市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與宏觀調(diào)控(參考版)
2025-05-20 13:49本頁(yè)面
【正文】 ，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保市場(chǎng)健康運(yùn)行采取有效措施，加大處罰力度，加強(qiáng)對(duì)集資建房、農(nóng)民房等非商品房上市的管理力度；建立誠(chéng)信公示系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化輿論監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的管理力度；加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違規(guī)行為；開展職業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行執(zhí)業(yè)資格制度，提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。為避免給房地產(chǎn)帶來不利影響，政府一方面要壟斷土地出讓市場(chǎng)，壟斷土地的批發(fā)權(quán)；另一面也要堵塞或控制其他經(jīng)營(yíng)用地的供應(yīng)，壟斷土地收購(gòu)權(quán)。土地儲(chǔ)備可以形成蓄水池的作用，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)，收購(gòu)存量土地，減少土地供應(yīng)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地需求旺盛時(shí)，則及時(shí)增加房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，滿足市場(chǎng)需求。二是及時(shí)公布市場(chǎng)數(shù)據(jù)、定期舉行市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)，以真實(shí)、科學(xué)、權(quán)威的觀點(diǎn)，使發(fā)展商、消費(fèi)者、新聞媒體對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際情況予以了解，以避免對(duì)房?jī)r(jià)的炒作行為。這樣不僅能進(jìn)一步促進(jìn)城市面貌的改變，加快深圳現(xiàn)代化、國(guó)際化城市建設(shè)，還能有效的解決特區(qū)內(nèi)未來房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足的問題，使廣大居民真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望。盡管二手市場(chǎng)的快速發(fā)展，為其帶來了一定釋放需求的機(jī)會(huì)，但在特區(qū)內(nèi)房屋存量有限的前提下，仍需要開發(fā)建設(shè)大量的住宅以滿足其不斷增長(zhǎng)的住房需求。、舊村的改造，對(duì)切實(shí)符合改造條件的舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村，適當(dāng)擴(kuò)大改造范圍，以促進(jìn)城市面貌的改變，增加區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)目前，深圳特區(qū)內(nèi)建設(shè)用地已基本開發(fā)完，而基于特區(qū)內(nèi)外的較大差距，特區(qū)內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仍比較集中，人口比例大，對(duì)住宅的需求也非常龐大。，加快閑置土地的消化，積極促進(jìn)存量房地產(chǎn)用地進(jìn)入市場(chǎng)近兩年，存量土地繼續(xù)以每年2平方公里的規(guī)模入市，但2004年入市量減少較大。同時(shí)根據(jù)2004年土地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)量基本與去年持平，且全部供應(yīng)特區(qū)外?？梢钥紤]出讓紅樹灣片區(qū)的房地產(chǎn)用地，同時(shí)為了解決中低收入居民的住房問題，加快出讓龍華拓展區(qū)的房地產(chǎn)用地。（2）對(duì)供地結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。隨著市場(chǎng)熱點(diǎn)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，特區(qū)外較低的房?jī)r(jià)水平，有利于平抑全市價(jià)格水平的上漲。每年深圳新增房地產(chǎn)用地僅保持100公頃，隨著特區(qū)內(nèi)存量土地的不斷消化，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求卻持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)2003年深圳各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格均有所上漲，以住宅為例，全年平均銷售價(jià)格為每平方米5680元，％。如2003年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年30％上升到40％，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)已相當(dāng)明顯?！巴庖啤比遮咃@著，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成目前，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的土地資源已剩余不多，城市未來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。近年來，深圳二手樓市場(chǎng)價(jià)格明顯升高，與一手市場(chǎng)均價(jià)差距已接近1000元/平方米，這主要得益于“公房上市”政策及政府出臺(tái)減少稅費(fèi)、促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展措施的落實(shí)。此外，深圳經(jīng)過歷年高速發(fā)展，積累了1億多平方米的住宅，潛在供給相當(dāng)巨大；而部分業(yè)主因投資轉(zhuǎn)向二次、多次置業(yè)等因素將房產(chǎn)放盤，也為二手市場(chǎng)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。，二手住宅價(jià)格將小幅上升深圳在建設(shè)國(guó)際大都市的目標(biāo)下，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，各區(qū)功能定位合理調(diào)整，從根本上為二手房市場(chǎng)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。此外，鑒于近兩年住宅開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模控制在300公頃以內(nèi)，預(yù)計(jì)今后每年新建住宅的實(shí)際供應(yīng)總量能夠達(dá)到900萬平方米，考慮近兩年每年約600萬可供應(yīng)市場(chǎng)的存量商品住宅，預(yù)計(jì)今后每年住宅總供給接近1500萬平方米。四2005年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面深圳人口增長(zhǎng)迅速，每年外來人口保持約30萬～40萬人的增長(zhǎng)速度；同時(shí)，市民人均收入水平不斷提高，人民改善居住質(zhì)量的愿望較為強(qiáng)烈，這些因素促進(jìn)了市場(chǎng)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。2004年全市新增房地產(chǎn)用地預(yù)計(jì)達(dá)到130萬平方米，存量土地入市僅為120萬平方米，約形成750萬平方米的新房供給，難以滿足兩年后900萬～1100萬平方米的商品房需求。2002～2003年，由于每年平均消化了約2平方公里的存量土地，在一定程度上補(bǔ)足了新增用地的不足，滿足每年900萬平方米商品房需求。據(jù)研究，今后5～7年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)新房需求保持在900萬～1100萬平方米。未來深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展可能產(chǎn)生的最大問題是日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求與房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺產(chǎn)生的矛盾，而房?jī)r(jià)能否繼續(xù)保持穩(wěn)定，基本取決于今后政府的土地供應(yīng)政策。如同股市一
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