【正文】 記者 曾德軍 何建文。如何從被動(dòng)局面中堅(jiān)持調(diào)控，建好保障房，不僅考驗(yàn)政府的決心，更加考驗(yàn)政府的智慧。地方財(cái)政需要靠賣地收入充實(shí)，用集體用地來(lái)建保障房，就可以騰出國(guó)有建設(shè)用地來(lái)創(chuàng)收。同時(shí)，或?qū)a(chǎn)生新的尋租腐敗空間。其次，購(gòu)買商品房充當(dāng)保障房，更被質(zhì)疑成政府為房地產(chǎn)托市，民眾普遍擔(dān)心房地產(chǎn)調(diào)控因此大打折扣。目前，在集體土地上興建的非法“小產(chǎn)權(quán)房”在全國(guó)遍地開(kāi)花，東莞也為數(shù)不少，如果開(kāi)了允許在集體土地上建房的口子，在當(dāng)前國(guó)情下，很容易走樣，極易引發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”搭順風(fēng)車轉(zhuǎn)正的亂象。如今，試點(diǎn)用集體土地建設(shè)保障房、購(gòu)買商品房來(lái)充當(dāng)保障房這兩條政策出臺(tái)，這將使得包括東莞在內(nèi)的保障房走向更加撲朔迷離?！军c(diǎn)評(píng)】因?yàn)橘Y金壓力、工程質(zhì)量等問(wèn)題，保障房建設(shè)一直處于風(fēng)口浪尖。解讀建保障房大有可為日前，有媒體報(bào)道稱，根據(jù)住建部年底工作會(huì)議透露的對(duì)于2012年工作的部署，商品房?jī)r(jià)格較高，建設(shè)用地較緊的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，確需利用農(nóng)村建設(shè)土地建公租房試點(diǎn)的，由省級(jí)政府報(bào)批并由國(guó)土資源部審批，批準(zhǔn)試點(diǎn)。今年，公租房將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)配租，非戶籍人口將首次受惠于住房保障。東莞分到的建設(shè)任務(wù)是17455套的任務(wù)，全部建成公租房，數(shù)量在全省排第三。從2011年12月1日起，珠三角七個(gè)城市(深圳除外)在東莞貸款買房，須提供配偶在東莞1年以上的社保繳納證明。公積金新政，與收緊的商業(yè)貸款形成對(duì)沖，對(duì)東莞樓市的成交起到了舉足輕重的拉動(dòng)作用。與此同時(shí)，公積金貸款利率比商業(yè)貸款低一大截，五年以上住房公積金貸款年利率僅%，%。只要是首次使用公積金貸款，不管是第幾套房，首付的比例可以低至30%或20%，與商業(yè)貸款二套房6成首付、3套房停貸相比，十分寬松。對(duì)比2007年以來(lái)實(shí)施的貸款政策，新政更為寬松，再加上低利率政策，公積金貸款成為購(gòu)房貸款的一片“綠洲”。當(dāng)實(shí)際成交價(jià)高于備案價(jià)或比備案價(jià)下浮超過(guò)15%時(shí)，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序”?！耙环恳粌r(jià)”政策實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商采取“高價(jià)備案、低價(jià)銷售”的辦法加以敷衍了事。開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)后，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源。自2011年5月16日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)前，須到市物價(jià)局履行價(jià)格備案手續(xù)。2011年5月16日，東莞市有關(guān)政府部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》(東府辦〔2011〕62號(hào))和《關(guān)于新建商品住房銷售價(jià)格實(shí)行備案制度的通知》(東價(jià)〔2011〕50號(hào))。消息稱，市住建局就東莞房?jī)r(jià)的上漲以及由此帶來(lái)的限購(gòu)可能性提出預(yù)警。但2011年，東莞爆發(fā)的兩撥限購(gòu)傳聞，激發(fā)了樓市“末班車”效應(yīng)，使得成交量急劇增加。%，參考這一數(shù)據(jù)和去年7606元/平方米的均價(jià)，業(yè)界給東莞新建商品住宅均價(jià)劃了一條警戒線——8252元/平方米。對(duì)于有7折利率的存量房貸來(lái)說(shuō)，在2012年開(kāi)始執(zhí)行新利率之后，三次加息的疊加影響，將使100萬(wàn)20年商業(yè)貸款月供增約400元；按照基準(zhǔn)利率申請(qǐng)的房貸，月息則要增加大約570元。多次加息疊加之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7%的歷史心理高位，%。在東莞無(wú)法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無(wú)法獲得商業(yè)貸款。同時(shí)，2011年1月27日公布的新“國(guó)八條”(《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)))，把二套房貸首付比例提至60%。政策沒(méi)有要求上浮的首套房貸，從三季度開(kāi)始，上浮成為普遍現(xiàn)象，有的銀行甚至上浮20%。受屢次“提準(zhǔn)”的影響，銀行房貸額度紛紛告急，放款周期拉長(zhǎng)，排隊(duì)“等貸”成為常規(guī)現(xiàn)象，有的銀行甚至放棄房貸業(yè)務(wù)。央行在2010年和2011年連續(xù)12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其中僅2011年就密集地6次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率?！跋拶J”、加息，大大提高了置業(yè)門(mén)檻，卡緊了開(kāi)發(fā)商的資金鏈。橫向比較，由于沒(méi)有限購(gòu)，東莞的調(diào)控相對(duì)寬松。第五篇：2011房地產(chǎn)調(diào)控政策總結(jié)2011房地產(chǎn)調(diào)控政策總結(jié)：縱向最嚴(yán)橫向?qū)捤蓮?011年12月1日起，珠三角七個(gè)城市（深圳除外）在東莞貸款買房，須提供配偶在東莞1年以上的社保繳納證明。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。為加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，對(duì)二套房政策作出嚴(yán)厲重申，堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年的水平，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是2009年我國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。12月17日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中放寬二套房貸限制、取消城市房地產(chǎn)稅、下浮廉租房貸款利率、購(gòu)房超兩年轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅等4項(xiàng)新政對(duì)保障性住房、二手房市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有涉及，全方位刺激樓市。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥隨后表示，按照國(guó)務(wù)院的要求計(jì)劃2009年至2011年，增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資可能達(dá)到9000億元，平均下來(lái)每年有3000多億元的投入。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。一是央行的減息明顯降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，特別是對(duì)部分負(fù)債較高的房企；二是有助于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，間接提高市場(chǎng)購(gòu)買力；三是存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，銀行可支配資金更多，使得企業(yè)貸款相對(duì)容易。9月16日到12月23日央行百日內(nèi)連續(xù)5次降息。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法。2008年2008年1月7日，國(guó)務(wù)院重拳打囤地。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。2007年12月21日，央行第六次加息。2007年12月3日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》。這份2007年12月1日起施行的《新目錄》明確表示，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此后，第一批六省市試點(diǎn)區(qū)域消息傳出，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。2007年10月8日 縮短土地開(kāi)發(fā)周期10月8日國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開(kāi)發(fā)周期，每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，同時(shí)還明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%（整頓市場(chǎng)次序，打擊捂盤(pán)惜售）10月物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)擴(kuò)至十省市備受矚目的物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開(kāi)。2007年9月27日，央行規(guī)定第二套住房貸款首付不得低于40% 9月27日發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。2007年9月15日起，央行再次加息（第五次加息）。2007年8月央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率（第四次加息）為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中國(guó)人民銀行決定，自2007年8月22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。20多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。2007年8月13日 國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào) 回歸保障健全廉租住房制度住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。這是2002年2月以來(lái)首次上調(diào)活期存款利率。2007年7月20日 央行第三次加息央行宣布在本次加息中。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。%%；，%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。物權(quán)法對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影響；除了70后自動(dòng)續(xù)期外，還有最直觀的一點(diǎn)，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本的增加，都是消費(fèi)者置業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的，理性的需求無(wú)疑對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。2007年1月16日，國(guó)稅總局下發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》作為年內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的第一道政策，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控再度升溫。2006年9月14日 完善二手房市場(chǎng)交易管理2006年9月14日，國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006] 144號(hào)），加強(qiáng)無(wú)償贈(zèng)與行為、受贈(zèng)房屋銷售、贈(zèng)與行為后續(xù)管理的稅收征管，是國(guó)家對(duì)二手房行業(yè)漏洞的補(bǔ)充，顯示了國(guó)家規(guī)范二手房行業(yè)的決心。2006年8月30日 建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法建設(shè)部:《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》出臺(tái)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)），加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理，我部制定了《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》。同時(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化。2006年8月19日 央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率中國(guó)人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2006年7月26日 108號(hào)文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（108號(hào)文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。2006年5月29日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)（2006）37號(hào)），人稱9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。2006年5月24日 國(guó)六條出臺(tái)新一輪調(diào)大幕開(kāi)啟 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。2006年2006年4月27日 房貸利率再次上調(diào) 調(diào)控卷土重來(lái)，其中，%%。2005年10月國(guó)稅總局重申二手房交納個(gè)稅2005年10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào))，文件正式明確了個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)人稅。2005年9月 銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件收緊房產(chǎn)信托2005年9月底，由銀監(jiān)會(huì)制定的房地產(chǎn)信托管理文件(即“212號(hào)文”)開(kāi)始下發(fā)至各地銀監(jiān)局。個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò)2年（含2年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。2005年6月1日以后，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門(mén)要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。舊“國(guó)八條”以通知的形式發(fā)出，是要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一現(xiàn)象，新“國(guó)八條”則是具體硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，并指出加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，將直接平抑房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)交易征稅力度加大，可以減少投機(jī)，加大房地產(chǎn)信息披露，則防止開(kāi)發(fā)商自己的炒作。政策解讀：舊“國(guó)八條”意見(jiàn)言簡(jiǎn)意賅，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，雖涉及問(wèn)題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致：那就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。2005年5月 七部委意見(jiàn) 調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)（新國(guó)八條）國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，要求