【文章內容簡介】 控政策對規(guī)范房地產市場有序發(fā)展已經取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問題需要解決。二、政府對房地產調控的目前存在的問題雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落，但回落幅度十分有限。70個大中城市中，今年10月份價格同比下降的僅有2個。環(huán)比價格下降的城市中，多數城市的降幅不足1%。商品住房價格水平總體上仍處于高位，向合理價格區(qū)間回歸仍有空間。目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發(fā)調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發(fā)房地產市場價格的迅速反彈。目前，國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房價上漲。三、對房地產調控政策的建議立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。要繼續(xù)堅持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導合理消費方面發(fā)揮積極作用，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。 要加大保障性安居工程建設力度，“十二五”時期建設3600萬套，基本解決保障性住房供應不足的問題。要切實強化規(guī)劃的控制和指導，優(yōu)先供應建設用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機制；加大公共租賃住房建設和供應，進一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發(fā)、銷售、租賃、中介服務和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度；完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入經濟社會發(fā)展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。健全地方政府融資機制，逐步改變地方經濟對土地收入的過度依賴，提高房地產調控政策的有效性。 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規(guī)，推進房地產市場管理法制化和規(guī)范化；加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產市場秩序；加快個人住房信息系統建設，完善信息發(fā)布制度。第三篇：房地產市場調控政策分析房地產市場調控政策分析:// 20110506[收藏] [推薦] [有獎糾錯] [字號：大 中 小 ] [打印] [關閉]房地產市場調控政策分析全國工商聯房地產商會會長聶梅生房地產是國民經濟的重要產業(yè)。1998—2009年，%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發(fā)后最關鍵的2009年，%。房市調控特點2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2002010年房地產各項指標全面上揚，%，施工面積同比增長26%，%，%，%。%上升到2010年的20%，%%。觀察近10年的房地產調控，我們發(fā)現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區(qū)間符合中國的歷史實際。房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區(qū)間尚未形成共識。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區(qū)間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區(qū)間。房地產調控政策之金融手段貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。房地產調控政策之限購令在通脹預期下，購房熱潮涌現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。%，%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產貸款？，按照統計數據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數量。而房地產開發(fā)商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。房地產調控政策之保障性住房與房產稅據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發(fā)投資增幅約5個百分點。2011年規(guī)劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算。，將拉動房地產開發(fā)投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟。如規(guī)劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；—，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權重力量2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，%。據國土資源部的數據：，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：，%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產品進入市場