【正文】 9. 7% 11. 4% 12. 0% 20. 4% 12. 8% 13. 5% 18. 7% 11. 3%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網站 ■ 第三產業(yè)比例繼續(xù)增大，產業(yè)結構進一步優(yōu)化 2020 年上海三產結構比例為 ： ： ，其中第三產業(yè)的比重達 %，較 2020 年 %上漲了 個百分點；第二產業(yè)的比重略有下降，降幅 % 。 圖 6： 20012020 年上海固定資產投資情況 0100020003000400050005%10%15%20%25%30%固定資產投資額（億元） 1 9 9 4 . 7 3 2 1 8 7 . 0 6 2 4 5 2 . 1 1 3 0 8 4 . 6 6 3 5 4 2 . 5 5 3 9 2 5 . 0 9 4 4 5 8 . 6 1 4 8 2 9 . 4 6 固定資產投資額增長率 6 . 7 % 9 . 6 % 1 2 . 1 % 2 5 . 8 % 1 4 . 8 % 1 0 . 8 % 1 3 . 6 % 8 . 3 %2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù) 據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網站 ■ 房地產投資在投資結構中所占比例逐漸下降 2001 年至 2020 年上海房地產投資額在社會固定資產投資額中的比例較為穩(wěn)定，在 08 年房地產市場不穩(wěn)定的情況下，房地產投資所占比例明顯有所下降，首次出現(xiàn)了所占比例在 30%以下。 圖 10： 20012020 年上海個人住房按揭貸款情況 060012001800240030000%20%40%60%80%個人住房按揭貸款額（億元） 650 . 0 108 6. 7 170 9. 1 244 5. 5 264 4. 9 283 2. 3 285 9. 9 291 5. 5 增長率 67. 2% 57. 3% 43. 1% 8. 2% 7. 1% 1. 0% 1. 9%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網站 ■ 長期貸款利 率大幅下降 2001 年至 2020 年上海五年以上長期貸款利率有較大變化，特別是 20202020 年期間，在 2020 年為了抑制貨幣流通和經濟過熱采取了一系列的措施，其中先后六次加息，使長期貸款利率達到了 2001 年以來的最高值 %。 圖 14： 20012020 年上海人均消費性支出 050001000015000200000%5%10%15%20%人均消費性支出（元） 9336 10464 11040 12631 13773 14762 17255 19398人均消費性支出增長率 5. 3% 12 . 1% 5. 5% 14 . 4% 9. 0% 7. 2% 16 . 9% 12 . 4%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網站 物價水平 ■ 上海市居民消費價格指數(shù)上升速度加快 2001 年至 2020 年，上海居民消費價格指數(shù)整體呈現(xiàn)上升趨勢，近兩年上升速度明顯加快。 圖 17： 20012020 年上海居民人均居住面積 10121416180%3%6%9%12%人均居住面積（平方米） 12 . 5 13 . 1 13 . 8 14 . 8 15 . 5 16 . 0 16 . 5 16 . 9增長率 9. 60 % 4. 8% 5. 3% 7. 2% 4. 7% 3. 2% 3. 1% 2. 4%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網站 三 、 2020 年上 海重大市政 工程 項目 按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，經過全市各方的共同努力， 2020 年市重大工程建設任務全面完成。 為實現(xiàn)長三角區(qū)域交通的聯(lián)動、進一步提升上海城市功能創(chuàng)造了條件。 （ 3） 軌道交通建設依舊，為市民出行帶來更多便利 軌道交通 方面依然 在 建設擴張中，正式在 08 年開始的建設主要包括：軌道交通 12 號線工程項目開工建設， 2 號線東延伸、 7 號線、 10 號線等一批軌道交通項目建設全面展開， 7 號線、 9 號線二期等線基本實現(xiàn)結構貫通。 按照“節(jié)約能源、減少排放”的目標，節(jié)能減排工程和生態(tài)環(huán)境項目建設加快推進 根據(jù) 中央 提出 “節(jié)能減排” 的目標 ， 大量的環(huán)保重大工程開始實施，其中有： 東海大橋海上風電示范工程、 500 千伏輸變電工程等一批清潔能源項目啟動建設；蘇州河環(huán)境綜合整治三期工程、中心城排水系統(tǒng)、郊區(qū)污水管網項目取得階段性成果；電廠脫硫工程、青草沙水源地工程推進順利，辰山植物園項目、畜禽糞便處理中心全面展開；外高橋電廠三期工程、白龍港污水處理廠升級 改造工程基本建成，為實現(xiàn)能源與經濟、社會、環(huán)境的協(xié)調發(fā)展打下良好的基礎。 四 、 2020 年房地產宏觀運行 2020 年，我國房地產行業(yè)進入了 新一輪的宏觀調控 時期，全國的房地產市場 在經過了前年的繁榮之后開始回落，房地產 景氣指數(shù)明顯下降，步入了近幾年少有的低谷。”對于房地產開發(fā)商來說，這一措施一旦施行，遠比繳納閑臵費更為嚴厲 。為加快建設進度，會議決定， 08 年四季度先增加安排中央投資1000 億元， 09 年災后重建基金提前安排 200 億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達到 4000億元。 政策影響： 根據(jù)這次調整個人住房公積金存貸款利率的情況來看，存貸款利率的雙降和擴 大內需促進經濟增長的原則有直接關系，我們認為短期來看公積金利率的調整對整體的住宅市場影響程度有限 。各地要在第二次土地調查的基礎上，認真組織開展建設用地普查評價。此外，規(guī)定中具體的閑臵土地的認定及征繳增值地價的操作細節(jié)等還需要進一步明確。 ■ 市規(guī)劃局：公寓式辦公樓層高不應超過 米 上海市規(guī)劃局 2020 年 5 月 12 日發(fā)布《關于加強對公寓式辦公建筑層高規(guī)劃管理的意見》 。商品房購買群幾乎完全被隔離在住房保障體系以外，所以基本不可能被分流。 政策影響： 以上 14 條政策中，救市方法可以基本概括為“三降” —— 降首付、降息、降稅費。 2020 年上海市公布的普通住房標準是：住宅 小區(qū)建筑容積率在 以上，單套建筑面積在 140平方米以下；內環(huán)線以內每平方米建筑面積 17500 元以下；內環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積 10000 元以下；外環(huán)線以外每平方米建筑面積 7000 元以下。 2020 年房地產業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展和宏觀調控相輔相承的時期。 2020 年 市場 觀望氣氛的濃厚，大量有購房計劃者 購房一拖再拖，市場上的剛性需求受到嚴重的壓制，相信市場 步入 穩(wěn)定后， 這股 需求將逐步 釋放， 帶動房地產業(yè)發(fā)展 。 上海房地產發(fā)展面臨的 威脅 （ 1） 房企資金鏈的緊張，考驗生存能力 經過上半年 貨幣 政策方面的影響 ，存款準備金率的不斷上調，使房企向銀行貸款的難度逐步加大，而下半年觀望氣氛的加劇，又嚴重影響到了房企回籠資金的速度，市場呈現(xiàn)“現(xiàn)金為王”之勢 。在經濟環(huán)境 和 宏觀政策 的 背景 下， 2020 年上海房地產 業(yè)還將 處 于調整中 ， 房價會存在下跌的可能，但總體上來看，預計會是個較為 穩(wěn)定 的一年 。 （ 2） 全球金融危機 ， 國際熱錢進入房產行業(yè)趨勢減退，外資將更為謹慎 在 2020 年的三季度，全球金融體系受到嚴重的創(chuàng)傷，特別是美國的金融體系在五大投行的相繼倒閉和名存實亡的情況下，對原有的體系帶來重大的災難，從而影響到全球的各個國家經濟發(fā)展，對我國也造成了很大的影響 。這些工程的進行帶動了周邊環(huán)境的大幅改善，使區(qū)域內的交通 條件日新月異。 因此，我們認為： 2020 年對于上海的房地產業(yè)來說， 在應對政策放寬、行業(yè)逐漸規(guī)范的同時，又要面對整體市場房價下跌的威脅，市場觀望氣氛的考驗 和流動資金減少的壓力 。在同一區(qū)域內購買小面積商品住宅，即使單價較高，只要不超過總價范圍，就能享受優(yōu)惠政策。此次降低首付比例的作用相對較大，首付從原來的 30%降至 20%，可以在一定程度上增強部分購房者的信心。條例確立了對外承包工程資格制度，體現(xiàn)了適度從嚴的原則。 政策影響： 在此之前，不少省市已經出臺了關于住宅層高的限制，此次上海又將層高限制擴大到了寫字樓項目。如果政策能夠大力度的執(zhí)行，對于打擊開發(fā)商囤