房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析(參考版)
2024-10-21 10:30本頁面
【正文】 ●政策五：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144 號）：明確不動產(chǎn)贈與的類別以及贈與辦理流程，對于個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售時，將按贈與后新產(chǎn)權(quán)證時間作為計算起點，而個人所得稅將嚴格按照應(yīng)納稅所得額的20%進行征收?！裾呷骸敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕75 號）：自2006 年6 月1 日后，個人將購買不足5 年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；購買超過5 年（含 5 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；購買超過5 年（含5 年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。第五篇：五項政策調(diào)控房地產(chǎn)市場五項政策調(diào)控房地產(chǎn)市場●政策一：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21 號）：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不再適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。健全地方政府融資機制，逐步改變地方經(jīng)濟對土地收入的過度依賴，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴大房產(chǎn)稅試點范圍，加快房產(chǎn)稅實施方案的研究進度；完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。要切實強化規(guī)劃的控制和指導，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導合理消費方面發(fā)揮積極作用，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產(chǎn)市場的主體，我國多數(shù)家庭要通過購買或承租商品住房實現(xiàn)住有所居。目前，國內(nèi)投資渠道相對有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房價上漲。目前房地產(chǎn)價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。環(huán)比價格下降的城市中，多數(shù)城市的降幅不足1%。二、政府對房地產(chǎn)調(diào)控的目前存在的問題雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落，但回落幅度十分有限。經(jīng)過各級部門的落實，2011年10月，房價打破了只升不降的趨勢，很多大中城市的房價出現(xiàn)回落。效果：2009年12月為遏制部分城市房價過快上漲，政府頒布了“國四條”；2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時刻。2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。本來在前期調(diào)控政策和金融危機的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價也有所下降。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。這意味著，自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。2007年，以穩(wěn)定房價為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進一步深化。2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議通過有針對性的六項措施(簡稱“國六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點。效果：2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負責制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。但這一政策出發(fā)點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房價問題埋下了隱患。但這一時期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題。效果：1998年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，大大刺激了消費，拉動內(nèi)需。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場元氣大傷，進入持續(xù)數(shù)年的低谷期?！皣?6條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。經(jīng)過3年努力，中國經(jīng)濟終于在1996年成功實現(xiàn)“軟著陸”。效果：隨著1993年國務(wù)院出臺《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》的落實，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度
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