【正文】 內需促進經濟平穩(wěn)較快增長的措施 。為加快建設進度，會議決定， 08 年四季度先增加安排中央投資1000 億元， 09 年災后重建基金提前安排 200 億元，帶動地方和社會投資，總規(guī)模達到 4000億元。 政策要點： 從 2020 年 12 月 23 日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率下調 個百分點，由現(xiàn)行的%調整為 %。 政策影響： 根據(jù)這次調整個人住房公積金存貸款利率的情況來看，存貸款利率的雙降和擴 大內需促進經濟增長的原則有直接關系，我們認為短期來看公積金利率的調整對整體的住宅市場影響程度有限 。上海作為直轄市，規(guī)定預計利潤率為 20%，相比此前企業(yè)預繳所得稅利潤率一般以 15%計算有所提高。各地要在第二次土地調查的基礎上，認真組織開展建設用地普查評價。對閑臵土地特別是閑臵房地產用地要征繳增值地價。此外，規(guī)定中具體的閑臵土地的認定及征繳增值地價的操作細節(jié)等還需要進一步明確。通知中對于二套房貸中的人均住宅房面積進行了界定。 ■ 市規(guī)劃局：公寓式辦公樓層高不應超過 米 上海市規(guī)劃局 2020 年 5 月 12 日發(fā)布《關于加強對公寓式辦公建筑層高規(guī)劃管理的意見》 。至于是否會對已經投入使用的設有插層的辦公樓進行整改，我們認為短期內可能性較小 。商品房購買群幾乎完全被隔離在住房保障體系以外，所以基本不可能被分流。 政策影響： 《條例》的公布可以在一定程度上解決對外承包工程企業(yè)的資質問題，過濾掉一部分不達標的企業(yè)，從而凈化對外承包工程的發(fā)展環(huán)境，提高我國對外承包工程企業(yè)的整體形象。 政策影響： 以上 14 條政策中，救市方法可以基本概括為“三降” —— 降首付、降息、降稅費。除以上“三降”政策外，還提高了公積金貸款額度的上限。 2020 年上海市公布的普通住房標準是：住宅 小區(qū)建筑容積率在 以上，單套建筑面積在 140平方米以下；內環(huán)線以內每平方米建筑面積 17500 元以下；內環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積 10000 元以下；外環(huán)線以外每平方米建筑面積 7000 元以下。我們認為，普通住房標準調整后有利于支持居民住房消費，特別是有利于小戶型住房的市場消費。 2020 年房地產業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展和宏觀調控相輔相承的時期。 上海房地產發(fā)展面臨 的 機遇 （ 1） 在應對金融危機的情況下擴大內需 ， 凸現(xiàn)上海經濟龍頭 面對這次的全球金融危機，政府做出擴大內需促進經濟增長的策略，在確保經濟增長方面，上海作為經濟龍頭城市，相信經濟的穩(wěn)定和 大力 發(fā)展是必然的。 2020 年 市場 觀望氣氛的濃厚，大量有購房計劃者 購房一拖再拖，市場上的剛性需求受到嚴重的壓制，相信市場 步入 穩(wěn)定后， 這股 需求將逐步 釋放， 帶動房地產業(yè)發(fā)展 。 （ 4） 調控政策回暖 ， 有利于房企良性發(fā)展 隨著 2020 年四季度針對房地產業(yè)的宏觀調整政策 轉變 ， 各地區(qū)都相應出臺一系列救市政策，相對前幾年的政策從緊，在拉動內需和良性發(fā)展的前提下，政策明顯有所松動。 上海房地產發(fā)展面臨的 威脅 （ 1） 房企資金鏈的緊張，考驗生存能力 經過上半年 貨幣 政策方面的影響 ，存款準備金率的不斷上調，使房企向銀行貸款的難度逐步加大，而下半年觀望氣氛的加劇，又嚴重影響到了房企回籠資金的速度，市場呈現(xiàn)“現(xiàn)金為王”之勢 。 （ 3） 市場觀望氣氛濃厚 ， 何時破冰迎來新一輪發(fā)展 2020 年房產市場逐漸轉冷，在上半年宏觀調控的影響下，觀望氣氛濃厚，到了下半年各地房價逐漸走低的情況下，觀望更甚，購房者都在擔心自己買好房之后房價又跌了，在這種想法的影響下，購房者遲遲不出手，導致了整個市場的 供大于求，我們認為在 09 年觀望氛圍濃厚，何時破冰打破這種情形，還需要政策 輔助 和購房者信心增強兩方面合力才能 有明顯的轉變 。在經濟環(huán)境 和 宏觀政策 的 背景 下， 2020 年上海房地產 業(yè)還將 處 于調整中 ， 房價會存在下跌的可能，但總體上來看，預計會是個較為 穩(wěn)定 的一年 。從年底的市場情況和趨勢來看，我們認為在 09 年房價將依然受到輿論和市場等多方面的考驗，仍舊存在一定的下跌空間，房價的下跌和整體市場情況嚴重影響了房企的利潤率，在 09 年房價走勢對房地產業(yè)的威脅不言而喻 。 （ 2） 全球金融危機 ， 國際熱錢進入房產行業(yè)趨勢減退，外資將更為謹慎 在 2020 年的三季度，全球金融體系受到嚴重的創(chuàng)傷，特別是美國的金融體系在五大投行的相繼倒閉和名存實亡的情況下，對原有的體系帶來重大的災難，從而影響到全球的各個國家經濟發(fā)展，對我國也造成了很大的影響 。 （ 5） 上海迪斯尼項目確定 ， 將帶動區(qū)域環(huán)境改善和房產價值提高 令人矚目的上海迪斯尼樂園項目經過幾年的商談終于在 08 年底塵埃落定，明確了項目 的正式啟動 。這些工程的進行帶動了周邊環(huán)境的大幅改善，使區(qū)域內的交通 條件日新月異。 （ 2） 剛性 需求 是 上海房地產穩(wěn)定發(fā)展 的 基礎 上海 龐大的人口 基數(shù)和逐漸放寬的人才引進政策，是上海 房地產 業(yè)不斷發(fā)展的立基點 ， 特別 是 2550歲左右龐大的群體數(shù)量， 處于購臵新房和 改 善居住條件 兩種需求 的比例較高 ，是 市場上的購買主力 。 因此，我們認為： 2020 年對于上海的房地產業(yè)來說， 在應對政策放寬、行業(yè)逐漸規(guī)范的同時，又要面對整體市場房價下跌的威脅，市場觀望氣氛的考驗 和流動資金減少的壓力 。 從全年的發(fā)展情況 可以概括為 ， 前兩季度政府的宏觀調控 力度加大 ，第三季度市場觀望氣氛加劇，第四季度面臨全球金融危機而采取一系列救市政策。在同一區(qū)域內購買小面積商品住宅，即使單價較高，只要不超過總價范圍，就能享受優(yōu)惠政策。 ■ 上海普通住宅新標準 11 月 1 日起正式實行 經上海市政府同意，房屋、規(guī)土、財政、稅務四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自 2020 年 11 月 1 日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調整為。此次降低首付比例的作用相對較大，首付從原來的 30%降至 20%，可以在一定程度上增強部分購房者的信心。 政策要點： 十四個方面提出了相關意見：（ 1）契稅稅率的調整；（ 2）印花稅的征免；（ 3）土地增值稅的征 免；（ 4）住房貸款利率下限和首付比例的調整；（ 5）住房公積金貸款利率的調整；（ 6）二手房交易營業(yè)稅的征免；（ 7）住房轉讓的個人所得稅的征免；（ 8）住房公積金貸款最低首付比例及最高貸款限額的調整；（ 9）住房登記費、住房交易（轉讓）手續(xù)費的征免；（ 10）本市普通住房標準的調整；（ 11）中心城區(qū)舊區(qū)改造；（ 12）住房保障體系的建立與完善；（ 13）房地產市場信息的發(fā)布以及房地產 市場的監(jiān)管問題；（ 14）土地供應。條例確立了對外承包工程資格制度，體現(xiàn)了適度從嚴的原則。 政策要點 ： 根據(jù)這份征求意見稿， 2020 年 2020 年上海規(guī)劃竣工住房面積約 1 億平方米，其中經濟適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近 3500 萬平方米；計劃新開工住房建筑面積約 9300萬平方米，其中新建、配建經濟適用住房和廉租住房 2000 萬平方米（每年約 400 萬平方米），配套商品房近 2000 萬平方米；在此次規(guī)劃中，上海明確了經濟適用住房單套面積控制在 60 平方米左右。 政策影響： 在此之前，不少省市已經出臺了關于住宅層高的限制，此次上海又將層高限制擴大到了寫字樓項目。 政策影響： 作為 “ 二套房貸 ” 新政的補充，《通知》明確了判定家庭人均住房面積的方式和流程。如果政策能夠大力度的執(zhí)行，對于打擊開發(fā)商囤地是具有較大殺傷力的。 其實，通知中的這些 規(guī)定在之前先后出臺的相關法律法規(guī)中都有所提及，但是囤地現(xiàn)象仍 大量存在，主要原因在于執(zhí)行的力度不到位。 政策要點： 土地閑臵滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價臵換、安排臨時使用、納入政府儲備等 途徑及時處臵、充分利用。又因為稅率從原來的 15%增加至 20%，使得企業(yè)預繳所得稅的金額增加不多，所以此次 公布的稅收新政并不會對房地產行業(yè)造成太大影響。 政策 要點 ： 對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定，對省級地區(qū)住宅（非經濟適用房）的預售收入，按照預計利潤率不低于 20%的標準預繳企業(yè)所得稅。 從 2020 年 12 月 23 日起，下調個人住房公積金貸款各檔次利率 個百分點。消費者信心指數(shù)和預期指數(shù)自 2020年 5 月以來逐月走低，反映出目前國民對經濟市場的悲觀情緒有進一步蔓延的趨勢 。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農村 危房改造試點。而在 08年資本市場低迷、融資渠道不暢的情況下，沒有了銀行的資金支持，房地產企業(yè)的資金狀況很可能出現(xiàn)危機。 ■ 土地閑臵 2 年禁止發(fā)放貸款 2020 年