【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 準(zhǔn)備在一年內(nèi)和 1－ 2年內(nèi)購(gòu)房的占 %。 79 。 準(zhǔn)備出資 50－ 80萬 占 %， 80150萬元 占 50％，總價(jià)低于 120萬元的房子顯然更受市場(chǎng)歡迎。 80 將 目標(biāo)戶型定位 在 90平米以下占 ％ ， 90－ 100平方米的占 %。 81 。 45歲以上占 44% 25—35歲占 % 82 。 收入 5－ 10萬占 %,1020萬占 %,2030萬占 %。 83 由此可見： 一是 我國(guó)目前的住房市場(chǎng) 不是 以投機(jī)和投資占主導(dǎo)的市場(chǎng)， 而是 以真實(shí)需求為支撐的市場(chǎng)。 尤其是經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控， 投資性購(gòu)房所占的比重減少，首次購(gòu)房的比重正不斷加大。 二是住房潛在需求很大，有一定的支付能力支撐。 改善居住條件、結(jié)婚和拆遷安置 構(gòu)成了當(dāng)前市場(chǎng)需求的主體。 84 在分析了 1－ 10月市場(chǎng)情況后，我指出： 2021年以來， 房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)加快，市場(chǎng)信心明顯不足。 主要原因： 一是 部分城市 去年房?jī)r(jià)階段性非正常上漲后的理性回落； 二是 被媒體渲染后 對(duì)其他城市帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)； 三是 有關(guān)專家對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn) “ 拐點(diǎn) ” 以及房?jī)r(jià)將大跌的判斷和宣傳 致使市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，持幣待購(gòu)現(xiàn)象普遍； 四是 年初以來 較為緊縮的金融政策。 85 提出： 要啟動(dòng)正常的住房消費(fèi) ， 關(guān)鍵在以下幾點(diǎn)： 首先是 市場(chǎng)信心的恢復(fù) ， 預(yù)期的改變； 其次是 政策的適度調(diào)整； 三是 對(duì)不同地區(qū)的分類指導(dǎo)； 四是 輿論的正確導(dǎo)向 。 86 對(duì)調(diào)控市場(chǎng)供需關(guān)系提出的政策建議 87 。 我國(guó)正處在全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期 ， 住房消費(fèi)需求的高漲是社會(huì)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映 ， 堅(jiān)定不移地采取鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策 要從 擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí) 的 長(zhǎng)期戰(zhàn)略高度 來認(rèn)識(shí)和堅(jiān)持 。 88 “ 市場(chǎng)供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 來加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。 鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)與保持 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 金融穩(wěn)定 資本市場(chǎng)穩(wěn)定 社會(huì)大局穩(wěn)定 的密切關(guān)系 以及對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要影響， 當(dāng)前的 關(guān)鍵是穩(wěn)定市場(chǎng)，改善市場(chǎng)預(yù)期。 89 應(yīng)采取有效措施， 消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，適當(dāng)調(diào)整政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期， 促進(jìn)市場(chǎng)成交量穩(wěn)定并逐步回升， 發(fā)揮住房消費(fèi)對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的作用。 90 1)金融政策 。 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況 ， 建議對(duì)市場(chǎng)前景看好的開發(fā)項(xiàng)目 ， 適當(dāng)增加房地產(chǎn)貸款 ， 加大信貸支持力度 ， 以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常 、 合理的開發(fā)貸款需求 。 同時(shí) ， 擴(kuò)寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道 ， 積極探索住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制 。 91 2)稅收政策 。 對(duì) 2021年 9部委文件規(guī)定的 “ 住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的 ， 銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅” 作出調(diào)整 （ 制約了二級(jí)市場(chǎng) ， 拖累了一級(jí)市場(chǎng) ） 回到 2021年的文件規(guī)定的 “ 對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房不足兩年的 ， 銷售時(shí)按銷售額恢復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅 ” 上， 打擊投機(jī)不能放松 ！ 但 鼓勵(lì)居民通過二級(jí)市場(chǎng)適度改善住房條件 ， 對(duì)擴(kuò)大住房需求見效快 ， 也符合現(xiàn)階段居民住房消費(fèi)的主要需求 。 92 3)土地政策。 允許地方根據(jù)實(shí)際情況，對(duì) 新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地， 適當(dāng)調(diào)低 首付款 和 出讓價(jià)款的支付期限。 鼓勵(lì)有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)適度拿地，保證市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)。 93 4)對(duì)購(gòu)買第二套房的從緊政策適當(dāng)調(diào)整。 租賣市場(chǎng)的同步發(fā)展， 可以適應(yīng)復(fù)雜的住房需求結(jié)構(gòu)，滿足多樣化的住房需求，也有利于形成合理的市場(chǎng)價(jià)格體系。 應(yīng)鼓勵(lì)有能力的家庭購(gòu)買第二套住房用于出租， 增加租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，滿足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中不斷增加的流動(dòng)工作人員、新就業(yè)人員、以及中低收入家庭對(duì)住房租賃的大量需求。 94 5)進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為。 要引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)正確面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期。 防止部分企業(yè)借政府出臺(tái)政策之際，哄抬房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)。 95 6)加強(qiáng)輿論的正面引導(dǎo)。 對(duì)少數(shù)媒體和有關(guān)專家不負(fù)責(zé)任的言論，要客觀分析。 要 以穩(wěn)定住房成交量、防止房?jī)r(jià)大起大落為基調(diào)，引導(dǎo)新聞媒體 客觀報(bào)道 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況， 正確引導(dǎo) 市場(chǎng)預(yù)期， 正面宣傳 調(diào)控政策及其成效， 推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。 96 在講到關(guān)注 開發(fā)企業(yè)資金鏈問題時(shí) ， 我回憶了1994年房地產(chǎn)過熱之后剎車比較急 ， 海南有幾百個(gè)在建開發(fā)項(xiàng)目停建 ， 爛尾樓盤到處都是 ， 四家商業(yè)銀行形成呆壞賬幾百億 ， 朱總理兩次帶著有關(guān)部委到海南處理爛尾樓問題 ， 前后用了 10年才基本解決 。 我指出：如果出現(xiàn)全國(guó)性的這類問題 ， 會(huì)產(chǎn)生十分不利的影響 。 97 在談到 房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條影響到鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展時(shí)， 我指出最近很多小鋼鐵和水泥廠倒閉，大的鋼廠和水泥廠也是半停產(chǎn)，看到電視上說從巴西運(yùn)來的鐵礦石占滿了大半個(gè)港口。 溫總理插話： 7千萬噸。 我講到 1994年為解決鋼材積壓?jiǎn)栴}， 朱總理在全國(guó)發(fā)動(dòng)安居工程的建設(shè)。 我還談到，由于市場(chǎng)蕭條，很多開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金緊張而處于停工和半停工狀態(tài)， 4000萬建筑隊(duì)伍有近 2021萬提前回家過年了。 98 在談到建議 對(duì)購(gòu)買第二套房的從緊政策作出適當(dāng)調(diào)整時(shí)， 我提出現(xiàn)在輿論和有關(guān)專家都把購(gòu)買第二套住房作為投機(jī)來打擊，在討論開征物業(yè)稅的時(shí)候，一些人也提出要對(duì)第二套房收重稅，這些認(rèn)識(shí)是片面的。 對(duì)購(gòu)買第二套住房后空置的可以考慮加稅，但是很多國(guó)家都是鼓勵(lì)中產(chǎn)階級(jí)家庭購(gòu)買第二套住房用于出租，這樣可以形成租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，滿足多樣化的住房需求； 99 出租住房增加了， 租金的整體水平會(huì)下降， 城市流動(dòng)人口、結(jié)婚的年輕人和購(gòu)房支付能力有限的中低收入家庭可以租房住， 住房問題的矛盾也會(huì)緩解。 在城市化的快速發(fā)展過程中，住房租賃市場(chǎng)是最具潛力的市場(chǎng)，應(yīng)該鼓勵(lì)其發(fā)展而不是限制。 100 在談到 堅(jiān)定不移地采取鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策要從擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略高度來認(rèn)識(shí)和堅(jiān)持時(shí)， 我談到： 1998年 為應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)波，國(guó)務(wù)院決定停止住房實(shí)物分配，成功穩(wěn)妥地啟動(dòng)了居民的住房消費(fèi)，對(duì)改善群眾居住條件，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都起到了積極作用； 2021年 非典過后，國(guó)務(wù)院下發(fā)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的 18號(hào)文件，曾培炎副總理指出：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可替代的拉動(dòng)力量。 101 在聽取了 7位專家意見后， 溫總理強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定信心。 他指出：黨和政府態(tài)度是 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止大起大落。 具體講，明年的經(jīng)濟(jì)速度要回落， 提出 8％是必須的，這個(gè)決心不能動(dòng)搖。 102 在談到要盡快制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體支持措施、穩(wěn)定農(nóng)業(yè)、要十分重視民營(yíng)資本、鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等問題的同時(shí)， 他指出： 我贊成家瑾的判斷，是積極的判斷。 房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以真實(shí)需求為支撐的市場(chǎng)，市場(chǎng)潛力很大。 如果這個(gè)判斷正確，必須實(shí)行鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策。已經(jīng)采取了住房保障性政策，還不夠。 很快要推出調(diào)整住房政策的改革方案，要快！ 房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的 20％以上，產(chǎn)業(yè)不能下來，也不應(yīng)該下來。 如果推出第三個(gè) 10條，就是這個(gè)！是大的舉措。 103 3．國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 》 （國(guó)辦發(fā) 〔 2021〕 131號(hào)）。 經(jīng)國(guó)務(wù)院同意， 12月 20日國(guó)辦發(fā)文要求： 一是 加大保障性住房建設(shè)力度。 二是 進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的金融和稅收政策。 104 (四 )加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。 在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)， 對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。 對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。 105 (五 )對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。 將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房 超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅； 將個(gè)人購(gòu)買普通住房 不足 2年轉(zhuǎn)讓的， 由按其 轉(zhuǎn)讓收入全額征收 營(yíng)業(yè)稅， 改為 按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的 差額征收 營(yíng)業(yè)稅。 106 將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買非普通住房 超過 5年 (含 5年 )轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅， 改為超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。 以上政策暫定執(zhí)行至 2021年 12月 31日。 107 三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 (六 )引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施， 以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。 地方各級(jí)人民政府要做好 2021年年底前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價(jià)格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。 108 (七 )支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。 商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求， 加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度； 對(duì) 有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目， 提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。 支持 資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)， 拓寬直接融資渠道。 109 (八 )取消城市房地產(chǎn)稅。 為進(jìn)一步公平稅負(fù)，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一適用 《 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 》 。 110 六、積極營(yíng)造良好的輿論氛圍 (十三 )堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 要以 加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)， 大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效， 著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。 對(duì)各種散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為要嚴(yán)肅查處。 同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作。 111 二、 2021年市場(chǎng)運(yùn)行狀況 112 一） 2021年市場(chǎng)基本情況 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng) 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2021年全國(guó) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng) %。 其中， 住宅開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng)%。 從月度累計(jì)投資數(shù)據(jù)看， 3月以后增幅持續(xù)回升， 9月以后投資增幅穩(wěn)定在 16%以上，但總體仍低于近 5年的平均增幅。 113 010203040506004.1214161811011205.1315171911106.1214161811011207.1315171911108.1214161811011209.13151719111%房地產(chǎn)開發(fā)投資圖 1 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 圖 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 114 2021年 商品房新開工 ， 比上年增長(zhǎng) %； 施工 32億平方米 ， 比上年增長(zhǎng) %； 竣工 7億平方米 ， 比上年增長(zhǎng) %。 從各月情況看 ， 商品房累計(jì)新開工面積同比增幅從 10月開始止跌回升 ， 累計(jì)施工 、 竣工面積持續(xù)增長(zhǎng) 。 115 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù) ， 2021年 全國(guó)商品房銷售額 達(dá) ， 比