【正文】 公開，樓市出現(xiàn)牛群泡沫的機會近于零。如果某區(qū)的土地不足，或需求很高，那么讓樓價上升是上策，大升也不壞，因為樓價是人口分布的一個重要而又合乎經(jīng)濟原則的最佳約束。 （ ）泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策 中國實際緊縮程度已近 2023年底水平 (20230616) ? 巴曙松周四接受路透電話專訪時表示 ,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍以及縣級融資平臺風(fēng)險的暴露等現(xiàn)象 ,中國可能已進入政策超調(diào)的風(fēng)險 . ? 他表示 ,觀察宏觀緊縮不僅要觀察銀行間市場利率走勢 ,還需要觀察企業(yè)和實體經(jīng)濟從金融體系獲得資金的實際成本 ,後者反映了實體經(jīng)濟感受到的緊縮力度 .目前實體經(jīng)濟感受到的利率緊縮力度已經(jīng)接近 2023年底水平 ,但是當(dāng)前的實體經(jīng)濟增長強度實際上明顯弱于 2023年 ?巴曙松指出 ,參考歷次政策緊縮決策的慣性 ,政策制定者通常會在確認通脹水平進入下行通道後才可能退出緊縮政策 ,但在此之前 ,國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)已呈現(xiàn)回落態(tài)勢 . ?20232023年這輪政策緊縮周期 ,一共上調(diào)了 19次存款準備金率并加息七次 ,使一年期存款利率達到 %,最後一次的加息時點為 2023年 12月底 ,這時距 CPI見頂回落的時點為三個月 . ?巴曙松指出 ,緊縮疊加風(fēng)險的逐步暴露將以漸近式的反應(yīng)在以下幾個潛在信號上 :企業(yè)去庫存、房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對沖的范圍、汽車銷量下滑幅度過大、縣級融資平臺風(fēng)險的暴露 . ?地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險可能會在監(jiān)管壓力下暴露 ,資金斷裂的可能性加大 .巴曙松說 . 巴曙松： 中國加息空間受到國際環(huán)境制約 20230427 中國貨幣政策面臨國際環(huán)境約束 ,如果歐美日始終刻意保持低利率的話，會直接制約中國利率政策的加息空間。盡管國內(nèi)物價壓力可能很大，但是可能加息的空間不是很大。 個人見解 僅供娛樂 Part 4 投資觀點 投資觀點 1：在別人貪婪的時候我們要恐懼，在別人恐懼的時候我們要貪婪（巴菲特），可以換種說法：你的投資理念要逆大眾思維 投資觀點 2：借鑒股市投資理論的趨勢投資與價值投資 投資觀點 3：趨勢投資中，在大周期（如周線）上漲趨勢確定的情況下，每一次的平臺整理 /回調(diào)都是買點。當(dāng)然大趨勢的底部是最佳的買點（如 07年金融危機后的房地產(chǎn) 08年底至 09年上半年期間）； 問題： ?現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是否大家都在恐懼階段； ?房地產(chǎn)大趨勢是上漲還是下跌，或者是否拐點即將出現(xiàn)呢？ ?如何用價值投資理論和項目價值點進行嫁接。 案例借鑒：股市理論下跌背馳。 價值投資、趨勢投資 日線 2023年 2023年 周線 2023年 2023年 金融政策觀點 國際 ： ?西方發(fā)達國家現(xiàn)階段普遍采取寬松貨幣政策，且考慮經(jīng)濟二次探底、經(jīng)濟回暖不穩(wěn)定等因素，寬松政策可能長期存在； ?日本國債幅度高，（長期低利率，大地震后重建需要更多的資金）貨幣超量發(fā)行情況同樣嚴重，貨幣貶值長期化； ?主流貨幣貶值帶來的輸入性通脹非國內(nèi)緊縮可以避免，緊縮帶來的人民幣升值更會影響出口行業(yè)；更隨世界主流主動貶值概率大（金融危機階段中國匯率掛鉤美元），繼續(xù)偏緊的金融政策難度大，放寬概率偏大； 國內(nèi) 目前的金融政策已明顯偏緊（溫州小企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)主逃跑、民間借貸利率升至 100%以上等），為保證國內(nèi)企業(yè)良好經(jīng)營環(huán)境，金融寬松概率加大； 題外話：目前銀行上調(diào)利率有點乘火打劫意思；同樣說明銀根偏緊至極致。 金融緊縮政策寒冬已過， 2023年金融相應(yīng)寬松信號明顯 個人觀點 1： 通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯 從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能，如：資產(chǎn)配臵需要、保值增值需要等，與前相比對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級增長。 房地產(chǎn)可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應(yīng)，具備超越大多數(shù)投資回報的優(yōu)異表現(xiàn)； 房地產(chǎn)投資相對來講專業(yè)要求不高（資金實力要求極高），對財富人群具有較強吸引力?！挤疵妫汗墒?、黃金投資〗 個人觀點 2： 現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問題實質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問題的體現(xiàn) 。 房地產(chǎn)具備顯著的保值增值功能， 0 10年超寬松的貨幣投放，導(dǎo)致通貨膨脹及貨幣貶值?糖高宗、蒜你狠等?，對個體而為避免通貨膨脹財富縮水，需要具備保值功能的物品，在近年股市長期不振的情況下，房地產(chǎn)成為吸納泛濫貨幣的首選。導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅飆升； 就吸納貨幣的蓄水池而言，只有 2個超級蓄水池，一個房地產(chǎn)，一個股市，但中國股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個蓄水池仍有蓄水功能。導(dǎo)致房地產(chǎn)問題更顯突出。 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 3：房地產(chǎn)上漲大趨勢不變，每次回調(diào)都是好的買入點。 房地產(chǎn)實質(zhì)是國民財富的最直接體現(xiàn)。只要中國實體經(jīng)濟（也包括金融）不出現(xiàn)大問題，房價本身不是問題。 房地產(chǎn)大勢是否拐點出現(xiàn)，一定是實體經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)趨勢拐點不會脫離實體經(jīng)濟。 〃 0708年房地產(chǎn)快速下跌對應(yīng)美國次貸危機集中爆發(fā)，外貿(mào)出口懸崖式下跌導(dǎo)致實體經(jīng)濟重挫以及信心急劇下降〖期間溫總理言：信心比什么都重要〗； 〃 最近一輪調(diào)控已滿 1年，而之前房價基本堅挺，近期出現(xiàn)房價不穩(wěn)同樣是實體經(jīng)濟出現(xiàn)了問題所致〖中小企業(yè)倒閉潮〗。 從目前可預(yù)測的情況看，未來 10年內(nèi)中國國內(nèi)經(jīng)濟大幅下滑概率低，房地產(chǎn)大周期上漲概率大。 依據(jù)趨勢投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下，每一次的平臺整理或回調(diào)都是好的買入時機。 房地產(chǎn)觀點 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 4：本論房地產(chǎn)特征：調(diào)控時間長 /房價微跌 /行業(yè)震蕩，從趨勢投資看屬明顯的回調(diào)走勢（非反轉(zhuǎn) /拐點出現(xiàn)）； 如前所述，本論經(jīng)濟泡沫不大，實體經(jīng)濟基本健康（金融出點問題），因此房價難以深幅回調(diào)；更多是以時間換空間的方式進行調(diào)整，即跌幅小，時間長，如果以 2023年 10月開始，至 2023年 3季度基本復(fù)蘇，回調(diào)時間長達 23個月，而 0708年調(diào)整時間（ 2023年 10月 2023年 10月僅 12個月），但期間會出現(xiàn)行業(yè)劇烈震蕩情況（長期壓制小開發(fā)商售地退出），行業(yè)洗牌加?。ㄈf科等大型企業(yè)收購兼并小企業(yè)）。 中國特色 —— 社會穩(wěn)定，導(dǎo)致政策受限：房價上漲無房群體要安撫，房價下跌有房群體同樣需要安撫〖目前已出現(xiàn)跡象〗。政策實際是在走鋼絲，并沒有太多選擇，一旦房價深度下跌，即便不考慮對下游行業(yè)（建筑、材料、用工等）的影響，從社會穩(wěn)定看都會出臺扶持政策，百試不爽！ 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 5：行政性政策退出大概率在黨 18大后（ 2023年 11月）。 2023年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好的基礎(chǔ)，換屆后限價等行政政策逐步退出概率大， 2023年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大。 現(xiàn)在已在為退出做鋪墊。 個人觀點 6：短期看最佳買入點在 2023年一季度，考慮房地產(chǎn)不動產(chǎn) /供應(yīng)有限難有心水房，從目前至 2023年 3季度都是好的購買時期。 房地產(chǎn)小規(guī)律：供銷剪刀差最大值對應(yīng)短期最低房價出現(xiàn)，預(yù)計時點在2023年一季度 房地產(chǎn)投資不同于股市可隨時進出（對比股市是中長期投資），在目前至2023年三季度都是房價探底并逐步回升期（不是主流上漲期），為防止一等不再的情況出現(xiàn)，一旦發(fā)現(xiàn)心水房都是購買的好時機。 房地產(chǎn)觀點 個人觀點 7：保障性住房，福兮禍所依 案例借鑒：美國次貸：對信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。 危機啟示 1：在長期經(jīng)濟繁榮下，缺失了判斷風(fēng)險能力，逐利貪婪讓金融借貸從富人向下層延伸，極致到了無償還能力的最窮階層； 危機啟示 2：經(jīng)濟出現(xiàn)問題后，首先影響社會底層，次貸先爆發(fā)危機； 危機啟示 3：作為全球超級大國，用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試，并將次貸用金融杠桿無限放大，最終形成了世界性的金融危機，到現(xiàn)在仍未恢復(fù)； 危機啟示 4：目前國內(nèi)重點推進保障房建設(shè)，個人認為與次貸房類型相似，中國把它作為房地產(chǎn)行業(yè)重點突破口，潛在風(fēng)險很大；一旦未來中國經(jīng)濟出現(xiàn)問題時，保障房的問題會暴露的非常嚴重！此外，保障房對地方政府而言絕對是雞肋，無利潤（政治任務(wù)、大幅減少地方實際可支配收入）、無責(zé)任 (又是行政指令）導(dǎo)致工程質(zhì)量差（桃源村已是典型）以及權(quán)力尋租等，對于保障房建設(shè)不看好（國內(nèi)申報保障房建設(shè)量最大的是東北長春？） 謝謝！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH