【正文】 化已從實(shí)驗(yàn)室走向市場。萬科 2020 仍然堅(jiān)持城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦策略，以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)榻?jīng)營重點(diǎn)。本次交易完成后，萬科將持有100%的浙江南都股權(quán)。 11． 2 萬科加速度爆發(fā) 11． 2． 1 萬科 2020 年銷售收入超過 200 億，奠定住宅行業(yè)龍頭地位 萬科企業(yè)股份有 限公司 3 月 20 日公布年度業(yè)績。 2020 年 2 月目標(biāo)市場城市房價(jià)指數(shù)變化圖949698100102104106108110112全 國北 京天 津石 家 莊太 原呼和浩特 沈 陽大 連濟(jì) 南青 島唐 山秦 皇 島包 頭丹 東錦 州煙 臺(tái)濟(jì) 寧城市92949698100102104106108110112房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房價(jià)格指數(shù) 同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房價(jià)格指數(shù) 環(huán)比房屋銷售價(jià)格指數(shù)二手住房價(jià)格指數(shù)同比房屋銷售價(jià)格指數(shù)二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比 10． 2 北京今年建設(shè)用地審批 113 宗 住宅用地僅占 17% 記者從北京市國土局了解到，從 2020 年 1 月 1 日截至 3 月 20 日， 113宗地塊經(jīng)過預(yù)審變成建設(shè)用地，其中住宅用地僅 19 塊，總占地面積不足80 公頃，大部分地塊都為市政基礎(chǔ)設(shè)施、綠地以及配套。 目標(biāo)市場 北京 同比漲 %， 略低于深圳 ％的漲幅。像個(gè)別村鎮(zhèn)和開發(fā)商在未辦理規(guī)劃以及集體土地征收、轉(zhuǎn)用、供地審批手續(xù)的情況下，占用集體所有的農(nóng)用地或者宅基地建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)都屬于違法行為。上海、北京的非當(dāng)?shù)貞艨谫I房的比例分別占25%27%和 35%。 8． 4 供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)上升 從 1999 年國家實(shí)行住房體制改革以來，房價(jià)越來越高。 外匯 儲(chǔ)備是指一國貨幣當(dāng)局所持有的、可以用于對外支付的國外可兌換貨幣 ， 表現(xiàn)為持有一種以外幣表示的金融債權(quán)，并非投入國內(nèi)生產(chǎn)使用。一萬億美元外匯 儲(chǔ)備（金融債權(quán)），我們需要支付八萬億人民幣的現(xiàn)金，致使國內(nèi)人民幣嚴(yán)重過剩，投資產(chǎn)品又相對缺乏，房地產(chǎn)、股市在過量貨幣的追逐上非典型性飆升；全球化條件下，中國經(jīng)濟(jì)重新定位。全國統(tǒng)一限制中小戶型的面積比例，開發(fā)商不能根據(jù)市場的需求特征開發(fā)戶型，那么就需要放棄某些地塊的開發(fā)意愿，或者增加開發(fā)難度和成本，相應(yīng)的限制了住房供給，進(jìn)而還是推高房價(jià)?！胺€(wěn)定”房價(jià)，“調(diào)控”房價(jià)，在一般語言體系的認(rèn)知里，好像政府對房價(jià)的期望和工薪老百姓一樣，希望他不要太高，要老百姓消費(fèi)得起。目前土地管理方面的法律法規(guī)已經(jīng)比較健全，有《刑法》和《土地管理法》，有監(jiān)察部和國土資源部頒布的違反土地管理法律法規(guī)的行政處分規(guī)定，還有最高人民法院、最高人民檢察院的司法解釋等。 法律手段 一直被認(rèn)為是土地調(diào)控中最關(guān)鍵也是最具威懾力的手段。 在新一輪宏觀調(diào)控 深入推進(jìn)之際出臺(tái)的這些新規(guī)，旨在從調(diào)整利益機(jī)制人手，從根本上遏制地方政府的擴(kuò)張用地沖動(dòng)。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。與此同時(shí)，他們還得到了夢寐以求的“省內(nèi)調(diào)劑”的權(quán)力。 2020年的國務(wù)院 31號(hào)文件，對土地年度利用計(jì)劃提出了更高要求，明確要將新增建設(shè)用地控制指標(biāo) (包括占用農(nóng)用地和未利用地 )納入土地利用年度計(jì)劃，以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計(jì)劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)。 第七章 新年實(shí)施的一系列土地調(diào)控新政簡析 本刊綜述 繼 2020 年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（ 28號(hào)文）之后， 2020 年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（ 31號(hào)文）的出臺(tái)，標(biāo)志著中國政府在土地管理和調(diào)控政策上又一 次重大調(diào)整。去年，全國 121個(gè)地級(jí)以上城市明確了土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例，其中青島、寶雞市定為 15%。 全國 2020 年房地產(chǎn)投資 19382 億元，其中住宅投資 13612 億元。該政策的執(zhí)行會(huì)遇到諸如單位自建房建造成本價(jià)格如何確定、由誰確定，市場價(jià)格如何確認(rèn)等問題困擾政策的有效實(shí)施。 ” 目前由于居民購房負(fù)擔(dān)加重，房地產(chǎn)信貸市場已經(jīng)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。此前，在 1988年至 1998年十年間，為了緊縮銀根、抑制通貨膨脹，國內(nèi)銀行的存款準(zhǔn)備金率一直保持在 13%的高位。今年將著力完善住房公積金繳存和使用政策，依法擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴(kuò)大到“包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)”的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。其中，與 個(gè)百分點(diǎn)的銀行貸款利率調(diào)整幅度不同，公積金貸款加息幅度為 個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%提高到 %。另一方面， 目前市場上沒有多元的投資渠道可供選擇。但是，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，無論長期還是短期，都不會(huì)對外資進(jìn)入中國造成影響。這一《通知》與剛從 2月 1日開始的全面嚴(yán)格清算土地增值稅，都成為了今年政府著力落實(shí)宏調(diào)政策的措施。我國將嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅項(xiàng)目，對屬于越權(quán)減免和不符合減免規(guī)定的，將追究相關(guān)人員的責(zé)任。” 第 三 章 行業(yè)稅收政策 3． 1物業(yè)稅 1 月 25 日， 國家稅務(wù)總局下發(fā)的《 2020 年全國稅收工作要點(diǎn)》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)”。 其次，物權(quán)法 擴(kuò)大了可用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)范圍，明確規(guī)定正建造的建筑物可抵押，有利于開發(fā)商融資。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。這 一 轉(zhuǎn)變， 意味著 通過增加住房有效供給來平抑房價(jià)的過快上漲，將成為今后國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)。值得注 意的是“保持”房地產(chǎn)投資合理規(guī)模、“保持”合理的價(jià)格水平的措詞 。 開發(fā)商取得土地，除了招拍掛之外，尋求與土地持有方的合作發(fā)展規(guī)模將會(huì)有一定的增長。2020 年第一季度 房地產(chǎn)政策綜合分析 第一章 國家宏觀調(diào)控政策 .......................................................................................................3 1． 1兩會(huì)與溫家寶政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策及其影響 ..........................................3 1． 1． 1 18億畝地紅線 .............................................................................................3 1． 1． 2限制別墅類地產(chǎn)，推高高檔住房房價(jià) ..............................................................3 1． 1． 4曾培炎副總理強(qiáng)調(diào)政府調(diào)控新思路是增加房地產(chǎn)供給 .....................................4 第二章 土地房屋交易政策 .........................................................................................................6 2． 1物權(quán)法住宅建設(shè)用地 70年期滿后自動(dòng)續(xù)期給置業(yè)者吃定心丸 .....................................6 2． 1． 1物權(quán)法對房地產(chǎn)業(yè)的正面影響 ........................................................................6 2． 1． 2物權(quán)法會(huì)提高土地一級(jí)開發(fā)成本 .....................................................................7 第三章 行業(yè)稅收政策 ..............................................................................................................8 3． 1物業(yè)稅 ........................................................................................................................8 3． 2國家將從嚴(yán)征收 城鎮(zhèn)土地使用稅 .................................................................................8 3． 2． 1嚴(yán)征土地使用稅是今年政府落實(shí)宏觀調(diào)控的重要舉措 .....................................8 3． 2． 2不會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生根本性的影響 ........................................................................9 3． 2． 3在一定程度上遏制開發(fā)商捂地囤地 .................................................................9 3． 2． 4外資企業(yè)也被納入征稅范圍但影響不大 ........................................................ 10 第四章 行業(yè)的投融資政策 ................................................................................................. 11 4． 1銀行收緊房貸防范風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 11 4． 2加息表明中國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，對房地產(chǎn)業(yè)影響尚小 .................................................. 11 4． 3住房公積金貸款利率上調(diào) ................................................................... 12 4． 4住房公積金提高繳交率 5％ ....................................................................................... 13 4． 6社科院報(bào)告稱中等收入者買房負(fù)擔(dān)進(jìn)入警戒線 ......................................................... 14 第五章 國家對房地產(chǎn)行業(yè)其它方面的指導(dǎo)性文件和政策 .................................................... 16 5． 1自建房 ...................................................................................................................... 16 5． 2經(jīng)濟(jì)適用房政策，建設(shè)規(guī)模的評估 ........................................................................... 16 5． 3國土部今年不會(huì)出臺(tái)更強(qiáng)硬土地政策 ........................................................................ 17 5． 4今年底我國可全面建立土地出讓金制度 .................................................................... 17 第六章 環(huán)保節(jié)能指導(dǎo)性政策 .............................................................................................. 18 6． 1政府將節(jié)能型指標(biāo)列為投資項(xiàng)目審批硬性指標(biāo) ................................................................. 18 第七章 新年實(shí)施的一系列土地調(diào)控新政簡析 ......................................................................... 19 7． 1新的用地審批要求、目標(biāo)責(zé)任考核體系 ...................................................