【正文】 178 但鑒于 市場(chǎng)供應(yīng)的增加 不是短期內(nèi)能做到的 ， 要想在短時(shí)間內(nèi)緩解供求矛盾 ， 穩(wěn)定市場(chǎng) ， 穩(wěn)定價(jià)格 ， 當(dāng)前必須把工作重點(diǎn)放在 抑制需求膨脹 ， 放緩市場(chǎng)節(jié)奏和堅(jiān)決遏制投機(jī)和投資性購房上 。在財(cái)富效應(yīng)和利益驅(qū)動(dòng)下，部分投機(jī)炒房者再度活躍回潮； 175 三是 3月中旬以來北京、杭州等熱點(diǎn)城市接連出現(xiàn) “地王” ，部分二線城市地價(jià)也迅速攀升， 高地價(jià)直接推動(dòng)了周邊區(qū)域在售房源漲價(jià)，引發(fā)區(qū)域性的恐慌性購房， 扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)將逐步穩(wěn)定的預(yù)期； 四是 部分 媒體 片面宣傳市場(chǎng)供不應(yīng)求、對(duì)“地王”頻現(xiàn)進(jìn)行炒作， 助長了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和氛圍； 176 五是 少數(shù)開發(fā)企業(yè)乘機(jī) 哄抬房?jī)r(jià)， 制造市場(chǎng)恐慌情緒。 尤其是 北京、杭州、上海、深圳 等東部熱點(diǎn)城市住房成交量和房?jī)r(jià)均明顯上升，房?jī)r(jià)上漲有逐步向中西部城市傳導(dǎo)的趨勢(shì)， 社會(huì)反映強(qiáng)烈，引起各方面的密切關(guān)注。 有 32個(gè)城市 房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中 北京（ %）、 寧波 （ %）、 南京 （ %）、 廈門（ %）等 12個(gè)城市漲幅超過 5%； 有 8個(gè)城市 房?jī)r(jià)環(huán)比下降，其中武漢、三亞降幅超過 5%。 167 五）三月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化 1．商品住房成交量有所上升 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì) 90個(gè)重點(diǎn)城市 的監(jiān)測(cè)，一季度，新建商品住房和二手住房分別成交 7360、4128萬平方米， 同比分別增長 %、 %。完善商品房預(yù)售制度。規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。 擴(kuò)大 農(nóng)村危房改造 試點(diǎn)范圍 。 要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。 建議對(duì)樹立正確的住房消費(fèi)觀念要加以引導(dǎo)，政府有責(zé)任解決低收入家庭的住房困難，但是沒有責(zé)任讓每個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生在大都市買得起住房。 德國 有 60%的人租房， 美國、加拿大 租房比例也占到 40%左右。 前些年提出的 “ 居者有其屋 ” 、 “ 戶均一套住房 ”等目標(biāo)，對(duì)居民的住房觀念產(chǎn)生了一些誤導(dǎo)。 160 前兩年開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓中樓面地價(jià)高出同地段在售商品房?jī)r(jià)格的問題在一些城市頻頻出現(xiàn)，其傳導(dǎo)作用帶動(dòng)了附近房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速上漲。 建議在督促落實(shí)上下功夫， 否則難以從根本上抑制房?jī)r(jià)的非正常上漲。 因此，幾輪 房?jī)r(jià)非正常上漲的根源還在供求矛盾。 幾次調(diào)控的結(jié)果可以看到， 一些政策出臺(tái)后，媒體炒作房?jī)r(jià)會(huì)大跌，市場(chǎng)處于觀望，一段時(shí)間成交量會(huì)明顯萎縮。 154 三是切實(shí)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。 152 在調(diào)控政策的制定與實(shí)施時(shí)， 應(yīng)考慮地域的差異，盡量避免全國一刀切的做法。 以通過長期政策的穩(wěn)定實(shí)施，以及建立在把握房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)律基礎(chǔ)上的促進(jìn)其健康發(fā)展的長效機(jī)制的建立健全， 盡量避免調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)而引發(fā)市場(chǎng)反復(fù)出現(xiàn)的較大波動(dòng)。 148 三）關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的建議 在 1月 22日 溫總理召開的征求政府工作報(bào)告專家座談會(huì)上， 我就此提出了 5點(diǎn)建議： 149 一是保持政策的穩(wěn)定性，以穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定價(jià)格。 146 據(jù)我部對(duì) 40個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，今年 12月，新建商品住房 上市 2697萬平方米，同比增長 %。 142 全國 40個(gè)重點(diǎn)城市各月城房指數(shù)匯總值 2021 年 2021 年 2021 年1001101201301401501601701801902001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月2021 年2021 年143 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年 12月， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 3144億元，同比 增長 %（去年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模較低），增幅比去年同期提高 分點(diǎn)。 137 40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房 二手住房各月成交面積 06001200180024003000360007.0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1208.0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1209.0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1210.0110.02萬平方米新建成交 二手成交138 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家發(fā)展改革委數(shù)據(jù)，今年 2月，70個(gè)大中城市新建商品住房和二手住房?jī)r(jià)格同比分別上漲 13%和 % 環(huán)比漲幅，從今年 1月開始回落。 136 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部對(duì) 40個(gè)重點(diǎn)城市 的監(jiān)測(cè)，今年 12月，新建商品住房成交 3207萬平方米， 同比增長 %。 其中 商品住房銷售 6343萬平方米，同比增長%，增幅同比回落 。加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率； 二是 加大 差別化信貸政策 執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策 ，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)， 抑制投資投機(jī)性購房需求； 134 三是加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)監(jiān)管。 131 三、 2021年以來出臺(tái)的 政策措施與市場(chǎng)反映 132 一）年初國家對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲采取的調(diào)控政策。 130 五是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)。 三是部分城市土地供應(yīng)相對(duì)不足 ， 增加對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期 ， 引發(fā) “ 地王 ” 的樓面地價(jià)超過周邊房?jī)r(jià) ，推動(dòng)房?jī)r(jià)更快上漲 。 12月上漲%， 漲幅比上月擴(kuò)大 ， 其中 13個(gè)城市漲幅超過 10%， 22個(gè)城市漲幅在 5%10%； 環(huán)比： 3月開始持續(xù)上漲 ， 12月上漲 %， 漲幅比上月擴(kuò)大 。 123 上述情況表明： 2021年底出臺(tái)的一系列政策和2021年工作的全面推動(dòng)，效果是十分積極和顯著的，突出體現(xiàn)在兩個(gè)方面： 一是 解決了 380多萬戶低收入家庭住房困難，比較得人心； 二是 在較短的時(shí)間推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升。 從月度情況看， 4月份開始，銀行業(yè)主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購房貸款額度明顯放大， 15月新增量已超過2021年全年的個(gè)人購房貸款增量。 其中 深圳、杭州、南京、蘇州、天津、廈門、大連、寧波、石家莊 等 9個(gè)城市，二手住房成交面積 比上年增長超過 200%； 北京、上海、廣州、武漢、成都、昆明 等 18城市 比上年增長 100%至 200%。 以上數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高 。 113 010203040506004.1214161811011205.1315171911106.1214161811011207.1315171911108.1214161811011209.13151719111%房地產(chǎn)開發(fā)投資圖 1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 圖 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 114 2021年 商品房新開工 ， 比上年增長 %； 施工 32億平方米 ， 比上年增長 %； 竣工 7億平方米 ， 比上年增長 %。 同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作。 為進(jìn)一步公平稅負(fù)，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一適用 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 。 108 (七 )支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。 107 三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 (六 )引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。 105 (五 )對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。 二是 進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的金融和稅收政策。 很快要推出調(diào)整住房政策的改革方案，要快！ 房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的 20％以上，產(chǎn)業(yè)不能下來，也不應(yīng)該下來。 102 在談到要盡快制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體支持措施、穩(wěn)定農(nóng)業(yè)、要十分重視民營資本、鼓勵(lì)民營企業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展等問題的同時(shí)， 他指出： 我贊成家瑾的判斷，是積極的判斷。 100 在談到 堅(jiān)定不移地采取鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策要從擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的長期戰(zhàn)略高度來認(rèn)識(shí)和堅(jiān)持時(shí)， 我談到： 1998年 為應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)波，國務(wù)院決定停止住房實(shí)物分配，成功穩(wěn)妥地啟動(dòng)了居民的住房消費(fèi)，對(duì)改善群眾居住條件，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長都起到了積極作用； 2021年 非典過后，國務(wù)院下發(fā)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的 18號(hào)文件，曾培炎副總理指出：從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟(jì)增長不可替代的拉動(dòng)力量。 我還談到，由于市場(chǎng)蕭條，很多開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金緊張而處于停工和半停工狀態(tài)， 4000萬建筑隊(duì)伍有近 2021萬提前回家過年了。 我指出：如果出現(xiàn)全國性的這類問題 ， 會(huì)產(chǎn)生十分不利的影響 。 95 6)加強(qiáng)輿論的正面引導(dǎo)。 應(yīng)鼓勵(lì)有能力的家庭購買第二套住房用于出租， 增加租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，滿足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中不斷增加的流動(dòng)工作人員、新就業(yè)人員、以及中低收入家庭對(duì)住房租賃的大量需求。 允許地方根據(jù)實(shí)際情況，對(duì) 新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地， 適當(dāng)調(diào)低 首付款 和 出讓價(jià)款的支付期限。 同時(shí) ， 擴(kuò)寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道 ， 積極探索住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制 。 鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)與保持 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 金融穩(wěn)定 資本市場(chǎng)穩(wěn)定 社會(huì)大局穩(wěn)定 的密切關(guān)系 以及對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要影響， 當(dāng)前的 關(guān)鍵是穩(wěn)定市場(chǎng)，改善市場(chǎng)預(yù)期。 85 提出： 要啟動(dòng)正常的住房消費(fèi) ， 關(guān)鍵在以下幾點(diǎn)： 首先是 市場(chǎng)信心的恢復(fù) ， 預(yù)期的改變； 其次是 政策的適度調(diào)整； 三是 對(duì)不同地區(qū)的分類指導(dǎo)； 四是 輿論的正確導(dǎo)向 。 二是住房潛在需求很大，有一定的支付能力支撐。 45歲以上占 44% 25—35歲占 % 82 。 79 。 75 我作為這次會(huì)議被邀請(qǐng)的專家在發(fā)言中首先對(duì)我國當(dāng)前的 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 進(jìn)行了分析， 引用了中國指數(shù)研究院分析師 5月 1日 在上海展覽中心舉行“ 假日樓市 ” 房展現(xiàn)場(chǎng)采用 問卷方式 展開的 商品住宅市場(chǎng)的需求特征隨機(jī)抽樣調(diào)查分析 與 上海房協(xié)進(jìn)行的兩次市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果基本相近。 73 因此， 當(dāng)前面臨兩項(xiàng)工作： 一項(xiàng)按出手快、出拳重、措施準(zhǔn)、工作穩(wěn)，積極應(yīng)對(duì)國際經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的影響， 客服困難，使我們的經(jīng)濟(jì)能繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展； 二是籌劃未來，起碼明年， 采取什么方針？中央為什么在召開經(jīng)濟(jì)工作會(huì)前一天就把宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策出臺(tái)，就是時(shí)不我待，一天一秒都不能耽誤。 70 71 2021年 11月 20日上午 9點(diǎn)， 溫家寶總理在國務(wù)院第一會(huì)議室召開了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家座談會(huì)， 回良玉、王岐山、李克強(qiáng)、張德江副總理和國務(wù)委員馬凱出席會(huì)議。 對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款， 其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 ” 66 國家陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策 67 1．財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā) 《 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 》 。 鑒于以上原因，政府高層的態(tài)度也成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。 62 為阻止國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)， 2021年下半年，各地陸續(xù)出臺(tái)了刺激住房消費(fèi)的政策。 59 由于目前開發(fā)資金的 55％來源于銀行，會(huì)由此 影響到金融安全， 94年海南出現(xiàn)大量爛尾樓帶來商業(yè)銀行大量呆、壞帳的教訓(xùn)值得我們高度重視。 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易減少、市場(chǎng)觀望氣氛較濃， 是表現(xiàn)較為突出問題。 57 中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟認(rèn)為， 是否接受退房或補(bǔ)償差價(jià) 取決于