【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2003年8月份，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！蛾P(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件，將房地產(chǎn)行業(yè)定位拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義?！?004年(2項(xiàng)政策)2004年3月，831大限提高拿地“門檻”，調(diào)控開始——國(guó)土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，是為“”大限，此舉是中央政府從土地供給抑制房地產(chǎn)過熱的舉措。2004年10月，央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率——中國(guó)人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮?！?005年(6項(xiàng)政策)2005年3月，房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費(fèi)層面——央行決定即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，宣布取消住房貸款利率優(yōu)惠政策。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。2005年3月，房地產(chǎn)稅改革深入，調(diào)控涉及交易環(huán)節(jié)——財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在出席“中國(guó)發(fā)展高層論壇”時(shí)表示，中國(guó)目前房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，今后將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。2005年3月，國(guó)八條出臺(tái)，調(diào)控上升到政治高度(老國(guó)八條)國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制。三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房的土地供應(yīng)，并督促建設(shè)。四是嚴(yán)格控制被動(dòng)型住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量。五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施。八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。2005年5月，七部委意見，調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)(新國(guó)八條)——國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。2005年9月，銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件收緊房產(chǎn)信托2005年10月，國(guó)稅總局重申二手房繳納個(gè)稅——2005年10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確個(gè)人買賣二手房，須繳納個(gè)人稅?！?006年(11項(xiàng)政策，調(diào)控從指導(dǎo)意見轉(zhuǎn)向可操作性)2006年4月27日，房貸利率再次上調(diào)——，%%。2006年5月24日，國(guó)六條出臺(tái)，新一輪調(diào)控大幕開啟——溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施：一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)型住房需求過快增長(zhǎng)。四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。五是加快城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟解決低收入家庭住房困難。六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。2006年5月29日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型90/70政策——國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，人稱9部委15條，對(duì)國(guó)六條進(jìn)一步細(xì)化，而且再套型面積，小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規(guī)定。2006年5月31日，國(guó)稅總局出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策——《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。2006年7月6日，未取得預(yù)售許可證的樓盤不得發(fā)布預(yù)售廣告2006年7月11日，建設(shè)部出臺(tái)171號(hào)“外資限炒令”——建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見?！?006年7月26日，108號(hào)文件全國(guó)范圍內(nèi)強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。2006年8月1日，土地新政出臺(tái) 和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行。2006年8月19日，2006年8月30日，建設(shè)部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》2006年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》☆2007年(8項(xiàng)政策，5次加息，從金融層面打壓房地產(chǎn))2007年1月，建設(shè)部規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺(tái)，引導(dǎo)二手房交易進(jìn)入良性、正規(guī)的軌道。2007年3月18日。2007年5月19日，央行再次加息。6月5日期。2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對(duì)活期存款利率上調(diào)，%%，為2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率。2007年8月，央行第四次加息。2007年8月，央行第五次加息，%，%。2007年9月27日，央行出臺(tái)新政，二套房首付比例不得低于50%?！?008年(16項(xiàng)政策，金融危機(jī)爆發(fā)成為政策分水嶺)2008年3月，建設(shè)部70/90政策適用范圍擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)適用住房。2008年3月25日，%，創(chuàng)下歷史新高。4月20日。5月20日。2008年5月30日，國(guó)家多項(xiàng)調(diào)控近期開始施行，土地閥門再度把緊?！唐纷≌_發(fā)不得超過3年，土地管理不作為將受嚴(yán)懲，6月1日起執(zhí)行。2008年6月10日，稅務(wù)總局：企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)需征個(gè)人所得稅。2008年7月14日，國(guó)土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證。2008年8月11日，國(guó)務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)，并附上住房保修書和住宅產(chǎn)品說明書。2008年8月14日，三部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租房工作計(jì)劃》，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬(wàn)戶，達(dá)到350戶。2008年8月25日，央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理——土地質(zhì)押必須有土地證，貸款額度不得超過質(zhì)押物價(jià)值的7成，貸款期限原則不超過2年。對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)，不得發(fā)放任何形式的貸款，對(duì)購(gòu)買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。美國(guó)金融危機(jī)拯救了奄奄一息的房地產(chǎn)，在政策支持、通脹恐慌、外貿(mào)出口受阻的三大因素下，房地產(chǎn)又迎來一次暴漲，連續(xù)數(shù)年的宏觀調(diào)控努力在即將取得成效的時(shí)候，嘎然而止。2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降——受美國(guó)金融危機(jī)影響，央行宣布9月16日期。2008年10月9日，西方央行聯(lián)社降息，中國(guó)打出“降率免稅”組合拳——10月19日期。同時(shí)儲(chǔ)蓄存款利息所得稅暫免征收個(gè)人所得稅。2008年10月12日，十七屆三中全會(huì)：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承，小產(chǎn)權(quán)房有望破題。2008年10月12日，系列新政支持房地產(chǎn)——11月1日期，個(gè)人首次購(gòu)買90平方以下普通住房，契稅下調(diào)到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購(gòu)買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調(diào)為20%。個(gè)人住房公積金貸款利率同時(shí)下調(diào)，%%。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。（杭州救市24條，包括購(gòu)房入戶等政策，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆）2008年10月28日，央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率。設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出,申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月10日,國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。3月22日,國(guó)土資源部會(huì)議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地。將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。房?jī)r(jià)上漲過快、過高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。3月23日,國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。4月7日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。4月15日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款首付款比例不得低于30%。4月15日,國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。4月18日,國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。國(guó)土資源部：在建及在售小產(chǎn)權(quán)房須停建停售。住建部：開發(fā)商買地不得貸款。國(guó)務(wù)院:引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)。☆2011年2011年1月18日銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別話房貸政策2011年1月26日公布的新“國(guó)八條”把二套房貸首付比例提至60%。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業(yè)貸款。2011年1月28日房產(chǎn)稅試點(diǎn)：上海。重慶2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)增加住房用地有效供應(yīng)☆2012年住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個(gè)城市包括省會(huì)城市，計(jì)劃單列城市，及一批大型的地級(jí)市。四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開了研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會(huì)，會(huì)上，四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。解析1998年 住房分配貨幣化1998年7月3日，國(guó)發(fā)(1998)23號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》——1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化2000年規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一房屋中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，對(duì)房地產(chǎn)咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)的收取額度作了明確規(guī)定。房地產(chǎn)書面咨詢費(fèi)每份收費(fèi)300元－1000元；價(jià)格評(píng)估費(fèi)按照房地產(chǎn)價(jià)格的總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收；房屋租賃代理收費(fèi)均按半月或一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)。房屋代理收費(fèi)，％－％計(jì)收，獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但不應(yīng)超過成交價(jià)格的3％。商品房買賣合同印發(fā)新示范文本建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對(duì)過去的《商品房購(gòu)銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂完善，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。新版《商品房買賣合同示范文本》將于2001年在全國(guó)范圍內(nèi)參考使用。房產(chǎn)測(cè)量推行國(guó)家規(guī)范 我國(guó)第一個(gè)房產(chǎn)測(cè)量國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》正式實(shí)施?！兑?guī)范》推行預(yù)售面積的核準(zhǔn)制度，即開發(fā)商在預(yù)售商品房面積之前，必須先到房地產(chǎn)管理部門取得公用面積分?jǐn)傓k法審核確認(rèn)，并到測(cè)繪部門進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)算后，再辦理預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，以減少預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差。2001年刺激消費(fèi) 繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng) 1月，關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知為了配合國(guó)家住房制度改革，支持住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房屋出租的稅費(fèi)進(jìn)行減免。從2001年1月1日起，對(duì)政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，減征營(yíng)業(yè)稅（由5％降為3％），房產(chǎn)稅（由12％降為4％），個(gè)人所得稅（由20％降為10％），％～30％％～％。4月19日，關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知為消化積壓空置商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，積極防范金融風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知》規(guī)定：（1）對(duì)于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房