【正文】 執(zhí)行歸到各地方及各部門，然而地方、部門利益與中央政府利益有一定差異，則可能造成大門好開、小門難開的局面。 2022年的文件講的是非公有資本、非公有制企業(yè)，是以公有制為本位的。而新 36條題為“國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見”，沒有再重復非公有制企業(yè)和非公有資本的提法，而是談的民間資本、民營企業(yè)。 2022年的 36條的措辭主要是講“允許”。允許的主體是政府，今天允許，明天也可以不允許；這里允許，那里就可以不允許。而“新 36條”只有兩處提到“允許” (一處是允許民間資本開辦金融機構，另一處是允許民營企業(yè)按有關規(guī)定參與承擔軍工生產和科研任務 )，其它地方統(tǒng)統(tǒng)是“鼓勵和引導”，這樣位臵就擺對了。 ?消除了權利配臵的標準化語言 30 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 房產稅問題：房產稅進一步推進，將對經濟產生相當大的沖擊，可能引發(fā)經濟的二次探底 ?房產稅需要站在社會轉型的角度理解，是一個全方位的重大變革 ?房產稅的落地對房價未必有很好的抑制作用 ?房產稅的出臺預期已經引起部分大城市出現(xiàn)租金上漲的情況 31 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 房產稅的預期，使得相當多投資者開始做好長期持有準備，為了轉嫁成本，租金上漲已經出現(xiàn)，直接導致租房生活成本增加， 80后大城市生活壓力的增加。 城市 租金情況 北京 4月份住房租金環(huán)比上漲了 % 深圳 各類出租屋租金均有上漲 ,平均漲幅為 5． 3％ ,龍崗區(qū)住宅類租金領漲全市 ,達到 9． 4％。 廣州 住宅租賃市場的平均租金為 /平方米 〃 月，環(huán)比上漲了 %，同比上漲了 % 典型城市租金漲幅情況 32 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 我們的判斷 對政策的判斷： 長效需弱化，短效需強化 對市場的判斷： 近期將經歷三個階段調整 對風險的判斷： 行業(yè)風險從原來的二元化上升到三元化 對企業(yè)的判斷： 三類企業(yè)機會較大 33 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 長效弱化：政策條款可能無法達到預期效果。 上海 重慶 深圳 廣州 政策預期 政策要點 今期間將出臺樓市調控細則并征收房產稅 “特別房產消費稅”將擴大征收范圍 傳言會出臺“比中央更嚴厲”的措施 政策出臺 仍未出臺 ？ 未提及限購、擴大房產稅征收范圍、停止三套房貸等政策，同時對首次購房實行財政補助。 不干預三套房貸，限制港澳和外國人購房，外地人購房按照國家出臺的政策執(zhí)行。 暫停三套房貸款；限制非本地居民的購買住房貸款等，政策嚴厲度未超過中央。 三大隱憂已現(xiàn) 部分城市高調宣揚的調控細則并未兌現(xiàn)，地方政策“溫和”出臺，預示政策調控正進入觀察期 對政策的判斷 34 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 短期強化：短期倒逼房價下降，成交上漲 時間 政策名稱 主要內容 5月 19日 《 關于土地增值稅清算有關問題的通知 》 明確了土地增值稅清算過程中的若干計稅問題 6月 3日 《 關于加強土地增值稅征管工作的通知 》 除了強調清算環(huán)節(jié)的管理必要性之外，還對預征率作出調整：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各地要根據(jù)不同類型房地產確定適當?shù)念A征率 6月 4日 二套房認定標準 規(guī)范二套房認定標準，對個人申請商業(yè)性住房貸款申請的二套房認定遵循“以家庭為單位，認房又認貸”原則 近期相關政策 對政策的判斷 35 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 第一階段 近期 1~2月內為觀察期： “三看到三調”走勢，市場反應將決定未來的政策走向； 一看，部分企業(yè)率先降價后市場的反響。恒大降價后各城市房地產市場的后續(xù)效應， 二看，哪些企業(yè)積極跟進調價隊列。 恒大打折試水之后，龍頭企業(yè)的調價有可能成為新一輪房價調整的導火索。 三看，中央是否有耐心等待，調控政策是否會進一步加重。本次調控政策出臺后，各地政府又相繼出臺了地方細則，但目前來看，房價調整仍未正式啟動，大部分城市的價格仍堅守在高位?；诖舜握{控的決心，如果各地方政策的效果不明顯，或者開發(fā)商死扛房價，有可能還會引來加息等更進一步的調控措施。 “三調”主要是房地產企業(yè)的內部策略調整。 一調，今年的銷售目標； 二調，項目銷售價格； 三調，今年供應計劃。 隨著各地政策細則的出臺，房地產市場預計將經歷三個調整階段： 對市場的判斷 36 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 第二階段 3~5月內為調整期： 經過觀察期之后，市場將進入積極調整期，價格預計跌至 09年底水平。 雖然業(yè)內一致認為經過 09年的項目瘋狂去化，開發(fā)商手中資金充裕，不會輕易降價拋盤，但我們發(fā)現(xiàn)，由于對市場的過度樂觀，不少開發(fā)商從 09年開始大規(guī)模購地和新建項目， 3月份不少瘋狂爭地、屢創(chuàng)地王的行為曾在行業(yè)內沸沸揚揚，大手筆的投資新建使得開發(fā)商的資金“進的快，出的更快”。對于這部分企業(yè)來說，盡早調整價格，快速去化項目是唯一出路。因此，在隨后的 3~5個月內，隨著開發(fā)商銷售業(yè)績不斷減少，資金鏈越繃越緊，房地產價格會不斷下探，正式進入深度調整階段。 隨著各地政策細則的出臺，房地產市場預計將經歷三個調整階段： 對市場的判斷 37 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 第三階段 明年上半年或將會構筑新的量價平衡點： 明年上半年開始，市場經過大幅度調整后，將在低位進行盤整，是否能觸底回升，將取決于整體調整效果。 在經歷價格大幅下跌后，政策面將暫時趨于穩(wěn)定，市場進入盤整過程。但此次盤整僅是房價泡沫被擠壓后市場的正常底部徘徊過程，是否能夠觸底成功，進入回暖，還將取決于調整程度和政策的引導方向。 隨著各地政策細則的出臺，房地產市場預計將經歷三個調整階段： 對市場的判斷 38 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 行業(yè)風險從原來的二元化上升到三元化 行業(yè)內風險 行業(yè)外風險 社會風險 原有風險 新增風險 供求關系風險、房價漲幅風險、交易違規(guī)風險 … 經濟系統(tǒng)風險 … 拆遷風險、社會穩(wěn)定風險 … 不確定因素 行業(yè)調控 高風險 對風險的判斷 39 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 相對而言，三類企業(yè)機會較大 ?掌握土地、資本兩大元素，同時兼?zhèn)涓咝н\營機制，是成為行業(yè)領跑者的王道！ ?專業(yè)化是未來開發(fā)企業(yè)發(fā)展的根本出路。 ?企業(yè)前期發(fā)展沒有明確的戰(zhàn)略目標，但具備豐厚的優(yōu)質儲備資源，企業(yè)擁有未來能夠實現(xiàn)快速成長的潛力。 資源控制型企業(yè) 專業(yè)技術型企業(yè) 潛力未發(fā)型企業(yè) 對企業(yè)的判斷 40 169。 2022 中國房產信息集團版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。 The End !