【正文】 1 房地產(chǎn)市場調(diào)控與 市場發(fā)展走勢(shì)分析 2021年 9月 2 一、 2021年房產(chǎn)新政出臺(tái)的背景以及政策要點(diǎn) 二、 2021年市場運(yùn)行狀況、出現(xiàn)的問題與原因分析 三、 2021年出臺(tái)的政策措施與市場反映 四、 對(duì) 2021年以來房地產(chǎn)市場調(diào)控的反思 * * * * * * * * 五、 關(guān)于開征物業(yè)稅 六、 關(guān)于日本房地產(chǎn)泡沫破滅 七、 關(guān)于我國當(dāng)前的住房政策 八、 關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的聯(lián)系 3 一、 2021年房產(chǎn)新政出臺(tái)的背景 以及政策要點(diǎn) 4 一 ） 2021年房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況 2021年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整。 上半年， 一些在 2021年房價(jià)非正常上漲的城市，在調(diào)控政策和自身規(guī)律作用下， 房地產(chǎn)市場逐漸由過熱轉(zhuǎn)向理性回調(diào)， 銷售速度明顯放慢，房價(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制。 下半年以來 ，受國際金融危機(jī)快速蔓延和我國經(jīng)濟(jì)增長趨緩的影響， 商品住房銷售量普遍下滑，投資增幅下降，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新變化。 5 ，下半年逐月快速回落 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比增長 %， 增幅比 2021年 回落 個(gè)百分點(diǎn)。 其中，住宅開發(fā)投資 22081億元，同比增長 %，增幅比 2021年 回落 ，比 2021年 低 分點(diǎn)。 6 ，年底略有回升 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2021年 全國商品房 銷售額 24071億元， 同比下降 %； 成交面積 ， 同比下降 %。 其中 商品住房 銷售額 20424億元， 同比下降 %； 成交面積 ， 同比下降 %， 7 據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建設(shè)部 對(duì) 40個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)， 新建商品住房 成交面積 ，同比下降 %。 成交量同比下降的城市達(dá)到 36個(gè)， 其中 廈門、福州、武漢、南昌、溫州、石家莊、南京 等城市下降幅度在 50%以上。 二手住房成交面積同比下降 %， 成交量下降的城市達(dá)到 36個(gè)， 其中 深圳、廈門、蘇州、南昌 等城市下降幅度在 50%以上。 8 0600120018002400300007.0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1208.0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12萬平方米新建成交 二手成交 40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房、二手住房各月成交面積 9 ，土地供應(yīng)出現(xiàn)負(fù)增長 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2021年商品房 新開工 ，同比增長 %； 施工 ，同比增長 16%； 竣工 ，同比下降 %。 從各月情況看，商品房新開工、施工、竣工同比增幅均持續(xù)快速回落。 10 全國 房地產(chǎn)開發(fā)用地購置 36785萬平方米，同比下降 %； 完成土地開發(fā) 26033萬平方米，同比下降 %。 增幅分別比 2021年回落 。 從各月情況看， 房地產(chǎn)開發(fā)用地購置面積、完成土地開發(fā)面積 同比增幅從 1月開始連續(xù)下降， 9月后均出現(xiàn)負(fù)增長。 11 據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)， 2021年 廣州、武漢、南京、長春等城市經(jīng)營性土地出讓規(guī)模同比分別下降 %、%、 57%、 %。 2021年 110月， 全國 60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約 1300宗， 土地面積約 6000萬平方米，其規(guī)劃面積超過 1億平方米。 12 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 商品房空置面積達(dá)到 億平方米，同比上升 %。 2021年 40個(gè)重點(diǎn)城市 新建商品住房上市 平方米、 236萬套， 同比增長 %、 %。 受成交量減少的影響，市場上可供銷售的新建商品住房面積繼續(xù)增加。 13 12月末， 40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房累計(jì)可售面積已達(dá)到、 209萬套，同比增長 %、 %。 14 ， 12月房價(jià)同比下降 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委數(shù)據(jù)， 2021年 12月， 70個(gè)大中城市 新建商品住房和二手住房價(jià)格指數(shù)與 11月相比， 環(huán)比漲幅 分別為 %和 %。 新建商品住房和二手住房價(jià)格 同比漲幅 在 2021年底達(dá)到峰值后， 已連續(xù) 12個(gè)月回落。 12月份，房價(jià)同比開始出現(xiàn)負(fù)增長，同比漲幅分別為 %和 %，比去年同期分別回落 。 15 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格、二手住宅 價(jià)格指數(shù)各月環(huán)比增幅 1 0 . 500 . 511 . 5205.0709 1106.0103 05 07 09 1107.0103 05 07 09 1108.0103 05 07 09 11%新建 二手16 20246810121405.0709 1106.0103 05 07 09 1107.0103 05 07 09 1108.0103 05 07 09 11%新建 二手70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格、二手住宅 價(jià)格指數(shù)各月同比增幅 17 據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)， 2021年房地產(chǎn)貸款余額 52818億元，同比增長 %。 其中 : 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 19312億元，同比增長 %； 個(gè)人購房貸款余額 32963億元，同比增長 %。 18 二） 2021年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況分析 房地產(chǎn)市場 下行趨勢(shì)加快，市場信心明顯不足 ,市場仍然處在調(diào)整的動(dòng)蕩期。 主要原因： 一是 部分城市 2021年房價(jià)階段性非正常上漲后的理性回落； 二是 被媒體渲染后對(duì)其他城市帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)； 三是 有關(guān)專家對(duì)市場出現(xiàn) “ 拐點(diǎn) ” 以及房價(jià)將大跌的判斷和宣傳致使市場觀望氣氛濃厚，持幣待購現(xiàn)象普遍； 四是 年初以來較為緊縮的金融政策； 五是 全球金融危機(jī)的影響。 19 2021年四季度以來， 深圳、廣州等珠三角部分城市 率先開始房地產(chǎn)市場調(diào)整， 隨后 長三角、環(huán)渤海等地區(qū) 也相繼開始調(diào)整， 進(jìn)而 帶動(dòng)全國 房地產(chǎn)市場總體進(jìn)入調(diào)整期。 20 三）市場下行過程中被關(guān)注的幾個(gè)問題 ，其走向需引起關(guān)注。 貨幣信貸政策不斷收緊，市場成交量持續(xù)降低情況下，開發(fā)企業(yè)資金普遍緊張。 個(gè)別城市的個(gè)別樓盤因資金鏈斷裂、開發(fā)商外逃而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，并引發(fā)群體上訪事件。 21 *不少開發(fā)商通過 降價(jià)打折、墊首付、送首付 等方式促銷； *有的開發(fā)商 以個(gè)人房產(chǎn)典當(dāng)， 取得資金償還銀行貸款利息。 *也有一些企業(yè)開始采取 低價(jià)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、股權(quán)，降低發(fā)行規(guī)模和價(jià)格到海外上市、高成本借貸 等方式尋求其他融資渠道。 22 寧波大紅鷹公司公告稱， 公司 以18％的貸款年利率，借款給廣源房地產(chǎn)， 這一利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行一年期貸款基準(zhǔn)年利率。 據(jù)了解， 有的企業(yè)融資利率高達(dá)20－ 30％。 23 銷售下降和信貸緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)資金不斷趨緊，對(duì)行業(yè)運(yùn)行影響是多方面的 ，對(duì)市場影響是兩方面的： *可能會(huì)逼迫開發(fā)商壓縮利潤，壓低房價(jià)以刺激需求，對(duì)控制房價(jià)非正常上漲，促進(jìn)房價(jià)理性回歸有積極作用。 *但市場往往出現(xiàn) 越跌越不買， 一旦造成成交量大幅度下降，市場信心受到重創(chuàng)，又可能影響銷售資金回籠，繼而影響到開發(fā)企業(yè)資金鏈。 24 不少城市出現(xiàn)土地市場出現(xiàn)流拍和退地現(xiàn)象 。 2021年前三季度 ， 部分城市出現(xiàn)土地拍賣 樓面地價(jià) 高于 周邊在售商品 住房價(jià)格 的情況； 但 四季度以后 ， 北京 、 南京 、 廣州 、 深圳 、 杭州 等城市都出現(xiàn) 土地流拍現(xiàn)象 。 25 主要原因： *一是開發(fā)商對(duì)市場前景處于觀望， *二是資金普遍趨緊。 26 一些城市還出現(xiàn)開發(fā)商將前兩年高價(jià)拿到的 土地退回 的現(xiàn)象，在社會(huì)上引起較大反響。 上海 普陀區(qū) 2021年招標(biāo)成交的地王， 是被上海志成企業(yè) 以 商務(wù)區(qū) 4C南地塊， 2021年被開發(fā)商退回了土地管理部門。 27 這個(gè) 4C南地塊占地近 27000平方米， 2021年 9月掛牌轉(zhuǎn)讓，經(jīng)過 440輪叫價(jià)， 底價(jià)為 ， 成為 “ 普陀地王 ” 。 上海志成企業(yè) 最終戰(zhàn)勝了綠地集團(tuán)、鵬潤地產(chǎn)、上海新黃浦等大牌地產(chǎn)商，如愿以償拿到了這塊地。 28 然而在 3個(gè)月的規(guī)定期內(nèi)，上海志成并沒有交齊土地款， 經(jīng)過延期后，土地款依舊沒有蹤影。 而按照上海土地出讓格式合同的規(guī)定，上海志成企業(yè)退地后， 將被扣除占合同金額 10%的定金， 也就是說，上海志成企業(yè)可能 遭受 。 29 上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)建辦常務(wù)副主任嵇啟春說： “ 志成企業(yè)表示主動(dòng)放棄這個(gè)地塊，顯示了在宏觀調(diào)控政策下的，土地市場回歸理性。 ” 志成退回的地塊，通過走程序，準(zhǔn)備重新推出上市， 但地價(jià)很可能會(huì)低于當(dāng)初的價(jià)格。 30 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃總監(jiān)，清華大學(xué)客座教師殷冬明 在撰寫的 “ 退地 ”背后的風(fēng)險(xiǎn) 中指出： 對(duì)于上海這座城市來說，土地總是不愁消化的，至多是價(jià)格問題。 但是 對(duì)于那些曾在兩三年前的總體規(guī)劃浪潮中大幅度圈地開發(fā)的 二三線城市來說， 那一塊塊即將被開發(fā)商退回的土地，如果土地出讓金還沒有全部到手(而這幾乎是一定的 )，那才是一場真正深刻的地方金融危機(jī)。 31 他指出： 地方政府在中國的行政財(cái)政收入體系里面處于一個(gè)非常尷尬的位置。 1994年分稅制以后我國財(cái)權(quán)的集中度不斷提高， 中央財(cái)政收入 占全國財(cái)政收入的比重從 1993年的22%大幅提高到 2021年的 %。 省級(jí)政府的財(cái)力 也從 1994年的 %提高的 2021年的 %。 省級(jí)以下地方政府的財(cái)權(quán) 只有余下不到 20%的水平。 可是，城市建設(shè)，土地開發(fā)，哪一樣都不是省錢的事。 如果沒有高企的房價(jià)作為土地一級(jí)開發(fā)成本的支撐，恐怕中國城市土地的開發(fā)速度還不到現(xiàn)在的 10%。 32 *政府花錢開發(fā)，開發(fā)商埋單； *開發(fā)商拿地蓋了房子，老百姓埋單。 *當(dāng)房價(jià)回落，開發(fā)商高價(jià)拿的地成為燙手山芋時(shí)，人們都愉快地說，開發(fā)商要不行了。 可是開發(fā)商還可以退貨。 當(dāng)政府的手上拿著開發(fā)商退掉的土地，他們?cè)撛趺崔k呢？ 他指出： 一個(gè)行業(yè)的調(diào)整，受傷最重的是那個(gè)不能退貨的環(huán)節(jié)。 33 2021年 8月底，這塊土地 重新上市，掛牌價(jià)格，比上年價(jià)格降了接近三分之一。 到 10月 16日，土地出讓結(jié)果產(chǎn)生，低迷市場中不再有競爭對(duì)手， 上海贏華以底價(jià)拿地。 拿地的 上海贏華的法人正是 4個(gè)月前退地的志成企業(yè)股東之一的鄭建友， 而 志成的董事長鄭建祿則是贏華公司實(shí)際控制人。 34 一退一進(jìn)之間，這家來自浙江金華的公司一年時(shí)間內(nèi)省下了近三分之一的土地款。 一年之內(nèi)，志成進(jìn)退間直接降低土地成本達(dá) 。 有評(píng)論指出： 雖然 土地出讓合同有規(guī)定違約公司一定時(shí)間內(nèi)將無法繼續(xù)參與土地競買， 但由于房地產(chǎn)企業(yè)一向采取項(xiàng)目公司形式運(yùn)作，這種規(guī)定往往變得更接近一紙空文。 35 部分城市土地成交量減少，直接影響后續(xù)住房市場的有效供應(yīng)。 從 2021年上半年的情況看： *南京 土地出讓面積 同比下降 54%； *廈門 自 08年 12月以來 推出 32幅土地，僅成交 14幅 ； *深圳 上半年推出 16幅土地，成交 8幅，其中政策性住房用地 4幅； *杭州 上半年僅推出 6幅居住用地。 36 從這幾年的調(diào)控情況看，由于土地供應(yīng)的滯后效應(yīng)， 如果不能及時(shí)對(duì)土地供應(yīng)作出合理安排， 將影響未來幾年住房供應(yīng)的有效性和持續(xù)性，加大后期房價(jià)上漲的壓力。 37 “ 斷供 ” 和退房問題，值得高度關(guān)注。 2021年 深圳房價(jià)回跌 后， 一些按揭購房者因房子成了負(fù)資產(chǎn)而選擇斷供： 把房子扔給銀行不再還貸。 此外， 2021年 萬科 為促進(jìn)銷售對(duì)部分城市的在售項(xiàng)目以較 大折扣降價(jià)銷售商品住房 ，引發(fā)先期購房者退房風(fēng)潮。 以上問題對(duì)金融安全和社會(huì)穩(wěn)定都有一定的影響。 38 2021年二季