【正文】 ”相比，曾培炎將“加大住房供應(yīng)力度”放在了宏觀調(diào)控的首位，而原來調(diào)控政策中放在首位的“高度 重視穩(wěn)定住房價格”和“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”等表述則發(fā)生很大變化。其中，國有及國有控股完成投資 2946 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1786 億元，增長 %。 這 幾句政策表述是前兩年中央調(diào)控政策的自然延續(xù)。 別墅類地產(chǎn)因限制土地供應(yīng)，新增供應(yīng)稀缺，形成供應(yīng)量相對減少，繼續(xù)推高別墅價值。 已經(jīng)劃定的開發(fā)區(qū) 、工業(yè)園區(qū) ，因?yàn)橥恋叵拗乒?yīng)具備了稀缺價值。中央與地方政府都會加強(qiáng)土地管理 ，劃撥一畝耕地，必然要再開發(fā)一畝耕地，土地供應(yīng)總量增長空間極其有限 。 根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，全國耕地資源僅 億畝。 土地供給是構(gòu)成房價的主力因素，中國土地資源的稀缺、城市化擴(kuò)張都對土地供給提出了更多的需求，政府期望增加供給來平抑房價過快的增長勢頭，將遇到比較大的挑戰(zhàn)。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。 溫總理在政府工作報告中提出，要正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個手 段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。12 月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 6535 億元，比去年同期增長 %。這樣的表述可以看作是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的最新指向。 副總理的“加大住房供應(yīng)力度”政策 ，相較溫總理的“優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”表述，具有更直接的房價穩(wěn)定效應(yīng)。隨著小戶型比例在未來大量增加供給，為體現(xiàn)競爭優(yōu)勢，開發(fā)商將重點(diǎn)推進(jìn)小戶型創(chuàng)新。 此物權(quán)法，仍以我國基本經(jīng)濟(jì)制度為原則，調(diào)和或暫緩了了私有財產(chǎn)和發(fā)展公有經(jīng)濟(jì)的矛盾。在中國的大環(huán)境下，該物權(quán)法草案還是讓老百姓吃了顆定心丸 ，有利于穩(wěn)定百姓投資置業(yè)的信心。 融資條件的改善，中小房地產(chǎn)企業(yè)會繼續(xù)參予到資本密集度越來越高的房地產(chǎn)行業(yè) 。物權(quán)法 明確規(guī)定：“國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。 物業(yè)稅準(zhǔn)備提高一倍，期望穩(wěn)定房價和改變地方政府“以地生財”的開發(fā)模式。開征物業(yè)稅，不過是 政府用房價的借口找一個繼續(xù)發(fā)財?shù)臋C(jī)會。即大城市由 10元提 高到 ；中等城市由 ；小城市由 ；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由 。同時 ,政策將從嚴(yán)控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè) 政策限制發(fā)展項目用地的減免稅。就最高一檔稅額來看，其實(shí)際增加額為 20元 /平方米 /年，假設(shè) 為兩年，那么每平方米建筑面積開發(fā)成本增加額僅為 2627元 /平方米，因此稅額的調(diào)整對樓市影響有 限。由于拿地和使用的成本都越來越高，地 價上漲的邊際速度越來越快，而房價和銷售受調(diào)控政策影響較大，未來整體上開發(fā)商毛利率趨于下降的預(yù)期越來越清晰，這將加劇地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌”，中小開發(fā)商和項目公司將逐漸被淘汰，而具有規(guī)模效應(yīng)、資金和土地平衡能力強(qiáng)的優(yōu)勢大中型企業(yè)的發(fā)展空間將更廣闊。尤其是人民幣升值，對外資的誘惑較大。盡管目前國內(nèi)股票市場的行情總體上揚(yáng)，一旦貸款人投資失誤，極易造成無法歸還的不良貸款 ，這種形態(tài)如果與股市暴跌同時發(fā)生，對房地產(chǎn)和金融業(yè)都將是個不小的打擊 。 就房地產(chǎn)投資來講，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù) 可以將房產(chǎn)升值預(yù)期以股票方式發(fā)放，讓投資者共享房產(chǎn)升值和經(jīng)營收益，疏導(dǎo)投資熱情。中國央行此舉同時說明，盡管中國各主要貿(mào)易伙伴國的經(jīng)濟(jì)均陰霾密布，但中國經(jīng)濟(jì)依然增長強(qiáng)勁。相比之下，美國自 2020 年中進(jìn)入緊縮周期以來，美國聯(lián)邦儲備委員會 (Federal Reserve, 簡稱 Fed)已將短期利率上調(diào)了 17次，累計加息幅度為 個百分點(diǎn)。 中國當(dāng)前的加息幅度和頻率處于較低水平，雖然美國 17 次加息帶來房地產(chǎn)信貸成本的提 升確實(shí)造成了 2020 年房價的下跌，但在中國解決流動性過剩和投資產(chǎn)品較少的情況之前，房地產(chǎn)投資和房價不會受到根本性影響。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào) 個百分點(diǎn)。 4． 4住房公積金提高繳交率 5％ 2020年初建設(shè)部負(fù)責(zé)人在全國建設(shè)工作會議上強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格住房公積金管理：今年所有城市 (包括縣城 )都要建立廉租住房制度，住房公積金繳交率提高 5%。但是，對這樣國家規(guī)定的繳存比例和基數(shù)，各地各行業(yè)個人繳存 數(shù)額相差懸殊，特別是一些效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，住房公積金早已變相成為他們的高福利。 4． 5央行 2月 25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對資本市場影響不大 央行宣布自 2020年 2月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 10%。當(dāng)前國際收支順差矛盾仍較突出，貸款擴(kuò)張壓力較大，需要根據(jù)流動性的動態(tài)變化再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固宏觀調(diào)控成效。 4． 6 社科院報告稱中等收入者買房負(fù)擔(dān)進(jìn)入警戒線 3月 21日，在中國社會科 學(xué)院舉行的房地產(chǎn)調(diào)研報告會上，經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出，目前購房者的負(fù)擔(dān)在日趨加重。社科院金融研究所的殷劍峰博士指出，中國需要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，增加房地產(chǎn)消費(fèi)。 第五 章 國家對房地產(chǎn)行業(yè)其它方面的指導(dǎo)性文件和政策 5． 1 自建房 財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅的通知》，明確單 位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。廣州大型企業(yè)紛紛獲得自建房審批，但其2020年 2月份房價卻表現(xiàn)為繼續(xù)上漲，說明自建房仍為國有特權(quán)、壟斷企業(yè)所擁有，廣泛的需 求無法得到有效供應(yīng)?！皯?yīng)保盡?！北惶岢龊?，地方政府在廉租房領(lǐng)域的考核標(biāo)準(zhǔn)將被量化。盡管經(jīng)濟(jì)適用房投資增長了 ％，遏制了投資下滑的勢頭，畢竟占有房地產(chǎn)投資總額的比例較小，對房地產(chǎn)市場的價格不能起到關(guān)鍵性影響。去年，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確要求，從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)。 他又表示，目前 規(guī)定土地出讓需繳交５％稅項，為廉價住房進(jìn)行補(bǔ)貼，去年已收取 100億元人民幣，是過去 八至十年的總和。與 2020年相比，在 2020年政府工作報告中并沒有提出節(jié)能年度目標(biāo)。 在這年終歲首之際， 新版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》、新修訂的《土地利用年度計劃管理辦法》、《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》、新修改的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等涵蓋許多方面的土地管理新規(guī)先后實(shí)施。兩個目錄共涉及農(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石油天然氣和化工、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、輕工、醫(yī)藥等 24個行業(yè) 208類項目，是嚴(yán)把土地“閘門”、加強(qiáng)和改 善宏觀調(diào)控的重要手段。 按照新辦法，今后的土地利用計劃指標(biāo)將作為所有實(shí)際發(fā)生用地的控制指標(biāo)，而不只是作為控制用地審批的依據(jù)，這將扭轉(zhuǎn)以往只管住用地審批“閘門”而審批以外的超計劃用地大量存在的局面。 7． 1． 3土地審批新政明松暗緊、責(zé)任到省 2020年 1月 22日，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題的通知》。與調(diào)整前相比，國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地增加了省級審核把關(guān)的環(huán)節(jié)，加大了省級政府的責(zé)任，可以發(fā)揮土地督察效率，并遏制地方政府占用耕地。這一原則，在 2020年 1月 1日起實(shí)施的《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》、《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》、新修訂的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等幾個規(guī)定里得到了集中體現(xiàn)。 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》規(guī)定，自 2020年 1月 1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收。比如，工業(yè)用地劃出底價，并且全面實(shí)行招拍掛，是否會影響一些地方的招商引資進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利；新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)提高 1倍，地價上漲是否會導(dǎo)致房價上漲；土地出讓金建立收支專戶，實(shí)行收支兩條線管理，斷了這些財源的地方財政會不會難以為繼等。當(dāng)年 5月，中央紀(jì)委、監(jiān)察部會同國土資源部對河南省鄭州市違法批準(zhǔn)征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)、廣東省清遠(yuǎn)市清城區(qū)石角鎮(zhèn)非法征地、山西省太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)違法批準(zhǔn)富士康 (太原 )科技工業(yè)園三期項目占用土地、山西太原萬水物資貿(mào)易城和富麗裝飾材料有限公司違法占用土地、河南省安陽市四季花香生態(tài)園違法用地等 5起土地違法違規(guī)案件進(jìn)行 了調(diào)查，在社會上引起強(qiáng)烈反響。 但這僅僅是其中的部分行動。因?yàn)?，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段、采用土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任等行政手段，在很大程度上要靠法律手段來保障。國家賦予土地督察“提出糾正意見”、“提出整改意見”及“責(zé)令限期整改和暫停用地審批”這三道令牌，將是嚴(yán)格土地管理的有力武器。 經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段的綜合運(yùn)用，將為土地政策參與宏觀調(diào)控發(fā)揮更重要的作用。比如我們運(yùn)用“積極財政政策”一詞，這本身并不是一個正規(guī)的經(jīng)濟(jì)學(xué)語言，擴(kuò)張、 緊縮都是宏觀經(jīng)濟(jì)的一個手段，無所謂積極、消極與否。人們一聽到政府頒發(fā)“穩(wěn)定”的政策，就以為是要降低用價，只是聽了表面語言。這樣一來，以百姓的消費(fèi)能力衡量房價就失去了標(biāo)準(zhǔn)和意義。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，中央政府不希望減緩房地產(chǎn)業(yè)增長水平；地方政府在 GDP、利益聯(lián)結(jié)、城市運(yùn)營方面巨大的利益誘惑，政策的執(zhí)行多成為花瓶；經(jīng)濟(jì)增長、人民幣相對美元升值等諸多因素支撐房價上揚(yáng)；房地產(chǎn)因與土地的不可分割性，具有投資與消費(fèi)的雙重功能和屬性，形成了寡頭壟斷市場。在國際方面，經(jīng)濟(jì)增長、美元貶值、全球化是中國房價的三大推手。中國全球化，推動了貿(mào)易往來國家的經(jīng)濟(jì)增長（日本 2020 年經(jīng)濟(jì)增長 70％的貢獻(xiàn)來自于對中國的出口），全球 十年通貨膨脹水平保持在一個較低的水平上。 在國內(nèi)方面，主要是政府缺乏國際金融經(jīng)驗(yàn)，城市金融與擴(kuò)張 GDP的內(nèi)趨力，限制供給，固定資產(chǎn)投資增速高等四方面。 美國運(yùn)用貶值戰(zhàn)略，通過廣場協(xié)議一役，迫使日元大幅度快速升值，表面上日元財富增加了，然而日本持有的美元資產(chǎn)瞬間變成了原來的一半，美國只用原來一半的日元換回了日本人手中的美元，洗劫了日本積累的財富（美元是國際流通貨幣，其它貨幣沒有這種功效）。外匯儲備突破了一萬億美元大關(guān)，政府事先并沒有預(yù)料到，只能慢慢忍受美國贏得戰(zhàn)利品。社科院經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為，這與整個經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期，以及市場嚴(yán)重供不應(yīng)求等因素有關(guān)。每年需要 600 萬套房屋，但實(shí)際上，除了 2020 年市場提供了 400 萬套以外，其他幾年每年只有 300 萬套左右。 政府治理目標(biāo)到水平的提升，都將是一個“過程”，不可能馬上就出現(xiàn)一個科學(xué)的考評指標(biāo)體系， GDP 一白遮百丑。綜上所述，中國房地產(chǎn)的房價漲跌根本不在于中國政府的調(diào)控，它本身不期望房價漲幅太小，另一方面，“勢”所必然，無人能夠左右。該銀行目前已得到建設(shè)部的支持，但仍需要審批。分類別看，與去年同月比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲 %，漲幅比上月高 個百分點(diǎn)；普通商品住房銷售價格上漲 %，漲幅比上月低 個百分點(diǎn)；高檔商品住房銷售價格上漲 %，漲幅比上月低 個百分點(diǎn)。 10． 1． 2 二手房交易價格漲幅略低于新建商品房 二手住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月低 個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點(diǎn)。與去年同月比，辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格分別上漲 %、 %和 %，漲幅分別比上月低 、 和 個百分點(diǎn)。從初期的土地供應(yīng)看，北京 2020 年土地供應(yīng)仍將持續(xù)緊張狀態(tài)。 國際投資銀行繼續(xù)開發(fā)上海房地產(chǎn)市場，說明限外令沒有阻擋外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的熱情。至此，萬科成為中國首家銷售額突破兩百億元的房地產(chǎn)企業(yè)，其住宅行業(yè)的龍頭地位已無法撼動。 11． 2． 2 萬科 20%的浙江南都股權(quán) 萬 科公司的第十四屆董事會第九次會議通過了“關(guān)于受讓浙江南都剩余 20%股權(quán)的議案”（有關(guān)情況請參閱 2020 年 3 月 20 日公司在《中國證券報》、《證券時報》和《上海證券報》上公布的“第十四屆董事會第九次會議決議公告”）。 11． 2． 3 萬科十億元收購杭州富春股權(quán)包 2020 年 3 月 21 日，公司以 億元獲取 杭州鋼鐵集團(tuán)公司下屬之富春有限公司 通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所對外公開拍賣的 股權(quán)包 ，該股權(quán)包包括深圳富春東方（集團(tuán)）有限公司（簡稱“富春東方”） 70%的股權(quán)、萬軒置業(yè)（深圳）有限公司的 70%的股權(quán)、南京恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南京恒邦”） %的股權(quán)、南京富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南京富春”） 21%的股權(quán)。該等項目主要位于深圳， 均 已進(jìn)入開發(fā)期，部分項目已處于銷售回款階段，現(xiàn)金回流較快， 項目質(zhì)素良好。為了進(jìn)一步完 善三大區(qū)域的布局， 2020 年萬科新進(jìn)入杭州、廈門、長沙、青島、寧波等城市。此次增發(fā)用于萬科 2020年的發(fā)展需求。為此，雙方于 2020年 2 月 28 日在香港簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。 據(jù)悉，中海物業(yè)管理是一家享有盛名的地產(chǎn)管理集團(tuán)，于 1995 年 4月 7 日在深圳注冊成立，主要從事物業(yè)管理及投資控股，取得一級物業(yè)管理資質(zhì)。 2020 年 7 月 30 日，中海發(fā)展與盧灣區(qū)簽定了盧灣 區(qū)６５、６７、６８、６９、７０、７ １街坊地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，土地出讓面積共計約１８ .８萬平方米。 2020 年 1 月 7 日，中海地產(chǎn)重慶有限公司董事總經(jīng)理石波云透露，中海已經(jīng)通過收購房產(chǎn)項目公司