【正文】 ................. 19 7． 1． 1新版限制禁止用地項(xiàng)目目錄發(fā)布 ................................................................... 19 7． 1． 2新《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》實(shí)施 ........................................................ 20 7． 1． 3土地審批新政明松暗緊、責(zé)任到省 ............................................................... 20 7． 2切斷地方政府用地?cái)U(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因 ........................................................................... 21 7． 3加大監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)肅追究土地違法法律責(zé)任 ...................................................... 22 第八章 房價(jià)上揚(yáng)因素分析 ................................................................................................. 25 8． 1“穩(wěn)定”房價(jià)、“調(diào)控”房價(jià)的話外音 ....................................................................... 25 8． 2房子不是簡單的消費(fèi)品 ............................................................................................. 25 ............................................................................................... 26 8． 4供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)上升 ............................................................................................. 28 第九章 目標(biāo)房地產(chǎn)市場地方性法規(guī) ....................................................................................... 30 ............................................................... 30 ............................................................ 30 第十章 全國房屋的價(jià)格的變化 .......................................................................................... 31 2020年 2月份全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %............................... 31 ． 1房價(jià)新年普漲開局 ........................................................................................ 31 10． 1． 2二手房交易價(jià)格漲幅略低于新建商品房 ...................................................... 31 10． 1． 3非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲 % ......................................................... 32 10． 2北京今年建設(shè)用地審批 113宗 住宅用地僅占 17%.................................................... 33 第十一章 行業(yè)龍頭企業(yè)動(dòng)態(tài) .............................................................................................. 34 11． 1摩根士丹利投資 13億開發(fā)上海盧灣項(xiàng)目 ................................................................ 34 11． 2萬科加速度爆發(fā) ...................................................................................................... 34 11． 2． 1萬科 2020年銷售收入超過 200億，奠定住宅行業(yè)龍頭地位 ........................ 34 11． 2． 2萬科 20%的浙江南都股權(quán) .................................................. 34 11． 2． 3萬科十億元收購杭州富春股權(quán)包 ................................................................. 35 11． 2． 4萬科加速度發(fā)展，變革管理方式， 2020年爆發(fā)式成長 ................................ 36 11． 3中海動(dòng)態(tài) ................................................................................................................ 37 11． 3． 1中國海外集團(tuán)集團(tuán)與香港理工大學(xué)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議 .......................... 37 11． 3． 2中海地產(chǎn)收購物管公司 ............................................................................... 38 11． 3． 3中海發(fā)展啟動(dòng)在上海市 70萬平方米的商住項(xiàng)目 .......................................... 38 11． 3． 4中海重慶布局 ............................................................................................. 39 11． 3． 5 中海占領(lǐng)長春南部新城 ........................................................................ 39 11． 3． 6中國海外發(fā)展今年擬斥資 70億元人民幣增購?fù)恋?....................................... 40 結(jié)論 ........................................................................................................................................ 41 ............................................................................................................... 41 .............................................................................................. 41 ，調(diào)控將成為房地產(chǎn)業(yè)常態(tài) ..................................................................... 41 ............................................................................ 41 ..................................................................................................... 41 ................................................................................................ 42 第一章 國家宏觀調(diào)控政策 1． 1 兩會與溫家寶政府工作報(bào)告 對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策及其影響 1． 1． 1 18億畝地紅線 溫家寶在政府工作報(bào)告中說， 一定要守住全國耕地不少于 18 億畝這條紅線。 1． 1． 2 限制別墅類地產(chǎn)，推高高檔住房房價(jià) 溫家寶說，堅(jiān)決控制建設(shè)占地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特 別是基本農(nóng)田保護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 2020 年，貿(mào)易順差 1 月為 159 億美元，比上年同期增長 94 億美元。 但房子必須建立在土地上，如何增加土地的有效供應(yīng)，考驗(yàn)著中央和地方政府的博弈，也考驗(yàn)著政府調(diào)控政策的一致性和協(xié)調(diào)性。 ” 3 月 16 日，物權(quán)法審議通 過。今年，我國規(guī)定主體工程尚未完工的商品房禁止出售。物業(yè)稅開征方案，在物權(quán)法通過的基礎(chǔ)上，正式納入全國 人大的審議議程。 3． 2． 1嚴(yán)征土地使用稅是今年政府落實(shí)宏觀調(diào)控的重要舉措 自今年 1月 1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平米年稅額在原《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上提高 2倍。 3． 2． 2不會對房價(jià)產(chǎn)生根本性的影響 城鎮(zhèn)土地使用稅的調(diào)整不會對房價(jià)產(chǎn)生根本性的影響。因?yàn)殡m然調(diào)高了稅額使物業(yè)租金回報(bào)率調(diào)低，但外資進(jìn)入中國除了看重物業(yè)租金回報(bào)率外，還會看重物業(yè)本身的升值和人民幣升值。 為了解決投資產(chǎn)品問題，國家會進(jìn)一步加強(qiáng)金融創(chuàng)新的力度和步伐，不過這種 多種投資產(chǎn)品分散投資風(fēng)險(xiǎn) 作為 一個(gè)有效的調(diào)控方向 ，不會一蹴而就 。 此次只是中國政府自 2020 年以來第四次 加息，四次加息的累計(jì)幅度為 個(gè)百分點(diǎn)。 《通知》明確，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %，當(dāng)年歸集的個(gè)人 住房公積金存款利率不變。按照建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定：職工和單位住房公積金繳存比例不應(yīng)低于 5%，原則上不高于 12%，繳存住房公積金的月工資基數(shù)，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在社區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的兩倍或三倍。 央行表示， 2020年以來，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具大力 回收銀行體系多余流動(dòng)性，取得一定成效。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)，個(gè)人信貸增長額度占整個(gè)住房銷售額的比重，從 2020 年前的 50%，下降到 2020 年的 15%， 2020年則下降到 10%。單位自建房納入經(jīng)濟(jì)適用房體系，其投資、建設(shè)面積是否要在政府房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房范圍內(nèi)，還需要等待實(shí)施細(xì)則的發(fā)布。經(jīng)濟(jì)適用房投資 689 億元，占住宅投資總額的 ％。 5． 4今年底我國可全面建立土地出讓金制度 建設(shè)部部長汪光燾在出席 “兩會”期間時(shí)表示，國家財(cái)政支持為最低收入的居民提供住房保障，去年底已制訂相關(guān)的政策，估計(jì)今年底將可全面建立土地出讓金制度。土地，作為宏觀調(diào)控的重要手段，其地位與作用更為突出。 作為國務(wù)院 31號文件的配套文件，修訂后的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》在原《辦法》的基礎(chǔ)上，調(diào)整了計(jì)劃指標(biāo)設(shè)置，完善了計(jì)劃指標(biāo)體系，增強(qiáng)了計(jì)劃的整體調(diào)控功能；同時(shí)完善計(jì)劃考核規(guī)定，進(jìn)一步強(qiáng)化計(jì)劃執(zhí)行的效力。 既然 賦予了省級政府匯總以及調(diào)劑的權(quán)力，他們就必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》規(guī)定，從 2020年 1月 1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理；收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù) 算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”；在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。 7． 3加 大監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)肅追究土地違法法律責(zé)任 2020年，土地執(zhí)法監(jiān)察工作上升到了一個(gè)新的高度。從目前采取的政策看，除了明確著重以經(jīng)濟(jì)手段從利益機(jī)制上解決當(dāng)前土地調(diào)控中的突出問題外，在法律手段方面也拿出了更具針對性的措施。在有法可依的基礎(chǔ)上，在土地執(zhí)法方面已經(jīng)形成了比較完善的體系。但穩(wěn)定增長幅度是穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長也是穩(wěn)定，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)也是調(diào)控。 國家宏觀調(diào)控政 策也如房價(jià)一樣放量增長，國八條、國六條、七部委意見，反復(fù)提出要穩(wěn)定房價(jià)，然而房價(jià)居高不下，政策調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期目的。 IMF 的曾研究中日韓三國的高速增長，日本、韓國在上世紀(jì) 60 年代和 80 年代，分別經(jīng)歷了為期 20 多年的高速增長，步入 21 世紀(jì)，中國拿到了長期高速增長的接力棒，在全球化過程中，擴(kuò)張了產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易的規(guī)模，提升了效率和福利水平，在全球貿(mào)易占有重要地位。外匯儲備 不投入生產(chǎn)，增加了機(jī)會成本，同時(shí) 要相應(yīng)擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量 。近幾年隨著調(diào)控的力度加大，房價(jià)沒有出現(xiàn)下降的趨勢，而居民買房負(fù)擔(dān)日趨