【正文】 下調(diào)存款準(zhǔn)備金 率 ，其間包括 5 次下調(diào)貸款利率， 3 次下調(diào)存款利率。 政策影響： 上半年從緊的貨幣政策，房地產(chǎn) 整體 市場也帶來的較大的沖擊，影響到大部分購房者的購買 信心 和房企的融資能力 ，雖然在近期 經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整，但房地產(chǎn)市場上沒有明顯的改善 。 政策 解讀 ： 要求“對(duì)國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑臵兩年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。 政策影響： 新的《通知》徹底截?cái)嗔送恋財(cái)R臵 2 年以上的房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取貸款的渠道。政府在有意放松銀根的情況下，對(duì)土地利用的態(tài)度卻異常明確，打擊閑臵土地仍然是政府目前直至未來的重要工作之一 。 政策要點(diǎn)： 這十項(xiàng)措施的第一條是加快建設(shè)保障性安居工程。初步匡算，實(shí)施十項(xiàng)措施工程建設(shè)，到 2020 年底約需投資 4 萬億元。 政策影響： 受到國際金融風(fēng)暴的影響，我國面臨著經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。 ■ 調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率 2020 年 12 月 22 日《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和人 民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)再貸款（再貼現(xiàn)）利率的通知》（銀發(fā) [2020]372 號(hào)） 。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 稅收政策 —— 針對(duì)房企，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控加強(qiáng) ■ 房企稅收新政 按≥ 20%的利潤預(yù)繳稅 2020 年 4 月 16 日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2020]299 號(hào)） 。 政策影響： 在本次公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅 預(yù)繳問題的通知》中，對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%；位于其他地區(qū)的，不得低于 10%。我們認(rèn)為由于只是預(yù)繳所得稅，項(xiàng)目完工后將重新清算調(diào)整，因而并非新稅務(wù)負(fù)擔(dān)，只是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求稍高。 土地政策 —— 嚴(yán)厲 打擊囤地， 促進(jìn)土地市場良性發(fā)展 ■ 征收土地閑臵費(fèi) 2020 年 1 月 7 日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（以下簡稱《通知》），通知稱，要充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率。嚴(yán)格執(zhí)行閑臵土地處臵政策。土地閑臵滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑臵費(fèi)。 政策 解讀 ： 這項(xiàng)通知的出臺(tái)表明了國家從嚴(yán)和從緊打擊囤地的工作思路。 這次通知的出臺(tái)雖然再次表明了政府打擊囤地的決心及力度，但其影響效果還需要看今后在具體的操作中執(zhí)行的力度。但不可否 認(rèn)的是，該項(xiàng)政策的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展還是存在一定影響的。 行業(yè) 整治 —— 指標(biāo)規(guī)范確定 ， 加強(qiáng)保障性住房 ， “救市政策”出臺(tái)，多管齊下 ■ “二套房貸”人均面積界定為 2020 年 3 月 27 日，央行上海分行、上海銀監(jiān)局、上海房地局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于通過房屋登記信息核查借款人家庭住房面積有關(guān)問題的通知》。 政策要點(diǎn) ： 通知規(guī)定，上海市家庭人均住房面積低于 平方米的借款人，申請(qǐng)二套房貸時(shí)可向銀行提 交住房面積查詢申請(qǐng)，由房地部門核查后，符合要求的即可享受首套房的貸款政策。 通知對(duì)人均住房面積的明確，對(duì)于一些符合條件的改善型需求購房者無疑是個(gè)利好消息，這部分購房需求將獲得一定釋放，這對(duì)于加快上海房地產(chǎn)市場的回暖將起到一定的促進(jìn)作用。 政策要點(diǎn)： 明確要求今后所有公寓式辦公建筑層高控制在 米以內(nèi)，此類建筑今后將嚴(yán)格禁止擅自內(nèi)部插層建設(shè)行為。目前上海寫字樓市場上采用挑高設(shè)計(jì)的產(chǎn)品數(shù)量有限，所以相信《意見》的出臺(tái)對(duì)整個(gè)寫字樓市場不會(huì)有很大影響，但受到《意見》的影響，未來上海辦公樓市場將很難出現(xiàn) 米以上層高的辦公樓項(xiàng)目。 ■ 《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020 年）》（征求意見稿）公布 2020 年 7 月 17 日上海市房地 資源局向社會(huì)全文公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020 年）》（征求意見稿）。 政策影響： 《規(guī)劃》的制定明確了政府加強(qiáng)保障性住房的 決心，有利于調(diào)整上海住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 ■ 我國“工程條例”公布 建筑企業(yè)走出去門檻抬高 溫家寶總理簽署國務(wù)院令公布了《對(duì)外承包工程管理?xiàng)l例》（以下簡稱“條例”），條例將于 2020 年 9月 1 日起施行。 政策要點(diǎn) ： 條例規(guī)定，對(duì)外承包工程的單位應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定取得對(duì)外承包工程資格，并從法人資格、資金、管理人員和專業(yè)技術(shù)人員、安全防范能力、工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)保障能力以及商業(yè)信譽(yù)等方面，對(duì)取得對(duì)外承包 工程資格的單位應(yīng)當(dāng)具備的條件做了規(guī)定，特別是明確規(guī)定工程建設(shè)類單位應(yīng)當(dāng)依法取得特級(jí)或者一級(jí)（甲級(jí)）資質(zhì)證書。 ■ 上海出臺(tái) 14 條“救市政策” 根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行等部門有關(guān)文件精神，結(jié)合上海實(shí)際，上海市人民政府辦公廳 2020 年 10 月 22 日轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于 促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。該意見的第一至第五條按照國家有關(guān)部門規(guī)定時(shí)間執(zhí)行；第六至第九條、第十四條執(zhí)行期限：從 2020 年 11 月 1 日起至 2020 年 12月 31 日止。降首付是緩解購房者一次性投入的壓力；降息和降稅費(fèi)是適當(dāng)降低購房者的購房費(fèi)用。另外，政策在原來的首次臵業(yè)人群中加入了部分改善型住房需求，避免了過去“一刀切”的做 法。不過，我們認(rèn)為這一政策實(shí)際作用不大。 政策要點(diǎn)： 單套建筑面積 140 平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià) 245 萬元 /套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間 140 萬元 /套、外環(huán)線以外 98 萬元 /套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。 政策影響： 新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)準(zhǔn)相比，一是單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，受惠面有較大幅度提高。二是將建筑容積率用比較通俗的房屋層數(shù)來表示。 五 、 2020 年上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望 回顧與 展 望 上海房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 2020 年的繁榮之后，在 2020 年 行業(yè)迎來了新一輪的宏觀調(diào)控 ， 市場上出現(xiàn)了供大于 求， 觀望氣氛濃厚， 房價(jià) 出現(xiàn)小幅下跌 ， 發(fā)展勢頭上出現(xiàn)了拐點(diǎn) 。 縱覽 全國 房地產(chǎn)市場發(fā)展 ， 在 08 年基本上都遇到了和上海市場類 似 的發(fā)展情況，房價(jià)下跌幅度較大的區(qū)域主要是珠三角地區(qū)，而長三角地區(qū)和渤海灣地區(qū)房價(jià)小幅下跌，其他主要城市房價(jià)都有所松動(dòng)的跡象 。 2020 年， 在全球金融危機(jī)的大背景下， 國家 經(jīng)濟(jì)政策以擴(kuò)大內(nèi)需為目標(biāo)，在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)政策回暖現(xiàn)象 ，以促使房地產(chǎn)業(yè) 良性發(fā)展，市場活躍帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 。 未來的一年房企將是挑戰(zhàn)中生存和機(jī)會(huì)并存的階段， 我們相信 上海房地產(chǎn)市場將處于相對(duì) 穩(wěn)定的 行業(yè)調(diào)整 期 ，大起大落的可能性很小 。 在 上海以至全國 加強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，保持經(jīng)濟(jì)增長率的情況下，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一， 穩(wěn)定的 政策扶持和經(jīng)濟(jì) 背景 ， 為 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展提供了 契機(jī) 。 還有來自全國各地的大量來滬務(wù)工人員 ， 也是購房主力的一部分 。 （ 3） 世博會(huì)逐漸臨近， 籌辦 工作的逐步加快，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2020 年世博會(huì) 臨近，場館方面全面開始建設(shè)，配套設(shè)施包括道路的改造工程火熱地進(jìn)行，是近幾年上海市重大工程中的重中之重。在世博會(huì)這個(gè)大前提下，相信在 2020 年為上海的經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)都將提供一個(gè)十分穩(wěn)定、有利于發(fā)展 的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 。相信在 2020 年繼續(xù)有針對(duì)房企的利好政策出臺(tái)可以期待 。 迪斯尼效益帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇是顯而易見的，相信周邊環(huán)境將會(huì)大幅改善，同時(shí)周邊土地價(jià)格的上漲和商品房市場的看好是必然的，相信在 2020 年迪斯尼項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)?huì)是上海房產(chǎn)市場上的熱點(diǎn)板塊之一，所帶來的沖擊有多大、是否會(huì)帶動(dòng)整體市場的復(fù)蘇有待驗(yàn)證。 預(yù)計(jì)在 2020年房企的資金鏈依然緊張，還有逐步惡化的可能性，在這種大環(huán)境下也將是考驗(yàn)行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在逆境中的生存能力，整體市場面臨新一輪的洗牌 。 從房地產(chǎn)業(yè)來看，最直接的就是前幾年活躍的國際熱錢不斷涌人的現(xiàn)象明顯減少，而外資的收購和投資也將更為謹(jǐn)慎，甚至出現(xiàn)拋售 的情況，對(duì)行業(yè)帶來一定沖擊，在 2020 年形勢不容樂觀。 （ 4） 房價(jià)繼續(xù)受到輿論和市場的 壓力 房價(jià)經(jīng)過幾年的強(qiáng)勁走勢時(shí)候，在 2020 年宏 觀政策和市場的壓力下，出現(xiàn)了近幾年少有的房價(jià)明顯下跌現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了市場的觀望氛圍。 綜合以上分析，我們認(rèn)為，上海房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的威脅，同時(shí)也 存在著 機(jī)遇 。