【正文】 提升行業(yè)生產(chǎn)力水平， 中國海外集團 有限公司 (下稱 中國海外集團 )與香港理工大學在多年來開展技術合作的基礎上，進一步開展戰(zhàn)略合作，進行優(yōu)勢互補，以實現(xiàn)共贏。 11． 3． 2 中海地產(chǎn)收購物管公司 中國海外發(fā)展有限公司日前發(fā)公告稱， 12 月 22 日，中海地產(chǎn) (香港 )有限公司與深圳市中海投資管理有限公司簽訂協(xié)議，中海地產(chǎn)將以 億元的價格收購中海物業(yè)管理 100%股份，收購完成后，中海物業(yè)管理將成為中海集團的全資附屬公司，其業(yè)績將綜 合在中海集團的帳目內。盧灣區(qū)規(guī)劃局 網(wǎng)站 獲悉，目前，該大型項目的首幅地塊已經(jīng)取得建設用地規(guī)劃許可證。 11． 3． 4 中海重慶 布局 外地房產(chǎn)商蜂擁入渝的高潮仍在繼續(xù)，繼大連萬達、廣州富力、深圳招商地產(chǎn)之后，位列中國房地產(chǎn)開 發(fā)百強的中海地產(chǎn)殺入重慶。中海發(fā)展在盧灣區(qū)建國東路 的一個大型綜合商住項目，還處于規(guī)劃階段，總建筑面積預計將超過 70 萬平方米，其中，商業(yè)面積將占到約 40 萬平方米。中海物業(yè)管理主要資產(chǎn)包括 5 家附屬公司及 3 家聯(lián)屬公司。同時， 中國海外集團 向香港理工大學 捐贈一百八十萬港元，資助香港理工大學建設及地政學院建筑創(chuàng)新研究。 2020年萬科將向市場首推 50 萬平方米工廠化住宅。同時，為適應快速發(fā)展的需要，打造更為高效的組織平臺，從 2020 年開始，萬科正式從以往總部、一線公司的兩級管理架構，過渡到戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級管理架構，將過去總部負責的設計、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心。 11． 2． 4 萬科加速度發(fā)展，變革管理方式， 2020 年爆發(fā)式成長 萬科 從 20 億到 100 億銷售收入，而從 100 億到 200 億，萬科僅用了2020 年一年的時間。因富春東方還分別持 有南京恒邦 5%、南京富春 70%的股權，因而該股權包實際包括南京恒邦、南京富春 70%的股權。根據(jù)董事會決議，公司與 上海中橋基建（集團）股份有限公司（簡稱 “ 中橋 ” ） 簽署的協(xié)議正式生效，公司以人民幣 億元受讓中橋持有的剩余 20%的浙江萬科 南都房產(chǎn)集團有限公司（簡稱 “ 浙江南都 ” ） 股權及與之相對應的股東權益。作為中國最大的上市住宅開發(fā)企業(yè)，萬科以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為經(jīng)營重點，堅持普通住宅為主的開發(fā)方向。人民幣穩(wěn)定升值的預期和較高的投資回報率，是外資選擇中國房地產(chǎn)的首要因素。 第十一章 行業(yè)龍頭企業(yè)動態(tài) 11． 1 摩根士丹利投資 13 億開發(fā)上海盧灣項目 據(jù)悉，在上海房地產(chǎn)業(yè)越來越順風順水的摩根士丹利已不滿足于單純的物業(yè)收購，這家房地產(chǎn)投資基金最近正 試圖正式進入房地產(chǎn)開發(fā)領域。 2020 年 2 月份目標市場城市房屋銷售價格指數(shù) 地 區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建商品住房價格指數(shù) 二手住房價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 濟 南 青 島 唐 山 秦 皇 島 包 頭 丹 東 錦 州 煙 臺 濟 寧 注：同比以去年同月價格為 100，環(huán)比以上月價格為 100。與去年同月比，漲幅較高的主要城市 中目標市場城市 :北京 %和大連 %等。與上月比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；普通商品住房銷售價格上漲 %，漲幅與上月持平；高檔商品住房銷售價格上漲 %，漲幅比上月低 個百分點。 目前，市民買房往往通過住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩種方式，但對一些中低收入家 庭貸銀行，市民可先存款后貸款，實行存款和貸款掛鉤，然后再和公積金貸款和按揭貸款配套，政府同時提供一些土地，使部分低收入家庭住房能夠有保障。 第九 章 目標房地產(chǎn)市場地方性法規(guī) 天津市近日出臺了《天津市土地管理條例》并將于 3月 1日起開始施行，《條例》明確規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設商品 房，禁止村民將宅基地上建設的住宅向城鎮(zhèn)居民出售；禁止城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地。政府一系列的調控文件，其主題 詞都是“限制供給”。 至于在北京、深圳、上海等城市化率達到 80%以上的地方，外來人口比重大，住房需求更大。 2020 年以來，中國經(jīng)濟增長連續(xù)多年在 10%以上，其中城市化率上升很快，但是市場并未有相應的商品房供應。溫家寶政府習慣用行政加經(jīng)濟手段達到調控的目的，而且是喜歡行政手段多一些，被吳敬璉評為中國市場經(jīng)濟的倒退；房地產(chǎn)作為城市金融的絕妙工具，被中國大小官員運用得淋漓盡致，限制土地供給，拆遷棚戶區(qū)放大需求量，不斷推高房價，一方面土地收入裝滿了錢包，另一方面房價上漲帶動了房地產(chǎn)一級、二級市場的活躍，房地產(chǎn)相關稅收大幅度增加，用土地經(jīng)營得來的錢，上馬樓堂館所、基礎設施、棚戶區(qū)改造，提升城市整體價值，又進一步推高房 價；房地產(chǎn)的發(fā)展推動了 GDP 的提升，為政府領導換來較好的政績。日本擠出泡沫，停滯了十年。中國政府追求外匯儲備的目標得到了放大，一萬億美元儲備的匯率波動，成為美國和全球金融家狙擊的獵場。在國際上盛行的中國和平崛起，是中國主導世界經(jīng)濟增長的鮮明寫照。中國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長，成為與美國并駕齊驅的兩架世界經(jīng)濟增長的馬車；美元施行貶值戰(zhàn)略，人民幣對美元年升值 ％，加上中國高速增長帶來全球最高的投資回報率，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，回報率高、回報周期短，成為國際資本追逐的熱衷項目，資本源源不斷涌入中國，而美國國際金融水平的發(fā)達，并不是我們資本帳戶是否開放能夠限制住的。整體的發(fā)展勢頭，決定了中國房地產(chǎn)宏觀調控政策失靈。市場土地供應量 P 經(jīng)濟條件下，本身是可以自動平衡的，開發(fā)商建幾百平米的房子，賣不出去，要自己吃苦果，開發(fā)商不會跟市場逆著干。房地產(chǎn)企業(yè)的致勝之道勝于土地，房價之道在于地價。而政府必須獲得最大多數(shù)人支持、理解，文字游戲應運而生。 近來國家和地方連續(xù)出臺有關土地的政策表明，土地調控已經(jīng)從最初的重行政手段，發(fā)展到目前的更加注重經(jīng)濟手段，強調法律責任追究的綜合體系。 將來的土地宏觀調控，將更強調法律的懲戒作用。 也正因為如此，國務院 28號文件和 31號文件對土地執(zhí)法和監(jiān)督檢查提出了明確要求，而實施國家土地督察制度更被業(yè)內人士稱為其中的“新式武器”。有關統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2020年，部省兩級對違法用地直接立案公開查處的力度明顯加大， 111月，全國立案 萬件，同比增加 %；涉案面積 ，同比增加 %；收繳土地 15萬余畝。特別是龍子湖高校園區(qū)違法占地一案，查處級別之高、懲處力度之大前所未有。這些爭議之所以出現(xiàn)，恐怕正在于新規(guī)從根本上觸動了一部分人、一部分群體的利益，而這也正是這些新規(guī)的調控指向。 《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》發(fā)布，對我國實行了近 20年的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準作出了重大調整。 《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》規(guī)定出讓工業(yè)用地確定土地使用權出讓價格時必須執(zhí)行最低控制標準。顯然，看似放權的背后，國土資源部明松暗緊。自此以后，省級國土部門將按年度匯總“建設用地及農用地轉用”后，一次性報國務院批準，而此前，地方政府每一次的調整均須報國務院審批。更為重要的是，新辦法還完善了土地利用計劃執(zhí)行情況的考核方式，將以實際發(fā)生的新增建設用地面積為依據(jù)進行年度評估和考核，考核結果將作為下一 年度計劃編制和管理的依據(jù)。 7． 1． 2新《土地利用年度計劃管理辦法》實施 在 2020年國務院 28號文件中，就有加強土地利用計劃管理的明確要求，規(guī)定“農用地轉用的年度計劃實行指令性管理”，同時明確，未取得土地利用年度計劃指標的，不得通過建設項目用地預審，不得批準建設項目用地。這些新規(guī)，在給予人們對新的一年更多期盼與希望的同時，也傳遞出這樣一個信號 —— 囊括經(jīng)濟、法律和行政等手段的綜合土地調控體系正在進一步形成。也沒有發(fā)布對于房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能標準指導政策或意見。他稱，現(xiàn)在在各地方已通過執(zhí)行該政策，但仍有 100多個縣市未落實。財政部等部委此后規(guī)定，土地出讓收入的 5%要用于廉租房建設。中央硬性要求地方政府進行經(jīng)濟適用房和廉租房建設，地方政府缺乏經(jīng)濟來源，比較直接的辦法仍將是提高土地收入找到支出來源，對房地產(chǎn)市場價格也是一個上揚的推動力。目前全國尚有 145個城市未實施廉租住房制度，面對這種情況，建設部不得不選擇“督戰(zhàn)”的方 式，為 145個城市劃定了“ 2020年底”的時間底線。 5． 2 經(jīng)濟適用房政策，建設規(guī)模的評估 對于解決低收入群體保障用房，中央政府提出了“應保盡?！钡恼?，對地方政府提出了硬性要求。單位可自建房以成本價銷售，將會對房價的平抑有所幫助。目 前中國房地產(chǎn)信貸額度占 GDP(國內生產(chǎn)總值 )的比重是 13%，與其他國家大約 30%的比例相差很遠。特別從 2020年以來，房價與家庭收入之比在增加，中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入 50%，“ 這是一個警戒線，如果進一步加息，買不起房的人會更加買不起。 央行去年至今的上調存款準備金的做法，再次證實其去年公開的政策基調：上調準備金率和央票業(yè)務是央行處理流動性過剩的主要手段。多家機構預計更年內或將調整至 %的水平。同時，目前住房公積金是在稅前扣除的，即不納稅，這一點常被一些壟斷行業(yè)利用演化成一個逃稅的手段。住房公積金繳存比例不得低 于法定最低繳存比例，超過法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅。五年期以下（含五年）從 %調整為 %，五年期以上從 %調整為%。 4． 3 住房公積金貸款利率上調 個百分點 就在央行宣布 2020 年首次加息的同一天，建設部發(fā)布關于《調整個人住房公積金存貸款利率的通知》（下稱《通知》），宣布從 3 月 18 日起，同步調整住房公積金存貸款利率。 中國央行 1 年期貸款利率調整幅度通常都是 個百分點，幅度很小。 中國央行決定，自 2020 年 3 月 18 日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。 4． 2加息表明中國經(jīng)濟增長強勁，對房地產(chǎn)業(yè)影響尚小 中國央行 (People39。 房地產(chǎn)貸款 資金流入股市，一方面說明股市的投資價值已經(jīng)超過房地產(chǎn)成為資本首要追逐的目標，市場整體對房地產(chǎn)繼續(xù)保持大幅增長保持謹慎態(tài)度。 第 四 章 行業(yè)的投融資政策 4． 1 銀行收緊房貸防范風險 2020年 12月 31日， 銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步防范銀 行業(yè)金融機構與證券公司業(yè)務往來相關風險的通知》，禁止信貸資金被挪用入市，住房按揭貸款將成檢查重點。 3． 2． 4外資企業(yè)也被納入征稅范圍但影響不大 此外，政策還將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，在上個世紀 90年代招商引資成為了地方政府經(jīng)濟工作的頭等大事，因此給予了外資企業(yè)全方位的優(yōu)惠措施，但隨著前期經(jīng)濟發(fā)展過程中部分優(yōu)質國有資產(chǎn)的流失，政府目前對外資 企業(yè)的態(tài)度也發(fā)生了轉變，比如企業(yè)所得稅的調整實際上就是要取消外資企業(yè)享有的部分優(yōu)惠措施，這一切都預示著政府經(jīng)濟發(fā)展思路的轉變。 3． 2． 3在一定程度上遏制開發(fā)商捂地囤地 提高土地使用稅將抑制開發(fā)商超長時間的捂地和囤地，對開發(fā)商在土地、開發(fā)和銷售三個環(huán)節(jié)上的綜合協(xié)調和規(guī)劃能力提出了更高的要求，中小開發(fā)商和項目公司生存空間進一步被擠壓。土地使用稅稅額的調整，一方面使土地的真正價值得到了認可，對土地空置現(xiàn)象會有一定的緩解作用，另一方面也提高了土地的使用成本。政策的目標是使稅額幅度能夠客觀地反映各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度和地價水平。 3． 2國家將從嚴征收城鎮(zhèn)土地使用稅 2020年 12月 31日， 財政部和國家稅務總局日前聯(lián)合發(fā)布了《關于貫徹落實國務院關于修改 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定的通知》，對稅額幅度調整事宜作出具體部署。房地產(chǎn)要參 3 月第 3 期熱點分析指出：“物業(yè)稅作為地稅，一旦征收能夠為地方政府帶來穩(wěn)定的收入來源，因此，它能給地方政府帶來的收益不僅取決于房地產(chǎn)的規(guī)模，更來源于由于房地產(chǎn)升值所帶來的房地產(chǎn)稅收增值。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。本條或許是物權法對房地產(chǎn)業(yè)最大的正面影響。 2． 1． 1物權法 對房地產(chǎn)業(yè)的正面影響 首先，物權法 明確了建筑物共有部分及其附屬設施的歸屬，有利于減少房產(chǎn)糾紛， 有利于構建一個健康有序的房地產(chǎn)市場秩序。從民法典角度講，私有財產(chǎn)神圣不可侵犯，但這樣一來，中國的大官僚和地方諸侯們就被綁住了手腳，想開發(fā)、上馬大項目就會無形中增加很大的難度，社會主義的效率特色就無從談起了。 第二章 土地房屋交易政策 2． 1 物權法 住宅建設用地 70 年期滿后自動續(xù)期 給置業(yè)者吃定心丸 3 月 8 日提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案規(guī)定， “ 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。溫總理的供應結構問題，是期望用小戶型來增加單位供應總量，從而實現(xiàn)房價穩(wěn)定器的作用。 與 2020年的“國八條”和 2020年的“國六條