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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)控與市場發(fā)展走勢分析(編輯修改稿)

2025-06-15 01:30 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 。 準備在一年內(nèi)和 1- 2年內(nèi)購房的占 %。 79 。 準備出資 50- 80萬 占 %, 80150萬元 占 50%,總價低于 120萬元的房子顯然更受市場歡迎。 80 將 目標戶型定位 在 90平米以下占 % , 90- 100平方米的占 %。 81 。 45歲以上占 44% 25—35歲占 % 82 。 收入 5- 10萬占 %,1020萬占 %,2030萬占 %。 83 由此可見: 一是 我國目前的住房市場 不是 以投機和投資占主導(dǎo)的市場, 而是 以真實需求為支撐的市場。 尤其是經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控, 投資性購房所占的比重減少,首次購房的比重正不斷加大。 二是住房潛在需求很大,有一定的支付能力支撐。 改善居住條件、結(jié)婚和拆遷安置 構(gòu)成了當前市場需求的主體。 84 在分析了 1- 10月市場情況后,我指出: 2021年以來, 房地產(chǎn)市場下行趨勢加快,市場信心明顯不足。 主要原因: 一是 部分城市 去年房價階段性非正常上漲后的理性回落; 二是 被媒體渲染后 對其他城市帶來的傳導(dǎo)效應(yīng); 三是 有關(guān)專家對市場出現(xiàn) “ 拐點 ” 以及房價將大跌的判斷和宣傳 致使市場觀望氣氛濃厚,持幣待購現(xiàn)象普遍; 四是 年初以來 較為緊縮的金融政策。 85 提出: 要啟動正常的住房消費 , 關(guān)鍵在以下幾點: 首先是 市場信心的恢復(fù) , 預(yù)期的改變; 其次是 政策的適度調(diào)整; 三是 對不同地區(qū)的分類指導(dǎo); 四是 輿論的正確導(dǎo)向 。 86 對調(diào)控市場供需關(guān)系提出的政策建議 87 。 我國正處在全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期 , 住房消費需求的高漲是社會消費需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映 , 堅定不移地采取鼓勵住房消費的政策 要從 擴大內(nèi)需和促進消費需求結(jié)構(gòu)升級 的 長期戰(zhàn)略高度 來認識和堅持 。 88 “ 市場供求基本平衡,結(jié)構(gòu)基本合理,價格基本穩(wěn)定 ” 來加強和改善對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。 鑒于房地產(chǎn)市場與保持 經(jīng)濟穩(wěn)定 金融穩(wěn)定 資本市場穩(wěn)定 社會大局穩(wěn)定 的密切關(guān)系 以及對實體經(jīng)濟運行的重要影響, 當前的 關(guān)鍵是穩(wěn)定市場,改善市場預(yù)期。 89 應(yīng)采取有效措施, 消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙,適當調(diào)整政策,穩(wěn)定市場預(yù)期, 促進市場成交量穩(wěn)定并逐步回升, 發(fā)揮住房消費對擴大國內(nèi)需求、促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的作用。 90 1)金融政策 。 針對房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況 , 建議對市場前景看好的開發(fā)項目 , 適當增加房地產(chǎn)貸款 , 加大信貸支持力度 , 以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常 、 合理的開發(fā)貸款需求 。 同時 , 擴寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道 , 積極探索住房貸款風(fēng)險分散機制 。 91 2)稅收政策 。 對 2021年 9部委文件規(guī)定的 “ 住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的 , 銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅” 作出調(diào)整 ( 制約了二級市場 , 拖累了一級市場 ) 回到 2021年的文件規(guī)定的 “ 對個人購買普通住房不足兩年的 , 銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅 ” 上, 打擊投機不能放松 ! 但 鼓勵居民通過二級市場適度改善住房條件 , 對擴大住房需求見效快 , 也符合現(xiàn)階段居民住房消費的主要需求 。 92 3)土地政策。 允許地方根據(jù)實際情況,對 新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地, 適當調(diào)低 首付款 和 出讓價款的支付期限。 鼓勵有實力的開發(fā)企業(yè)適度拿地,保證市場的后續(xù)供應(yīng)。 93 4)對購買第二套房的從緊政策適當調(diào)整。 租賣市場的同步發(fā)展, 可以適應(yīng)復(fù)雜的住房需求結(jié)構(gòu),滿足多樣化的住房需求,也有利于形成合理的市場價格體系。 應(yīng)鼓勵有能力的家庭購買第二套住房用于出租, 增加租賃市場的供應(yīng),滿足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中不斷增加的流動工作人員、新就業(yè)人員、以及中低收入家庭對住房租賃的大量需求。 94 5)進一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為。 要引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)正確面對房地產(chǎn)市場調(diào)整期。 防止部分企業(yè)借政府出臺政策之際,哄抬房價,擾亂市場。 95 6)加強輿論的正面引導(dǎo)。 對少數(shù)媒體和有關(guān)專家不負責(zé)任的言論,要客觀分析。 要 以穩(wěn)定住房成交量、防止房價大起大落為基調(diào),引導(dǎo)新聞媒體 客觀報道 當前房地產(chǎn)市場情況, 正確引導(dǎo) 市場預(yù)期, 正面宣傳 調(diào)控政策及其成效, 推動市場信心的恢復(fù)。 96 在講到關(guān)注 開發(fā)企業(yè)資金鏈問題時 , 我回憶了1994年房地產(chǎn)過熱之后剎車比較急 , 海南有幾百個在建開發(fā)項目停建 , 爛尾樓盤到處都是 , 四家商業(yè)銀行形成呆壞賬幾百億 , 朱總理兩次帶著有關(guān)部委到海南處理爛尾樓問題 , 前后用了 10年才基本解決 。 我指出:如果出現(xiàn)全國性的這類問題 , 會產(chǎn)生十分不利的影響 。 97 在談到 房地產(chǎn)市場蕭條影響到鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展時, 我指出最近很多小鋼鐵和水泥廠倒閉,大的鋼廠和水泥廠也是半停產(chǎn),看到電視上說從巴西運來的鐵礦石占滿了大半個港口。 溫總理插話: 7千萬噸。 我講到 1994年為解決鋼材積壓問題, 朱總理在全國發(fā)動安居工程的建設(shè)。 我還談到,由于市場蕭條,很多開發(fā)項目因為資金緊張而處于停工和半停工狀態(tài), 4000萬建筑隊伍有近 2021萬提前回家過年了。 98 在談到建議 對購買第二套房的從緊政策作出適當調(diào)整時, 我提出現(xiàn)在輿論和有關(guān)專家都把購買第二套住房作為投機來打擊,在討論開征物業(yè)稅的時候,一些人也提出要對第二套房收重稅,這些認識是片面的。 對購買第二套住房后空置的可以考慮加稅,但是很多國家都是鼓勵中產(chǎn)階級家庭購買第二套住房用于出租,這樣可以形成租售并舉的房地產(chǎn)市場格局,滿足多樣化的住房需求; 99 出租住房增加了, 租金的整體水平會下降, 城市流動人口、結(jié)婚的年輕人和購房支付能力有限的中低收入家庭可以租房住, 住房問題的矛盾也會緩解。 在城市化的快速發(fā)展過程中,住房租賃市場是最具潛力的市場,應(yīng)該鼓勵其發(fā)展而不是限制。 100 在談到 堅定不移地采取鼓勵住房消費的政策要從擴大內(nèi)需和促進消費需求結(jié)構(gòu)升級的長期戰(zhàn)略高度來認識和堅持時, 我談到: 1998年 為應(yīng)對亞洲金融風(fēng)波,國務(wù)院決定停止住房實物分配,成功穩(wěn)妥地啟動了居民的住房消費,對改善群眾居住條件,拉動經(jīng)濟增長都起到了積極作用; 2021年 非典過后,國務(wù)院下發(fā)了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的 18號文件,曾培炎副總理指出:從長遠看,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大,是我國經(jīng)濟增長不可替代的拉動力量。 101 在聽取了 7位專家意見后, 溫總理強調(diào)要堅定信心。 他指出:黨和政府態(tài)度是 保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展,防止大起大落。 具體講,明年的經(jīng)濟速度要回落, 提出 8%是必須的,這個決心不能動搖。 102 在談到要盡快制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體支持措施、穩(wěn)定農(nóng)業(yè)、要十分重視民營資本、鼓勵民營企業(yè)和民營經(jīng)濟發(fā)展等問題的同時, 他指出: 我贊成家瑾的判斷,是積極的判斷。 房地產(chǎn)市場還是以真實需求為支撐的市場,市場潛力很大。 如果這個判斷正確,必須實行鼓勵住房消費政策。已經(jīng)采取了住房保障性政策,還不夠。 很快要推出調(diào)整住房政策的改革方案,要快! 房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的 20%以上,產(chǎn)業(yè)不能下來,也不應(yīng)該下來。 如果推出第三個 10條,就是這個!是大的舉措。 103 3.國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》 (國辦發(fā) 〔 2021〕 131號)。 經(jīng)國務(wù)院同意, 12月 20日國辦發(fā)文要求: 一是 加大保障性住房建設(shè)力度。 二是 進一步鼓勵普通商品住房消費的金融和稅收政策。 104 (四 )加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。 在落實居民首次貸款購買普通自住房,享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時, 對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。 105 (五 )對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。 將現(xiàn)行個人購買普通住房 超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅,改為超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅; 將個人購買普通住房 不足 2年轉(zhuǎn)讓的, 由按其 轉(zhuǎn)讓收入全額征收 營業(yè)稅, 改為 按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的 差額征收 營業(yè)稅。 106 將現(xiàn)行個人購買非普通住房 超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅, 改為超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅; 個人購買非普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。 以上政策暫定執(zhí)行至 2021年 12月 31日。 107 三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化 (六 )引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求,主動采取措施, 以合理的價格促進商品住房銷售。 地方各級人民政府要做好 2021年年底前房地產(chǎn)項目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛,要努力做好化解工作,引導(dǎo)當事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。 108 (七 )支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。 商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求, 加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度; 對 有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目, 提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。 支持 資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行企業(yè)債券,開展房地產(chǎn)投資信托基金試點, 拓寬直接融資渠道。 109 (八 )取消城市房地產(chǎn)稅。 為進一步公平稅負,完善房地產(chǎn)稅收制度,按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅,內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 。 110 六、積極營造良好的輿論氛圍 (十三 )堅持正確的輿論導(dǎo)向。 要以 加快保障性住房建設(shè),鼓勵住房合理消費,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào), 大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效, 著力穩(wěn)定市場信心。 對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。 同時,要加強市場經(jīng)濟條件下風(fēng)險意識的宣傳和教育工作。 111 二、 2021年市場運行狀況 112 一) 2021年市場基本情況 1.房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長 據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù), 2021年全國 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ,比上年增長 %。 其中, 住宅開發(fā)投資 ,比上年增長%。 從月度累計投資數(shù)據(jù)看, 3月以后增幅持續(xù)回升, 9月以后投資增幅穩(wěn)定在 16%以上,但總體仍低于近 5年的平均增幅。 113 010203040506004.1214161811011205.1315171911106.1214161811011207.1315171911108.1214161811011209.13151719111%房地產(chǎn)開發(fā)投資圖 1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 圖 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 114 2021年 商品房新開工 , 比上年增長 %; 施工 32億平方米 , 比上年增長 %; 竣工 7億平方米 , 比上年增長 %。 從各月情況看 , 商品房累計新開工面積同比增幅從 10月開始止跌回升 , 累計施工 、 竣工面積持續(xù)增長 。 115 據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù) , 2021年 全國商品房銷售額 達 , 比
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