形勢(shì)與政策房地產(chǎn)調(diào)控(編輯修改稿)
2024-10-28 18:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢(qián)?？梢?jiàn)，“限貸”政策對(duì)這部分市場(chǎng)需求的影響不大。但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對(duì)買(mǎi)房人的心理上還是有影響的。對(duì)于買(mǎi)二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。有投機(jī)心理的購(gòu)房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。他可能認(rèn)為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)漲了，也許就會(huì)不急著買(mǎi)，市場(chǎng)上出現(xiàn)持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會(huì)對(duì)首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說(shuō)，首套房的首付和利率不會(huì)發(fā)生大的變化。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)首套房是國(guó)家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門(mén)檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對(duì)了。合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭,限購(gòu)1套住房。對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭,暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。首先我們明確了限購(gòu)的城市。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都在限購(gòu)之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”?！跋拶?gòu)令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個(gè)房?jī)r(jià)泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒(méi)有落到實(shí)處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺(tái)了限購(gòu)措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒(méi)有公布，市場(chǎng)上三套房以上的過(guò)戶(hù)照常進(jìn)行。但今年，雖然“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市”還沒(méi)有明確的說(shuō)法，但將直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都劃在限購(gòu)之列，可見(jiàn)此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。換句話說(shuō)，這三類(lèi)城市必須限購(gòu)。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購(gòu)細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院大精神。就山東而言，與限購(gòu)有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。到目前，濟(jì)南市的限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)，其采用了類(lèi)似于上?！耙约彝閱挝?，限制新購(gòu)一套房”的較寬松的政策；青島市的限購(gòu)細(xì)則還在制定中。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有很強(qiáng)的約束力。而這兩個(gè)城市的炒房投機(jī)者或許會(huì)涌向其它的二三線城市，對(duì)其它城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去壓力。所以，地方政府在出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會(huì)，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到其它市場(chǎng)，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧運(yùn)行。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞“不足5年”。眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素?？梢钥闯觯舜握{(diào)控對(duì)稅收的改革只針對(duì)不滿(mǎn)五年的普通住宅。，下面我們來(lái)比較一下全額征收營(yíng)業(yè)稅與原營(yíng)業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購(gòu)入一套普通商品住房，價(jià)值100萬(wàn)，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價(jià)格150萬(wàn)。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營(yíng)業(yè)稅，即 150w?100w %=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w%=84000元。理性的看，這筆錢(qián)還是比較客觀的。從各地區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)上看，相對(duì)于原有稅收政策，新政對(duì)稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國(guó)八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于滿(mǎn)5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個(gè)人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對(duì)二手房市場(chǎng)的一個(gè)沖擊。很多未滿(mǎn)5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的壓力，他們會(huì)故意抬高出售房的房?jī)r(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購(gòu)買(mǎi)者的身上，給購(gòu)買(mǎi)者施壓。于此，很多想購(gòu)買(mǎi)二手房的持幣代購(gòu)者會(huì)將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時(shí)間內(nèi)也可以租一套不錯(cuò)的房子。這樣一來(lái)，稅收新政無(wú)疑讓越來(lái)越不景氣的二手房市場(chǎng)雪上加霜。我的建議是，對(duì)于二手房的評(píng)估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價(jià)格上下浮動(dòng)的區(qū)間，對(duì)于房?jī)r(jià)差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。2嚴(yán)格住房
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