【文章內(nèi)容簡介】 市場上以房地產(chǎn)金融為核心的博弈將更加激烈。盡管目前國內(nèi)股票市場的行情總體上揚(yáng)，一旦貸款人投資失誤，極易造成無法歸還的不良貸款 ，這種形態(tài)如果與股市暴跌同時(shí)發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)和金融業(yè)都將是個(gè)不小的打擊 。 房地產(chǎn)貸款 資金流入股市，一方面說明股市的投資價(jià)值已經(jīng)超過房地產(chǎn)成為資本首要追逐的目標(biāo)，市場整體對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)保持大幅增長保持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面， 目前市場上沒有多元的投資渠道可供選擇。 為了解決投資產(chǎn)品問題，國家會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)金融創(chuàng)新的力度和步伐，不過這種 多種投資產(chǎn)品分散投資風(fēng)險(xiǎn) 作為 一個(gè)有效的調(diào)控方向 ，不會(huì)一蹴而就 。 就房地產(chǎn)投資來講，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù) 可以將房產(chǎn)升值預(yù)期以股票方式發(fā)放，讓投資者共享房產(chǎn)升值和經(jīng)營收益，疏導(dǎo)投資熱情。 4． 2加息表明中國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響尚小 中國央行 (People39。s Bank of China)周六宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是繼 2020 年中期以來又一次以控制投資過快增長、穩(wěn)定金融體系為目的的利率調(diào)整。中國央行此舉同時(shí)說明，盡管中國各主要貿(mào)易伙伴國的經(jīng)濟(jì)均陰霾密布，但中國經(jīng)濟(jì)依然增長強(qiáng)勁。 中國央行決定，自 2020 年 3 月 18 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%提高到 %。 此次只是中國政府自 2020 年以來第四次 加息，四次加息的累計(jì)幅度為 個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，美國自 2020 年中進(jìn)入緊縮周期以來，美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì) (Federal Reserve, 簡稱 Fed)已將短期利率上調(diào)了 17次，累計(jì)加息幅度為 個(gè)百分點(diǎn)。 中國央行 1 年期貸款利率調(diào)整幅度通常都是 個(gè)百分點(diǎn)，幅度很小。之前三次加息分別發(fā)生在 2020 年 8 月、 2020 年 4 月和 2020 年 10 月。上世紀(jì) 90 年代中葉到 2020 年 10 月之間，中國央行沒有對(duì)利率進(jìn)行過調(diào)整。 中國當(dāng)前的加息幅度和頻率處于較低水平，雖然美國 17 次加息帶來房地產(chǎn)信貸成本的提 升確實(shí)造成了 2020 年房價(jià)的下跌，但在中國解決流動(dòng)性過剩和投資產(chǎn)品較少的情況之前，房地產(chǎn)投資和房價(jià)不會(huì)受到根本性影響。 4． 3 住房公積金貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 就在央行宣布 2020 年首次加息的同一天，建設(shè)部發(fā)布關(guān)于《調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》（下稱《通知》），宣布從 3 月 18 日起，同步調(diào)整住房公積金存貸款利率。其中，與 個(gè)百分點(diǎn)的銀行貸款利率調(diào)整幅度不同，公積金貸款加息幅度為 個(gè)百分點(diǎn)。 《通知》明確，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %，當(dāng)年歸集的個(gè)人 住房公積金存款利率不變。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為%。 每次央行調(diào)整利率都可能伴隨公積金存貸款利率的調(diào)整。 個(gè)百分點(diǎn)對(duì)使用公積金的購房者來說，每月支出增加的數(shù)量很小。 4． 4住房公積金提高繳交率 5％ 2020年初建設(shè)部負(fù)責(zé)人在全國建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格住房公積金管理：今年所有城市 (包括縣城 )都要建立廉租住房制度，住房公積金繳交率提高 5%。住房公積金繳存比例不得低 于法定最低繳存比例，超過法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅。今年將著力完善住房公積金繳存和使用政策，依法擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴(kuò)大到“包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)”的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。按照建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》規(guī)定：職工和單位住房公積金繳存比例不應(yīng)低于 5%，原則上不高于 12%，繳存住房公積金的月工資基數(shù)，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在社區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的兩倍或三倍。但是，對(duì)這樣國家規(guī)定的繳存比例和基數(shù)，各地各行業(yè)個(gè)人繳存 數(shù)額相差懸殊，特別是一些效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，住房公積金早已變相成為他們的高福利。同時(shí)，目前住房公積金是在稅前扣除的，即不納稅，這一點(diǎn)常被一些壟斷行業(yè)利用演化成一個(gè)逃稅的手段。此次新政中，提及的“住房公積金繳交率再提高 5%（覆蓋面而非繳存比例）”以及“超過法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅”可能在一定程度上使更多的低收入者獲益并遏制一些高收入人群多繳存公積金以及一些企業(yè)的公積金變相福利現(xiàn)象，也會(huì)在一定程度上影響高檔商品住宅的購銷，調(diào)節(jié)樓市消費(fèi)結(jié)構(gòu)。但應(yīng)該看到此法也有弊處，因?yàn)楣饪考{稅很難從根 本上制止一些住房公積金違規(guī)操作的行為，反而在一定程度上默許、模糊了住房公積金繳存比例和基數(shù)的“法定”概念，不排除將會(huì)縱容一些企業(yè)“超過法定”行為。 4． 5央行 2月 25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)資本市場影響不大 央行宣布自 2020年 2月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 10%。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)更年內(nèi)或?qū)⒄{(diào)整至 %的水平。此前，在 1988年至 1998年十年間，為了緊縮銀根、抑制通貨膨脹，國內(nèi)銀行的存款準(zhǔn)備金率一直保持在 13%的高位。 央行表示， 2020年以來，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具大力 回收銀行體系多余流動(dòng)性，取得一定成效。當(dāng)前國際收支順差矛盾仍較突出，貸款擴(kuò)張壓力較大，需要根據(jù)流動(dòng)性的動(dòng)態(tài)變化再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固宏觀調(diào)控成效。 央行去年至今的上調(diào)存款準(zhǔn)備金的做法，再次證實(shí)其去年公開的政策基調(diào)：上調(diào)準(zhǔn)備金率和央票業(yè)務(wù)是央行處理流動(dòng)性過剩的主要手段。市場人士目前大多對(duì)此反應(yīng)平靜，普遍認(rèn)為央行此番舉措對(duì)市場影響不大。而近期《金融時(shí)報(bào)》發(fā)文聲稱，央行此舉是為控制通脹反彈必要之舉，顯示目前各方還是對(duì)通脹問題有所擔(dān)憂。 4． 6 社科院報(bào)告稱中等收入者買房負(fù)擔(dān)進(jìn)入警戒線 3月 21日，在中國社會(huì)科 學(xué)院舉行的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告會(huì)上，經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出，目前購房者的負(fù)擔(dān)在日趨加重。特別從 2020年以來，房價(jià)與家庭收入之比在增加，中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入 50%，“ 這是一個(gè)警戒線，如果進(jìn)一步加息，買不起房的人會(huì)更加買不起。 ” 目前由于居民購房負(fù)擔(dān)加重，房地產(chǎn)信貸市場已經(jīng)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)，個(gè)人信貸增長額度占整個(gè)住房銷售額的比重，從 2020 年前的 50%，下降到 2020 年的 15%， 2020年則下降到 10%。社科院金融研究所的殷劍峰博士指出，中國需要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，增加房地產(chǎn)消費(fèi)。目 前中國房地產(chǎn)信貸額度占 GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值 )的比重是 13%，與其他國家大約 30%的比例相差很遠(yuǎn)。 為了抑制通貨膨脹壓力和流動(dòng)性過剩，政府不得不加息、提高存款準(zhǔn)備金率，另一方面房價(jià)及其漲幅居高不下，限制投資與消費(fèi)的加重消費(fèi)信貸成本的措施，又進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)的供給，在強(qiáng)大的需求房價(jià)仍然上漲。國家宏觀調(diào)控政策，要在多個(gè)目標(biāo)的壓力下尋求平衡。 第五 章 國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)其它方面的指導(dǎo)性文件和政策 5． 1 自建房 財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅的通知》，明確單 位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。單位可自建房以成本價(jià)銷售，將會(huì)對(duì)房價(jià)的平抑有所幫助。該政策的執(zhí)行會(huì)遇到諸如單位自建房建造成本價(jià)格如何確定、由誰確定，市場價(jià)格如何確認(rèn)等問題困擾政策的有效實(shí)施。單位自建房納入經(jīng)濟(jì)適用房體系，其投資、建設(shè)面積是否要在政府房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房范圍內(nèi)，還需要等待實(shí)施細(xì)則的發(fā)布。廣州大型企業(yè)紛紛獲得自建房審批，但其2020年 2月份房價(jià)卻表現(xiàn)為繼續(xù)上漲，說明自建房仍為國有特權(quán)、壟斷企業(yè)所擁有，廣泛的需 求無法得到有效供應(yīng)。 5． 2 經(jīng)濟(jì)適用房政策，建設(shè)規(guī)模的評(píng)估 對(duì)于解決低收入群體保障用房，中央政府提出了“應(yīng)保盡保”的政策，對(duì)地方政府提出了硬性要求。至 2020年，我國內(nèi)地有城鎮(zhèn)低保人口總量約為 2200萬，原則上，這些人口都應(yīng)是“應(yīng)?！狈懂?。然而目前不少已經(jīng)建立了廉租房制度城市都存在著不能全面覆蓋所有符合標(biāo)準(zhǔn)人群的問題，個(gè)別地級(jí)市甚至只能達(dá)到 60%70%的水平?！皯?yīng)保盡保”被提出后，地方政府在廉租房領(lǐng)域的考核標(biāo)準(zhǔn)將被量化。目前全國尚有 145個(gè)城市未實(shí)施廉租住房制度，面對(duì)這種情況，建設(shè)部不得不選擇“督戰(zhàn)”的方 式，為 145個(gè)城市劃定了“ 2020年底”的時(shí)間底線。 全國 2020 年房地產(chǎn)投資 19382 億元，其中住宅投資 13612 億元。經(jīng)濟(jì)適用房投資 689 億元，占住宅投資總額的 ％。盡管經(jīng)濟(jì)適用房投資增長了 ％，遏制了投資下滑的勢(shì)頭，畢竟占有房地產(chǎn)投資總額的比例較小，對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)格不能起到關(guān)鍵性影響。中央硬性要求地方政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，地方政府缺乏經(jīng)濟(jì)來源，比較直接的辦法仍將是提高土地收入找到支出來源，對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格也是一個(gè)上揚(yáng)的推動(dòng)力。 5． 3 國土部今年不會(huì)出臺(tái)更強(qiáng)硬土地政策 3月 3日，國土資源部部長孫文盛表示，今年不會(huì)再出臺(tái)更強(qiáng)硬的土地調(diào)控政策，主要是落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的政策。 孫文盛說，今年要規(guī)范土地出讓收入，將其全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。去年，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確要求，從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)。財(cái)政部等部委此后規(guī)定，土地出讓收入的 5%要用于廉租房建設(shè)。去年，全國 121個(gè)地級(jí)以上城市明確了土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例，其中青島、寶雞市定為 15%。 5． 4今年底我國可全面建立土地出讓金制度 建設(shè)部部長汪光燾在出席 “兩會(huì)”期間時(shí)表示，國家財(cái)政支持為最低收入的居民提供住房保障，去年底已制訂相關(guān)的政策，估計(jì)今年底將可全面建立土地出讓金制度。 他又表示，目前 規(guī)定土地出讓需繳交５％稅項(xiàng)，為廉價(jià)住房進(jìn)行補(bǔ)貼，去年已收取 100億元人民幣，是過去 八至十年的總和。他稱，現(xiàn)在在各地方已通過執(zhí)行該政策，但仍有 100多個(gè)縣市未落實(shí)。 第六 章 環(huán)保節(jié)能指導(dǎo)性政策 6． 1 政府將節(jié)能型指標(biāo)列為投資項(xiàng)目審批硬性指標(biāo) 國家發(fā)改委主任馬凱 3月 5日稱，政府在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目上將遵循節(jié)省能源評(píng)估和核準(zhǔn)制度，并將能源利用效率確立為項(xiàng)目批準(zhǔn)與否的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 中國去年固定資產(chǎn)投資飆升 %。與 2020年相比，在 2020年政府工作報(bào)告中并沒有提出節(jié)能年度目標(biāo)。也沒有發(fā)布對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)政策或意見。 第七章 新年實(shí)施的一系列土地調(diào)控新政簡析 本刊綜述 繼 2020 年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（ 28號(hào)文）之后， 2020 年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（ 31號(hào)文）的出臺(tái)，標(biāo)志著中國政府在土地管理和調(diào)控政策上又一 次重大調(diào)整。土地，作為宏觀調(diào)控的重要手段，其地位與作用更為突出。 在這年終歲首之際， 新版《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》、新修訂的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》、《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》、新修改的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等涵蓋許多方面的土地管理新規(guī)先后實(shí)施。這些新規(guī)，在給予人們對(duì)新的一年更多期盼與希望的同時(shí)，也傳遞出這樣一個(gè)信號(hào) —— 囊括經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段的綜合土地調(diào)控體系正在進(jìn)一步形成。 7． 1新的用地審批要求、目標(biāo)責(zé)任考核體系 7． 1． 1新版限制禁止用地項(xiàng)目目錄發(fā)布 2020年 12月 12日，新版《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止 用地項(xiàng)目目錄》公布兩目錄共涉及 24個(gè)行業(yè) 208類項(xiàng)目，與 1999年《禁止供地項(xiàng)目目錄》相比，在其他項(xiàng)目中，增加了別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、賽馬場項(xiàng)目等六類項(xiàng)目。 按照國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人的解讀，發(fā)布實(shí)施新版《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，是為貫徹落實(shí)中央確定的宏觀調(diào)控精神，完善土地供應(yīng)政策，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，加強(qiáng)土地供應(yīng)政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合。兩個(gè)目錄共涉及農(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石油天然氣和化工、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、輕工、醫(yī)藥等 24個(gè)行業(yè) 208類項(xiàng)目，是嚴(yán)把土地“閘門”、加強(qiáng)和改 善宏觀調(diào)控的重要手段。 7． 1． 2新《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》實(shí)施 在 2020年國務(wù)院 28號(hào)文件中，就有加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理的明確要求，規(guī)定“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的年度計(jì)劃實(shí)行指令性管理”，同時(shí)明確，未取得土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)的，不得通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，不得批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目用地。 2020年的國務(wù)院 31號(hào)文件，對(duì)土地年度利用計(jì)劃提出了更高要求，明確要將新增建設(shè)用地控制指標(biāo) (包括占用農(nóng)用地和未利用地 )納入土地利用年度計(jì)劃，以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計(jì)劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)。 作為國務(wù)院 31號(hào)文件的配套文件，修訂后的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》在原《辦法》的基礎(chǔ)上，調(diào)整了計(jì)劃指標(biāo)設(shè)置，完善了計(jì)劃指標(biāo)體系，增強(qiáng)了計(jì)劃的整體調(diào)控功能；同時(shí)完善計(jì)劃考核規(guī)定，進(jìn)一步強(qiáng)化計(jì)劃執(zhí)行的效力。 按照新辦法，今后的土地利用計(jì)劃指標(biāo)將作為所有實(shí)際發(fā)生用地的控制指標(biāo)，而不只是作為控制用地審批的依據(jù)，這將扭轉(zhuǎn)以往只管住用地審批“閘門”而審批以外的超計(jì)劃用地大量存在的局面。更為重要的是，新辦法還完善