【正文】 2020 年 7 月 30 日，中海發(fā)展與盧灣區(qū)簽定了盧灣 區(qū)６５、６７、６８、６９、７０、７ １街坊地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，土地出讓面積共計約１８ .８萬平方米。為此，雙方于 2020年 2 月 28 日在香港簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。為了進一步完 善三大區(qū)域的布局， 2020 年萬科新進入杭州、廈門、長沙、青島、寧波等城市。 11． 2． 3 萬科十億元收購杭州富春股權(quán)包 2020 年 3 月 21 日，公司以 億元獲取 杭州鋼鐵集團公司下屬之富春有限公司 通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所對外公開拍賣的 股權(quán)包 ，該股權(quán)包包括深圳富春東方（集團）有限公司（簡稱“富春東方”） 70%的股權(quán)、萬軒置業(yè)（深圳）有限公司的 70%的股權(quán)、南京恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南京恒邦”） %的股權(quán)、南京富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南京富春”） 21%的股權(quán)。至此，萬科成為中國首家銷售額突破兩百億元的房地產(chǎn)企業(yè)，其住宅行業(yè)的龍頭地位已無法撼動。從初期的土地供應(yīng)看，北京 2020 年土地供應(yīng)仍將持續(xù)緊張狀態(tài)。 10． 1． 2 二手房交易價格漲幅略低于新建商品房 二手住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月低 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點。該銀行目前已得到建設(shè)部的支持，但仍需要審批。 政府治理目標(biāo)到水平的提升，都將是一個“過程”，不可能馬上就出現(xiàn)一個科學(xué)的考評指標(biāo)體系， GDP 一白遮百丑。社科院經(jīng)過調(diào)研認為，這與整個經(jīng)濟進入快速增長期，以及市場嚴重供不應(yīng)求等因素有關(guān)。 美國運用貶值戰(zhàn)略，通過廣場協(xié)議一役，迫使日元大幅度快速升值，表面上日元財富增加了，然而日本持有的美元資產(chǎn)瞬間變成了原來的一半，美國只用原來一半的日元換回了日本人手中的美元，洗劫了日本積累的財富（美元是國際流通貨幣，其它貨幣沒有這種功效）。中國全球化，推動了貿(mào)易往來國家的經(jīng)濟增長（日本 2020 年經(jīng)濟增長 70％的貢獻來自于對中國的出口），全球 十年通貨膨脹水平保持在一個較低的水平上。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，中央政府不希望減緩房地產(chǎn)業(yè)增長水平；地方政府在 GDP、利益聯(lián)結(jié)、城市運營方面巨大的利益誘惑，政策的執(zhí)行多成為花瓶；經(jīng)濟增長、人民幣相對美元升值等諸多因素支撐房價上揚；房地產(chǎn)因與土地的不可分割性，具有投資與消費的雙重功能和屬性，形成了寡頭壟斷市場。人們一聽到政府頒發(fā)“穩(wěn)定”的政策，就以為是要降低用價，只是聽了表面語言。 經(jīng)濟、法律、行政手段的綜合運用，將為土地政策參與宏觀調(diào)控發(fā)揮更重要的作用。因為，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策等經(jīng)濟手段、采用土地管理和耕地保護責(zé)任等行政手段，在很大程度上要靠法律手段來保障。當(dāng)年 5月，中央紀委、監(jiān)察部會同國土資源部對河南省鄭州市違法批準(zhǔn)征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)、廣東省清遠市清城區(qū)石角鎮(zhèn)非法征地、山西省太原市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)違法批準(zhǔn)富士康 (太原 )科技工業(yè)園三期項目占用土地、山西太原萬水物資貿(mào)易城和富麗裝飾材料有限公司違法占用土地、河南省安陽市四季花香生態(tài)園違法用地等 5起土地違法違規(guī)案件進行 了調(diào)查，在社會上引起強烈反響。 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》規(guī)定，自 2020年 1月 1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1倍，并按照實際新增建設(shè)用地面積征收。與調(diào)整前相比，國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地增加了省級審核把關(guān)的環(huán)節(jié)，加大了省級政府的責(zé)任，可以發(fā)揮土地督察效率，并遏制地方政府占用耕地。 按照新辦法，今后的土地利用計劃指標(biāo)將作為所有實際發(fā)生用地的控制指標(biāo)，而不只是作為控制用地審批的依據(jù)，這將扭轉(zhuǎn)以往只管住用地審批“閘門”而審批以外的超計劃用地大量存在的局面。 在這年終歲首之際， 新版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》、新修訂的《土地利用年度計劃管理辦法》、《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》、新修改的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等涵蓋許多方面的土地管理新規(guī)先后實施。 他又表示，目前 規(guī)定土地出讓需繳交５％稅項，為廉價住房進行補貼，去年已收取 100億元人民幣，是過去 八至十年的總和。盡管經(jīng)濟適用房投資增長了 ％，遏制了投資下滑的勢頭，畢竟占有房地產(chǎn)投資總額的比例較小，對房地產(chǎn)市場的價格不能起到關(guān)鍵性影響。廣州大型企業(yè)紛紛獲得自建房審批，但其2020年 2月份房價卻表現(xiàn)為繼續(xù)上漲，說明自建房仍為國有特權(quán)、壟斷企業(yè)所擁有，廣泛的需 求無法得到有效供應(yīng)。社科院金融研究所的殷劍峰博士指出，中國需要借鑒國外經(jīng)驗，增加房地產(chǎn)消費。當(dāng)前國際收支順差矛盾仍較突出，貸款擴張壓力較大，需要根據(jù)流動性的動態(tài)變化再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固宏觀調(diào)控成效。但是，對這樣國家規(guī)定的繳存比例和基數(shù)，各地各行業(yè)個人繳存 數(shù)額相差懸殊，特別是一些效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，住房公積金早已變相成為他們的高福利。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào) 個百分點。相比之下，美國自 2020 年中進入緊縮周期以來，美國聯(lián)邦儲備委員會 (Federal Reserve, 簡稱 Fed)已將短期利率上調(diào)了 17次，累計加息幅度為 個百分點。 就房地產(chǎn)投資來講，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù) 可以將房產(chǎn)升值預(yù)期以股票方式發(fā)放，讓投資者共享房產(chǎn)升值和經(jīng)營收益，疏導(dǎo)投資熱情。尤其是人民幣升值，對外資的誘惑較大。就最高一檔稅額來看，其實際增加額為 20元 /平方米 /年，假設(shè) 為兩年，那么每平方米建筑面積開發(fā)成本增加額僅為 2627元 /平方米，因此稅額的調(diào)整對樓市影響有 限。即大城市由 10元提 高到 ；中等城市由 ；小城市由 ；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由 。 物業(yè)稅準(zhǔn)備提高一倍，期望穩(wěn)定房價和改變地方政府“以地生財”的開發(fā)模式。 融資條件的改善，中小房地產(chǎn)企業(yè)會繼續(xù)參予到資本密集度越來越高的房地產(chǎn)行業(yè) 。 此物權(quán)法，仍以我國基本經(jīng)濟制度為原則，調(diào)和或暫緩了了私有財產(chǎn)和發(fā)展公有經(jīng)濟的矛盾。 副總理的“加大住房供應(yīng)力度”政策 ，相較溫總理的“優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”表述，具有更直接的房價穩(wěn)定效應(yīng)。12 月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 6535 億元，比去年同期增長 %。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地。 根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，全國耕地資源僅 億畝。 已經(jīng)劃定的開發(fā)區(qū) 、工業(yè)園區(qū) ，因為土地限制供應(yīng)具備了稀缺價值。 這 幾句政策表述是前兩年中央調(diào)控政策的自然延續(xù)。 與 2020年的“國八條”和 2020年的“國六條”相比，曾培炎將“加大住房供應(yīng)力度”放在了宏觀調(diào)控的首位，而原來調(diào)控政策中放在首位的“高度 重視穩(wěn)定住房價格”和“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”等表述則發(fā)生很大變化。 第二章 土地房屋交易政策 2． 1 物權(quán)法 住宅建設(shè)用地 70 年期滿后自動續(xù)期 給置業(yè)者吃定心丸 3 月 8 日提請十屆全國人大五次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定， “ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 2． 1． 1物權(quán)法 對房地產(chǎn)業(yè)的正面影響 首先，物權(quán)法 明確了建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的歸屬，有利于減少房產(chǎn)糾紛， 有利于構(gòu)建一個健康有序的房地產(chǎn)市場秩序。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。 3． 2國家將從嚴征收城鎮(zhèn)土地使用稅 2020年 12月 31日， 財政部和國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院關(guān)于修改 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定的通知》，對稅額幅度調(diào)整事宜作出具體部署。土地使用稅稅額的調(diào)整，一方面使土地的真正價值得到了認可，對土地空置現(xiàn)象會有一定的緩解作用，另一方面也提高了土地的使用成本。 3． 2． 4外資企業(yè)也被納入征稅范圍但影響不大 此外，政策還將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，在上個世紀 90年代招商引資成為了地方政府經(jīng)濟工作的頭等大事，因此給予了外資企業(yè)全方位的優(yōu)惠措施，但隨著前期經(jīng)濟發(fā)展過程中部分優(yōu)質(zhì)國有資產(chǎn)的流失，政府目前對外資 企業(yè)的態(tài)度也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)所得稅的調(diào)整實際上就是要取消外資企業(yè)享有的部分優(yōu)惠措施，這一切都預(yù)示著政府經(jīng)濟發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)貸款 資金流入股市，一方面說明股市的投資價值已經(jīng)超過房地產(chǎn)成為資本首要追逐的目標(biāo)，市場整體對房地產(chǎn)繼續(xù)保持大幅增長保持謹慎態(tài)度。 中國央行決定，自 2020 年 3 月 18 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 4． 3 住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點 就在央行宣布 2020 年首次加息的同一天，建設(shè)部發(fā)布關(guān)于《調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》（下稱《通知》），宣布從 3 月 18 日起，同步調(diào)整住房公積金存貸款利率。住房公積金繳存比例不得低 于法定最低繳存比例，超過法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅。多家機構(gòu)預(yù)計更年內(nèi)或?qū)⒄{(diào)整至 %的水平。特別從 2020年以來，房價與家庭收入之比在增加，中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入 50%，“ 這是一個警戒線，如果進一步加息，買不起房的人會更加買不起。單位可自建房以成本價銷售，將會對房價的平抑有所幫助。目前全國尚有 145個城市未實施廉租住房制度，面對這種情況，建設(shè)部不得不選擇“督戰(zhàn)”的方 式，為 145個城市劃定了“ 2020年底”的時間底線。財政部等部委此后規(guī)定，土地出讓收入的 5%要用于廉租房建設(shè)。也沒有發(fā)布對于房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)政策或意見。 7． 1． 2新《土地利用年度計劃管理辦法》實施 在 2020年國務(wù)院 28號文件中，就有加強土地利用計劃管理的明確要求，規(guī)定“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的年度計劃實行指令性管理”，同時明確，未取得土地利用年度計劃指標(biāo)的，不得通過建設(shè)項目用地預(yù)審，不得批準(zhǔn)建設(shè)項目用地。自此以后，省級國土部門將按年度匯總“建設(shè)用地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用”后，一次性報國務(wù)院批準(zhǔn)，而此前，地方政府每一次的調(diào)整均須報國務(wù)院審批。 《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定出讓工業(yè)用地確定土地使用權(quán)出讓價格時必須執(zhí)行最低控制標(biāo)準(zhǔn)。這些爭議之所以出現(xiàn)，恐怕正在于新規(guī)從根本上觸動了一部分人、一部分群體的利益，而這也正是這些新規(guī)的調(diào)控指向。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2020年，部省兩級對違法用地直接立案公開查處的力度明顯加大， 111月，全國立案 萬件，同比增加 %；涉案面積 ，同比增加 %；收繳土地 15萬余畝。 將來的土地宏觀調(diào)控，將更強調(diào)法律的懲戒作用。而政府必須獲得最大多數(shù)人支持、理解，文字游戲應(yīng)運而生。市場土地供應(yīng)量 P 經(jīng)濟條件下，本身是可以自動平衡的，開發(fā)商建幾百平米的房子，賣不出去，要自己吃苦果，開發(fā)商不會跟市場逆著干。中國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長，成為與美國并駕齊驅(qū)的兩架世界經(jīng)濟增長的馬車；美元施行貶值戰(zhàn)略，人民幣對美元年升值 ％，加上中國高速增長帶來全球最高的投資回報率，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，回報率高、回報周期短，成為國際資本追逐的熱衷項目，資本源源不斷涌入中國，而美國國際金融水平的發(fā)達，并不是我們資本帳戶是否開放能夠限制住的。中國政府追求外匯儲備的目標(biāo)得到了放大，一萬億美元儲備的匯率波動，成為美國和全球金融家狙擊的獵場。溫家寶政府習(xí)慣用行政加經(jīng)濟手段達到調(diào)控的目的，而且是喜歡行政手段多一些，被吳敬璉評為中國市場經(jīng)濟的倒退；房地產(chǎn)作為城市金融的絕妙工具，被中國大小官員運用得淋漓盡致，限制土地供給，拆遷棚戶區(qū)放大需求量，不斷推高房價，一方面土地收入裝滿了錢包，另一方面房價上漲帶動了房地產(chǎn)一級、二級市場的活躍，房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅度增加，用土地經(jīng)營得來的錢，上馬樓堂館所、基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改造，提升城市整體價值，又進一步推高房 價；房地產(chǎn)的發(fā)展推動了 GDP 的提升，為政府領(lǐng)導(dǎo)換來較好的政績。 至于在北京、深圳、上海等城市化率達到 80%以上的地方，外來人口比重大，住房需求更大。 第九 章 目標(biāo)房地產(chǎn)市場地方性法規(guī) 天津市近日出臺了《天津市土地管理條例》并將于 3月 1日起開始施行，《條例》明確規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品 房，禁止村民將宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售；禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地。與上月比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；普通商品住房銷售價格上漲 %，漲幅與上月持平；高檔商品住房銷售價格上漲 %，漲幅比上月低 個百分點。 2020 年 2 月份目標(biāo)市場城市房屋銷售價格指數(shù) 地 區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建商品住房價格指數(shù) 二手住房價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 濟 南 青 島 唐 山 秦 皇 島 包 頭 丹 東 錦 州 煙 臺 濟 寧 注：同比以去年同月價格為 100，環(huán)比以上月價格為 100。人民幣穩(wěn)定升值的預(yù)期和較高的投資回報