房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的糾結(jié)與政策走向(參考版)
2025-04-21 07:22本頁面
【正文】 。前段時(shí)間，佛山和成都曾試圖放松（還不是取消）限購，很快就迫于壓力而放棄努力，充分證明地方政府松動限購的時(shí)機(jī)尚不成熟。上述城市暫定截止日期，也無可厚非。當(dāng)前實(shí)行限購的城市共計(jì)46個(gè)，其中當(dāng)初提出時(shí)間暫定截止到今年年底的共有7個(gè)：廈門、青島、石家莊、貴陽、濟(jì)南、長春、金華，另外合肥、南寧、徐州的日期為明年上半年中的某個(gè)時(shí)點(diǎn)。近期政府領(lǐng)導(dǎo)幾次表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控不能動搖，在房價(jià)剛剛開始下跌，調(diào)控效果尚未達(dá)到預(yù)期的情況下，確實(shí)不能松綁。保障房是個(gè)長期的系統(tǒng)工程，短期內(nèi)建設(shè)量過大，加之資金存在缺口，地方政府難免會手忙腳亂、手足無措。為此，據(jù)報(bào)道近期住建部正在奔赴各地進(jìn)行督查。原本要求各地11月底之前1000萬套保障房和棚改房全部開工，結(jié)果上個(gè)月官方公布10月底即完成。按規(guī)定，若地方政府年底不能達(dá)標(biāo)，則將被約談或問責(zé)。其次，保障房是另一個(gè)重頭戲。因?yàn)?，新建商品住宅價(jià)格全年增幅將明顯低于GDP或居民收入增幅?！ 〗衲昵叭径龋?，%，扣除價(jià)格因素，%。從這一房價(jià)指數(shù)來看，今年10月新建商品住宅價(jià)格比去年10月上漲了約3%?！ ?009年調(diào)控以來，除了2010年6月，70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)曾曇花一現(xiàn)式的下跌一個(gè)月之外，全國房價(jià)總體保持上漲態(tài)勢。其間，經(jīng)歷了四波調(diào)控，主要目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，以及使房價(jià)回歸合理水平。房價(jià)回落的程度，決定著政策變化的方向。筆者試圖略做梳理，暫且作為年終盤點(diǎn)與算帳吧。房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)市場，真有些“剪不斷、理還亂”的味道。1000萬套保障房提前完工，但三分之一存在“挖坑”現(xiàn)象。 楊紅旭：樓市年底總帳怎么算又近年底，樓市事多。在政府沒辦法把4套房子變成100套，滿足所有人的需求，那么它能做的就是設(shè)立優(yōu)先級。夠快吧！然而，即便如此，10年時(shí)間，每年每百戶家庭中只能有三四戶搬到新房子。這三個(gè)要求有大有小，有近有遠(yuǎn)，有重有輕。與陳、潘相反，陳淮對此舉措叫好。未來供應(yīng)的地要是少了，給市場的信號是房價(jià)還要漲，所以兩會結(jié)束后一下出了好幾個(gè)地王?！薄 ∫恢睘槟玫厮嗟呐耸俑蔷嬲f，商品房供地如此之少，房價(jià)必然繼續(xù)扶搖直上?！拔覀冊撛O(shè)想一個(gè)制度安排，讓住房保障制度持續(xù)實(shí)施，真正救助到中低收入階層，使他們能安居樂業(yè)。這種方式比較容易扭曲市場的規(guī)律。然而，補(bǔ)也要講究方式、方法，應(yīng)慢補(bǔ)，而不要急補(bǔ)、惡補(bǔ)。 對此，大家也是褒貶不一?！逼叱傻毓┌簿宇惙?，是好是壞 4月9日，國土資源部公布《關(guān)于下達(dá)〈2010年全國土地利用計(jì)劃〉的通知》。問題是，不搞物業(yè)稅，房價(jià)怎么降下來？” 主持人、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平當(dāng)即回應(yīng)說：“潘總，SOHO去年毛利高達(dá)52%，如果你們開發(fā)商少賺一點(diǎn)，也可以將房價(jià)降下來。唯此建議沒有人附和、聯(lián)名。還有一個(gè)好處是，增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級深化，比如說兩個(gè)人10年前是一樣的，他買了房子，另外一個(gè)沒買房子，他越來越有錢了?！拔伊私馄渌麌业恼叨际俏飿I(yè)稅，英國、法國、美國都是的。在博鰲論壇上，他宣稱，從長遠(yuǎn)來看，要適當(dāng)?shù)爻雠_物業(yè)稅，可以增加業(yè)主持有房子的壓力。兩會期間就有代表指出，物業(yè)稅也好，空置稅也好，在當(dāng)前的市場都是失靈的，因?yàn)楝F(xiàn)行市場格局下，房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購房者承擔(dān)，開征的物業(yè)稅、空置稅固然會增加房地產(chǎn)投資和保有成本，但也使房價(jià)水漲船高，根本達(dá)不到調(diào)控的目的。當(dāng)供給大量增加時(shí)，又怎么會有天價(jià)地出現(xiàn)呢，誰還敢囤地和捂盤？價(jià)格自然就平衡了。他說，如提高利率和稅收恰恰會增加房價(jià)的成本和消費(fèi)的成本，恰恰不能讓供給增加和房價(jià)平穩(wěn)或下降。做好準(zhǔn)備吧?！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a(chǎn)不熱了，甚至下跌了，我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。“唯獨(dú)沒有媒體說的調(diào)整房價(jià)的那一條。物業(yè)稅的作用有三：一，促進(jìn)存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調(diào)整中央和地方財(cái)稅關(guān)系。他在接受記者專訪時(shí)表示，住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房價(jià)沒有本質(zhì)聯(lián)系。同理，今年全國兩會期間，有政協(xié)委員提出，國家應(yīng)該征住房空置稅。此外，物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義，消費(fèi)者對房價(jià)的預(yù)期會發(fā)生變化。多年前，一些研究人員就提出，可以通過物業(yè)稅來調(diào)控房價(jià)。此舉被認(rèn)為是開征物業(yè)稅的先聲，也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求，有利于房市退燒。加稅還是減稅 近幾日，市場風(fēng)傳，京、滬、深、渝四市將試點(diǎn)開征住房保有稅?！ 」f公有理，婆說婆有理。本輪大危機(jī)的根源，是貨幣超發(fā)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效應(yīng)。他像預(yù)言家一樣說到，泡沫總是要破的，沒有例外，越想推遲其破裂，破裂的后果將越嚴(yán)重?！俺峭ㄟ^改革地方政府的評估機(jī)制來扭轉(zhuǎn)這一趨勢，中國未來兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而現(xiàn)在的狀況已相當(dāng)危險(xiǎn)。地方政府樂此不疲。然而，在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠眼里，中國房地產(chǎn)泡沫不僅有，而且已經(jīng)很大?！薄 OHO老總潘石屹的言辭就閃爍得多。“泡沫論早在過去的十年中多次出現(xiàn)，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高，過去是騎自行車說房價(jià)，而今天是開著私家車罵房價(jià)，現(xiàn)實(shí)中低年齡層的購房卻不是在減少而是在增加。這個(gè)開發(fā)商中的理論家提到，早在20多年前，人們就用收入和房價(jià)作比較，得出一名大學(xué)生100年買不起房子的結(jié)論。他唯一擔(dān)心的是，大家對房價(jià)議論太多，導(dǎo)致行政手段的干預(yù)，從而打擊了地產(chǎn)行業(yè)?！ 百I房子不會錯(cuò)的?！按蟪鞘型恋鼗臼遣粔虻摹＝?jīng)濟(jì)高速增長給予房地產(chǎn)強(qiáng)力的支撐，隨著居民收入的提高，房地產(chǎn)也當(dāng)是安然無虞的?？春弥袊渴械倪€有羅康瑞，他是瑞安房地產(chǎn)有限公司主席。龍永圖也不贊成打壓房價(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)非同小可、功不可沒，打壓房價(jià)可能冷卻增長，后果很難預(yù)料?！ ≡谑讉€(gè)新聞發(fā)布會上，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖即被問到如何看中國房地產(chǎn)。泡沫之憂遂在加深。今年開春，隨著各項(xiàng)調(diào)整政策的出臺，地產(chǎn)股票呈現(xiàn)一片慘綠，可實(shí)體市場卻不改高燒本色。雖然官方統(tǒng)計(jì)試圖淡化此種瘋狂，但是無法消除人們的焦慮?！ 》康禺a(chǎn)有沒有泡沫 在經(jīng)歷了短暫低迷后，去年春夏之交，中國房價(jià)展開絕地反攻，增速之快讓人瞠目結(jié)舌。其糾結(jié)人心處在于，當(dāng)情感和利益糾葛在一起，不管是現(xiàn)實(shí)還是未來，任何共識似乎都難以輕易達(dá)成。 謝國忠：中國房產(chǎn)或于2012年崩盤房子！房子！房子！在博鰲論壇上，房地產(chǎn)成為貫穿始終的熱點(diǎn)話題。目前很多城市和地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模從總量上看已經(jīng)出現(xiàn)過剩，因此將來必然會有一些項(xiàng)目死掉，這是現(xiàn)在就完全可以分析出來的。一些運(yùn)營高手將憑借他們的運(yùn)營能力，再加上資本的作用進(jìn)行新一輪的重組兼并?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前這種貨幣過剩驅(qū)動下的一哄而上，將直接導(dǎo)致未來5年內(nèi)開發(fā)黃金期已近尾聲而進(jìn)入存量重組黃金期。和住宅市場相比，我國的商業(yè)地產(chǎn)總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結(jié)構(gòu)性的失衡。猜想三： 商業(yè)地產(chǎn)融資收緊 近一年來，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出來的是一種貨幣驅(qū)動下的盲目沖動。而如今，本身這一行業(yè)就是一個(gè)加速集中的階段，再加上特殊的政策，因此情況會完全不同。目前排在全國前十的房企市場占有率是10%左右，兩年以后，這一數(shù)據(jù)一定會提升。目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，不管有沒有開發(fā)能力的企業(yè)都在不斷涌入，但很多企業(yè)的成本控制能力、資金周轉(zhuǎn)能力都是很低效的，是在低效地配置資源，給先進(jìn)的企業(yè)在融資方面開一道口子，讓它們有資金去收購這些專業(yè)度低下的企業(yè)，對于提升整個(gè)行業(yè)的質(zhì)量水平是有很大好處的，可以擠出存量土地，增加市場供應(yīng)，也有利于這一行業(yè)能夠在一定程度上把房價(jià)降下來。另外，地方政府拿出土地進(jìn)行保障房建
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1