【正文】 鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展時， 我指出最近很多小鋼鐵和水泥廠倒閉，大的鋼廠和水泥廠也是半停產(chǎn)，看到電視上說從巴西運(yùn)來的鐵礦石占滿了大半個港口。 96 在講到關(guān)注 開發(fā)企業(yè)資金鏈問題時 ， 我回憶了1994年房地產(chǎn)過熱之后剎車比較急 ， 海南有幾百個在建開發(fā)項(xiàng)目停建 ， 爛尾樓盤到處都是 ， 四家商業(yè)銀行形成呆壞賬幾百億 ， 朱總理兩次帶著有關(guān)部委到海南處理爛尾樓問題 ， 前后用了 10年才基本解決 。 對少數(shù)媒體和有關(guān)專家不負(fù)責(zé)任的言論，要客觀分析。 防止部分企業(yè)借政府出臺政策之際，哄抬房價，擾亂市場。 94 5)進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為。 租賣市場的同步發(fā)展， 可以適應(yīng)復(fù)雜的住房需求結(jié)構(gòu)，滿足多樣化的住房需求，也有利于形成合理的市場價格體系。 鼓勵有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)適度拿地，保證市場的后續(xù)供應(yīng)。 92 3)土地政策。 91 2)稅收政策 。 針對房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況 ， 建議對市場前景看好的開發(fā)項(xiàng)目 ， 適當(dāng)增加房地產(chǎn)貸款 ， 加大信貸支持力度 ， 以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常 、 合理的開發(fā)貸款需求 。 89 應(yīng)采取有效措施， 消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，適當(dāng)調(diào)整政策，穩(wěn)定市場預(yù)期， 促進(jìn)市場成交量穩(wěn)定并逐步回升， 發(fā)揮住房消費(fèi)對擴(kuò)大國內(nèi)需求、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的作用。 88 “ 市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定 ” 來加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。 86 對調(diào)控市場供需關(guān)系提出的政策建議 87 。 主要原因： 一是 部分城市 去年房價階段性非正常上漲后的理性回落； 二是 被媒體渲染后 對其他城市帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)； 三是 有關(guān)專家對市場出現(xiàn) “ 拐點(diǎn) ” 以及房價將大跌的判斷和宣傳 致使市場觀望氣氛濃厚，持幣待購現(xiàn)象普遍； 四是 年初以來 較為緊縮的金融政策。 改善居住條件、結(jié)婚和拆遷安置 構(gòu)成了當(dāng)前市場需求的主體。 尤其是經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控， 投資性購房所占的比重減少，首次購房的比重正不斷加大。 收入 5－ 10萬占 %,1020萬占 %,2030萬占 %。 81 。 準(zhǔn)備出資 50－ 80萬 占 %， 80150萬元 占 50％，總價低于 120萬元的房子顯然更受市場歡迎。 準(zhǔn)備在一年內(nèi)和 1－ 2年內(nèi)購房的占 %。 調(diào)查顯示： 76 買 房 目 的 分 布 77 ： 首次購房占 ％ ,二次購房占 %。 要把真實(shí)情況告訴群眾，根本目的是群眾 了解當(dāng)前遇到的困難與采取的政策措施，能團(tuán)結(jié)在黨中央周圍，同心同德攻克時艱。 到明年人代會（三、四月份）各項(xiàng)工作考慮細(xì)致，為明年經(jīng)濟(jì)的健康、平穩(wěn)發(fā)展奠定好的基礎(chǔ)。 但現(xiàn)在看，不僅難，不利因素非常多。 72 會議開始時，總理講話： 今天召開專家座談會， 今年的經(jīng)濟(jì)碰到前所未有的復(fù)雜形勢， 百年一遇的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重地震等自然災(zāi)害，還有國際上一些原材料和產(chǎn)品價格的大起大落，這些都給我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與調(diào)控帶來很多困難。 “ 樓市及資本市場與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有極高的關(guān)聯(lián)度，調(diào)整樓市可以達(dá)到四兩撥千斤的作用， 同時規(guī)范房地產(chǎn)交易亦可加快建設(shè)房地產(chǎn)市場制度 ” 。 個人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調(diào)。 68 2．中國人民銀行下發(fā) 《 關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知 》 (銀發(fā)［ 2021］ 302號 )。 從 2021年 11月 1日起， *對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%； *對個人銷售或購買住房 暫免征收印花稅； *對個人銷售住房 暫免征收土地增值稅。 65 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興 在去年 10月 1日深圳召開的有全國各地 69位市長參加 “ 中國市長論壇上表示 : “應(yīng)該給各城市政府一定的自由度， 各地的政府應(yīng)該說有能力、也有責(zé)任，作出一些政策上的選擇。 64 在國務(wù)院新聞發(fā)布會上， 國家發(fā)改委副主任杜鷹對多省市提出的 “ 救樓市 ” 舉措給予積極肯定，他說，部分城市采取的新措施是個利好消息。 同時，有 部分媒體質(zhì)疑，一些城市的措施已經(jīng)觸及中央的 “ 政策紅線 ” 。 在此基礎(chǔ)上，鑒于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化，根據(jù)中央統(tǒng)一部署， 2021年四季度國家出臺一系列政策和措施，旨在支持和鼓勵住房消費(fèi)，立足于 擴(kuò)大內(nèi)需保經(jīng)濟(jì)增長。 要求著力擴(kuò)大國內(nèi)需求尤其是消費(fèi)需求，引導(dǎo)資本市場、 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期。 此外，前兩年，美國因房地產(chǎn)市場不景氣、房價下跌而帶來的 次級債危機(jī)也給我們敲響警鐘。 如果對房地產(chǎn)調(diào)整不當(dāng)而導(dǎo)致泡沫破滅， 將影響國家 經(jīng)濟(jì)和金融安全， 不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。 如果房地產(chǎn)市場持續(xù)蕭條并出現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢， 將帶來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯下降，會影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)（鋼鐵、水泥等）發(fā)展以及 GDP增長和財政收入。 ” 58 4．房地產(chǎn)市場的變化對宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的影響。 “ 購房人應(yīng)當(dāng)為其購買行為負(fù)責(zé)。 56 在 9月 4日萬科舉辦的公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會上，萬科執(zhí)行副總裁肖莉 表示： 萬科體諒客戶的心情并表示深切的理解， 但是作為一家經(jīng)營實(shí)體和上市公司， 萬科要對投資者和股東負(fù)責(zé)， 其一切企業(yè)行為必須遵循 契約原則。 ” 談判陷入僵局， 部分退房團(tuán)成員氣憤地對萬科杭州公司進(jìn)行打砸，一些玻璃等物品被破壞，多臺電腦被移位。 當(dāng)日上午，在位于世界貿(mào)易中心 C座 12層的浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司， 退房團(tuán)選出的 6名代表與杭州萬科公司總經(jīng)理傅明磊進(jìn)行談判。 近 200名購房者再次來到杭州世界貿(mào)易中心， 在 12樓偌大的禮堂，近 20個圓桌坐得滿滿的， 大家打出橫幅，并不時呼喊口號。 照片和視頻傳到網(wǎng)絡(luò)， 網(wǎng)民反映不一， 一部分人認(rèn)為房價回調(diào)是正常的，愿賭服輸；另一部分人則表示同情購房者。 51 9月 2日下午， 杭州萬科業(yè)主通過 聚集起來， 要求退房，或者補(bǔ)差價。 8月底萬科在 上海 的樓盤金色雅筑首現(xiàn)退房事件， 50多位一期業(yè)主一起前往萬科金色雅筑售樓處，強(qiáng)烈要求退房。此次促銷面積8589平方米的二期裝修房價格為 85009500元 /平方米，此前的銷售價格為 1100012021元 /平方米，大約打了 。 隨后，萬科在浙江 杭州 也很快投入價格戰(zhàn)，對 4個樓盤的剩余 436套房源進(jìn)行打折促銷。 ” 49 2021年， 萬科在上海和杭州的樓盤頻頻打折促銷使其面臨前期業(yè)主的退房糾紛。 這也是香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價從 1999年最高峰開始持續(xù)下跌， 6年來跌幅累計(jì)高達(dá) 65%的根本原因。 48 他指出， 在投機(jī)力量占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)市場，如果沒有非常強(qiáng)有力的調(diào)控措施， 房價一旦開始下跌是很難剎得住的，房價將會是螺旋下跌直至崩潰。 47 房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師 章林曉 在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時認(rèn)為： 現(xiàn)在許多金融界人士認(rèn)為，只要房價跌幅不超過首付款比例，房價下跌對銀行就不會構(gòu)成威脅。 46 新華網(wǎng)深圳 2021年 7月 25日電：針對媒體紛紛熱炒 “ 深圳千億房貸斷供 ” 的說法， 深圳銀監(jiān)局回應(yīng)： 截至 6月末， 深圳全市房貸余額 2200多億元，深圳中資商業(yè)銀行個人住房貸款 不良余額為 億元 人民幣，風(fēng)險處于可控狀態(tài)，而購房者斷供是極少數(shù)現(xiàn)象。 ” 李小姐認(rèn)為 “ 損失最大的就是我個人， 開發(fā)商 他是拿到錢了， 銀行 也是拿到了我的首付，或者是拍賣我的房子，也會得到錢，損失最大的就是我， 以后我名下不能有任何錢，然后還要規(guī)避一些風(fēng)險，包括它一直催討，或者一些在法律上，很麻煩，相當(dāng)麻煩。 如果她繼續(xù)養(yǎng)這套房，還貸加利息一共要付給銀行 100萬元左右。 同時 6888的新房不僅送精裝修，送全套家電，還有一系列的優(yōu)惠。 42 在房價持續(xù)下降的背景下，出現(xiàn)了 “ 斷供 ” 問題。 40 10月份以后 ，隨著市場交易量的持續(xù)大幅減少，住宅市場由 “ 有價無市 ” 向 “ 量價齊跌 ” 轉(zhuǎn)折； 41 2021年以來，房價總體上 呈現(xiàn)較大的下降態(tài)勢。 一些房主選擇把房子扔給了銀行，他們也不再償還銀行的貸款 ——斷供。 38 2021年二季度， 深圳 出現(xiàn)了購房按揭貸款還款的 斷供現(xiàn)象， 經(jīng)媒體渲染后，在全國引起較大影響。 此外， 2021年 萬科 為促進(jìn)銷售對部分城市的在售項(xiàng)目以較 大折扣降價銷售商品住房 ，引發(fā)先期購房者退房風(fēng)潮。 37 “ 斷供 ” 和退房問題，值得高度關(guān)注。 從 2021年上半年的情況看： *南京 土地出讓面積 同比下降 54%； *廈門 自 08年 12月以來 推出 32幅土地，僅成交 14幅 ； *深圳 上半年推出 16幅土地，成交 8幅，其中政策性住房用地 4幅； *杭州 上半年僅推出 6幅居住用地。 有評論指出： 雖然 土地出讓合同有規(guī)定違約公司一定時間內(nèi)將無法繼續(xù)參與土地競買， 但由于房地產(chǎn)企業(yè)一向采取項(xiàng)目公司形式運(yùn)作，這種規(guī)定往往變得更接近一紙空文。 34 一退一進(jìn)之間，這家來自浙江金華的公司一年時間內(nèi)省下了近三分之一的土地款。 到 10月 16日，土地出讓結(jié)果產(chǎn)生，低迷市場中不再有競爭對手， 上海贏華以底價拿地。 當(dāng)政府的手上拿著開發(fā)商退掉的土地，他們該怎么辦呢？ 他指出： 一個行業(yè)的調(diào)整，受傷最重的是那個不能退貨的環(huán)節(jié)。 *當(dāng)房價回落，開發(fā)商高價拿的地成為燙手山芋時，人們都愉快地說，開發(fā)商要不行了。 如果沒有高企的房價作為土地一級開發(fā)成本的支撐，恐怕中國城市土地的開發(fā)速度還不到現(xiàn)在的 10%。 省級以下地方政府的財權(quán) 只有余下不到 20%的水平。 1994年分稅制以后我國財權(quán)的集中度不斷提高， 中央財政收入 占全國財政收入的比重從 1993年的22%大幅提高到 2021年的 %。 但是 對于那些曾在兩三年前的總體規(guī)劃浪潮中大幅度圈地開發(fā)的 二三線城市來說， 那一塊塊即將被開發(fā)商退回的土地，如果土地出讓金還沒有全部到手(而這幾乎是一定的 )，那才是一場真正深刻的地方金融危機(jī)。 30 易居中國 29 上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)建辦常務(wù)副主任嵇啟春說： “ 志成企業(yè)表示主動放棄這個地塊，顯示了在宏觀調(diào)控政策下的，土地市場回歸理性。 28 然而在 3個月的規(guī)定期內(nèi)，上海志成并沒有交齊土地款， 經(jīng)過延期后，土地款依舊沒有蹤影。 27 這個 4C南地塊占地近 27000平方米， 2021年 9月掛牌轉(zhuǎn)讓，經(jīng)過 440輪叫價， 底價為 ， 成為 “ 普陀地王 ” 。 26 一些城市還出現(xiàn)開發(fā)商將前兩年高價拿到的 土地退回 的現(xiàn)象，在社會上引起較大反響。 2021年前三季度 ， 部分城市出現(xiàn)土地拍賣 樓面地價 高于 周邊在售商品 住房價格 的情況； 但 四季度以后 ， 北京 、 南京 、 廣州 、 深圳 、 杭州 等城市都出現(xiàn) 土地流拍現(xiàn)象 。 *但市場往往出現(xiàn) 越跌越不買， 一旦造成成交量大幅度下降，市場信心受到重創(chuàng)，又可能影響銷售資金回籠，繼而影響到開發(fā)企業(yè)資金鏈。 據(jù)了解， 有的企業(yè)融資利率高達(dá)20－ 30％。 *也有一些企業(yè)開始采取 低價轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、股權(quán)，降低發(fā)行規(guī)模和價格到海外上市、高成本借貸 等方式尋求其他融資渠道。 個別城市的個別樓盤因資金鏈斷裂、開發(fā)商外逃而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，并引發(fā)群體上訪事件。 20 三）市場下行過程中被關(guān)注的幾個問題 ，其走向需引起關(guān)注。 主要原因： 一是 部分城市 2021年房價階段性非正常上漲后的理性回落； 二是 被媒體渲染后對其他城市帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)； 三是 有關(guān)專家對市場出現(xiàn) “ 拐點(diǎn) ” 以及房價將大跌的判斷和宣傳致使市場觀望氣氛濃厚，持幣待購現(xiàn)象普遍； 四是 年初以來較為緊縮的金融政策； 五是 全球金融危機(jī)的影響。 其中 : 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 19312億元，同比增長 %； 個人購房貸款余額 32963億元，同比增長 %。 12月份，房價同比開始出現(xiàn)負(fù)增長，同比漲幅分別為 %和 %，比去年同期分別回落 。 14 ， 1