【正文】 2： 20012020 年上海人均 GDP 發(fā)展情況 200004000060000800001000001200005%10%15%20%25%人均G D P （元） 392 58. 3 430 28. 8 498 91. 0 596 93. 1 673 70. 2 757 73. 1 870 36. 8 999 11. 0 人均G D P 增長率 8. 4% 9. 6% 15. 9% 19. 6% 12. 9% 12. 5% 14. 9% 14. 8%2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局網(wǎng)站 產(chǎn)業(yè)增長與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ■ 二三產(chǎn)業(yè)增速放緩 2020 年，上 海第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，同比增長%，增幅較前幾年明顯有減慢趨勢。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，增長 %；工業(yè)投資 億元，增長 %。 2020 年，個人住房按揭貸款額 億元， 增長幅度為 %。其中， 2020 年人均消費性支出實現(xiàn) 19398 元，占可支配收入的 %，增速達(dá) %。 2020 年上海居民的人均居住面積實現(xiàn) 平方米，增速為 %，居民居住條件進(jìn)一步改善。 圖 3： 世博會規(guī)劃方案 圖片來源： 世博網(wǎng) 按照完善“樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化”的要求，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全力推進(jìn) 根據(jù)強(qiáng)調(diào)樞紐、功能和網(wǎng)絡(luò)化的三點要求，本市的眾多 交通基礎(chǔ)設(shè)施在 08 年開工建設(shè)，這些基礎(chǔ)建設(shè)也為拉動內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長起到了很大的促進(jìn)作用。主要由站前立體中心廣場、南北廣場地下人行通道、改擴(kuò)建鐵路北廣場站屋、設(shè)立大型公交樞紐站點等板塊構(gòu)成。 ? 上海崇明越江通道工程的隧道、橋梁雙雙貫通 。 其他社會事業(yè)方面的重大工程在 2020 年開工建設(shè)或建設(shè)完成的有： 市級醫(yī)院綜合樓、上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院奉賢新校區(qū)二期工程等項目開工建設(shè)，水產(chǎn)大學(xué)二期工程基本建成并 與已建成的一期工程同時投入使用，標(biāo)準(zhǔn)化菜場改造完成，上海實有人口信息系統(tǒng)基本形成。 政策 解讀 ： 要求“對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑臵兩年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。初步匡算，實施十項措施工程建設(shè)，到 2020 年底約需投資 4 萬億元。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 土地政策 —— 嚴(yán)厲 打擊囤地， 促進(jìn)土地市場良性發(fā)展 ■ 征收土地閑臵費 2020 年 1 月 7 日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（以下簡稱《通知》），通知稱，要充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率。 這次通知的出臺雖然再次表明了政府打擊囤地的決心及力度，但其影響效果還需要看今后在具體的操作中執(zhí)行的力度。 通知對人均住房面積的明確，對于一些符合條件的改善型需求購房者無疑是個利好消息，這部分購房需求將獲得一定釋放，這對于加快上海房地產(chǎn)市場的回暖將起到一定的促進(jìn)作用。 政策影響： 《規(guī)劃》的制定明確了政府加強(qiáng)保障性住房的 決心，有利于調(diào)整上海住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。該意見的第一至第五條按照國家有關(guān)部門規(guī)定時間執(zhí)行；第六至第九條、第十四條執(zhí)行期限：從 2020 年 11 月 1 日起至 2020 年 12月 31 日止。 政策要點： 單套建筑面積 140 平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價 245 萬元 /套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間 140 萬元 /套、外環(huán)線以外 98 萬元 /套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。 縱覽 全國 房地產(chǎn)市場發(fā)展 ， 在 08 年基本上都遇到了和上海市場類 似 的發(fā)展情況，房價下跌幅度較大的區(qū)域主要是珠三角地區(qū)，而長三角地區(qū)和渤海灣地區(qū)房價小幅下跌，其他主要城市房價都有所松動的跡象 。 還有來自全國各地的大量來滬務(wù)工人員 ， 也是購房主力的一部分 。 迪斯尼效益帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇是顯而易見的，相信周邊環(huán)境將會大幅改善，同時周邊土地價格的上漲和商品房市場的看好是必然的，相信在 2020 年迪斯尼項目所在的區(qū)域?qū)巧虾７慨a(chǎn)市場上的熱點板塊之一，所帶來的沖擊有多大、是否會帶動整體市場的復(fù)蘇有待驗證。 綜合以上分析，我們認(rèn)為，上海房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的威脅，同時也 存在著 機(jī)遇 。 從房地產(chǎn)業(yè)來看，最直接的就是前幾年活躍的國際熱錢不斷涌人的現(xiàn)象明顯減少，而外資的收購和投資也將更為謹(jǐn)慎，甚至出現(xiàn)拋售 的情況，對行業(yè)帶來一定沖擊，在 2020 年形勢不容樂觀。在世博會這個大前提下，相信在 2020 年為上海的經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)業(yè)都將提供一個十分穩(wěn)定、有利于發(fā)展 的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境 。 未來的一年房企將是挑戰(zhàn)中生存和機(jī)會并存的階段， 我們相信 上海房地產(chǎn)市場將處于相對 穩(wěn)定的 行業(yè)調(diào)整 期 ，大起大落的可能性很小 。二是將建筑容積率用比較通俗的房屋層數(shù)來表示。另外，政策在原來的首次臵業(yè)人群中加入了部分改善型住房需求，避免了過去“一刀切”的做 法。 政策要點 ： 條例規(guī)定，對外承包工程的單位應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定取得對外承包工程資格，并從法人資格、資金、管理人員和專業(yè)技術(shù)人員、安全防范能力、工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)保障能力以及商業(yè)信譽(yù)等方面，對取得對外承包 工程資格的單位應(yīng)當(dāng)具備的條件做了規(guī)定，特別是明確規(guī)定工程建設(shè)類單位應(yīng)當(dāng)依法取得特級或者一級（甲級）資質(zhì)證書。目前上海寫字樓市場上采用挑高設(shè)計的產(chǎn)品數(shù)量有限，所以相信《意見》的出臺對整個寫字樓市場不會有很大影響，但受到《意見》的影響，未來上海辦公樓市場將很難出現(xiàn) 米以上層高的辦公樓項目。 行業(yè) 整治 —— 指標(biāo)規(guī)范確定 ， 加強(qiáng)保障性住房 ， “救市政策”出臺，多管齊下 ■ “二套房貸”人均面積界定為 2020 年 3 月 27 日，央行上海分行、上海銀監(jiān)局、上海房地局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于通過房屋登記信息核查借款人家庭住房面積有關(guān)問題的通知》。土地閑臵滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑臵費。 政策影響： 在本次公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅 預(yù)繳問題的通知》中，對非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目的預(yù)計利潤率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%；位于其他地區(qū)的，不得低于 10%。 ■ 調(diào)整個人住房公積金存貸款利率 2020 年 12 月 22 日《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和人 民銀行對金融機(jī)構(gòu)再貸款（再貼現(xiàn)）利率的通知》（銀發(fā) [2020]372 號） 。政府在有意放松銀根的情況下，對土地利用的態(tài)度卻異常明確，打擊閑臵土地仍然是政府目前直至未來的重要工作之一 。 金融政策 —— 前緊后松 ， 擴(kuò)大 內(nèi)需 ，保障經(jīng)濟(jì)增長 ■ 五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金 率 到 五次下調(diào) 2020 年 1 月至 6 月央行共 5 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金 率 ，從 9 月開始央行又連續(xù) 5 次下調(diào)存款準(zhǔn)備金 率 ，其間包括 5 次下調(diào)貸款利率， 3 次下調(diào)存款利率。寶鋼集團(tuán)浦鋼搬遷工程有利于滿足市場需求和優(yōu)化我國鋼鐵品種結(jié)構(gòu)。 ? 外灘通道、東西通道、中環(huán)線浦東段等一批骨干道路全面推進(jìn) 。該項目總投資 億元。 按照“迎世博 600 天行動計劃”，世博會場館及配套建設(shè)項目全面推進(jìn)。其中， 2001 年至 2020 年房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)屬于快速上漲期。 2020 年，上海市戶籍人口總數(shù) 1371 萬人，比 2020 年減少了 %。 2020 年，上海外商直接投資額突破百億美元，達(dá) 億美元，較 2020 年上漲 %，增長幅度是近 7 年最高值。 2020 年全社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元，比去年同期增長 %。 一、 2020 年上海經(jīng)濟(jì)運行分析 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與增速 ■ 總體經(jīng)濟(jì)運行平穩(wěn) 2001 年至 2020 年上海國內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持較高速度增長。 圖 3： 20012020 年上海 第 二、 第 三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 20003000400050006000700080005%10%15%20%25%第二產(chǎn)業(yè)（億元） 240 3. 18 262 2. 45 320 9. 02 389 2. 12 445 2. 92 502 8. 37 567 5. 49 623 5. 92 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 272 8. 94 303 8. 90 340 4. 19 409 7. 26 462 0. 92 524 4. 20 622 3. 83 735 0. 43 二產(chǎn)增長率 8. 9% 9. 1% 22. 4% 21. 3% 14. 4% 12. 9% 12. 9% 8. 2%三產(chǎn)增長率