【導(dǎo)讀】2020年第一季度房地產(chǎn)政策綜合分析

　　

【正文】 土地征收、轉(zhuǎn)用、供地審批手續(xù)的情況下，占用集體所有的農(nóng)用地或者宅基地建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)都屬于違法行為。 天津市市長戴相龍 3月 13日表示，天津?qū)⒃跒I海新區(qū)建立住房信貸銀行，實(shí)行先存后貸、存貸掛鉤的政策，解決中低收入家庭購買住房困難。該銀行目前已得到建設(shè)部的支持，但仍需要審批。 目前，市民買房往往通過住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩種方式，但對(duì)一些中低收入家 庭貸銀行，市民可先存款后貸款，實(shí)行存款和貸款掛鉤，然后再和公積金貸款和按揭貸款配套，政府同時(shí)提供一些土地，使部分低收入家庭住房能夠有保障。 第十 章 全國房屋的價(jià)格的變化 2020 年 2 月份全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 % 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 2020 年 2 月，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。 ． 1 房價(jià)新年普漲 開局 新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 上月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，與去年同月比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；普通商品住房銷售價(jià)格上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)；高檔商品住房銷售價(jià)格上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)。與上月比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；普通商品住房銷售價(jià)格上漲 %，漲幅與上月持平；高檔商品住房銷售價(jià)格上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)。 目標(biāo)市場 北京 同比漲 %， 略低于深圳 ％的漲幅。 與上月比，漲幅超過 1%的城市有 19 個(gè)， 其中目標(biāo)市場 沈陽 為 %；六個(gè)漲幅略有下降的城市含 包頭。 10． 1． 2 二手房交易價(jià)格漲幅略低于新建商品房 二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)。與去年同月比，漲幅較高的主要城市 中目標(biāo)市場城市 :北京 %和大連 %等。與上月比，漲幅超過1%的城市有 24 個(gè)，主要 目標(biāo)市場城市 包括：煙臺(tái) %；下降的 5 個(gè)城市中 有 目標(biāo)市場城市 沈陽 %。 10． 1． 3 非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲 % 非住宅 商品房銷售 價(jià)格 漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 個(gè)百分點(diǎn)。與去年同月比，辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲(chǔ)用房銷售價(jià)格分別上漲 %、 %和 %，漲幅分別比上月低 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年 2 月份目標(biāo)市場城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 地 區(qū) 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建商品住房價(jià)格指數(shù) 二手住房價(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 濟(jì) 南 青 島 唐 山 秦 皇 島 包 頭 丹 東 錦 州 煙 臺(tái) 濟(jì) 寧 注：同比以去年同月價(jià)格為 100，環(huán)比以上月價(jià)格為 100。 2020 年 2 月目標(biāo)市場城市房價(jià)指數(shù)變化圖949698100102104106108110112全 國北 京天 津石 家 莊太 原呼和浩特 沈 陽大 連濟(jì) 南青 島唐 山秦 皇 島包 頭丹 東錦 州煙 臺(tái)濟(jì) 寧城市92949698100102104106108110112房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房價(jià)格指數(shù) 同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房價(jià)格指數(shù) 環(huán)比房屋銷售價(jià)格指數(shù)二手住房價(jià)格指數(shù)同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比 10． 2 北京今年建設(shè)用地審批 113 宗 住宅用地僅占 17% 記者從北京市國土局了解到，從 2020 年 1 月 1 日截至 3 月 20 日， 113宗地塊經(jīng)過預(yù)審變成建設(shè)用地，其中住宅用地僅 19 塊，總占地面積不足80 公頃，大部分地塊都為市政基礎(chǔ)設(shè)施、綠地以及配套。 北京 2020 年的土地供應(yīng)計(jì)劃還沒有出臺(tái)，目前已經(jīng)審批了的建設(shè)用地當(dāng)中 ，有一些地塊已經(jīng)納入到今年的土地供應(yīng)當(dāng)中 。從初期的土地供應(yīng)看，北京 2020 年土地供應(yīng)仍將持續(xù)緊張狀態(tài)。 第十一章 行業(yè)龍頭企業(yè)動(dòng)態(tài) 11． 1 摩根士丹利投資 13 億開發(fā)上海盧灣項(xiàng)目 據(jù)悉，在上海房地產(chǎn)業(yè)越來越順風(fēng)順?biāo)哪Ω康だ巡粷M足于單純的物業(yè)收購，這家房地產(chǎn)投資基金最近正 試圖正式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。日前，大摩與永業(yè)集團(tuán)共同投資近 13億元人民幣獲得盧灣區(qū)核心地區(qū)一幅商業(yè)用地，大摩負(fù)責(zé)人首次出任開發(fā)公司法人代表。 據(jù)悉，引入大摩以及永業(yè)參與 65街坊地塊開發(fā)由當(dāng)?shù)卣俪桑p方為這一地塊共投資 近 13億元人民幣。 國際投資銀行繼續(xù)開發(fā)上海房地產(chǎn)市場，說明限外令沒有阻擋外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的熱情。人民幣穩(wěn)定升值的預(yù)期和較高的投資回報(bào)率，是外資選擇中國房地產(chǎn)的首要因素。 11． 2 萬科加速度爆發(fā) 11． 2． 1 萬科 2020 年銷售收入超過 200 億，奠定住宅行業(yè)龍頭地位 萬科企業(yè)股份有 限公司 3 月 20 日公布年度業(yè)績。 2020 年萬科實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)凈利潤 億元，同比增長 %。至此，萬科成為中國首家銷售額突破兩百億元的房地產(chǎn)企業(yè)，其住宅行業(yè)的龍頭地位已無法撼動(dòng)。作為中國最大的上市住宅開發(fā)企業(yè)，萬科以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)榻?jīng)營重點(diǎn)，堅(jiān)持普通住宅為主的開發(fā)方向。目前萬科已進(jìn)入全國 25 個(gè)城市。 2020 年，全國商品住宅銷售金額 萬億元，萬科實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，市場份額約 %。 11． 2． 2 萬科 20%的浙江南都股權(quán) 萬 科公司的第十四屆董事會(huì)第九次會(huì)議通過了“關(guān)于受讓浙江南都剩余 20%股權(quán)的議案”（有關(guān)情況請(qǐng)參閱 2020 年 3 月 20 日公司在《中國證券報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》和《上海證券報(bào)》上公布的“第十四屆董事會(huì)第九次會(huì)議決議公告”）。根據(jù)董事會(huì)決議，公司與 上海中橋基建（集團(tuán)）股份有限公司（簡稱 “ 中橋 ” ） 簽署的協(xié)議正式生效，公司以人民幣 億元受讓中橋持有的剩余 20%的浙江萬科 南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱 “ 浙江南都 ” ） 股權(quán)及與之相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益。本次交易完成后，萬科將持有100%的浙江南都股權(quán)。通過本次交易，萬科完成了對(duì)浙江南都 的股權(quán)受讓，進(jìn)一步鞏固了在杭州的發(fā)展，并為實(shí)現(xiàn)長三角地區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)奠定了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 11． 2． 3 萬科十億元收購杭州富春股權(quán)包 2020 年 3 月 21 日，公司以 億元獲取 杭州鋼鐵集團(tuán)公司下屬之富春有限公司 通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所對(duì)外公開拍賣的 股權(quán)包 ，該股權(quán)包包括深圳富春東方（集團(tuán)）有限公司（簡稱“富春東方”） 70%的股權(quán)、萬軒置業(yè)（深圳）有限公司的 70%的股權(quán)、南京恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南京恒邦”） %的股權(quán)、南京富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南京富春”） 21%的股權(quán)。因富春東方還分別持 有南京恒邦 5%、南京富春 70%的股權(quán)，因而該股權(quán)包實(shí)際包括南京恒邦、南京富春 70%的股權(quán)。目前本公司支付的 億元保證金已轉(zhuǎn)作股權(quán)交易價(jià)款，其余股權(quán)交易價(jià)款將在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)后支付。 通過本次交易，萬科將擁有以下主要項(xiàng)目的 70%權(quán)益，該 項(xiàng)目基本情況如下： 項(xiàng)目 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目類型 可結(jié)算 建筑 面積（㎡） 地下 車位（㎡） 深圳東方尊峪 深圳蓮塘梧桐山谷 高層住宅 224,365 62,020 深圳天琴灣 深圳市大梅沙 別墅 24,050 深圳萬軒國際 深圳市深南大道 商務(wù)公寓 44,184 8,050 海南浪琴灣 ?？谑形骱０? 別墅與公寓 52,834 廈門東方時(shí)代 廈門市浮嶼小區(qū) 裙樓商業(yè) 20,614 6,650 廈門財(cái)富廣場 廈門市福廈路 寫字樓與住宅 27,832 南京東方明苑 南京市石鼓路 裙樓商業(yè) 10,718 3,465 杭州錢江灣 杭州濱江區(qū) 住宅、 商業(yè)與車位 33,491 29,750 合計(jì) 438,088 109,935 通過獲取上述項(xiàng)目，萬科增加可結(jié)算規(guī)劃建筑面積合計(jì) 萬平方米以及地下車位約 11 萬平方米。該等項(xiàng)目主要位于深圳， 均 已進(jìn)入開發(fā)期，部分項(xiàng)目已處于銷售回款階段，現(xiàn)金回流較快， 項(xiàng)目質(zhì)素良好。 11． 2． 4 萬科加速度發(fā)展，變革管理方式， 2020 年爆發(fā)式成長 萬科 從 20 億到 100 億銷售收入，而從 100 億到 200 億，萬科僅用了2020 年一年的時(shí)間。萬科 2020 仍然堅(jiān)持城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦策略，以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)榻?jīng)營重點(diǎn)。年內(nèi)三大區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積 萬平方米和銷售收入 億元，分別占公司整體的 %和 %，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入 ，分別占公司整體的 %和 %。為了進(jìn)一步完 善三大區(qū)域的布局， 2020 年萬科新進(jìn)入杭州、廈門、長沙、青島、寧波等城市。同時(shí)，為適應(yīng)快速發(fā)展的需要，打造更為高效的組織平臺(tái)，從 2020 年開始，萬科正式從以往總部、一線公司的兩級(jí)管理架構(gòu)，過渡到戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級(jí)管理架構(gòu)，將過去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心。 2020 年萬科計(jì)劃開工面積約 700 萬平方米，竣工面積約 600 萬平方米，并增加 1000 萬平方米左右的規(guī)劃中項(xiàng)目資源。為了滿足 2020 年發(fā)展的資金需求， 2020 年萬科擬再次通過資本市場進(jìn)行股權(quán)融資，增發(fā)股數(shù)不超 過發(fā)行前總股本的 20％。此次增發(fā)用于萬科 2020年的發(fā)展需求。 2020年萬科將向市場首推 50 萬平方米工廠化住宅。這標(biāo)志著萬科的住宅工業(yè)化已從實(shí)驗(yàn)室走向市場。 11． 3 中海動(dòng)態(tài) 11． 3． 1 中國海外集團(tuán) 集團(tuán)與香港理工大學(xué)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議 為 進(jìn)一步建立產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的科技創(chuàng)新體系，關(guān)注建筑業(yè)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)，共同研究、開發(fā)和推廣應(yīng)用建筑核心技術(shù)與關(guān)鍵技術(shù)，致力于推動(dòng)行業(yè)管理創(chuàng)新和科技進(jìn)步，不斷提升行業(yè)生產(chǎn)力水平， 中國海外集團(tuán) 有限公司 (下稱 中國海外集團(tuán) )與香港理工大學(xué)在多年來開展技術(shù)合作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開展戰(zhàn)略合作，進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，以實(shí)現(xiàn)共贏。為此，雙方于 2020年 2 月 28 日在香港簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。同時(shí)， 中國海外集團(tuán) 向香港理工大學(xué) 捐贈(zèng)一百八十萬港元，資助香港理工大學(xué)建設(shè)及地政學(xué)院建筑創(chuàng)新研究。 根據(jù)協(xié)議，雙方將在房地產(chǎn)開發(fā)、工程設(shè)計(jì)與施工、工程管理、基建投資、企業(yè)管理、資訊技術(shù)、人才培養(yǎng)培訓(xùn)等領(lǐng)域進(jìn)行廣泛、深入、多層次的合作與交流，并參與國家級(jí)科技攻關(guān)課題的研究工作。 11． 3． 2 中海地產(chǎn)收購物管公司 中國海外發(fā)展有限公司日前發(fā)公告稱， 12 月 22 日，中海地產(chǎn) (香港 )有限公司與深圳市中海投資管理有限公司簽訂協(xié)議，中海地產(chǎn)將以 億元的價(jià)格收購中海物業(yè)管理 100%股份，收購?fù)瓿珊?，中海物業(yè)管理將成為中海集團(tuán)的全資附屬公司，其業(yè)績將綜 合在中海集團(tuán)的帳目內(nèi)。 據(jù)悉，中海物業(yè)管理是一家享有盛名的地產(chǎn)管理集團(tuán)，于 1995 年 4月 7 日在深圳注冊(cè)成立，主要從事物業(yè)管理及投資控股，取得一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。中海物業(yè)管理主要資產(chǎn)包括 5 家附屬公司及 3 家聯(lián)屬公司。 11． 3． 3 中海發(fā)展啟動(dòng) 在 上海市 70 萬平方米的 商住項(xiàng)目 搜房網(wǎng) 2 月 19 日?qǐng)?bào)道， 海悅花園、海華花園之后，中海地產(chǎn)將在盧灣區(qū)建國東路附近啟動(dòng)占地逾１８萬平方米的大型商住項(xiàng)目。盧灣區(qū)規(guī)劃局 網(wǎng)站 獲悉，目前，該大型項(xiàng)目的首幅地塊已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 2020 年 7 月 30 日，中海發(fā)展與盧灣區(qū)簽定了盧灣 區(qū)６５、６７、６８、６９、７０、７ １街坊地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，土地出讓面積共計(jì)約１８ .８萬平方米。中海發(fā)展在盧灣區(qū)建國東路 的一個(gè)大型綜合商住項(xiàng)目，還處于規(guī)劃階段，總建筑面積預(yù)計(jì)將超過 70 萬平方米，其中，商業(yè)面積將占到約 40 萬平方米。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，中海發(fā)展計(jì)劃開發(fā)高檔商品住宅及商業(yè)、辦公區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃將分期滾動(dòng)開發(fā)，最遲將在 2020 年底前全部建成，項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)將達(dá) 60 億元。 11． 3． 4 中海重慶 布局 外地房產(chǎn)商蜂擁入渝的高潮仍在繼續(xù)，繼大連萬達(dá)、廣州富力、深圳招商地產(chǎn)之后，位列中國房地產(chǎn)開 發(fā)百強(qiáng)的中海地產(chǎn)殺入重慶。 2020 年 1 月 7 日，中海地產(chǎn)重慶有限公司董事總經(jīng)理石波云透露，中海已經(jīng)通過收購房產(chǎn)項(xiàng)目公司