我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)研判(參考版)
2025-01-03 14:55本頁(yè)面
【正文】 價(jià)格優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目制勝的主要法寶n 市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài)，并且具有較強(qiáng)的滯后性，政策調(diào)控影響較弱n 成交量萎縮的原因一方面是季度性衰退，另一方面是價(jià)格出現(xiàn)虛高，量?jī)r(jià)分離，因此市場(chǎng)價(jià)格有回調(diào)要求， 如 報(bào)價(jià)能夠下降至合理價(jià)位，市場(chǎng)成交在傳統(tǒng)旺季，即第三季度將會(huì)回升12月后價(jià)格有所上漲，但與需求呈現(xiàn)背離態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格有回調(diào)要求西安n 由于進(jìn)入傳統(tǒng)淡季， ；n 在售樓盤優(yōu)惠措施普遍，但優(yōu)惠額度都不大，并且基本都采用認(rèn)購(gòu)享受優(yōu)惠的措施；n 優(yōu)惠額度對(duì)于銷售速度影響不大，市場(chǎng)受青睞的仍然是品質(zhì)好、知名開發(fā)商的樓盤；n 城北區(qū)屬于西安 08年政府重點(diǎn)扶持發(fā)展的區(qū)域，且該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目普遍存在價(jià)值低估情況，該區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤近期比較受到市場(chǎng)青睞（例如綠地新里魏瑪公館）；項(xiàng)目地址 城北區(qū)鳳城九路 物業(yè)形態(tài) 普通住宅（ 15棟 24層高層 ） 開盤時(shí)間 2023322總建面積 218,176平方米容積率 銷售價(jià)格 5,0005,700元 /平方米開發(fā)商 上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司周邊環(huán)境周邊有 800畝城市運(yùn)動(dòng)公園，以及亞洲第一大城市綠地廣場(chǎng)、 500畝城市森林雕塑公園，與未來西安市政府辦公大樓僅一路之隔， 20分鐘可直抵西安國(guó)際機(jī)場(chǎng)熱銷：2023年 3月 22日開盤銷售，推案 592套， 5日銷售 96套。 云天國(guó)際花園一期 3月 13日推出 207套房源，報(bào)價(jià)在 50005500元 /平方米之間，由于位置相對(duì)較為偏遠(yuǎn)，價(jià)格無太大優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)一般，到目前為止僅銷售 10套房源。 中恒 18層 n 供不應(yīng)求將是 08年武漢市場(chǎng)的主基調(diào)n 價(jià)格快速上漲和供應(yīng)量萎縮是致使近期成交量下調(diào)的主要因素n 5月份市場(chǎng)供應(yīng)放量以后，成交量也將隨之提高供求比： 1： 供求比： 1： 供求比： 1： 武漢n 07年價(jià)格快速上漲后又明顯回調(diào)n 08年 2月份價(jià)格又回到 7月份水平武漢武漢項(xiàng)目地址 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東風(fēng)大道與中環(huán)線交匯處 u 典型城市： 西安受調(diào)控影響有限，武漢將有望盡早走出調(diào)控，重慶相對(duì)稍晚。 長(zhǎng)島一期沈陽(yáng)中西部：冷暖不一，部分城市短暫調(diào)整，后期增長(zhǎng)空間較大u 一、二季度： 部分城市市場(chǎng)有望釋放積極信號(hào)，走出谷底。偏高幅度： %回調(diào)幅度： %偏高幅度： %高點(diǎn)低點(diǎn)n 市場(chǎng)需求支撐力強(qiáng)，各檔次產(chǎn)品對(duì)降價(jià)反映度都很高n 目前市場(chǎng)折扣通常在 2個(gè)點(diǎn)左右，品牌企業(yè)處于戰(zhàn)略原因率先降價(jià)，而小開發(fā)商并未大舉跟風(fēng)；n 大多數(shù)產(chǎn)品，只要折扣合理（ 5個(gè)點(diǎn)左右），銷售速度就相對(duì)較快天津項(xiàng)目名稱 區(qū)域 檔次 開盤時(shí)間 開發(fā)商 推出面積 銷售價(jià)格 優(yōu)惠情況 當(dāng)月成 交率 當(dāng)前累計(jì)成 交率富力灣 西青 中檔 2023124 天津富力城房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 30000 7500 95%*99*5000≈% % %城上城 南開 高檔 2023223 天津中新信捷房地 產(chǎn)開發(fā)公司 25000 14000 一次性付款 8個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，貸款兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠% %遠(yuǎn)洋新干線東麗區(qū)中高檔2023322天津市遠(yuǎn)濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20230 7800 約 96% % %沈陽(yáng)供求比： 1： 供求比： 1： 供求比： 1： n 由于房交會(huì)上政府習(xí)慣性出臺(tái)優(yōu)惠政策，供應(yīng)、成交都集中在房交會(huì)期間放量，受調(diào)控影響不明顯；n 價(jià)格受結(jié)構(gòu)影響單月波動(dòng)大，但總體呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢(shì)；n 市場(chǎng)以剛性需求為主，在沒有重大區(qū)域利好的情況下，成交量?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步小幅增長(zhǎng)。n 目前市場(chǎng)價(jià)格有回調(diào)要求，回調(diào)點(diǎn)約為最高點(diǎn)的 10%；n 如報(bào)價(jià)能夠下降至合理價(jià)位，市場(chǎng)成交將較快回升；n 如開發(fā)商仍堅(jiān)守現(xiàn)價(jià)， 8月左右市場(chǎng)預(yù)期將與現(xiàn)價(jià)吻合，成交也會(huì)回暖。u 物業(yè)： 如能合理調(diào)整價(jià)格，基于剛性需求，總價(jià)控制較好的中小戶型去化較好。u 三、四季度： 受利好影響，量、價(jià)有望全面回升。富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 98折 13000 銷售 40套單元，總金額7500萬(wàn)元。富力盛悅居 98折 15000銷售近 50套單元，銷售額超 9000萬(wàn)元。購(gòu)買車位可獲額外 9折優(yōu)惠、購(gòu)買坡頂單位可獲贈(zèng)一個(gè)價(jià)值 17萬(wàn)的車位。13000 銷售 80套單位，成交額近 8500萬(wàn)元。富力院士庭98折，部分單位還有額外折扣。富力桃園 98折 12023 成交 60套共 6500萬(wàn)元。?沖擊客戶心理估值，直接拉低預(yù)期價(jià)格。一般 98折，部分單位還有額外折扣， 93折 15000銷售近 50套單位，總額逾 1億。?新年大禮包?歡樂齊分享：舊業(yè)主介紹新業(yè)主成交，均可獲贈(zèng)兩年物業(yè)管理費(fèi)。?優(yōu)惠折上折：最高可獲額外 98折。近期廣州樓盤典型促銷策略主要分為兩類，以低折扣、低價(jià)直接攻擊市場(chǎng)；以及以品牌帶動(dòng)，多盤聯(lián)動(dòng)、組合式以客戶為終端目的銷售。打折前，拉高表價(jià)， 關(guān)于半價(jià)單位 ,銷售不肯報(bào)價(jià) ,實(shí)際上是變相提高裝修價(jià)格的一個(gè)營(yíng)銷噱頭。帶 4000元 /m2裝修效果較好，吸引了近千名看樓客到場(chǎng)。時(shí)代糖果 誠(chéng)意金 1000元登記 ,不買原款退回 ,開盤 ,4880元起 .5000（洋房） 效果較好，銷售完成率 71%,去化速度 137套 /月受到年輕的首次置業(yè)者的追捧，比限價(jià)房還
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