【正文】 今年 12月， 商品房 新開工 ，同比 增長 %； 施工 ，同比 增長 %； 竣工 6101萬平方米，同比 增長 %。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 購置土地 2407萬平方米，同比 增長 %； 完成土地開發(fā) 1567萬平方米， 同比下降 %。 146 據(jù)我部對(duì) 40個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，今年 12月，新建商品住房 上市 2697萬平方米，同比增長 %。 2月末，商品住房累計(jì) 可售面積為 ，比 去年年末減少 510萬平方米。 147 5． 房地產(chǎn)貸款增加較多 根據(jù)人民銀行數(shù)據(jù) ， 12月主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增 6349億元 ， 同比多增 4122億元 。 其中 房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增 2456億元， 同比多增 1139億元； 個(gè)人購房貸款新增 3932億元 ，同比多增 3030億元 。 148 三）關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的建議 在 1月 22日 溫總理召開的征求政府工作報(bào)告專家座談會(huì)上， 我就此提出了 5點(diǎn)建議： 149 一是保持政策的穩(wěn)定性，以穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定價(jià)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志是 “ 供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 。 李克強(qiáng)副總理第一次到建設(shè)部就強(qiáng)調(diào)提出要 穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定價(jià)格。 150 回顧和反思 2021年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)， 建議 參照 1998年在朱總理、溫總理直接領(lǐng)導(dǎo)下，由俞正聲同志牽頭，組織有關(guān)部委集中40多人前后用了半年時(shí)間研究房改一攬子政策的做法， 組織專門人員集中力量加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律與長期政策的研究。 以通過長期政策的穩(wěn)定實(shí)施，以及建立在把握房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)律基礎(chǔ)上的促進(jìn)其健康發(fā)展的長效機(jī)制的建立健全， 盡量避免調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)而引發(fā)市場(chǎng)反復(fù)出現(xiàn)的較大波動(dòng)。 151 二是加強(qiáng)對(duì)不同地區(qū)的分類指導(dǎo)。 不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的 發(fā)展階段， 尤其東北部分地區(qū)和中西部很多地方目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步和培育階段， 與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)存在的問題不盡相同。 對(duì)房價(jià)的漲幅也不能一概而論， 一些欠發(fā)達(dá)的中小城市每平方米房價(jià)僅 1000多元，年漲幅 5— 10％，只漲 50— 100元，而特大城市房價(jià)上漲就會(huì)達(dá)到1000— 2021元。 152 在調(diào)控政策的制定與實(shí)施時(shí)， 應(yīng)考慮地域的差異，盡量避免全國一刀切的做法。 一方面 要避免將北京、上海、杭州、深圳等城市出現(xiàn)的問題覆蓋到全國； 同時(shí)，一些國際化大都市確實(shí)有其特殊性， 對(duì)北京、上海、杭州、深圳等城市出現(xiàn)的問題不能孤立地看，要放到城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中綜合研究， 提出解決的思路。 153 目前好的資源和產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)入特大城市，人口會(huì)繼續(xù)積聚， 而受土地資源等限制，住房供應(yīng)的增長是有限的。 因此，這些城市住房供求矛盾還會(huì)加大； 在這種情況下，如果 簡單地要求其降低房價(jià) ，其結(jié)果可能涌入的人會(huì)更多， 大城市的負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重，矛盾還會(huì)加劇。 154 三是切實(shí)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。 房價(jià)的上漲和下跌從根本上是由供求關(guān)系決定的， 當(dāng)前， 協(xié)調(diào)好短期的供給調(diào)控和長期需求增長之間的關(guān)系十分重要。 在調(diào)控中，應(yīng) 牢牢把握 市場(chǎng)供求關(guān)系的基本平衡， 尤其要對(duì)供求關(guān)系的變化趨勢(shì)作出中長期分析。 155 從需求看， 我國處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國際化進(jìn)程加快發(fā)展階段， 住房的剛性需求客觀上將持續(xù)存在。 幾次調(diào)控的結(jié)果可以看到， 一些政策出臺(tái)后，媒體炒作房價(jià)會(huì)大跌，市場(chǎng)處于觀望，一段時(shí)間成交量會(huì)明顯萎縮。 但是 政策稍有松動(dòng)，被壓抑的住房需求會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)爆發(fā)。 156 開始入市 的基本都是 自住性和改善性住房需求，隨著需求的反彈和市場(chǎng)的回升，供不應(yīng)求的矛盾逐步凸現(xiàn)， 帶來房價(jià)出現(xiàn)較快上漲。 當(dāng)房價(jià)漲幅達(dá)到 10— 15％的時(shí)候， 投機(jī)性和投資性購房會(huì)因有利可圖而跟隨入市， 致使市場(chǎng)供求矛盾放大和激化， 引發(fā)房價(jià)出現(xiàn)非正常上漲。 因此，幾輪 房價(jià)非正常上漲的根源還在供求矛盾。 157 從供給看， 2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不景氣， 帶來 2021年土地供應(yīng)減少、土地拍賣流標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)投資銳減、商品房新開工面積明顯減少， 直接影響到去年、今明兩年甚至今后幾年商品住房市場(chǎng)供應(yīng)量。 所以， 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給 應(yīng)該是當(dāng)前和今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)必須高度關(guān)注和解決的問題。 158 增加土地供應(yīng)（尤其是中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)），嚴(yán)厲打擊囤積土地、捂盤惜售等工作在 2021年以來的調(diào)控政策中多次強(qiáng)調(diào)， 但貫徹情況并不理想，市場(chǎng)有效供給沒有根本好轉(zhuǎn)。 建議在督促落實(shí)上下功夫， 否則難以從根本上抑制房價(jià)的非正常上漲。 建議 從發(fā)展衛(wèi)星城住房建設(shè)（解決好交通）、將小產(chǎn)權(quán)房引導(dǎo)和納入管理、挖掘單位閑置土地建設(shè)住房、規(guī)范城郊結(jié)合部的房屋出租等渠道研究增加普通住房的供應(yīng)。 159 四是要研究解決土地出讓制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。 現(xiàn)行土地出讓制度使得地方政府過于依賴土地出讓金收入， 加上房地產(chǎn)開發(fā)用地要求采取土地招拍掛出讓，價(jià)高者得， 為保證土地在招拍掛中獲得更高的收益，有的地方政府采取饑渴性供地策略，由此直接推高土地出讓價(jià)格的飛漲， 高額的地價(jià)打入房價(jià)，引發(fā)房價(jià)的快速飆升。 160 前兩年開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓中樓面地價(jià)高出同地段在售商品房價(jià)格的問題在一些城市頻頻出現(xiàn)，其傳導(dǎo)作用帶動(dòng)了附近房價(jià)在短期內(nèi)快速上漲。 其次，單一的土地招拍掛出讓方式客觀上使得地王頻出，直接推高了地價(jià)和房價(jià)。 建議對(duì) 土地出讓制度和目前分稅制對(duì)地方財(cái)政的影響一并作專題研究，從源頭上分析和提出解決措施。 161 五是正確引導(dǎo)合理和理性的住房消費(fèi)觀念。 前些年提出的 “ 居者有其屋 ” 、 “ 戶均一套住房 ”等目標(biāo)，對(duì)居民的住房觀念產(chǎn)生了一些誤導(dǎo)。 比如凡是北京各大學(xué)的畢業(yè)生大多都想留在北京，寧可當(dāng)北漂、寧可當(dāng)房奴； 留在了北京的就一定要買房才能結(jié)婚，買房還要一步到位買大房等， 媒體也對(duì)此推波助瀾。 看到人代會(huì)前，網(wǎng)上有一個(gè)大學(xué)生寫給總理的帖子說：總理，我大學(xué)畢業(yè)兩年了，現(xiàn)在要結(jié)婚但買不起住房，房價(jià)太貴了，希望您能讓房價(jià)降下來。 162 其實(shí)， “ 大學(xué)畢業(yè)就買房 ” 在像美國和歐洲那樣極其發(fā)達(dá)的國家也是不敢想的。 德國 有 60%的人租房， 美國、加拿大 租房比例也占到 40%左右。 一般情況下，那里的大學(xué)畢業(yè)生至少要租房居住10年后才會(huì)考慮是否買房。 而要想在大城市、尤其是特大城市和國際化大都市買房更不容易。 163 因此，即使在美國，很多大學(xué)生畢業(yè)生會(huì)較為理智地考慮到特大城市生活成本過高而選擇到中等或小城市工作，或者居住在遠(yuǎn)離大城市的小城鎮(zhèn)每天乘坐火車來回 2－ 3個(gè)小時(shí)上下班。 建議對(duì)樹立正確的住房消費(fèi)觀念要加以引導(dǎo)，政府有責(zé)任解決低收入家庭的住房困難，但是沒有責(zé)任讓每個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生在大都市買得起住房。 164 一些媒體和專家一直在對(duì)我國 住房的租售比價(jià) 進(jìn)行炒作，這從一個(gè)側(cè)面說明和房價(jià)相比，目前的租金水平相對(duì)較低， 租房居住的負(fù)擔(dān)相對(duì)買房要低。 建議對(duì)租房居住也是解決住房的主要途徑加以引導(dǎo)，以減輕商品房市場(chǎng)的壓力。 165 四） 《 政府工作報(bào)告 》 確定當(dāng)前工作重點(diǎn) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。 一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。 中央財(cái)政擬安排 保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金６３２億 元，比上年增加８１億元。 建設(shè)保障性住房 ３００萬套，各類棚戶區(qū)改造住房２８０萬套。 擴(kuò)大 農(nóng)村危房改造 試點(diǎn)范圍 。 各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計(jì)劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。 166 二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi) 。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。盤活住房租賃市場(chǎng)。 三是抑制投機(jī)性購房 。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。 四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。 167 五）三月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化 1．商品住房成交量有所上升 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì) 90個(gè)重點(diǎn)城市 的監(jiān)測(cè)，一季度，新建商品住房和二手住房分別成交 7360、4128萬平方米， 同比分別增長 %、 %。 3月環(huán)比分別增長 %和 %。 168 90個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房、二手住房各月成交面積 169 2． 部分城市商品住房價(jià)格再度較快上漲 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家發(fā)展改革委數(shù)據(jù) ， 一季度商品住房價(jià)格持續(xù)上漲 ， 3月價(jià)格同比漲幅擴(kuò)大 ， 新建商品住房和二手住房價(jià)格 同比 分別上漲%和 %。 170 據(jù)另據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部城房指數(shù)， 3月，全國 40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房成交價(jià)格 同比上漲%；環(huán)比上漲 %， 漲幅比 2月提高 。 有 32個(gè)城市 房價(jià)環(huán)比上漲，其中 北京（ %）、 寧波 （ %）、 南京 （ %）、 廈門（ %）等 12個(gè)城市漲幅超過 5%； 有 8個(gè)城市 房價(jià)環(huán)比下降，其中武漢、三亞降幅超過 5%。 171 全國 40個(gè)重點(diǎn)城市各月城房匯總值 172 3．商品住房累計(jì)可售面積進(jìn)一步下降 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì) 90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè) ，一季度新建商品住房 上市 5940萬平方米 （同期成交7360） ，同比增長 %； 但 東部城市 同比下降 1%。 3月末， 商品住房累計(jì)可售 ， 比去年年末減少 1420萬平方米。 173 總體看，部分城市在經(jīng)歷 2月份房價(jià)漲幅趨緩以后， 3月中旬又出現(xiàn)了地價(jià)、房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭。 尤其是 北京、杭州、上海、深圳 等東部熱點(diǎn)城市住房成交量和房價(jià)均明顯上升，房價(jià)上漲有逐步向中西部城市傳導(dǎo)的趨勢(shì)， 社會(huì)反映強(qiáng)烈，引起各方面的密切關(guān)注。 174 六） 3月份以來市場(chǎng)再次呈現(xiàn)反彈的原因。 主要是市場(chǎng)預(yù)期的改變。 一是 人代會(huì)上各方面對(duì)于 房價(jià)還會(huì)上漲 的分析，使得一般購房者由觀望轉(zhuǎn)為擔(dān)心房價(jià)上漲趕緊入市； 二是 居民對(duì) 通脹預(yù)期 帶來買房保值意愿的抬頭而傾向于進(jìn)行購房置業(yè)投資。在財(cái)富效應(yīng)和利益驅(qū)動(dòng)下，部分投機(jī)炒房者再度活躍回潮； 175 三是 3月中旬以來北京、杭州等熱點(diǎn)城市接連出現(xiàn) “地王” ，部分二線城市地價(jià)也迅速攀升， 高地價(jià)直接推動(dòng)了周邊區(qū)域在售房源漲價(jià)，引發(fā)區(qū)域性的恐慌性購房， 扭轉(zhuǎn)了房價(jià)將逐步穩(wěn)定的預(yù)期； 四是 部分 媒體 片面宣傳市場(chǎng)供不應(yīng)求、對(duì)“地王”頻現(xiàn)進(jìn)行炒作， 助長了房價(jià)上漲的預(yù)期和氛圍； 176 五是 少數(shù)開發(fā)企業(yè)乘機(jī) 哄抬房價(jià)， 制造市場(chǎng)恐慌情緒。 六是 部分城市危舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)引起的被動(dòng)性需求放大 ，加上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等因素，使這些地區(qū)供求矛盾更加突出，房價(jià)上漲壓力加大。 關(guān)鍵的問題是 對(duì)年初發(fā)文確定的調(diào)控重點(diǎn) 沒有及時(shí)提出切實(shí)可行措施并加以落實(shí)， 一是 對(duì)投機(jī)性購房沒有進(jìn)行嚴(yán)厲打擊； 二是 對(duì)投資性購房沒有有效的制約措施； 三是 對(duì)市場(chǎng)預(yù)期缺乏正確引導(dǎo)。 177 七）抑制房價(jià)過快上漲的思路 盡管房價(jià)的上漲和下跌從根本上是由供求關(guān)系決定的，幾輪房價(jià)非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾， 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給應(yīng)該是當(dāng)前和今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)必須高度關(guān)注和解決的問題， 否則難以從根子上解決問題。 178 但鑒于 市場(chǎng)供應(yīng)的增加 不是短期內(nèi)能做到的 ， 要想在短時(shí)間內(nèi)緩解供求矛盾 ， 穩(wěn)定市場(chǎng) ， 穩(wěn)定價(jià)格 ， 當(dāng)前必須把工作重點(diǎn)放在 抑制需求膨脹 ， 放緩市場(chǎng)節(jié)奏和堅(jiān)決遏制投機(jī)和投資性購房上 。 當(dāng)務(wù)之急 一是 要盡快改變市場(chǎng)預(yù)期 （ 包括增加普通住房用地供應(yīng) ， 加大對(duì)圈地不建 、 捂盤惜售 、 哄抬房價(jià)等違 法違規(guī)行為的查處力度等 ） ,緩解購房者著急入市的焦慮情緒； 二是 對(duì)打擊投機(jī)性購房采取更加嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)手段加上必要的行政手段 ， 讓它們盡快退市 。 179 八）建議采取的措施分析 改變市場(chǎng)預(yù)期應(yīng)采取的措施 1