【正文】 當務之急 一是 要盡快改變市場預期 （ 包括增加普通住房用地供應 ， 加大對圈地不建 、 捂盤惜售 、 哄抬房價等違 法違規(guī)行為的查處力度等 ） ,緩解購房者著急入市的焦慮情緒； 二是 對打擊投機性購房采取更加嚴厲的經(jīng)濟手段加上必要的行政手段 ， 讓它們盡快退市 。 177 七）抑制房價過快上漲的思路 盡管房價的上漲和下跌從根本上是由供求關系決定的，幾輪房價非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾， 增加房地產(chǎn)市場的有效供給應該是當前和今后相當長時間內必須高度關注和解決的問題， 否則難以從根子上解決問題。 六是 部分城市危舊房改造、基礎設施建設引起的被動性需求放大 ，加上住房供應結構不合理等因素，使這些地區(qū)供求矛盾更加突出，房價上漲壓力加大。 一是 人代會上各方面對于 房價還會上漲 的分析，使得一般購房者由觀望轉為擔心房價上漲趕緊入市； 二是 居民對 通脹預期 帶來買房保值意愿的抬頭而傾向于進行購房置業(yè)投資。 174 六） 3月份以來市場再次呈現(xiàn)反彈的原因。 173 總體看，部分城市在經(jīng)歷 2月份房價漲幅趨緩以后， 3月中旬又出現(xiàn)了地價、房價過快上漲的勢頭。 171 全國 40個重點城市各月城房匯總值 172 3．商品住房累計可售面積進一步下降 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部對 90個重點城市的監(jiān)測 ，一季度新建商品住房 上市 5940萬平方米 （同期成交7360） ，同比增長 %； 但 東部城市 同比下降 1%。 170 據(jù)另據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部城房指數(shù)， 3月，全國 40個重點城市新建商品住房成交價格 同比上漲%；環(huán)比上漲 %， 漲幅比 2月提高 。 3月環(huán)比分別增長 %和 %。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。 四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。盤活住房租賃市場。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。 各級政府要切實負起責任，嚴格執(zhí)行年度建設計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。 建設保障性住房 ３００萬套，各類棚戶區(qū)改造住房２８０萬套。 一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。 165 四） 《 政府工作報告 》 確定當前工作重點 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 164 一些媒體和專家一直在對我國 住房的租售比價 進行炒作，這從一個側面說明和房價相比，目前的租金水平相對較低， 租房居住的負擔相對買房要低。 163 因此，即使在美國，很多大學生畢業(yè)生會較為理智地考慮到特大城市生活成本過高而選擇到中等或小城市工作，或者居住在遠離大城市的小城鎮(zhèn)每天乘坐火車來回 2－ 3個小時上下班。 一般情況下，那里的大學畢業(yè)生至少要租房居住10年后才會考慮是否買房。 162 其實， “ 大學畢業(yè)就買房 ” 在像美國和歐洲那樣極其發(fā)達的國家也是不敢想的。 比如凡是北京各大學的畢業(yè)生大多都想留在北京，寧可當北漂、寧可當房奴； 留在了北京的就一定要買房才能結婚，買房還要一步到位買大房等， 媒體也對此推波助瀾。 161 五是正確引導合理和理性的住房消費觀念。 其次，單一的土地招拍掛出讓方式客觀上使得地王頻出，直接推高了地價和房價。 現(xiàn)行土地出讓制度使得地方政府過于依賴土地出讓金收入， 加上房地產(chǎn)開發(fā)用地要求采取土地招拍掛出讓，價高者得， 為保證土地在招拍掛中獲得更高的收益，有的地方政府采取饑渴性供地策略，由此直接推高土地出讓價格的飛漲， 高額的地價打入房價，引發(fā)房價的快速飆升。 建議 從發(fā)展衛(wèi)星城住房建設（解決好交通）、將小產(chǎn)權房引導和納入管理、挖掘單位閑置土地建設住房、規(guī)范城郊結合部的房屋出租等渠道研究增加普通住房的供應。 158 增加土地供應（尤其是中低價位、中小套型普通商品房的土地供應），嚴厲打擊囤積土地、捂盤惜售等工作在 2021年以來的調控政策中多次強調， 但貫徹情況并不理想，市場有效供給沒有根本好轉。 157 從供給看， 2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不景氣， 帶來 2021年土地供應減少、土地拍賣流標、房地產(chǎn)開發(fā)投資銳減、商品房新開工面積明顯減少， 直接影響到去年、今明兩年甚至今后幾年商品住房市場供應量。 當房價漲幅達到 10— 15％的時候， 投機性和投資性購房會因有利可圖而跟隨入市， 致使市場供求矛盾放大和激化， 引發(fā)房價出現(xiàn)非正常上漲。 但是 政策稍有松動，被壓抑的住房需求會在很短的時間內爆發(fā)。 155 從需求看， 我國處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化進程加快發(fā)展階段， 住房的剛性需求客觀上將持續(xù)存在。 房價的上漲和下跌從根本上是由供求關系決定的， 當前， 協(xié)調好短期的供給調控和長期需求增長之間的關系十分重要。 因此，這些城市住房供求矛盾還會加大； 在這種情況下，如果 簡單地要求其降低房價 ，其結果可能涌入的人會更多， 大城市的負擔會越來越重，矛盾還會加劇。 一方面 要避免將北京、上海、杭州、深圳等城市出現(xiàn)的問題覆蓋到全國； 同時，一些國際化大都市確實有其特殊性， 對北京、上海、杭州、深圳等城市出現(xiàn)的問題不能孤立地看，要放到城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中綜合研究， 提出解決的思路。 對房價的漲幅也不能一概而論， 一些欠發(fā)達的中小城市每平方米房價僅 1000多元，年漲幅 5— 10％，只漲 50— 100元，而特大城市房價上漲就會達到1000— 2021元。 151 二是加強對不同地區(qū)的分類指導。 150 回顧和反思 2021年以來房地產(chǎn)市場跌宕起伏的經(jīng)驗和教訓， 建議 參照 1998年在朱總理、溫總理直接領導下，由俞正聲同志牽頭，組織有關部委集中40多人前后用了半年時間研究房改一攬子政策的做法， 組織專門人員集中力量加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律與長期政策的研究。 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的標志是 “ 供求基本平衡，結構基本合理、價格基本穩(wěn)定 ” 。 其中 房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增 2456億元， 同比多增 1139億元； 個人購房貸款新增 3932億元 ，同比多增 3030億元 。 2月末，商品住房累計 可售面積為 ，比 去年年末減少 510萬平方米。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 購置土地 2407萬平方米，同比 增長 %； 完成土地開發(fā) 1567萬平方米， 同比下降 %。 其中， 商品住宅開發(fā)投資 2233億元，同比 增長%，增幅比去年同期提高 32個百分點。 有 11個城市房價環(huán)比下降 ，其中大連（ %）、西寧（ %）、廈門（ %）、銀川（ %）、濟南（ %）等 5個城市 降幅超過 2%。 2月，新建商品住房和二手住房價格環(huán)比分別上漲 %和 %，漲幅分別比上月回落 。 2月環(huán)比 又分別下降 %和 %。 從單月情況看，受政策調整和春節(jié)等因素影響， 2月住房成交量連續(xù)下降。 2月環(huán)比又分別下降 %和 %。 從單月情況看，受政策調整和春節(jié)等因素影響， 2月住房成交量連續(xù)下降。 135 二）政策出臺以來的市場反映 今年 12月，全國商 品房銷售面積 達 7155萬平方米，同比增長 %， 增幅同比回落 。 加強房地產(chǎn)信貸風險管理，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理，加強和改進房地產(chǎn)市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測； 四是加快推進保障性安居工程建設， 力爭到2021年末，基本解決 1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題； 五是落實地方各級人民政府責任。 133 主要政策措施： 一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。 黨中央、國務院對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題高度重視， 去年底國務院召開常務會議認真研究后及時采取了措施。 既造成土地資源的浪費，也影響后續(xù)的商品房供應。 全國尚有未處置的 閑置開發(fā)用地 1萬公頃。 四季度， 40個重點城市 144平方米以上新建商品住房成交面積占成交總量的比例為 %，比一季度提高 5個百分點； 外地個人購房面積占比為 %。 129 四是流動性充裕，資金通過各種渠道進入房地產(chǎn)市場，投資、投機性購房再度活躍。 二是大戶型 、 高檔住房價格漲幅明顯 ， 帶動房價整體上漲 。 二手住房價格 同比 上漲 %， 環(huán)比 上漲 %。 125 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家發(fā)展改 革委數(shù)據(jù) ， 2021年 7月開始 ， 70個大中城市 新建商品住房價格 同比： 止跌回升 ， 且漲幅逐月擴大 。 對于提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資、帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、增加國家財政和稅收收入、保障國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長都起到了積極的促進作用。 與房地產(chǎn)交易相關的 土地增值稅 、 契稅 、 房地產(chǎn)營業(yè)稅 、 房屋轉讓個人所得稅 的稅收收入 ， 同比增幅分別為 %、 %、 %、 %。 6月開始新增個人購房貸款保持在每月 1500億元左右。 其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增 5478億元，同比多增3774億元； 個人購房貸款新增 ，同比多增 1萬億元。 118 深圳 、 溫州 、 哈爾濱 、 蘭州 二手住房成交面積已經(jīng) 超過 新建商品住房 ， 北京 、 上海 、 廣州 、 杭州 、 寧波 、 大連 等城市二手住房成交面積 也已接 近新建商品住房 。 117 二手住房 成交 ，比上年增長%，比歷史最高的 2021年增長 60%。 116 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部對 40個重點城市 的監(jiān)測，2021年： 新建商品住房成交 ，比上年增長 %， 也比歷史最高的 2021年增長 %。 其中 商品住房銷售額 達 ， 比上年增長 80%； 銷售面積 達 ， 比上年增長%。 從各月情況看 ， 商品房累計新開工面積同比增幅從 10月開始止跌回升 ， 累計施工 、 竣工面積持續(xù)增長 。 從月度累計投資數(shù)據(jù)看， 3月以后增幅持續(xù)回升， 9月以后投資增幅穩(wěn)定在 16%以上，但總體仍低于近 5年的平均增幅。 111 二、 2021年市場運行狀況 112 一） 2021年市場基本情況 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長 據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)， 2021年全國 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %。 對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。 110 六、積極營造良好的輿論氛圍 (十三 )堅持正確的輿論導向。 109 (八 )取消城市房地產(chǎn)稅。 商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求， 加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度； 對 有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目， 提供融資支持和相關金融服務。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施， 以合理的價格促進商品住房銷售。 以上政策暫定執(zhí)行至 2021年 12月 31日。 將現(xiàn)行個人購買普通住房 超過 5年 (含 5年 )轉讓免征營業(yè)稅，改為超過 2年 (含 2年 )轉讓免征營業(yè)稅； 將個人購買普通住房 不足 2年轉讓的， 由按其 轉讓收入全額征收 營業(yè)稅， 改為 按其轉讓收入減去購買住房原價的 差額征收 營業(yè)稅。 對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。 104 (四 )加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。 經(jīng)國務院同意， 12月 20日國辦發(fā)文要求： 一是 加大保障性住房建設力度。 如果推出第三個 10條，就是這個！是大的舉措。已經(jīng)采取了住房保障性政策，還不夠。 房地產(chǎn)市場還是以真實需求為支撐的市場，市場潛力很大。 具體講，明年的經(jīng)濟速度要回落， 提出 8％是必須的，這個決心不能動搖。 101 在聽取了 7位專家意見后， 溫總理強調要堅定信心。 在城市化的快速發(fā)展過程中，住房租賃市場是最具潛力的市場，應該鼓勵其發(fā)展而不是限制。 98 在談到建議 對購買第二套房的從緊政策作出適當調整時， 我提出現(xiàn)在輿論和有關專家都把購買第二套住房作為投機來打擊，在討論開征物業(yè)稅的時候，一些人也提出要對第二套房收重稅，這些認識是片面的。 我講到 1994年為解決鋼材積壓問題， 朱總理在全國發(fā)動安居工程的建設。 97 在談到 房地產(chǎn)市場蕭條影響到