濟、法律和行政等手段的綜合土地調(diào)控體系正在進一步形成。他稱，現(xiàn)在在各地方已通過執(zhí)行該政策，但仍有 100多個縣市未落實。中央硬性要求地方政府進行經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，地方政府缺乏經(jīng)濟來源，比較直接的辦法仍將是提高土地收入找到支出來源，對房地產(chǎn)市場價格也是一個上揚的推動力。 5． 2 經(jīng)濟適用房政策，建設(shè)規(guī)模的評估 對于解決低收入群體保障用房，中央政府提出了“應(yīng)保盡?！钡恼撸瑢Φ胤秸岢隽擞残砸?。目 前中國房地產(chǎn)信貸額度占 GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值 )的比重是 13%，與其他國家大約 30%的比例相差很遠。 央行去年至今的上調(diào)存款準備金的做法，再次證實其去年公開的政策基調(diào)：上調(diào)準備金率和央票業(yè)務(wù)是央行處理流動性過剩的主要手段。同時，目前住房公積金是在稅前扣除的，即不納稅，這一點常被一些壟斷行業(yè)利用演化成一個逃稅的手段。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為%。 中國央行 1 年期貸款利率調(diào)整幅度通常都是 個百分點，幅度很小。 4． 2加息表明中國經(jīng)濟增長強勁，對房地產(chǎn)業(yè)影響尚小 中國央行 (People39。 第 四 章 行業(yè)的投融資政策 4． 1 銀行收緊房貸防范風險 2020年 12月 31日， 銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步防范銀 行業(yè)金融機構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來相關(guān)風險的通知》，禁止信貸資金被挪用入市，住房按揭貸款將成檢查重點。 3． 2． 3在一定程度上遏制開發(fā)商捂地囤地 提高土地使用稅將抑制開發(fā)商超長時間的捂地和囤地，對開發(fā)商在土地、開發(fā)和銷售三個環(huán)節(jié)上的綜合協(xié)調(diào)和規(guī)劃能力提出了更高的要求，中小開發(fā)商和項目公司生存空間進一步被擠壓。政策的目標是使稅額幅度能夠客觀地反映各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度和地價水平。房地產(chǎn)要參 3 月第 3 期熱點分析指出：“物業(yè)稅作為地稅，一旦征收能夠為地方政府帶來穩(wěn)定的收入來源，因此，它能給地方政府帶來的收益不僅取決于房地產(chǎn)的規(guī)模，更來源于由于房地產(chǎn)升值所帶來的房地產(chǎn)稅收增值。本條或許是物權(quán)法對房地產(chǎn)業(yè)最大的正面影響。從民法典角度講，私有財產(chǎn)神圣不可侵犯，但這樣一來，中國的大官僚和地方諸侯們就被綁住了手腳，想開發(fā)、上馬大項目就會無形中增加很大的難度，社會主義的效率特色就無從談起了。溫總理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，是期望用小戶型來增加單位供應(yīng)總量，從而實現(xiàn)房價穩(wěn)定器的作用。其中，國有及國有控股完成投資 2946 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1786 億元，增長 %。 別墅類地產(chǎn)因限制土地供應(yīng)，新增供應(yīng)稀缺，形成供應(yīng)量相對減少，繼續(xù)推高別墅價值。中央與地方政府都會加強土地管理 ，劃撥一畝耕地，必然要再開發(fā)一畝耕地，土地供應(yīng)總量增長空間極其有限 。 土地供給是構(gòu)成房價的主力因素，中國土地資源的稀缺、城市化擴張都對土地供給提出了更多的需求，政府期望增加供給來平抑房價過快的增長勢頭，將遇到比較大的挑戰(zhàn)。 溫總理在政府工作報告中提出，要正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手 段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。這樣的表述可以看作是國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的最新指向。隨著小戶型比例在未來大量增加供給，為體現(xiàn)競爭優(yōu)勢，開發(fā)商將重點推進小戶型創(chuàng)新。在中國的大環(huán)境下，該物權(quán)法草案還是讓老百姓吃了顆定心丸 ，有利于穩(wěn)定百姓投資置業(yè)的信心。物權(quán)法 明確規(guī)定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。開征物業(yè)稅，不過是 政府用房價的借口找一個繼續(xù)發(fā)財?shù)臋C會。同時 ,政策將從嚴控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè) 政策限制發(fā)展項目用地的減免稅。由于拿地和使用的成本都越來越高，地 價上漲的邊際速度越來越快，而房價和銷售受調(diào)控政策影響較大，未來整體上開發(fā)商毛利率趨于下降的預(yù)期越來越清晰，這將加劇地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌”，中小開發(fā)商和項目公司將逐漸被淘汰，而具有規(guī)模效應(yīng)、資金和土地平衡能力強的優(yōu)勢大中型企業(yè)的發(fā)展空間將更廣闊。盡管目前國內(nèi)股票市場的行情總體上揚，一旦貸款人投資失誤，極易造成無法歸還的不良貸款 ，這種形態(tài)如果與股市暴跌同時發(fā)生，對房地產(chǎn)和金融業(yè)都將是個不小的打擊 。中國央行此舉同時說明，盡管中國各主要貿(mào)易伙伴國的經(jīng)濟均陰霾密布，但中國經(jīng)濟依然增長強勁。 中國當前的加息幅度和頻率處于較低水平，雖然美國 17 次加息帶來房地產(chǎn)信貸成本的提 升確實造成了 2020 年房價的下跌，但在中國解決流動性過剩和投資產(chǎn)品較少的情況之前，房地產(chǎn)投資和房價不會受到根本性影響。 4． 4住房公積金提高繳交率 5％ 2020年初建設(shè)部負責人在全國建設(shè)工作會議上強調(diào)，將嚴格住房公積金管理：今年所有城市 (包括縣城 )都要建立廉租住房制度，住房公積金繳交率提高 5%。 4． 5央行 2月 25日上調(diào)存款準備金率對資本市場影響不大 央行宣布自 2020年 2月 25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 10%。 4． 6 社科院報告稱中等收入者買房負擔進入警戒線 3月 21日，在中國社會科 學院舉行的房地產(chǎn)調(diào)研報告會上，經(jīng)濟研究所研究員汪利娜指出，目前購房者的負擔在日趨加重。 第五 章 國家對房地產(chǎn)行業(yè)其它方面的指導性文件和政策 5． 1 自建房 財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅的通知》，明確單 位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅?！皯?yīng)保盡保”被提出后，地方政府在廉租房領(lǐng)域的考核標準將被量化。去年，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確要求，從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)。與 2020年相比，在 2020年政府工作報告中并沒有提出節(jié)能年度目標。兩個目錄共涉及農(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石油天然氣和化工、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、輕工、醫(yī)藥等 24個行業(yè) 208類項目，是嚴把土地“閘門”、加強和改 善宏觀調(diào)控的重要手段。 7． 1． 3土地審批新政明松暗緊、責任到省 2020年 1月 22日，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題的通知》。這一原則，在 2020年 1月 1日起實施的《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》、《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》、新修訂的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等幾個規(guī)定里得到了集中體現(xiàn)。比如，工業(yè)用地劃出底價，并且全面實行招拍掛，是否會影響一些地方的招商引資進而對經(jīng)濟發(fā)展不利；新增建設(shè)用地有償使用費提高 1倍，地價上漲是否會導致房價上漲；土地出讓金建立收支專戶，實行收支兩條線管理，斷了這些財源的地方財政會不會難以為繼等。 但這僅僅是其中的部分行動。國家賦予土地督察“提出糾正意見”、“提出整改意見”及“責令限期整改和暫停用地審批”這三道令牌，將是嚴格土地管理的有力武器。比如我們運用“積極財政政策”一詞，這本身并不是一個正規(guī)的經(jīng)濟學語言，擴張、 緊縮都是宏觀經(jīng)濟的一個手段，無所謂積極、消極與否。這樣一來，以百姓的消費能力衡量房價就失去了標準和意義。在國際方面，經(jīng)濟增長、美元貶值、全球化是中國房價的三大推手。 在國內(nèi)方面，主要是政府缺乏國際金融經(jīng)驗，城市金融與擴張 GDP的內(nèi)趨力，限制供給，固定資產(chǎn)投資增速高等四方面。外匯儲備突破了一萬億美元大關(guān)，政府事先并沒有預(yù)料到，只能慢慢忍受美國贏得戰(zhàn)利品。每年需要 600 萬套房屋，但實際上，除了 2020 年市場提供了 400 萬套以外，其他幾年每年只有 300 萬套左右。綜上所述，中國房地產(chǎn)的房價漲跌根本不在于中國政府的調(diào)控，它本身不期望房價漲幅太小，另一方面，“勢”所必然，無人能夠左右。分類別看，與去年同月比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；普通商品住房銷售價格上漲 %，漲幅比上月低 個百分點；高檔商品住房銷售價格上漲 %，漲幅比上月低 個百分點。與去年同月比，辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格分別上漲 %、 %和 %，漲幅分別比上月低 、 和 個百分點。 國際投資銀行繼續(xù)開發(fā)上海房地產(chǎn)市場，說明限外令沒有阻擋外資進入中國房地產(chǎn)市場的熱情。 11． 2． 2 萬科 20%的浙江南都股權(quán) 萬 科公司的第十四屆董事會第九次會議通過了“關(guān)于受讓浙江南都剩余 20%股權(quán)的議案”（有關(guān)情況請參閱 2020 年 3 月 20 日公司在《中國證券報》、《證券時報》和《上海證券報》上公布的“第十四屆董事會第九次會議決議公告”）。該等項目主要位于深圳， 均 已進入開發(fā)期，部分項目已處于銷售回款階段，現(xiàn)金回流較快， 項目質(zhì)素良好。此次增發(fā)用于萬科 2020年的發(fā)展需求。 據(jù)悉，中海物業(yè)管理是一家享有盛名的地產(chǎn)管理集團，于 1995 年 4月 7 日在深圳注冊成立，主要從事物業(yè)管理及投資控股，取得一級物業(yè)管理資質(zhì)。 2020 年 1 月 7 日，中海地產(chǎn)重慶有限公司董事總經(jīng)理石波云透露，中海已經(jīng)通過收購房產(chǎn)項目公司