形勢與政策房地產(chǎn)調(diào)控(參考版)
2024-10-28 18:56本頁面
【正文】 因為正如有關(guān)專家所指出的那樣，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅是一個健康市場必不可少的稅種。而對于一個國家來說，政策的一致性和連續(xù)性是宏觀層面政府信用的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控新政正處在一個關(guān)鍵時期，決策者的決心仍是關(guān)鍵。一些地方的調(diào)控政策力度遠(yuǎn)低于預(yù)期似乎也驗證了這點(diǎn)：地方調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺，卻似乎越來越顯“柔性”了。這些矛盾的信息使公眾對樓市的認(rèn)識進(jìn)入“混沌期”，樓市走向不明，“看空”和“看漲”的博弈仍在繼續(xù)。對于嚴(yán)重供大于求，房價止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。針對不同城市分類調(diào)控，也即房價漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。中塬地產(chǎn)首席分析師張大偉：繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，表明樓市發(fā)展進(jìn)入第二階段，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)方面較有新意，意味著將上海經(jīng)驗向全國推廣。提出針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。希望中央也借此機(jī)會，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長效機(jī)制。因為之前的調(diào)控并未使房價出現(xiàn)松動，抑制房價的政策大多只能起到揚(yáng)湯止沸的效果。我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細(xì)則的出臺，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場必會向一個更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗,要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責(zé)范圍。1落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。另外，據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，預(yù)計2011年將有32個純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個、西城14個、縣區(qū)6個；按物業(yè)類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業(yè)8個（有的項目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。以東營市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營市統(tǒng)計局），%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），（按預(yù)計數(shù)據(jù)，不計利息），——㎡左右。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。3因地制宜。2對專項資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強(qiáng)監(jiān)管和審計監(jiān)察。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項建設(shè)基金。我個人對使保障房體系持續(xù)下去的幾點(diǎn)建議1將住房保障納入社保體系。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個市場的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進(jìn)一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質(zhì)，也會帶動整個房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升。對于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟(jì)南市準(zhǔn)備出臺政策，對于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設(shè)力度。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅決糾正,嚴(yán)肅查處。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。在新增建設(shè)用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。2嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保
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