【導讀】續(xù)優(yōu)化，預計未來幾年仍將保持經(jīng)濟發(fā)展勢頭；調(diào)利率的可能性仍然較大；將給上海房地產(chǎn)更多發(fā)展機遇；億元，同比增長%，國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2001年至2020年，上海人均GDP保持高速增長。2020年，上海人均GDP為99911元，同比上漲。%，基本維持去年的增長率。了個百分點；第二產(chǎn)業(yè)的比重略有下降，降幅%。上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構進一步優(yōu)化。2001年以來，上海社會消費品零售額保持著持續(xù)穩(wěn)定的上漲趨勢。2020年全社會消費品零售總額實。2020年上海實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資額億元，增長速度為%，是近7年來最低增長率。不穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)投資所占比例明顯有所下降，首次出現(xiàn)了所占比例在30%以下。象，說明固定資產(chǎn)投資結(jié)構在逐漸轉(zhuǎn)變。

　　

【正文】 府辦公廳 2020 年 10 月 22 日轉(zhuǎn)發(fā)了市建設交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關于 促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。 政策要點： 十四個方面提出了相關意見：（ 1）契稅稅率的調(diào)整；（ 2）印花稅的征免；（ 3）土地增值稅的征 免；（ 4）住房貸款利率下限和首付比例的調(diào)整；（ 5）住房公積金貸款利率的調(diào)整；（ 6）二手房交易營業(yè)稅的征免；（ 7）住房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅的征免；（ 8）住房公積金貸款最低首付比例及最高貸款限額的調(diào)整；（ 9）住房登記費、住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費的征免；（ 10）本市普通住房標準的調(diào)整；（ 11）中心城區(qū)舊區(qū)改造；（ 12）住房保障體系的建立與完善；（ 13）房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布以及房地產(chǎn) 市場的監(jiān)管問題；（ 14）土地供應。該意見的第一至第五條按照國家有關部門規(guī)定時間執(zhí)行；第六至第九條、第十四條執(zhí)行期限：從 2020 年 11 月 1 日起至 2020 年 12月 31 日止。 政策影響： 以上 14 條政策中，救市方法可以基本概括為“三降” —— 降首付、降息、降稅費。降首付是緩解購房者一次性投入的壓力；降息和降稅費是適當降低購房者的購房費用。此次降低首付比例的作用相對較大，首付從原來的 30%降至 20%，可以在一定程度上增強部分購房者的信心。另外，政策在原來的首次臵業(yè)人群中加入了部分改善型住房需求，避免了過去“一刀切”的做 法。除以上“三降”政策外，還提高了公積金貸款額度的上限。不過，我們認為這一政策實際作用不大。 ■ 上海普通住宅新標準 11 月 1 日起正式實行 經(jīng)上海市政府同意，房屋、規(guī)土、財政、稅務四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自 2020 年 11 月 1 日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調(diào)整為。 政策要點： 單套建筑面積 140 平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價 245 萬元 /套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間 140 萬元 /套、外環(huán)線以外 98 萬元 /套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。 2020 年上海市公布的普通住房標準是：住宅 小區(qū)建筑容積率在 以上，單套建筑面積在 140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米建筑面積 17500 元以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積 10000 元以下；外環(huán)線以外每平方米建筑面積 7000 元以下。 政策影響： 新的普通住房標準與原標準相比，一是單價標準調(diào)整為總價標準，受惠面有較大幅度提高。在同一區(qū)域內(nèi)購買小面積商品住宅，即使單價較高，只要不超過總價范圍，就能享受優(yōu)惠政策。二是將建筑容積率用比較通俗的房屋層數(shù)來表示。我們認為，普通住房標準調(diào)整后有利于支持居民住房消費，特別是有利于小戶型住房的市場消費。 五 、 2020 年上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望 回顧與 展 望 上海房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 2020 年的繁榮之后，在 2020 年 行業(yè)迎來了新一輪的宏觀調(diào)控 ， 市場上出現(xiàn)了供大于 求， 觀望氣氛濃厚， 房價 出現(xiàn)小幅下跌 ， 發(fā)展勢頭上出現(xiàn)了拐點 。 從全年的發(fā)展情況 可以概括為 ， 前兩季度政府的宏觀調(diào)控 力度加大 ，第三季度市場觀望氣氛加劇，第四季度面臨全球金融危機而采取一系列救市政策。 縱覽 全國 房地產(chǎn)市場發(fā)展 ， 在 08 年基本上都遇到了和上海市場類 似 的發(fā)展情況，房價下跌幅度較大的區(qū)域主要是珠三角地區(qū)，而長三角地區(qū)和渤海灣地區(qū)房價小幅下跌，其他主要城市房價都有所松動的跡象 。 2020 年房地產(chǎn)業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展和宏觀調(diào)控相輔相承的時期。 2020 年， 在全球金融危機的大背景下， 國家 經(jīng)濟政策以擴大內(nèi)需為目標，在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)政策回暖現(xiàn)象 ，以促使房地產(chǎn)業(yè) 良性發(fā)展，市場活躍帶動經(jīng)濟增長 。 因此，我們認為： 2020 年對于上海的房地產(chǎn)業(yè)來說， 在應對政策放寬、行業(yè)逐漸規(guī)范的同時，又要面對整體市場房價下跌的威脅，市場觀望氣氛的考驗 和流動資金減少的壓力 。 未來的一年房企將是挑戰(zhàn)中生存和機會并存的階段， 我們相信 上海房地產(chǎn)市場將處于相對 穩(wěn)定的 行業(yè)調(diào)整 期 ，大起大落的可能性很小 。 上海房地產(chǎn)發(fā)展面臨 的 機遇 （ 1） 在應對金融危機的情況下擴大內(nèi)需 ， 凸現(xiàn)上海經(jīng)濟龍頭 面對這次的全球金融危機，政府做出擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的策略，在確保經(jīng)濟增長方面，上海作為經(jīng)濟龍頭城市，相信經(jīng)濟的穩(wěn)定和 大力 發(fā)展是必然的。 在 上海以至全國 加強 經(jīng)濟發(fā)展 ，保持經(jīng)濟增長率的情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一， 穩(wěn)定的 政策扶持和經(jīng)濟 背景 ， 為 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展提供了 契機 。 （ 2） 剛性 需求 是 上海房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 的 基礎 上海 龐大的人口 基數(shù)和逐漸放寬的人才引進政策，是上海 房地產(chǎn) 業(yè)不斷發(fā)展的立基點 ， 特別 是 2550歲左右龐大的群體數(shù)量， 處于購臵新房和 改 善居住條件 兩種需求 的比例較高 ，是 市場上的購買主力 。 還有來自全國各地的大量來滬務工人員 ， 也是購房主力的一部分 。 2020 年 市場 觀望氣氛的濃厚，大量有購房計劃者 購房一拖再拖，市場上的剛性需求受到嚴重的壓制，相信市場 步入 穩(wěn)定后， 這股 需求將逐步 釋放， 帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 （ 3） 世博會逐漸臨近， 籌辦 工作的逐步加快，對上海房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的政治經(jīng)濟環(huán)境 2020 年世博會 臨近，場館方面全面開始建設，配套設施包括道路的改造工程火熱地進行，是近幾年上海市重大工程中的重中之重。這些工程的進行帶動了周邊環(huán)境的大幅改善，使區(qū)域內(nèi)的交通 條件日新月異。在世博會這個大前提下，相信在 2020 年為上海的經(jīng)濟包括房地產(chǎn)業(yè)都將提供一個十分穩(wěn)定、有利于發(fā)展 的政治經(jīng)濟環(huán)境 。 （ 4） 調(diào)控政策回暖 ， 有利于房企良性發(fā)展 隨著 2020 年四季度針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)整政策 轉(zhuǎn)變 ， 各地區(qū)都相應出臺一系列救市政策，相對前幾年的政策從緊，在拉動內(nèi)需和良性發(fā)展的前提下，政策明顯有所松動。相信在 2020 年繼續(xù)有針對房企的利好政策出臺可以期待 。 （ 5） 上海迪斯尼項目確定 ， 將帶動區(qū)域環(huán)境改善和房產(chǎn)價值提高 令人矚目的上海迪斯尼樂園項目經(jīng)過幾年的商談終于在 08 年底塵埃落定，明確了項目 的正式啟動 。 迪斯尼效益帶來的經(jīng)濟發(fā)展機遇是顯而易見的，相信周邊環(huán)境將會大幅改善，同時周邊土地價格的上漲和商品房市場的看好是必然的，相信在 2020 年迪斯尼項目所在的區(qū)域?qū)巧虾７慨a(chǎn)市場上的熱點板塊之一，所帶來的沖擊有多大、是否會帶動整體市場的復蘇有待驗證。 上海房地產(chǎn)發(fā)展面臨的 威脅 （ 1） 房企資金鏈的緊張，考驗生存能力 經(jīng)過上半年 貨幣 政策方面的影響 ，存款準備金率的不斷上調(diào)，使房企向銀行貸款的難度逐步加大，而下半年觀望氣氛的加劇，又嚴重影響到了房企回籠資金的速度，市場呈現(xiàn)“現(xiàn)金為王”之勢 。 預計在 2020年房企的資金鏈依然緊張，還有逐步惡化的可能性，在這種大環(huán)境下也將是考驗行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在逆境中的生存能力，整體市場面臨新一輪的洗牌 。 （ 2） 全球金融危機 ， 國際熱錢進入房產(chǎn)行業(yè)趨勢減退，外資將更為謹慎 在 2020 年的三季度，全球金融體系受到嚴重的創(chuàng)傷，特別是美國的金融體系在五大投行的相繼倒閉和名存實亡的情況下，對原有的體系帶來重大的災難，從而影響到全球的各個國家經(jīng)濟發(fā)展，對我國也造成了很大的影響 。 從房地產(chǎn)業(yè)來看，最直接的就是前幾年活躍的國際熱錢不斷涌人的現(xiàn)象明顯減少，而外資的收購和投資也將更為謹慎，甚至出現(xiàn)拋售 的情況，對行業(yè)帶來一定沖擊，在 2020 年形勢不容樂觀。 （ 3） 市場觀望氣氛濃厚 ， 何時破冰迎來新一輪發(fā)展 2020 年房產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)冷，在上半年宏觀調(diào)控的影響下，觀望氣氛濃厚，到了下半年各地房價逐漸走低的情況下，觀望更甚，購房者都在擔心自己買好房之后房價又跌了，在這種想法的影響下，購房者遲遲不出手，導致了整個市場的 供大于求，我們認為在 09 年觀望氛圍濃厚，何時破冰打破這種情形，還需要政策 輔助 和購房者信心增強兩方面合力才能 有明顯的轉(zhuǎn)變 。 （ 4） 房價繼續(xù)受到輿論和市場的 壓力 房價經(jīng)過幾年的強勁走勢時候，在 2020 年宏 觀政策和市場的壓力下，出現(xiàn)了近幾年少有的房價明顯下跌現(xiàn)象，這也導致了市場的觀望氛圍。從年底的市場情況和趨勢來看，我們認為在 09 年房價將依然受到輿論和市場等多方面的考驗，仍舊存在一定的下跌空間，房價的下跌和整體市場情況嚴重影響了房企的利潤率，在 09 年房價走勢對房地產(chǎn)業(yè)的威脅不言而喻 。 綜合以上分析，我們認為，上海房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的威脅，同時也 存在著 機遇 。在經(jīng)濟環(huán)境 和 宏觀政策 的 背景 下， 2020 年上海房地產(chǎn) 業(yè)還將 處 于調(diào)整中 ， 房價會存在下跌的可能，但總體上來看，預計會是個較為 穩(wěn)定 的一年 。