【正文】 2020 年上海房地產(chǎn)將保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，不會出現(xiàn)太大變動。 圖 1： 20012020 年上海 GDP 發(fā)展情況 030006000900012000150005%10%15%20%25%G D P （億元） 521 0. 12 574 1. 03 669 4. 23 807 2. 83 916 4. 10 103 66. 37 120 01. 16 136 98. 15 G D P 增長率 9. 2% 10. 2% 16. 6% 20. 6% 13. 5% 13. 1% 15. 8% 9. 7%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站 ■ 國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平持續(xù)增長 2001 年至 2020 年，上海人均 GDP 保持高速增長。上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 圖 5： 20012020 年上海社會消費品零售情況 100020003000400050006%9%12%15%18%21%社會消費品零售總額（億元） 2 0 1 6 . 3 7 2 2 0 3 . 8 9 2 4 0 4 . 4 5 2 6 5 6 . 9 1 2 9 7 2 . 9 7 3 3 6 0 . 4 1 3 8 4 7 . 7 9 4 5 3 7 . 1 4 社會消費品零售總額增長率 8 . 1 % 9 . 3 % 9 . 1 % 1 0 . 5 % 1 1 . 9 % 1 3 . 0 % 1 4 . 5 % 1 7 . 9 %2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站 國內(nèi)外投資 ■ 固定資產(chǎn)投資增長速度下降明顯 2001 年至 2020 年上海固定資產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長，其中 2020 年至 2020 年增長速度均在兩位數(shù)以上。 2020 年，上海房地產(chǎn)投資額為 億元，增長幅度為 %，在房地產(chǎn)投資增長的情況下出現(xiàn)在總投資額比例下降的現(xiàn)象，說明固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在逐漸轉(zhuǎn)變。 2020 年上海存貸款余額分別為 億元和 億元，分別增長 %和 %，較 2020 年存款余額持續(xù)增長，而貸款余額增長速度有所回落。而在 2020 年下半年連續(xù)五次的下調(diào)貸款利率，目前長期貸款利率為 %，預(yù)計在2020 年可能將進一步的下調(diào)貸 款利率。 2020 年實現(xiàn)人均可支配收入達 26675 元，增長率 %。 2001 年至2020 年居民消費價格指數(shù)較平穩(wěn)，物價基本穩(wěn)定；從 2020 年至 2020 年居民消費價格指數(shù)開始上升，物價開始上漲； 20202020 年居民消費價格指數(shù)大幅上升，物價上漲十分明顯。在 2020年宏觀調(diào)控的背景下，上海房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)仍增長了 %。全年重大工程完成投資超過 1300 億元，有 27 個項目開工建設(shè)， 13 個項目基本建成并投入運行，為上海拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟持續(xù)增長作出了貢獻。 2020 年 園區(qū)內(nèi)，世博中心、中國館、主題館等五大永久建筑取得重大進展，世博中心、中國館等結(jié)構(gòu)實現(xiàn)封頂；自建館、聯(lián)合館和租賃館全面展開建設(shè)；區(qū)內(nèi)道路、公園等設(shè)施建設(shè)全面推進。 （ 1） 如 上海虹橋國際機場擴建工程 的批準，將帶動這個區(qū)域發(fā)展 2020 年 4 月 國家發(fā)改委批準了上海虹橋國際機場擴建工程可行性研究報告，這意味著虹橋機場有望在2020 年 新增一條跑道和一個航站樓，定位為國內(nèi)樞紐機場。 （ 2） 鐵路上海站北廣場綜合交通樞紐改造正式啟動 由市政府和閘北區(qū)政府聯(lián) 合投資 億元打造的鐵路上海站北廣場綜合交通樞紐工程已進入啟動階 段，至 2020 年，將成為火車、地鐵、輕軌、公交車、出租換乘便捷，地上和地下銜接貫通、四周道路寬敞通達的世博會陸上迎賓大廳和連接長三角地區(qū)的重要陸路門戶。 圖 4：上海軌道交通規(guī)劃概況 圖片來源：上海城市規(guī)劃網(wǎng) （ 4）其他市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 京滬高速鐵路項目開工建設(shè)。 ? 西藏南路越江隧道實現(xiàn)結(jié)構(gòu)貫通 。 按照“推進技術(shù)創(chuàng)新、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級”的戰(zhàn)略，重大產(chǎn)業(yè)項目有序推進 促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，增強了產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁和國際競爭力 寶鋼集團上海浦東鋼鐵有限公司搬遷工程（羅涇地塊）第二步實施項目 啟動 。 其他重大產(chǎn)業(yè)項目有： 集成電路研發(fā)中心、臨港產(chǎn)業(yè)基地自主品牌新產(chǎn)品技術(shù)改造等一批項目推進順利，光源工程、聚碳酸酯項目基本建成。 市場政策 方面 也 隨著整體經(jīng)濟的走向而變化 莫測 ， 從年初的存款準備金率多次上調(diào)、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的打擊囤地到年底時存貸款利率的下調(diào)、存款準備金率下調(diào)，再到擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長。 政策影響： 上半年從緊的貨幣政策，房地產(chǎn) 整體 市場也帶來的較大的沖擊，影響到大部分購房者的購買 信心 和房企的融資能力 ，雖然在近期 經(jīng)濟政策調(diào)整，但房地產(chǎn)市場上沒有明顯的改善 。 政策影響： 新的《通知》徹底截斷了土地擱臵 2 年以上的房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取貸款的渠道。 政策要點： 這十項措施的第一條是加快建設(shè)保障性安居工程。 政策影響： 受到國際金融風暴的影響，我國面臨著經(jīng)濟下滑的風險。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。 稅收政策 —— 針對房企，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控加強 ■ 房企稅收新政 按≥ 20%的利潤預(yù)繳稅 2020 年 4 月 16 日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2020]299 號） 。我們認為由于只是預(yù)繳所得稅，項目完工后將重新清算調(diào)整，因而并非新稅務(wù)負擔，只是對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求稍高。嚴格執(zhí)行閑臵土地處臵政策。 政策 解讀 ： 這項通知的出臺表明了國家從嚴和從緊打擊囤地的工作思路。但不可否 認的是，該項政策的出臺對于房地產(chǎn)發(fā)展還是存在一定影響的。 政策要點 ： 通知規(guī)定，上海市家庭人均住房面積低于 平方米的借款人，申請二套房貸時可向銀行提 交住房面積查詢申請，由房地部門核查后，符合要求的即可享受首套房的貸款政策。 政策要點： 明確要求今后所有公寓式辦公建筑層高控制在 米以內(nèi)，此類建筑今后將嚴格禁止擅自內(nèi)部插層建設(shè)行為。 ■ 《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020 年）》（征求意見稿）公布 2020 年 7 月 17 日上海市房地 資源局向社會全文公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020 年）》（征求意見稿）。 ■ 我國“工程條例”公布 建筑企業(yè)走出去門檻抬高 溫家寶總理簽署國務(wù)院令公布了《對外承包工程管理條例》（以下簡稱“條例”），條例將于 2020 年 9月 1 日起施行。 ■ 上海出臺 14 條“救市政策” 根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行等部門有關(guān)文件精神，結(jié)合上海實際，上海市人民政府辦公廳 2020 年 10 月 22 日轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于 促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。降首付是緩解購房者一次性投入的壓力；降息和降稅費是適當降低購房者的購房費用。不過，我們認為這一政策實際作用不大。 政策影響： 新的普通住房標準與原標準相比，一是單價標準調(diào)整為總價標準，受惠面有較大幅度提高。 五 、 2020 年上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望 回顧與 展 望 上海房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 2020 年的繁榮之后，在 2020 年 行業(yè)迎來了新一輪的宏觀調(diào)控 ， 市場上出現(xiàn)了供大于 求， 觀望氣氛濃厚， 房價 出現(xiàn)小幅下跌 ， 發(fā)展勢頭上出現(xiàn)了拐點 。 2020 年， 在全球金融危機的大背景下， 國家 經(jīng)濟政策以擴大內(nèi)需為目標，在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)政策回暖現(xiàn)象 ，以促使房地產(chǎn)業(yè) 良性發(fā)展，市場活躍帶動經(jīng)濟增長 。 在 上海以至全國 加強 經(jīng)濟發(fā)展 ，保持經(jīng)濟增長率的情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一， 穩(wěn)定的 政策扶持和經(jīng)濟 背景 ， 為 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展提供了 契機 。 （ 3） 世博會逐漸臨近， 籌辦 工作的逐步加快，對上海房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的政治經(jīng)濟環(huán)境 2020 年世博會 臨近，場館方面全面開始建設(shè)，配套設(shè)施包括道路的改造工程火熱地進行，是近幾年上海市重大工程中的重中之重。相信在 2020 年繼續(xù)有針對房企的利好政策出臺可以期待 。 預(yù)計在 2020年房企的資金鏈依然緊張，還有逐步惡化的可能性，在這種大環(huán)境下也將是考驗行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在逆境中的生存能力，整體市場面臨新一輪的洗牌 。 （ 4） 房價繼續(xù)受到輿論和市場的 壓力 房價經(jīng)過幾年的強勁走勢時候，在 2020 年宏 觀政策和市場的壓力下，出現(xiàn)了近幾年少有的房價明顯下跌現(xiàn)象，這也導致了市場的觀望氛圍。