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x年關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)個(gè)人見解-資料下載頁(yè)

2025-01-05 05:57本頁(yè)面
  

【正文】 公開,樓市出現(xiàn)牛群泡沫的機(jī)會(huì)近于零。如果某區(qū)的土地不足,或需求很高,那么讓樓價(jià)上升是上策,大升也不壞,因?yàn)闃莾r(jià)是人口分布的一個(gè)重要而又合乎經(jīng)濟(jì)原則的最佳約束。 ( )泡沫的闡釋:評(píng)中國(guó)的樓市與北京的對(duì)策 中國(guó)實(shí)際緊縮程度已近 2023年底水平 (20230616) ? 巴曙松周四接受路透電話專訪時(shí)表示 ,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對(duì)沖的范圍以及縣級(jí)融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的暴露等現(xiàn)象 ,中國(guó)可能已進(jìn)入政策超調(diào)的風(fēng)險(xiǎn) . ? 他表示 ,觀察宏觀緊縮不僅要觀察銀行間市場(chǎng)利率走勢(shì) ,還需要觀察企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)從金融體系獲得資金的實(shí)際成本 ,後者反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到的緊縮力度 .目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)感受到的利率緊縮力度已經(jīng)接近 2023年底水平 ,但是當(dāng)前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)度實(shí)際上明顯弱于 2023年 ?巴曙松指出 ,參考?xì)v次政策緊縮決策的慣性 ,政策制定者通常會(huì)在確認(rèn)通脹水平進(jìn)入下行通道後才可能退出緊縮政策 ,但在此之前 ,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)已呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì) . ?20232023年這輪政策緊縮周期 ,一共上調(diào)了 19次存款準(zhǔn)備金率并加息七次 ,使一年期存款利率達(dá)到 %,最後一次的加息時(shí)點(diǎn)為 2023年 12月底 ,這時(shí)距 CPI見頂回落的時(shí)點(diǎn)為三個(gè)月 . ?巴曙松指出 ,緊縮疊加風(fēng)險(xiǎn)的逐步暴露將以漸近式的反應(yīng)在以下幾個(gè)潛在信號(hào)上 :企業(yè)去庫(kù)存、房地產(chǎn)投資下滑的幅度超出保障房可以對(duì)沖的范圍、汽車銷量下滑幅度過(guò)大、縣級(jí)融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的暴露 . ?地方政府融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在監(jiān)管壓力下暴露 ,資金斷裂的可能性加大 .巴曙松說(shuō) . 巴曙松: 中國(guó)加息空間受到國(guó)際環(huán)境制約 20230427 中國(guó)貨幣政策面臨國(guó)際環(huán)境約束 ,如果歐美日始終刻意保持低利率的話,會(huì)直接制約中國(guó)利率政策的加息空間。盡管國(guó)內(nèi)物價(jià)壓力可能很大,但是可能加息的空間不是很大。 個(gè)人見解 僅供娛樂 Part 4 投資觀點(diǎn) 投資觀點(diǎn) 1:在別人貪婪的時(shí)候我們要恐懼,在別人恐懼的時(shí)候我們要貪婪(巴菲特),可以換種說(shuō)法:你的投資理念要逆大眾思維 投資觀點(diǎn) 2:借鑒股市投資理論的趨勢(shì)投資與價(jià)值投資 投資觀點(diǎn) 3:趨勢(shì)投資中,在大周期(如周線)上漲趨勢(shì)確定的情況下,每一次的平臺(tái)整理 /回調(diào)都是買點(diǎn)。當(dāng)然大趨勢(shì)的底部是最佳的買點(diǎn)(如 07年金融危機(jī)后的房地產(chǎn) 08年底至 09年上半年期間); 問題: ?現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是否大家都在恐懼階段; ?房地產(chǎn)大趨勢(shì)是上漲還是下跌,或者是否拐點(diǎn)即將出現(xiàn)呢? ?如何用價(jià)值投資理論和項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)進(jìn)行嫁接。 案例借鑒:股市理論下跌背馳。 價(jià)值投資、趨勢(shì)投資 日線 2023年 2023年 周線 2023年 2023年 金融政策觀點(diǎn) 國(guó)際 : ?西方發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)階段普遍采取寬松貨幣政策,且考慮經(jīng)濟(jì)二次探底、經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定等因素,寬松政策可能長(zhǎng)期存在; ?日本國(guó)債幅度高,(長(zhǎng)期低利率,大地震后重建需要更多的資金)貨幣超量發(fā)行情況同樣嚴(yán)重,貨幣貶值長(zhǎng)期化; ?主流貨幣貶值帶來(lái)的輸入性通脹非國(guó)內(nèi)緊縮可以避免,緊縮帶來(lái)的人民幣升值更會(huì)影響出口行業(yè);更隨世界主流主動(dòng)貶值概率大(金融危機(jī)階段中國(guó)匯率掛鉤美元),繼續(xù)偏緊的金融政策難度大,放寬概率偏大; 國(guó)內(nèi) 目前的金融政策已明顯偏緊(溫州小企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)主逃跑、民間借貸利率升至 100%以上等),為保證國(guó)內(nèi)企業(yè)良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境,金融寬松概率加大; 題外話:目前銀行上調(diào)利率有點(diǎn)乘火打劫意思;同樣說(shuō)明銀根偏緊至極致。 金融緊縮政策寒冬已過(guò), 2023年金融相應(yīng)寬松信號(hào)明顯 個(gè)人觀點(diǎn) 1: 通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯 從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能,如:資產(chǎn)配臵需要、保值增值需要等,與前相比對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級(jí)增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應(yīng),具備超越大多數(shù)投資回報(bào)的優(yōu)異表現(xiàn); 房地產(chǎn)投資相對(duì)來(lái)講專業(yè)要求不高(資金實(shí)力要求極高),對(duì)財(cái)富人群具有較強(qiáng)吸引力?!挤疵妫汗墒?、黃金投資〗 個(gè)人觀點(diǎn) 2: 現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問題實(shí)質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問題的體現(xiàn) 。 房地產(chǎn)具備顯著的保值增值功能, 0 10年超寬松的貨幣投放,導(dǎo)致通貨膨脹及貨幣貶值?糖高宗、蒜你狠等?,對(duì)個(gè)體而為避免通貨膨脹財(cái)富縮水,需要具備保值功能的物品,在近年股市長(zhǎng)期不振的情況下,房地產(chǎn)成為吸納泛濫貨幣的首選。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅飆升; 就吸納貨幣的蓄水池而言,只有 2個(gè)超級(jí)蓄水池,一個(gè)房地產(chǎn),一個(gè)股市,但中國(guó)股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市,現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個(gè)蓄水池仍有蓄水功能。導(dǎo)致房地產(chǎn)問題更顯突出。 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 個(gè)人觀點(diǎn) 3:房地產(chǎn)上漲大趨勢(shì)不變,每次回調(diào)都是好的買入點(diǎn)。 房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是國(guó)民財(cái)富的最直接體現(xiàn)。只要中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)(也包括金融)不出現(xiàn)大問題,房?jī)r(jià)本身不是問題。 房地產(chǎn)大勢(shì)是否拐點(diǎn)出現(xiàn),一定是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)拐點(diǎn),房地產(chǎn)趨勢(shì)拐點(diǎn)不會(huì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 〃 0708年房地產(chǎn)快速下跌對(duì)應(yīng)美國(guó)次貸危機(jī)集中爆發(fā),外貿(mào)出口懸崖式下跌導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)重挫以及信心急劇下降〖期間溫總理言:信心比什么都重要〗; 〃 最近一輪調(diào)控已滿 1年,而之前房?jī)r(jià)基本堅(jiān)挺,近期出現(xiàn)房?jī)r(jià)不穩(wěn)同樣是實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題所致〖中小企業(yè)倒閉潮〗。 從目前可預(yù)測(cè)的情況看,未來(lái) 10年內(nèi)中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下滑概率低,房地產(chǎn)大周期上漲概率大。 依據(jù)趨勢(shì)投資理論:在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下,每一次的平臺(tái)整理或回調(diào)都是好的買入時(shí)機(jī)。 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 個(gè)人觀點(diǎn) 4:本論房地產(chǎn)特征:調(diào)控時(shí)間長(zhǎng) /房?jī)r(jià)微跌 /行業(yè)震蕩,從趨勢(shì)投資看屬明顯的回調(diào)走勢(shì)(非反轉(zhuǎn) /拐點(diǎn)出現(xiàn)); 如前所述,本論經(jīng)濟(jì)泡沫不大,實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本健康(金融出點(diǎn)問題),因此房?jī)r(jià)難以深幅回調(diào);更多是以時(shí)間換空間的方式進(jìn)行調(diào)整,即跌幅小,時(shí)間長(zhǎng),如果以 2023年 10月開始,至 2023年 3季度基本復(fù)蘇,回調(diào)時(shí)間長(zhǎng)達(dá) 23個(gè)月,而 0708年調(diào)整時(shí)間( 2023年 10月 2023年 10月僅 12個(gè)月),但期間會(huì)出現(xiàn)行業(yè)劇烈震蕩情況(長(zhǎng)期壓制小開發(fā)商售地退出),行業(yè)洗牌加劇(萬(wàn)科等大型企業(yè)收購(gòu)兼并小企業(yè))。 中國(guó)特色 —— 社會(huì)穩(wěn)定,導(dǎo)致政策受限:房?jī)r(jià)上漲無(wú)房群體要安撫,房?jī)r(jià)下跌有房群體同樣需要安撫〖目前已出現(xiàn)跡象〗。政策實(shí)際是在走鋼絲,并沒有太多選擇,一旦房?jī)r(jià)深度下跌,即便不考慮對(duì)下游行業(yè)(建筑、材料、用工等)的影響,從社會(huì)穩(wěn)定看都會(huì)出臺(tái)扶持政策,百試不爽! 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 個(gè)人觀點(diǎn) 5:行政性政策退出大概率在黨 18大后( 2023年 11月)。 2023年換屆前政策放寬概率低,需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好的基礎(chǔ),換屆后限價(jià)等行政政策逐步退出概率大, 2023年一季度政府班子換屆,四季度黨政班子換屆,黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大。 現(xiàn)在已在為退出做鋪墊。 個(gè)人觀點(diǎn) 6:短期看最佳買入點(diǎn)在 2023年一季度,考慮房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn) /供應(yīng)有限難有心水房,從目前至 2023年 3季度都是好的購(gòu)買時(shí)期。 房地產(chǎn)小規(guī)律:供銷剪刀差最大值對(duì)應(yīng)短期最低房?jī)r(jià)出現(xiàn),預(yù)計(jì)時(shí)點(diǎn)在2023年一季度 房地產(chǎn)投資不同于股市可隨時(shí)進(jìn)出(對(duì)比股市是中長(zhǎng)期投資),在目前至2023年三季度都是房?jī)r(jià)探底并逐步回升期(不是主流上漲期),為防止一等不再的情況出現(xiàn),一旦發(fā)現(xiàn)心水房都是購(gòu)買的好時(shí)機(jī)。 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 個(gè)人觀點(diǎn) 7:保障性住房,福兮禍所依 案例借鑒:美國(guó)次貸:對(duì)信用不好,沒有收入證明,甚至不具備償還能力的借款人也給予的購(gòu)房貸款。 危機(jī)啟示 1:在長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)繁榮下,缺失了判斷風(fēng)險(xiǎn)能力,逐利貪婪讓金融借貸從富人向下層延伸,極致到了無(wú)償還能力的最窮階層; 危機(jī)啟示 2:經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題后,首先影響社會(huì)底層,次貸先爆發(fā)危機(jī); 危機(jī)啟示 3:作為全球超級(jí)大國(guó),用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試,并將次貸用金融杠桿無(wú)限放大,最終形成了世界性的金融危機(jī),到現(xiàn)在仍未恢復(fù); 危機(jī)啟示 4:目前國(guó)內(nèi)重點(diǎn)推進(jìn)保障房建設(shè),個(gè)人認(rèn)為與次貸房類型相似,中國(guó)把它作為房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)突破口,潛在風(fēng)險(xiǎn)很大;一旦未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題時(shí),保障房的問題會(huì)暴露的非常嚴(yán)重!此外,保障房對(duì)地方政府而言絕對(duì)是雞肋,無(wú)利潤(rùn)(政治任務(wù)、大幅減少地方實(shí)際可支配收入)、無(wú)責(zé)任 (又是行政指令)導(dǎo)致工程質(zhì)量差(桃源村已是典型)以及權(quán)力尋租等,對(duì)于保障房建設(shè)不看好(國(guó)內(nèi)申報(bào)保障房建設(shè)量最大的是東北長(zhǎng)春?) 謝謝! 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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