【導(dǎo)讀】續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)未來幾年仍將保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭；調(diào)利率的可能性仍然較大；將給上海房地產(chǎn)更多發(fā)展機(jī)遇；億元，同比增長%，國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。2001年至2020年，上海人均GDP保持高速增長。2020年，上海人均GDP為99911元，同比上漲。%，基本維持去年的增長率。了個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)的比重略有下降，降幅%。上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2001年以來，上海社會(huì)消費(fèi)品零售額保持著持續(xù)穩(wěn)定的上漲趨勢。2020年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)。2020年上海實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資額億元，增長速度為%，是近7年來最低增長率。不穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)投資所占比例明顯有所下降，首次出現(xiàn)了所占比例在30%以下。象，說明固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在逐漸轉(zhuǎn)變。

　　

【正文】 府辦公廳 2020 年 10 月 22 日轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。 政策要點(diǎn)： 十四個(gè)方面提出了相關(guān)意見：（ 1）契稅稅率的調(diào)整；（ 2）印花稅的征免；（ 3）土地增值稅的征 免；（ 4）住房貸款利率下限和首付比例的調(diào)整；（ 5）住房公積金貸款利率的調(diào)整；（ 6）二手房交易營業(yè)稅的征免；（ 7）住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的征免；（ 8）住房公積金貸款最低首付比例及最高貸款限額的調(diào)整；（ 9）住房登記費(fèi)、住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)的征免；（ 10）本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整；（ 11）中心城區(qū)舊區(qū)改造；（ 12）住房保障體系的建立與完善；（ 13）房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布以及房地產(chǎn) 市場的監(jiān)管問題；（ 14）土地供應(yīng)。該意見的第一至第五條按照國家有關(guān)部門規(guī)定時(shí)間執(zhí)行；第六至第九條、第十四條執(zhí)行期限：從 2020 年 11 月 1 日起至 2020 年 12月 31 日止。 政策影響： 以上 14 條政策中，救市方法可以基本概括為“三降” —— 降首付、降息、降稅費(fèi)。降首付是緩解購房者一次性投入的壓力；降息和降稅費(fèi)是適當(dāng)降低購房者的購房費(fèi)用。此次降低首付比例的作用相對(duì)較大，首付從原來的 30%降至 20%，可以在一定程度上增強(qiáng)部分購房者的信心。另外，政策在原來的首次臵業(yè)人群中加入了部分改善型住房需求，避免了過去“一刀切”的做 法。除以上“三降”政策外，還提高了公積金貸款額度的上限。不過，我們認(rèn)為這一政策實(shí)際作用不大。 ■ 上海普通住宅新標(biāo)準(zhǔn) 11 月 1 日起正式實(shí)行 經(jīng)上海市政府同意，房屋、規(guī)土、財(cái)政、稅務(wù)四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自 2020 年 11 月 1 日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為。 政策要點(diǎn)： 單套建筑面積 140 平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià) 245 萬元 /套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間 140 萬元 /套、外環(huán)線以外 98 萬元 /套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。 2020 年上海市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是：住宅 小區(qū)建筑容積率在 以上，單套建筑面積在 140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米建筑面積 17500 元以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積 10000 元以下；外環(huán)線以外每平方米建筑面積 7000 元以下。 政策影響： 新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)準(zhǔn)相比，一是單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，受惠面有較大幅度提高。在同一區(qū)域內(nèi)購買小面積商品住宅，即使單價(jià)較高，只要不超過總價(jià)范圍，就能享受優(yōu)惠政策。二是將建筑容積率用比較通俗的房屋層數(shù)來表示。我們認(rèn)為，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后有利于支持居民住房消費(fèi)，特別是有利于小戶型住房的市場消費(fèi)。 五 、 2020 年上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望 回顧與 展 望 上海房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 2020 年的繁榮之后，在 2020 年 行業(yè)迎來了新一輪的宏觀調(diào)控 ， 市場上出現(xiàn)了供大于 求， 觀望氣氛濃厚， 房價(jià) 出現(xiàn)小幅下跌 ， 發(fā)展勢頭上出現(xiàn)了拐點(diǎn) 。 從全年的發(fā)展情況 可以概括為 ， 前兩季度政府的宏觀調(diào)控 力度加大 ，第三季度市場觀望氣氛加劇，第四季度面臨全球金融危機(jī)而采取一系列救市政策。 縱覽 全國 房地產(chǎn)市場發(fā)展 ， 在 08 年基本上都遇到了和上海市場類 似 的發(fā)展情況，房價(jià)下跌幅度較大的區(qū)域主要是珠三角地區(qū)，而長三角地區(qū)和渤海灣地區(qū)房價(jià)小幅下跌，其他主要城市房價(jià)都有所松動(dòng)的跡象 。 2020 年房地產(chǎn)業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展和宏觀調(diào)控相輔相承的時(shí)期。 2020 年， 在全球金融危機(jī)的大背景下， 國家 經(jīng)濟(jì)政策以擴(kuò)大內(nèi)需為目標(biāo)，在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)政策回暖現(xiàn)象 ，以促使房地產(chǎn)業(yè) 良性發(fā)展，市場活躍帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 。 因此，我們認(rèn)為： 2020 年對(duì)于上海的房地產(chǎn)業(yè)來說， 在應(yīng)對(duì)政策放寬、行業(yè)逐漸規(guī)范的同時(shí)，又要面對(duì)整體市場房價(jià)下跌的威脅，市場觀望氣氛的考驗(yàn) 和流動(dòng)資金減少的壓力 。 未來的一年房企將是挑戰(zhàn)中生存和機(jī)會(huì)并存的階段， 我們相信 上海房地產(chǎn)市場將處于相對(duì) 穩(wěn)定的 行業(yè)調(diào)整 期 ，大起大落的可能性很小 。 上海房地產(chǎn)發(fā)展面臨 的 機(jī)遇 （ 1） 在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的情況下擴(kuò)大內(nèi)需 ， 凸現(xiàn)上海經(jīng)濟(jì)龍頭 面對(duì)這次的全球金融危機(jī)，政府做出擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的策略，在確保經(jīng)濟(jì)增長方面，上海作為經(jīng)濟(jì)龍頭城市，相信經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和 大力 發(fā)展是必然的。 在 上海以至全國 加強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，保持經(jīng)濟(jì)增長率的情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一， 穩(wěn)定的 政策扶持和經(jīng)濟(jì) 背景 ， 為 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展提供了 契機(jī) 。 （ 2） 剛性 需求 是 上海房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 的 基礎(chǔ) 上海 龐大的人口 基數(shù)和逐漸放寬的人才引進(jìn)政策，是上海 房地產(chǎn) 業(yè)不斷發(fā)展的立基點(diǎn) ， 特別 是 2550歲左右龐大的群體數(shù)量， 處于購臵新房和 改 善居住條件 兩種需求 的比例較高 ，是 市場上的購買主力 。 還有來自全國各地的大量來滬務(wù)工人員 ， 也是購房主力的一部分 。 2020 年 市場 觀望氣氛的濃厚，大量有購房計(jì)劃者 購房一拖再拖，市場上的剛性需求受到嚴(yán)重的壓制，相信市場 步入 穩(wěn)定后， 這股 需求將逐步 釋放， 帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 （ 3） 世博會(huì)逐漸臨近， 籌辦 工作的逐步加快，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年世博會(huì) 臨近，場館方面全面開始建設(shè)，配套設(shè)施包括道路的改造工程火熱地進(jìn)行，是近幾年上海市重大工程中的重中之重。這些工程的進(jìn)行帶動(dòng)了周邊環(huán)境的大幅改善，使區(qū)域內(nèi)的交通 條件日新月異。在世博會(huì)這個(gè)大前提下，相信在 2020 年為上海的經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)都將提供一個(gè)十分穩(wěn)定、有利于發(fā)展 的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 。 （ 4） 調(diào)控政策回暖 ， 有利于房企良性發(fā)展 隨著 2020 年四季度針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)整政策 轉(zhuǎn)變 ， 各地區(qū)都相應(yīng)出臺(tái)一系列救市政策，相對(duì)前幾年的政策從緊，在拉動(dòng)內(nèi)需和良性發(fā)展的前提下，政策明顯有所松動(dòng)。相信在 2020 年繼續(xù)有針對(duì)房企的利好政策出臺(tái)可以期待 。 （ 5） 上海迪斯尼項(xiàng)目確定 ， 將帶動(dòng)區(qū)域環(huán)境改善和房產(chǎn)價(jià)值提高 令人矚目的上海迪斯尼樂園項(xiàng)目經(jīng)過幾年的商談終于在 08 年底塵埃落定，明確了項(xiàng)目 的正式啟動(dòng) 。 迪斯尼效益帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇是顯而易見的，相信周邊環(huán)境將會(huì)大幅改善，同時(shí)周邊土地價(jià)格的上漲和商品房市場的看好是必然的，相信在 2020 年迪斯尼項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)?huì)是上海房產(chǎn)市場上的熱點(diǎn)板塊之一，所帶來的沖擊有多大、是否會(huì)帶動(dòng)整體市場的復(fù)蘇有待驗(yàn)證。 上海房地產(chǎn)發(fā)展面臨的 威脅 （ 1） 房企資金鏈的緊張，考驗(yàn)生存能力 經(jīng)過上半年 貨幣 政策方面的影響 ，存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，使房企向銀行貸款的難度逐步加大，而下半年觀望氣氛的加劇，又嚴(yán)重影響到了房企回籠資金的速度，市場呈現(xiàn)“現(xiàn)金為王”之勢 。 預(yù)計(jì)在 2020年房企的資金鏈依然緊張，還有逐步惡化的可能性，在這種大環(huán)境下也將是考驗(yàn)行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在逆境中的生存能力，整體市場面臨新一輪的洗牌 。 （ 2） 全球金融危機(jī) ， 國際熱錢進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)趨勢減退，外資將更為謹(jǐn)慎 在 2020 年的三季度，全球金融體系受到嚴(yán)重的創(chuàng)傷，特別是美國的金融體系在五大投行的相繼倒閉和名存實(shí)亡的情況下，對(duì)原有的體系帶來重大的災(zāi)難，從而影響到全球的各個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)我國也造成了很大的影響 。 從房地產(chǎn)業(yè)來看，最直接的就是前幾年活躍的國際熱錢不斷涌人的現(xiàn)象明顯減少，而外資的收購和投資也將更為謹(jǐn)慎，甚至出現(xiàn)拋售 的情況，對(duì)行業(yè)帶來一定沖擊，在 2020 年形勢不容樂觀。 （ 3） 市場觀望氣氛濃厚 ， 何時(shí)破冰迎來新一輪發(fā)展 2020 年房產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)冷，在上半年宏觀調(diào)控的影響下，觀望氣氛濃厚，到了下半年各地房價(jià)逐漸走低的情況下，觀望更甚，購房者都在擔(dān)心自己買好房之后房價(jià)又跌了，在這種想法的影響下，購房者遲遲不出手，導(dǎo)致了整個(gè)市場的 供大于求，我們認(rèn)為在 09 年觀望氛圍濃厚，何時(shí)破冰打破這種情形，還需要政策 輔助 和購房者信心增強(qiáng)兩方面合力才能 有明顯的轉(zhuǎn)變 。 （ 4） 房價(jià)繼續(xù)受到輿論和市場的 壓力 房價(jià)經(jīng)過幾年的強(qiáng)勁走勢時(shí)候，在 2020 年宏 觀政策和市場的壓力下，出現(xiàn)了近幾年少有的房價(jià)明顯下跌現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了市場的觀望氛圍。從年底的市場情況和趨勢來看，我們認(rèn)為在 09 年房價(jià)將依然受到輿論和市場等多方面的考驗(yàn)，仍舊存在一定的下跌空間，房價(jià)的下跌和整體市場情況嚴(yán)重影響了房企的利潤率，在 09 年房價(jià)走勢對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的威脅不言而喻 。 綜合以上分析，我們認(rèn)為，上海房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的威脅，同時(shí)也 存在著 機(jī)遇 。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境 和 宏觀政策 的 背景 下， 2020 年上海房地產(chǎn) 業(yè)還將 處 于調(diào)整中 ， 房價(jià)會(huì)存在下跌的可能，但總體上來看，預(yù)計(jì)會(huì)是個(gè)較為 穩(wěn)定 的一年 。