【正文】 ? 國八條： 608城市出臺房價控制目標(biāo) ，發(fā)改委督促銷售過程明碼標(biāo)價 2023年上半年行業(yè)政策回顧 ——嚴(yán)格執(zhí)行、力度加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大、新政策出臺 限貸 限購 限價 保障房 ? 新國十條： 580萬套 ? 國五條：年末基本建成 60% ? 國八條： 1000萬套 ， 11月底全部開工 影響購房者預(yù)期的政策 直接影響政策 限購政策 （自上而下） 限貸政策 （自下而上） 間接影響政策 保障房政策 限價政策 從兩頭堵需求 效果立竿見影 行政干預(yù)市場 改變買方預(yù)期 限貸政策繼續(xù)抑制低支付能力者入市，限購繼續(xù)抑制投資需求入市 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0%10%20%30%40%50%60%70% 中央規(guī)定的二套房首付比例 世聯(lián)全國代理項目一次性付款比例 銀行信貸政策不一次性付清比例關(guān)系 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50% 2023年上半年購房者投資比例走勢 一次性付清比例創(chuàng)今年新高 投資比例明顯下降 5% 24% 58% 6% 16% 33% 13% 11% 16% 9% 16% 37% 41% 31% 10% 43% 22% 4% 三成以內(nèi) 三至六成 六成以上 一次性付清 非常小 比較小 不好說 比較大 非常大 信貸政策對丌同首付能力購房者的影響 限購政策對丌同置業(yè)目的購房者的影響 40% 15% 13% 25% 24% 23% 11% 12% 10% 13% 27% 27% 10% 22% 27% 首次置業(yè) 改善性需求 投資需求 非常小 比較小 不好說 比較大 非常大 數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點網(wǎng) 供銷差與價格走勢高度一致，預(yù)計 12年一季度 價格面臨較大的下行壓力 97989910010110215000100005000050001000006Q1 06Q3 07Q1 07Q3 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 12Q1 12Q3商品住宅供銷差 商品住宅銷售價格指數(shù) 多項式 (商品住宅供銷差 ) 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中原數(shù)據(jù)平臺 未來商品住宅供銷差走勢 供銷差 = 實際需求 潛在供應(yīng) = 銷售面積 滯后 限貸政策下市場形式更加嚴(yán)峻，資格客戶稀缺和信貸額度緊張將是我們面臨的 2大難題 關(guān)于資格客戶 ——1個基于大量假設(shè)的印象型估測 資格客戶 = 買得起房的客戶 資格已消耗客戶 （ 1）買得起房的客戶 —— 家庭月收入 30%能夠支付 平均房價月供的客戶 總價 120 首付比例 30% 貸款 84 基準(zhǔn)利率 1倍 月供 5616 月供占家庭收入比例 30% 家庭月收入 18720 家庭年收入 224640 存量調(diào)研 20萬以上的 % 深圳常住家庭 3503201 買得起房的家庭數(shù) （ 2）資格已消耗的客戶 —— 已購房客戶數(shù)量247。人均房 屋套數(shù)247。 因而，預(yù)計未來政府政策執(zhí)行逡輯是：一方面加大保障房建設(shè)力度，籍以此維護(hù)政府的公信力；另一方面，持續(xù)加強(qiáng)限價政策的執(zhí)行力度。 1971年美國放棄美元兌換黃金的承諾即是一個案例。 目前的復(fù)蘇緩慢且不穩(wěn)定 ? 從美國歷史上前 10次衰退周期相比， 2023年四季度以來的本輪衰退幅度相對于歷史平均水平更為嚴(yán)重，復(fù)蘇進(jìn)程相對歷史更為緩慢，且極不穩(wěn)定。 QE的可信度下降 一個簡單對比 ?目前支持 QE3的理由主要是提高市場信心和應(yīng)對資本市場動蕩，如果僅僅簡單考察QE與標(biāo)曾 500的關(guān)系，從推出前的最低點到推出后的最高點作為對比依據(jù)， QE1推高 62%， QE2推高 28%。 ?目前，對美國 2023年經(jīng)濟(jì)增長率的平均預(yù)測在 %左右，較兩個月以前約低 1%。拿美國 2023年的高點和 2023年的低點匡算，美國金融財富的損失大約是 20萬億美元，相當(dāng)于其年 GDP的 150%，而日本當(dāng)年的損失約相當(dāng)于其年 GDP的三倍，問題較之美國更為嚴(yán)重。不論從 GDP總量還是國債余額大小的角度來看，一旦西班牙和意大利出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，其問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比希臘、葡萄牙大得多。 “自我實現(xiàn)” 歐債危機(jī)可以被市場“自我實現(xiàn)”。 “短板現(xiàn)象” 歐元區(qū)問題是“短板”現(xiàn)象。 主權(quán)危機(jī)向銀行系統(tǒng)傳導(dǎo)的途徑主要有三條： 第一，銀行持有的政府債券市值縮水，侵蝕銀行資產(chǎn)。 債務(wù)重組或觸發(fā)歐元區(qū)銀行系統(tǒng)新危機(jī) 。區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均，貨幣統(tǒng)一和財政獨立之間的錯位，政治訴求和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實之間的脫節(jié)，以及本國利益和聯(lián)邦利益的沖突，是歐元區(qū)的先天不足，中期內(nèi)希臘債務(wù)重組 的可能性較大 “向后退 ”一部分國家（應(yīng)當(dāng)是那些陷入危機(jī)的國家，而不是德國）退出歐元區(qū)，重新發(fā)行本國主權(quán)貨幣，這將是痛苦的，但是更為現(xiàn)實。而本國主權(quán)貨幣發(fā)行后這些債券還將面臨損失。 下一階段需要關(guān)注的重點 一旦歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)加劇，值得重點關(guān)注的目標(biāo) 首先，關(guān)注那些在這些國家購買的大量主權(quán)債的商業(yè)銀行，它們將面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)減計和流動性風(fēng)險 其次，關(guān)注那些在這些國家發(fā)放了大量貸款的商業(yè)銀行，在危機(jī)中這些商業(yè)貸款也將出現(xiàn)嚴(yán)重的損失 第三，關(guān)注德國經(jīng)濟(jì)和市場變化。 ? 在這種情況下，歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依靠新興市場進(jìn)口的可持續(xù)性較差。在金融危機(jī)爆發(fā)之后，由于企業(yè)、家庭及金融部門都大幅度地“去杠桿”，最終需求出現(xiàn)急劇萎縮，導(dǎo)致了一個深度的經(jīng)濟(jì)下滑。出于投機(jī)或保值的需求，包括中國在內(nèi)的全球的企業(yè)（甚至金融部門）都進(jìn)行了大規(guī)模存貨積累，從而增加了經(jīng)濟(jì)中的 中間需求 。 “二次探底”的形態(tài) ? 再者，在 2023 年金融危機(jī)發(fā)生之后，包括中國在內(nèi)的全球政府及央行協(xié)調(diào)一致地采取大規(guī)模的財政與貨幣刺激政策，這在當(dāng)時對于穩(wěn)定信心、創(chuàng)造需求產(chǎn)生了很大的正面作用（一定程度上講，當(dāng)時的財政刺激也是加劇很多國家當(dāng)前財政困境的原因之一），從而促成了一個相對比較強(qiáng)勁的反彈。基于歐美經(jīng)濟(jì) 2023年進(jìn)入較慢增長（而非衰退）的假設(shè)，中國出口增長估計將從 2023年的 20 %下降到 2023年的 1012%。 ? 但是，依然要看到，即使全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn) “二次探底 ”，中國當(dāng)前面臨的格局與 2023年的金融危機(jī)時也存在較大差異。 如果此次“二次探底”會相對較淺，那么它對中國出口的負(fù)面影響會相對較弱，應(yīng)該不會出現(xiàn) 2023 年出口大幅度下滑的狀況。從區(qū)域增長結(jié)構(gòu)看，隨著大量勞動密集型企業(yè)從東部沿海向中西部的轉(zhuǎn)移，中西部的投資增長開始快于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，這不僅使中國的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更為均衡，同時也有利于支持經(jīng)濟(jì)增長的軟著陸。 第一，規(guī)模適度。 —政策應(yīng)有側(cè)重 因此，未來的政策不能再簡單以投資為主，應(yīng)該在投資和消費之間取得平衡，以保障民生和推動消費為主線。 基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、制造業(yè)占據(jù)投資的大部分，直接影響總體的增長波動，制造業(yè)的投資增長動力一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，另外就是勞動力成本上升推動的資本替代勞動的過程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面取決于城市化的進(jìn)展 —適度降低增長目標(biāo) 如果歐美經(jīng)濟(jì)二次探底，中國新一輪刺激政策的目標(biāo)不應(yīng)該是將 GDP增長率再次推高到 9%10%，而應(yīng)該將目標(biāo)降低。 ? 進(jìn)一步的觀察發(fā)現(xiàn)，最后一次加息時點是 2023年 12月底，這時距離 CPI見頂回落的時點為三個月，而 CPI在 3月份見頂回落之后，央行仍在 4到 6月保持了每月提存款準(zhǔn)備金率一次的緊縮力度，而在最后一次即 6月提高存款準(zhǔn)備金率時， GDP已經(jīng)連續(xù)回落了 5個季度，直到 2023年三季度，政策緊縮效應(yīng)的集中釋放疊加于金融危機(jī)的外生沖擊，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn) “超調(diào)”。目前看，這些不幸經(jīng)驗是不會在中國出現(xiàn)的：打壓樓市的直接政策及借貸緊縮的間接政策推出了好幾個月，這里那里樓價只下降了百分之十左右。 這幾個星期內(nèi)地樓價的下跌有加速的跡象，這只是個人的隨意觀察，作不得準(zhǔn)。紓緩樓價是另一回事。除非真的把樓市打死。 ? 中國的經(jīng)濟(jì)增長冠于地球，市民要把他們花不掉的錢放到哪里去呢？股市我真的不明白。 ? 讀到的言論，是北京的朋友擔(dān)心樓價升得